이유
1. 사실 및 처분개요

청구인은 서울특별시 동작구 OO동 OOOOOOOO 소재 OO빌딩(이하 “쟁점부동산”이라 한다)에서 부동산 임대업을 영위하는 사람인데, 처분청은 청구인의 92년 귀속 임대사업소득금액을 실지조사결정하면서, 쟁점부동산에 대한 임대보증금 690,000,000원을 기준으로

소득세법 제29조

제1항 및 같은 법시행령 제58조의 규정에 의하여 계산한 금액(이하 “간주임대료”라 한다)을 총수입금액에 산입하고, 전기승압 공사비 3,260,950원, 건물 용도변경 설계비 3,000,000원, 경비원 3인에 대한 인건비 21,600,000원을 각각 필요경비 불산입하여 93.11.16 청구인에게 92년 귀속 종합소득세 59,828,240원을 결정고지하였다.

청구인은 이에 불복하여 93.12.30 심사청구를 거쳐 94.4.4 심판청구를 하였다.

2. 청구인 주장 및 국세청장 의견

가. 청구인 주장

청구인은 82년부터 84년까지 쟁점부동산을 신축하는 과정에서 사채 365,000,000원을 차입하여 건축비로 지급하고 임대보증금을 받아 동 차입금을 상환하였으므로 간주임대료 계산시에 차입금 상환에 충당된 금액을 제외하여야 한다.

처분청은 전기승압 공사비와 건물 용도변경 설계비를 건물에 대한 자본적 지출로 보아 당해 년도의 필요경비로 인정하지 아니하였으나 동 비용을 수익적 지출이므로 당해 년도의 필요경비에 산입하여야 한다.

경비원인 청구외 OOO, OOO, OOO은 청구인의 사업장에서 실제로 근무하고 있고 청구인이 봉급을 명백히 지급하였음에도 불구하고, 처분청은 이에 대한 사실조사도 없이 막연히 관리비 수입이 필요경비에 미달한다고 하여 동 인건비 21,600,000원을 필요경비 부인한 것은 부당하다.

나. 국세청장 의견

청구인이 주장하는 차입금의 존재사실에 대하여 신빙성있는 자료를 제시하지 못하므로 임대보증금 총액 690,000,000원에 대한 간주임대료를 총수입금액에 산입하여 과세한 것은 정당하다.

전기승압 공사비와 건물 용도변경 설계비는 건물에 대한 자본적 지출로 보아야 하며 따라서 이를 당해 년도의 필요경비로 산입해서는 아니되며 년차적으로 감가상각을 통하여 필요경비로 산입하여야 한다.

관리비 수입이 95,057,639원인데 반하여 필요경비는 114,731,422원이므로 건물 규모에 비하여 인건비를 과다계상한 것으로 판단된다.

3. 심리 및 판단

가. 이 건 심판청구의 다툼은 청구인이 주장하는 사채 365,000,000원을 간주임대료 계산시에 임대보증금에서 차감할 수 있는지 여부와 전기승압 공사비 3,260,950원, 건물 용도변경 설계비 3,000,000원, 경비원 3인에 대한 인건비 21,600,000원을 청구인의 92년 귀속 임대사업소득금액 계산에 있어 필요경비에 산입할 수 있는지 여부를 가리는데 있다.

나.

소득세법 제29조

제1항 및 같은 법 시행령 제58조 제2항에서 부동산 등을 임대하고 받은 보증금·전세금 또는 이와 유사한 성질의 금액(임대사업과 관련한 차입금의 상환에 충당된 금액을 제외한다)에서 발생한 수입금액이 그 보증금 등에 당해 과세기간 종료일 현재 계약기간 1년의 정기예금이자율을 곱하여 산출한 금액에 미달하는 때에는 대통령령이 정하는 바에 의하여 계산한 금액을 부동산소득금액 계산에 있어서 총수입금액에 산입한다고 규정하고, 같은 법 시행령 제58조 제3항에서 “법 제29조 제1항의 규정에 의하여 총수입금액에 산입할 금액의 계산은 다음의 산식에 의한다. 이 경우에 적수의 계산은 매월말 현재의 임대보증금 등의 잔액에 경과일수를 곱하여 계산할 수 있다. (당해 과세기간의 임대보증금 등의 적수 - 임대사업 개시후 차입금 상환액의 당해 과세기간중 적수) × 계약기간 1년의 정기예금이자율 × 1/365 -당해 과세기간의 임대사업에서 발생한 수입이자와 할인료·배당금·신주인수권처분익 및 유가증권처분이익의 합계액”이라고 규정하고 있다.

청구인이 제시한 제반 증빙서류를 살펴보면, 청구인은 건물신축 당시인 82년도부터 84년도까지의 장부 및 증빙서류를 제시하지 못하고 있고, 85년도와 86년도의 대차대조표와 손익계산서에 의해서도 임대사업과 관련한 차입금 및 지급이자가 전혀 없는 점에 비추어 볼 때 결국 차입금의 존재사실이 입증되지 아니하므로 간주임대료 계산시 임대보증금에서 차입금 상환에 충당된 금액 365,000,000원을 제외하여야 한다는 청구인의 주장은 받아들이기 어렵다고 판단된다.

다.

소득세법 시행령 제89조

에서 거주자가 소유하는 사업용 고정자산의 원상을 회복하거나 능률유지를 위하여 지출한 수선비는 수익적 지출로 하고, 당해 고정자산의 내용연수를 연장시키거나 그 가치를 현실적으로 증가시키는 수선비는 자본적 지출로 본다고 규정하고 있다.

이 건 전기승압 공사비와 건물 용도변경 설계비는 기존의 고정자산을 수선하기 위한 비용이 아니고 건물내의 전기의 압력을 높이고 건물구조를 변경시키기 위한 비용이므로 위 관련규정에 의하면 고정자산의 내용연수를 연장시키거나 그 가치를 증가시키는 자본적 지출에 해당한다고 판단된다. 따라서 동 비용은 당해 년도의 필요경비로 산입할 수 없고 건물가액에 가산하여 연차적으로 감가상각을 통하여 비용화하여야 한다.

라.

소득세법 제31조

및 같은 법 시행령 제60조 제1항 제6호에서 사용인의 급여를 당해 년도의 총수입금액에 대응하는 필요경비로 열거하고 있다.

국세청 전산자료에 의하면, 청구외 OOO, OOO, OOO은 92년도에 청구인의 사업장에서 근로소득을 얻고 있는 사실이 확인되고, 위 3인에 대한 근로소득 계산명세 및 의료보험료 납부영수증 등에 의하면 청구인은 각인에 대한 의료보험료를 징수하여 매월 납부하여 온 사실이 확인된다.

청구인이 제시한 장부 및 청구인 명의의 OO은행 OOO지점 계좌번호 OOOOOOOOOOOOOOOOO의 입출금 내역에 의하면 청구인은 매월 급료지급일에 그 지급액 이상을 출금하였던 사실이 확인된다(급료와 다른 비용의 지급을 위하여 출금한 것으로 판단됨)

당 심판소에서 청구인의 사업장에 사전예고없이 불시에 2회 출장하여 조사한 바에 의하면 현재에도 청구인의 사업장에는 경비원 3인이 근무하고 있는 사실이 확인되고, 청구외 OOO의 거주지에 주간에 전화로 확인하여 본 결과 동인이 청구인의 사업장에 출근한 사실이 확인된다.

처분청은 92년도 관리비 수입이 95,057,639원인데 반하여 필요경비는 114,731,422원으로 필요경비가 관리비 수입을 초과한다고 하여 위 3인의 경비원에 대한 인건비를 필요경비 부인하였는데, 소득세법상 필요경비는 총수입금액에 대응하는 것이므로 단순히 관리비 수입을 필요경비에 대응시켜 필요경비가 관리비 수입보다 많다는 이유로 그 항목중 일부를 필요경비 부인할 수 없는 것이며, 설사 필요경비가 총수입금액보다 많은 경우에도 그 지출사실이 확인되는 한 이를 인정하여야 할 것이다(사업소득금액이 적자가 발생하는 경우도 있다).

위의 사실을 종합하여 볼 때 처분청이 92년도 필요경비가 관리비수입보다 많다고 하여 위 3인의 경비원에 대한 인건비를 허위계상한 것으로 판단하고 이를 필요경비 부인한 것은 부당하다.

마. 따라서 이 건 심판청구는 일부 이유있으므로

국세기본법 제81조

및 제65조 제1항 제2호와 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.