이유
1. 처분 내용 청구인은 93.1.21 환지예정지로 지정 인가된 경상남도 울산시 온양면 OO리 OOOOO 답 829㎡(환지예정지 : 같은리 OOOO OOO 대지 422.8㎡)를 91.6.10 414.5㎡, 94.6.4 나머지 414.5㎡(이하 94.6.4 취득분을 “쟁점토지”라 한다)를 취득하여 95.8.2 양도하고 95.8.23 기준시가에 의하여 양도차익 예정신고를 하였다. 처분청은 쟁점토지의 취득가액(36,890,500원)이 잘못 신고되었다고 이를 부인하고 환지예정면적(211.4㎡)에 94.6.4 취득시의 공시지가(89,000원)를 곱한 18,814,600원으로 계산하여 96.9.16 청구인에게 95년 귀속분 양도소득세 11,673,740원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 96.11.5 심사청구를 접수하여 96.12.20 결정서를 수령하고, 97.1.20 심판청구를 제기하였다. 2. 청구인 주장 및 국세청장 의견 가. 청구인 주장 처분청은 쟁점토지에 대한 양도차익을 계산함에 있어 환지예정면적(211.4㎡)으로 취득가액을 계산하여 양도차익을 산정하였으나 적용된 개별공시지가는 환지전 토지에 대한 것이므로 환지전 토지의 면적(414.5㎡)으로 취득가액을 계산하는 것이 타당하다. 나. 국세청장 의견 청구인은 쟁점토지를 환지예정지 지정일(93.1.21) 이후인 94.6.4 취득하였으므로 소득세법 시행규칙 제16조 제1항 제2호의 규정에 의거 환지예정면적(211.4㎡)으로 취득가액을 산정하여 양도차익을 산정하여야 한다. 3. 심리 및 판단 가. 쟁점 환지지정 후 취득한 쟁점토지의 취득가액을 환지예정면적(211.4㎡)에 의거 산출하여 과세한 처분의 당부를 가리는데 있다. 나. 관련법령 소득세법 시행규칙 제16조 제1항에서 「실지거래가액이 불분명한 경우의 양도차익계산에 있어서 토지구획정리사업 또는 농촌근대화촉진법에 의한 환지지구내의 토지를 양도하는 경우에 그 양도차익의 계산은 다음 각호의 산식에 의하여 계산한다. (단서 생략) 1. 종전의 토지소유자가 환지예정지구내의 토지 환지처분된 토지를 양도하는 경우 환지예정(교부)평수×양도시의 평당가액-(종전토지의 평수×취득시의 평당가액+기타의 필요경비)=양도차익 2. 환지예정지구내의 토지를 취득한 자가 당해토지를 양도한 경우 환지예정(교부)평수×양도시의 평당가액-(환지예정평수×취득시의 평당가액+기타의 필요경비)=양도차익」으로 규정하고 있다. 다. 사실관계 및 판단 쟁점토지는 경상남도 울산시 OOO지구 토지구획정리사업 지구내의 토지로서 91.7.29 조합설립 및 사업시행의 인가를 받아 93.1.21 환지예정지 지정을 받았으며, 처분청은 청구인이 환지예정지 지정 이후인 94.6.4 쟁점토지를 취득하였으므로 환지예정지를 취득한 것으로 보아 환지예정면적(211.4㎡)에 94.6.4 취득시의 공시지가(89,000원)를 곱하여 쟁점토지의 취득가액을 산출하였다. 반면 경상남도 울산시 울주군 온양면장이 보유하고 있는 쟁점토지에 대한 개별공시지가 산정시의 93년도 및 94년도 토지특성조사표, 쟁점토지의 개별공시지가확인원 및 OOO지구 토지구획정리조합에서 비치하고 있는 환지예정지지정조서에 의하면 93.5.22 고시한 93년도 개별공시지가는 ㎡당 89,000원이고, 94.6.30 고시한 94년도 개별공시지가는 ㎡당 117,000원이며, 쟁점토지의 환지전 지번은 경상남도 울산시 온양면 OO리 OOOOO, 면적은 414.5㎡이고 환지예정지 지번은 같은리 OOOO OOO, 면적은 211.4㎡임이 확인된다. 93 및 94년도 쟁점토지의 토지특성 현황

구 분

지 번

면 적

(㎡)

개별공시지가

(원/㎡)

토지이용상황

93년도

경남 울산시 온양면

OO리 OOOOO

414.5

89,000

(93.5.22고시)

답

94년도

경남 울산시 온양면

OO리 OOOO OOO

211.4

117,000

(94.6.30고시)

나대지

처분청이 이 건 토지의 취득가액을 계산함에 있어 토지특성표상의 기준일(93.1.1) 현재 개별공시지가는 구면적(422.8㎡)을 기준으로 하였음에도 취득일(94.6.4)이 환지예정지 지정일(93.1.21) 이후임을 이유로 소득세법 시행규칙 제16조 제1항 제2호의 규정에 의하여 환지 예정면적(211.4㎡)에 93.1.1 기준 공시지가를 곱하여 산출한 것은 취득가액이 과소 계상되어 불합리하다 할 것이다. 한편 97.2월 국세청에서 마련한 「개별공시지가 없는 토지에 대한 평가지침」에 의하면 “환지 및 택지개발 등에 의하여 연도중에 토지의 형질이 변경된 경우(구 토지의 개별공시지가 활용이 불합리한 토지)”를 개별공시지가 없는 토지로 보도록 규정한 것에 비추어 볼 때, 토지구획정리사업으로 인하여 형질이 변경된 토지는 지번·면적·특성등이 바뀌게 되므로 형질변경전 토지와는 다른 토지라고 보아야 하고, 따라서 개별공시지가도 새로 지정하여 그 공시지가에 의하여 취득가액등을 계산하여야 할 것인바, 그렇다면 개별공시지가가 새로 고시된 바 없는 쟁점토지도 개별공시지가가 없는 토지에 해당된다고 보아야 할 것이므로 쟁점토지의 취득가액은 소득세법 제99조 제1항 제1호 가목의 규정에 의하여 납세지 관할세무서장이 평가한 개별공시지가에 의하여 산정하는 것이 타당할 것으로 판단된다. 라. 따라서 이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 일부 이유있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.