이유
1. 원처분 개요 처분청은 청구인이 경기도 성남시 분당구 OO동 OO 소재 OOOOO OOOO OOOO(58평형, 이하 “쟁점아파트”라 한다)를 OO.4.10 취득하여 93.4.7 양도한 거래가 단기양도에 해당한다고 보아 실지거래가액(양도 350,000,000원, 취득 123,244,000원)에 의하여 양도차익을 결정, 94.5.10 청구인에게 ’93년도귀속분 양도소득세 85,259,000원을 고지하였다. 청구인은 위 아파트 취득시 매입한 국민주택 채권의 매각손실액 35,076,000원을 공제하여야 한다는 취지로 위 처분에 불복하여 94.7.8 심사청구를 거쳐 94.10.10 심판청구를 하였다. 2. 청구인 주장 및 국세청장 의견 가. 청구인 주장 쟁점아파트 분양계약시(90.4.19) 국민주택 2종 채권 47,400,000원을 매입하였으나 사정상 90.4.20 경 12,324,000원에 매각하여 35,076,000원의 손실을 보았던 바 위 매각손실액 35,076,000원은 필요경비로 인정·공제되어야 한다. 나. 국세청장 의견 청구인이 쟁점아파트를 취득한 청구외 OOO에게 위 국민주택채권을 매각하였으면 몰라도 위 아파트 양도이전에 이미 별도로 매각한 사실이 확인되는 한 그 매각손실을 필요경비로 인정·공제하여야 한다는 주장은 받아 들이기 어렵다(참조 : 국세청 재산01254-3597, 88.12.9 등) 3. 심리 및 판단 가. 쟁점 이 건은 국민주택채권의 매각손실액을 필요경비로 인정할 수 있는지를 가리는 데 그 쟁점이 있다. 나. 필요경비 인정여부 (1) 소득세법 제45조 제1항 제1호 및 같은법 시행령 제94조 제1항 제1호에 의하면 양도소득세의 양도차익을 계산하기 위한 필요경비인 당해자산의 취득에 소요된 실지거래가액은 같은법 시행령 제86조 제1항을 준용하여 계산한 취득원가에 상당하는 가액으로 산출하도록 되어 있고, 같은법 시행령 제86조 제1항 제1호에 의하면 매입자산은 매입당시의 가액(등록세, 취득세, 기타부대비용을 포함한다)을 취득가액으로 한다고 규정하고 있고, 당결정례(국심89서195, 89.5.10 등)는 아파트 분양계약시 매입한 국민주택채권의 매각에 따라 발생하는 손실액은 필요경비에 포함된다고 밝힌 바 있다. (2) 다음 사실관계를 살피건대, 첫째, 청구인이 쟁점아파트 분양계약시(90.4.19) OOOO은행으로부터 국민주택채권 47,400,000원(5백만원권 8매, 백만원권 7매, 십만원권 4매)을 매입한 사실은 다툼이 없다. 둘째, 청구외 OOO는 위 채권(47,400,000원)을 90.4.20 경 청구인한테서 12,324,000원에 매입한 사실을 인감증명서 첨부하여 94.9.14 확인하고 있고, 청구외 OO증권주식회사측은 상기채권중 5백만원권 8매(40,000,000원)를 93.8.26 매입하였다고 하면서 그 증권명세서를 94.12.21 당심에 제출하고 있다. 셋째, 증권거래소의 채권매매상황(장외거래)에 의하면 연이율 3%, 만기20년인 위 국민주택채권의 90.4.24～4.27 자 시장시세가 만원당 2,631원～2,682원으로 나타나 있는데 그 가액은 청구인의 위 90.4.20 자 매각가액인 만원당 2,600원과 거의 일치하고 있어 청구인의 위 매각가액 12,324,000원은 신빙성이 있는 것으로 보인다. (3) 이상을 종합하면 청구인은 위 주택채권을 47,400,000원에 매입한 후 바로 12,324,000원에 매각한 것으로 인정되므로 그 매각으로 발생한 손실액 35,076,000원은 이를 필요경비로 공제하여야 할 것이다. 다. 따라서 이 건 심판청구는 청구주장이 이유있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.