이유
1. 원처분의 개요 청구인은 OO직할시 남구 OO동 OOOOO 소재 대지 658.4㎡를 83.11.14 취득하여 91.9.20 양도한 후 92.5.30 양도소득 과세표준확정신고를 이행한 사실이 있다. 처분청은 청구인이 주장하고 있는 취득가액은 시세보다 높은 금액이며 양도가액은 개별공시지가의 35%의 수준이라 하여 청구인이 주장하고 있는 실지거래가액을 신빙성이 없는 것으로 보고 기준시가에 의하여 취득 및 양도가액을 결정하여 93.1.16 청구인에게 91년귀속 양도소득세 118,929,260원을 결정고지 하였다. 청구인은 이에 불복하여 93.3.15 심사청구를 거쳐 93.6.7 심판청구를 하였다. 2. 청구주장 및 국세청장 의견 청구인은 위 토지를 청구외 OOO으로부터 대물변제조로 100,000,000원에 취득한 후 인근토지 소유자 2인과 함께 주식회사 OO건설과 아파트 건설 계약을 체결하였으나 동 건설회사의 사전분양 및 자금난 등으로 준공이 안된 상태에서 분양계약자들이 입주하게 되었으며 이 후 준공검사 및 보존등기도 할 수 없게되자 입주자들이 농성을 하는 등 민원이 발생하게 되었고 청구인으로서도 위 토지에 대한 권리행사를 할 수 없어 부득이 120,000,000원에 양도하였으므로 이를 취득 및 양도가액으로 결정하여야 하며 설사 증빙미비로 인하여 위 취득가액이 인정되지 아니한다하여도 양도가액은 사실이므로 기준시가에 의한 양도차익(217,962,501원)이 실지양도가액을 초과할 수는 없다는 대법원판례등에 따라 양도차익을 120,000,000원으로 하여야 한다는 주장이다. 국세청장은 청구인이 위 부동산을 100,000,000원에 취득하여 120,000,000원에 양도하였다는 주장만 하고 있을 뿐, 이를 입증할 수 있는 객관적인 입증자료를 제시하고 있지 아니하여 청구주장을 받아들일 수 없다는 의견이다. 3. 심리 및 판단 가. 이 사건의 다툼은 청구인이 주장하고 있는 실지거래가액을 취득 및 양도가액으로 결정할 수 있는지의 여부와 기준시가에 의한 양도차익이 실지양도가액을 초과한 것으로 보아 그 양도차익을 120,000,000원으로 할 수 있는지의 여부에 있다. 나. 소득세법시행령 제170조 제4항 제3호의 규정에 의하면, 양도소득금액을 결정함에 있어서 양도자가 주장하는 실지거래가액에 의해 양도차익을 계산하기 위해서는, 양도자가 소득세법 제95조 에 의한 자산양도차익예정신고시 또는 동법 제100조 의 규정에 의한 과세표준확정신고시 제출한 증빙서류에 의하여 취득 및 양도가액을 확인할 수 있는 경우에 한하도록 규정되어 있다. 다. 이 건 사실관계를 본다. 1) 청구인은 위 토지를 83.11.14 청구외 OOO으로부터 취득하여 91.9.20 청구외 OOO등 14인에게 소유권이전등기를 하여준 후 92.5.30 실지거래가액(취득가액 100,000,000원, 양도가액 120,000,000원)에 의하여 양도소득 과세표준확정신고를 이행하였음이 등기부등본 및 신고서에 의하여 확인되며 2) 청구인은 위 토지를 취득한 후 84.3.26 인근토지소유자 2인(OOO, OOO)과 함께 주식회사 OO건설과 동 토지대가로 아파트 170평에 해당하는 10세대를 받는 조건으로 동 회사 대표인 OOO와 계약을 체결하였으며 동 건설회사는 84.6.28 청구인등 3인의 토지위에 아파트 1동(5층: 40세대)을 신축하는 것으로 된 건축허가를 득하였음이 아파트 공동건축계약서 및 건축허가서에 의하여 확인되고 3) 이후 위 건설회사는 아파트를 신축하면서 개인들에게 분양하였으나 청구인등 토지소유자들과 계약이행이 준수되지 아니하고 준공검사는 물론 분양 계약자들 명의로 소유권이전등기가 이루어지지 아니하게 되자 87년 이후 입주한 아파트 입주자(40세대)들과 위 건설회사간에 분쟁과 농성이 잦아지게 되었으며 이로 인하여 위 건설회사는 행방불명이 되었음이 91.10.8자 OO일보 지면에 의하여 확인되며 4) 위 아파트 입주자들(40세대)은 이후 동 아파트의 완전한 소유권확보와 권리행사를 위하여 청구인등 토지소유자 2인과 아파트 부지 매입을 위한 교섭을 하여 매매계약을 체결함으로써 청구인 소유토지는 청구외 OOO등 14인 명의로 91.9.20 소유권이전등기 되었으며 동 아파트 부지중 청구외 OOO 소유토지(342.2㎡)도 동일자에 청구외 OOO등 9인명의로 소유권이전등기 되었으나 동 아파트 부지중 청구외 OOO 소유토지(658.4㎡)는 주식회사 OO 명의로 소유권이전등기되었다가 현재는 채무관계로 임의경매신청되어 OO지방법원에서 경매중에 있음이 등기부등본 및 경매정보지에 의하여 확인된다. 라. 청구인이 주장하고 있는 실지거래가액을 취득 및 양도가액으로 결정할 수 있는지의 여부에 대하여 살펴본다. 1) 우선, 실지취득가액(100,000,000원)에 대하여 보면, 청구인은 취득가액을 입증할 수 있는 구체적이고도 객관적인 증빙자료(매매계약서 원본, 영수증, 거래상대방확인서 및 금융자료등)를 제시하고 있지 아니하므로 청구인이 주장하는 실지취득가액은 신빙성 없다고 판단된다. 2) 다음, 실지양도가액(120,000,000원)에 대하여 보면, 가) 청구외 OOO등 14인은 청구인과 위 토지를 120,000,000원에 매매하기로 된 계약서를 제시하고 있으며 동인들은 위 사실을 인정하는 거래사실확인서(인감증명서 첨부)를 제시하고 있고 나) OO직할시 남구청의 위 토지거래 신고승인 공문(지적 583124-1300 93.8.2)에 의하면 청구인 소유토지는 적정금액이 451,074,448원임에도 120,000,000원에 거래된 사실에 대하여 이를 승인하였으며 청구인 소유토지 면적의 1/2에 해당하는 청구외 OOO 소유토지는 적정금액이 234,873,872원임에도 60,000,000원에 거래된 사실에 대하여 이를 승인하였고 다) 위 아파트 부지중 청구인 소유토지 면적과 동일한 토지(OO시 남구 OO동 OOOO 대지 658.4㎡)는 OO지방법원에서 감정한 결과 그 가액은 237,024,000원이었으나 4회 유찰(93.4.26, 93.5.31, 93.6.28, 93.8.21)되었으며 4회의 최저경매 가액은 121,356,280원이었고 라) 청구인소유토지 위에는 이미 소형아파트 5층형 1동 40세대(16평형: 5세대, 20평형: 25세대, 24평형: 10세대)가 건립되어 87년도부터 입주되어 있는 상태이므로 청구인으로서도 시가와 동일한 가격으로 매매계약을 체결할 수 있는 경우가 아니었던 점과 위 사실내용들을 종합하여 볼 때, 위 토지를 120,000,000원에 양도하였다는 청구주장은 신빙성이 있다고 판단된다. 3) 따라서 청구인이 주장하고 있는 실지거래가액을 취득 및 양도가액으로결정할 수 없다고 판단된다. 마. 양도차익을 실지양도가액인 120,000,000원으로 할 수 있는지의 여부에 대하여 살펴본다. 양도소득세를 부과하기 위한 양도차익을 산출함에 있어 그 취득가액이나 양도가액중 어느 하나가 불분명하여 그 모두를 기준시가에 의하여 산출하는 경우에도 국세기본법 제14조 제2항이나 소득세법 제7조 제2항이 규정한 실질과세원칙상 그 기준시가에 의한 양도차익이 실제로 양도한 가액의 범위를 넘을 수 없는 것인 바, (동지: 국세심판소 83서609 외 다수 83.6.2, 대법원 87누 713외 다수 87.12.8) 이 건의 경우 기준시가에 의한 양도차익(217,962,510원)이 실지양도가액 (120,000,000원)보다 큰 것이 결정결의서등 관련기록에 의하여 확인되므로 위 토지의 양도차익을 120,000,000원으로 하여야 한다고 판단된다. 바. 따라서 청구주장은 일부 이유있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호 및 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.