이유
1. 원처분 개요
청구인은 서울특별시 은평구 OOO동 OOOOO등 10필지 전, 임야등 64,953.1㎡의 별첨토지(이하 “쟁점토지”라 한다)를 83.12.14～90.8.25 기간에 취득하여 4개월～4년 8개월간 소유하다가 88.7.11～91.11.8 기간에 양도하고 각각 양도차익예정신고를 이행하였다.
처분청은 청구인이 81.12월부터 91.12.31까지 79건(취득 41건, 양도 28건, 가등기 10건)의 부동산거래를 계속적·반복적으로 하였을 뿐 아니라 88년도 제2기에는 부동산거래를 1회 취득하고 2회 양도하였으므로 88년도 제2기 이후에 양도한 쟁점토지에 대하여 부동산매매업으로 보아 92.5.16 청구인에게 별지 종합소득세 152,855,840원 및 동 방위세 21,265,830원을 결정고지하였다.
청구인은 이에 불복하여 92.7.9 심사청구를 거쳐 92.10.30 심판청구를 제기하였다.
2. 청구주장 및 국세청장 의견
가. 청구주장
청구인은 쟁점토지를 매매목적으로 취득하여 양도한 것이 아니고 주택의 신축 및 묘지등의 용지로 취득하였다가 부득이한 사정으로 양도한 것인데 이를 매매업으로 보아 종합소득세를 과세한 것은 부당하고, 설사 쟁점토지의 거래를 부동산매매업으로 본다 하더라도 쟁점토지중 경기도 OOO시 OOO동 OOOOOO 소재 전 333㎡(전체토지의 1/2지분, 이하 “별첨「다」항 토지”라 한다)는 청구외 OOO으로부터 취득한 것이 아니고 청구외 OOO(OOO의 친척)으로부터 높은 가격(82년도 취득으로 매매계약서를 분실하여 실지가격은 기억나지 아니함)으로 취득한 후 식목사업 부담금 9,045,000원을 추가부담 하였으므로 실지취득가액은 확인되지 아니하고 또한 청구인은 85년도 위장수술등으로 발생한 채무를 상환하기 위해 매매차익 없이 양도하였는데도 처분청이 거래상대방도 아닌 OOO의 확인서에 의해 실지취득가액을 500,000원(실지양도가액: 95,000,000원)으로 보아 실지조사결정함은 부당하므로 추계조사로 결정하여야 한다는 주장이다.
나. 국세청장 의견
국세청장은 81～91년도 사이에 청구인의 부동산거래실적을 보면 그 매매가 수익을 목적으로 하고 있는 정도의 계속성 및 반복성이 있다고 보여지므로 쟁점토지의 양도를 부동산매매업으로 본 당초처분은 잘못이 없어 보이고, 또한 청구인이 92.7.4 OOO시 도시개발촉진위원장 및 OOO시장이 확인한 식목사업부담금 납부확인서를 제시하고 있으나 동 식목사업부담금이 별첨「다」항 토지의 취득과정에서 지급한 금액인지 여부가 불분명하므로 청구주장 받아들일 수 없다는 의견이다.
3. 심리 및 판단
가. 쟁점
① 쟁점토지의 양도를 부동산매매업으로 보아 소득세를 과세한 처분의 당부.
② 쟁점토지중 별첨「다」항 토지의 실지취득가액을 500,000원으로 하여 양도차익을 실지조사결정한 처분의 당부를 가리는데 있다.
나. 쟁점①(쟁점토지의 양도가 부동산매매업에 해당되는지 여부)에 대하여
① 관련법령
소득세법 제20조
제1항 본문 및 제8호의 규정을 보면 부동산업에서 발생하는 소득은 사업소득으로 한다고 규정하고 있고,
같은법 시행령 제36조
본문 및 제3호에서 부동산매매업에서 발생한 소득은 부동산업의 소득으로 한다고 규정하고 있으며,
부가가치세법 시행규칙 제1조
제1항의 규정에 의하면 부동산매매(건물을 신축하여 판매하는 경우를 포함한다) 또는 그 중개를 사업목적으로 나타내어 부동산을 판매하거나 사업상의 목적으로 1과세기간중에 1회이상 부동산을 취득하고 2회이상 판매하는 경우에는 부동산매매업을 영위한 것으로 본다고 규정하고 있으며(동지: 소득세법 기본통칙 2-4-8...20), 대법원판례나 당심의 선결정례를 보면 부동산매매로 인한 소득이 소득세법상 사업소득인가 단순한 양도소득세의 과세대상인가를 구별하는 기준은 그 매매행위가 부동산매매업을 영위하는 것으로 볼 것인가의 여부에 있고 그 구체적 판단은 그 매매가 수익을 목적으로 하는 것인지, 그 규모와 횟수에 비추어 어느 정도의 계속성·반복성을 가지고 있다고 볼 것인지 등의 사정을 고려하여 사회통념에 비추어 결정하여야 한다(동지: 대법원 81누115, 82.9.14외 다수)는 견해를 취하고 있다.
② 쟁점토지의 양도가 부동산매매업에 해당되는지 여부.
첫째, 당 심판소가 국세청장에게 조회하여 회신받은 청구인의 부동산등기 조회자료(81.12～91.12월)에 의하면 청구인은 81.12.21부터 90.8.27까지의 9년동안에 취득 41건, 양도 28건, 가등기 10건의 부동산거래가 있었음이 확인되고 있으므로 청구인은 계속적·반복적으로 부동산을 매매하였다고 볼 수 있고,
둘째, 청구인은 88년도 제2기 과세기간중 부동산을 1회 취득하고 2회 양도한 사실이 청구인의 부동산 등기조회자료에 의해 확인될 뿐 아니라 쟁점토지를 취득하여 당초 취득목적에 사용하지도 아니하고 취득후 4개월내지 4년 8개월동안 소유하다가 양도한 사실이 쟁점토지의 등기부등본등에 의하여 확인되고 있으므로 쟁점토지의 매매는 수익을 목적으로 하였다고 볼 수 있다.
위의 사실을 종합하여 볼 때, 청구인의 쟁점토지 양도는 부동산의 매매업에 해당된다고 보여지므로 처분청이 쟁점토지의 양도에 대하여 종합소득세를 과세한 처분은 정당하다고 판단된다.
다. 쟁점②(쟁점토지중 별첨「다」항 토지의 실지취득가액을 500,000원으로 하여 실지조사결정한 처분의 당부)에 대하여
① 관련법령
소득세법 제118조
제4항에 의하면 기장의무자 이외의 거주자에 대하여 비치·기장된 장부 또는 기타의 장부와 증빙서류를 근거로 하여 소득금액을 계산할 수 있을 때에는 그 비치·기장된 장부에 의하여 당해년도의 과세표준과 세액을 실지조사 결정하도록 규정하고 있고,
같은법 제120조
및
같은법 시행령 제169조
제1항 제1호를 보면 정부는 과세표준을 계산함에 있어서 필요한 장부와 증빙서류가 없거나 중요한 부분이 미비 또는 허위인 때 등의 사유로 실지조사결정등에 의하여 결정할 수 없는 때에 한하여 과세표준과 세액을 업종별 소득표준율에 의하여 추계조사 결정한다 라고 규정하고 있으며,
같은법 제94조
제1항에서 부동산매매업자가 토지등 매매차익예정신고를 하지 아니한 때에는 정부는 즉시 그 매매차익 또는 세액을 결정하거나 경정하고 대통령령이 정하는 바에 의하여 당해 부동산매매업자에게 통지하여야 한다고 규정하고 있으며,
같은법 시행령 제142조
제1항에 의하면 법 제94조의 규정에 의한 토지등 매매차익과 세액의 결정은 다음 각호에 의한다라고 규정하면서 제1호에서 부동산매매업자가 매매차익예정신고시 제출한 증빙서류 또는 비치·기장한 장부와 증빙서류에 의하여 제141조의 규정에 의한 토지등 매매차익을 계산할 수 있을 때에는 그에 의하여 조사·결정한다라고 규정하고 있고, 제2호에서는 제169조 제1항 각호에 해당하는 경우에는 토지등 매매차익은 제141조의 규정에 불구하고 매매가액에 소득표준율을 곱하여 계산한 금액으로 한다고 규정하고 있으며, 또한 같은조 제2항에 의하면 제1항 제2호에서 매매한 토지등의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우에는 실지거래가액을 매매가액으로 하고, 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 제115조에 규정한 기준시가를 매매가액으로 한다고 규정하고 있다.
② 쟁점토지중 별첨「다」항 토지의 실지취득가액을 500,000원으로 보아 종합소득세를 실지조사결정한 처분의 당부.
첫째, 별첨「다」항 토지에 대한 종합소득세의 결정결의서를 보면 처분청은 전소유자 청구외 OOO의 확인서에 의하여 위 토지의 실지취득가액을 500,000원(실지양도가액 95,000,000원에 대하여는 처분청과 청구인간에 다툼이 없음)으로 인정하고 양도차익(소득금액)을 실지조사 결정하였는 바, 이 건의 경우 청구외 OOO의 확인서 이외에 취득당시의 매매계약서나 취득대금지급시 수수한 금융자료등 객관적인 증빙이 없을 뿐 아니라 동 취득가액 500,000원은 86.7.9 취득당시(실지취득시기는 82년도라고 하나 잔금청산일이 불분명함) 기준시가 6,767,886원보다 적은금액이기 때문에 OOO이 확인한 취득가액 500,000원은 신빙성이 없어 보인다 하겠고,
둘째, OOO시장이 확인한 식목사업부담금 납부확인서를 보면 전소유자 청구외 OOO이 82.5.19～82.11.30 기간에 3회에 걸쳐 7,500,000원(82.5.19, 82.8.31, 82.11.30에 각각 2,500,000원)을 납부하였고, 청구인외 1인은 84.5.21～84.9.29 기간에 3회에 걸쳐 10,590,000원(84.5.21과 84.10.25에 각각 4,236,000원, 84.9.29에 2,118,000원) 합계 18,090,000원을 납부한 사실이 확인되고 있는 바, 통상 양도자는 본인이 부담한 식목사업부담금등을 양도가액에 포함시키는 것이 일반적인 관례인 점으로 볼 때 청구인이 별첨 「다」항 토지를 취득하면서 토지가액이외에 실제로 부담한 식목사업부담금은 9,045,000원(총금액 18,090,000원의 1/2지분)으로 보여지므로 별첨「다」항 토지의 실지취득가액은 적어도 위 식목사업부담금보다는 많은 금액으로 추정되나 취득시 작성된 매매계약서등 객관적인 증빙에 의하여 확인되지 아니하고 있으므로 위 토지의 실지취득가액을 500,000원으로 보아 실지조사결정한 당초처분은 사실관계 조사에 소홀함이 있었음을 알 수 있으며,
셋째, 장부에 의하여 실지조사결정을 하여야 할 경우는 2이상의 사업장을 소유한 자가 1사업장에서만 기장을 한 때에도 기장을 한 사업장의 소득금액은 실지조사결정을 할 수 있고, 한 과세기간중 일부기간에 대하여만 기장을 한 경우 그 기장한 기간의 소득금액에 대하여도 실지조사결정 하는 것이 근거과세에 적합한 결정이라 할 것이므로(소득세법 기본통칙6-1-3...118 부동산매매업의 경우 많은 필지의 부동산을 여러해에 걸쳐 양도한 경우 소득세법상 과세기간에 구애됨이 없이 그 실지거래가액의 확인여부에 따라 필지별로 각각 실지조사결정 또는 추계조사결정을 할 수 있다 하겠다(92중3369, 92.10.22, 동지)
위의 사실을 종합하여 볼 때, 쟁점토지중 별첨「다」항 토지의 실지취득가액은 관련증빙에 의해 확인이 되지 아니하는 경우에 해당된다고 보여지므로 위 토지의 매매에 따른 소득금액은 실지양도가액 95,000,000원에 부동산매매업의 소득표준율을 적용하여 추계결정한후 그 과세표준과 세액을 경정결정함이 타당하다고 판단된다.
라. 따라서 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 일부 이유있으므로
국세기본법 제81조
및 제65조 제1항 제2호 및 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.
【별첨】
【쟁점토지 현황】
토 지 현 황
취득일
양도일
소 재 지
지목
면적
가
전라남도 신안군 지은면
OO리 OOOOO 등 4필지
임야
49,884㎡
88. 3. 3
88. 7.11
나
서울특별시 은평구 OOO
OOOOO
전
66.1㎡
83.12.14
88. 8. 4
다
경기도 OOO시 OOO동
OOOOOO
〃
333㎡
86. 7. 9
90. 4. 4
라
전라남도 목포시 상동면
OOOOO
도로
261.5㎡
88. 7.30
90. 8.29
마
강원도 철원군 동송면
OO리 OOOOOOO등 5필지
잡
종지
14,408㎡
89. 2. 2
90. 8.25
90. 8.25
91.11. 8
5건(10필지)
64,953.1㎡
【별지】
【 과 세 내 역 】
귀속년도
종합소득세
동방위세
합 계
88
90
91
15,268,850원
91,060,340원
46,526,650원
3,053,770원
18,212,060원
-
18,322,620원
109,272,400원
46,526,650원
합 계
152,855,840원
21,265,830원
174,121,670원