이유
1. 처분개요

가.

청구법인은 OOO일대 OOO지구 도시환경정비사업(이하 “쟁점정비사업”이라 한다)을 목적으로 2010.11.25. 설립된 OOO로서 처분청으로부터 2011.2.18. 쟁점정비사업의 사업시행인가, 2012.11.2. 관리처분계획인가, 2014.10.20. 준공인가 및 2014.10.29. 관리처분계획(변경)인가를 받은 쟁점정비사업의 사업시행자이자 1인 토지 등 소유자이다.

나. 청구법인은 쟁점정비사업을 시행하여 2014.10.20. 지하 8층, 지상 24층 규모의 업무 및 판매시설 OOO㎡(이하 “이 건 부동산”이라 한다)을 신축(준공인가)하여 취득한 후,

2014.12.19. 이 건 부동산 중 쟁점정비사업의 관리처분계획(이하 “쟁점관리처분계획”이라 한다) 에 따라 토지 등 소유자의 지위에서 분양받은 ‘환지’ OOO㎡(이하 “쟁점환지”라 한다)는

「지방세특례제한법」제74조

제1항(이하 “쟁점감면규정”이라 한다)의 전단에 따라 취득세 등 OOO원을 면제받고,

‘체비지시설’로 지정된 OOO㎡(이하 “쟁점체비지”라 하다)에 대하여 쟁점감면규정의 후단에 따라 취득세 등 OOO원을 면제받았으며, 잔여 면적에 대하여는 취득세 등 OOO원을 신고.납부하였다.

＜표1＞ 이 건 부동산에 대한 취득세 면제 등 내역

OOO

다. 그 후, 처분청은 청구법인에 대한 조사 등을 통해 청구법인이 쟁점체비지를 일반에 분양 등을 하지 아니하고, 이를 임대하는 등 사용ㆍ수익하고 있는 사실을 확인한 후,

쟁점체비지를 사실상의 환지로 보고, 쟁점정비사업을 위해 소요된 일체의 신축공사비 등을 환지의 청산금에 해당하는 것으로 보아 2019.8.21. 기 면제한 취득세 등 OOO원(가산세 포함)을 부과ㆍ고지하였다.

라. 청구법인은 이에 불복하여 2019.11.8. 이의신청을 거쳐 2020.4.29. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구법인 주장 및 처분청 의견

가. 청구법인 주장

(1) 인가받은 관리처분계획에 따라 확정된 체비지를 부인하는 것은 행정처분의 공정력에 반하여 위법하다.

(가) 처분청의 2014.10.29.자 쟁점관리처분계획에 따른 체비지 확정 절차는 행정처분으로서 그 적법성이 추정되므로 처분청은 물론 이해관계인까지도 그 효력을 임의로 부인할 수 없습니다.

(나) 처분청은 “관리처분계획에 청산금이 기재되지 아니하여 청산금을 부담하는 경우가 아니더라도 토지 소유자가 사업경비를 부담하여 종전 부동산의 가액 보다 증가된 재산을 취득하였음에도 형식적인 청산금 부과가 없다는 이유만으로 청산금의 적용을 부정할 수 없으므로 정비 사업에 소요된 사업경비 전체가 청산금에 해당한다고 봄이 타당할 것이다”라는 대법원 판례를 이 건 처분의 판단 근거로 제시해 왔으나,

해당 판례는 청구법인의 경우와는 달리 관리처분계획 자체를 수립하지 아니한 사건에 관한 판례로서 관리처분계획을 적법하게 수립한 이 건의 경우에 그대로 적용할 수 없다.

오히려 해당 판례는 “관리처분계획이 수립되지 않은 이상 사업경비에 충당할 체비지는 상정할 수 없다고 보아야 하는 점”을 강조하고 있어, 청산금 과세에 중점이 있는 것이 아니라 「도시 및 주거환경정비법」상 관리처분계획의 중요성을 설명하면서 관리처분계획을 전적으로 신뢰하고 관리처분계획 반영여부를 취득세 감면의 유일한 기준으로 삼아야 한다는 판례로 봄이 타당할 것이므로 쟁점관리처분계획에 반영된 쟁점체비지의 경우 관리처분계획을 존중하여 취득세를 면제하는 것이 타당하다 할 것이다.

(다) 구 「도시 및

주거환경정비법」 제55조

제2항에서 ''''일반에게 분양하는 대지 또는 건축물은 도시개발법상 체비지로 본다''''고 규정한 부분은 한정적 간주 개념이 아니라 추가적(확장적) 간주에 해당한다 할 것이고,

구 「도시 및

주거환경정비법」 제55조

제2항의 문언 자체를 보더라도, 체비지를 정의하거나 한정적으로 간주하는 형식을 취하고 있지 않고 있으므로 제55조는 제54조에서 정한 이전고시의 효과에 따른 권리관계를 확정하기 위한 규정이지, 체비지에 관한 정의규정으로 볼 수는 없다.

(라) 따라서, 청구법인이 처분청으로부터 인가받은 쟁점관리처분계획에 따라 사업시행자로서 쟁점체비지를 적법하게 취득한 이상, 쟁점체비지는 쟁점감면규정에서 정한 취득세 감면 요건인 ''''사업시행자가 취득하는 체비지''''에 해당하고, 이때 쟁점체비지가 일반에게 분양되었는지 여부는 무관하다 할 것이다.

(2) 「도시 및 주거환경정비법」을 근거로 체비지를 부인하고 취득세를 부과한 처분청의 판단은 법적인 근거가 없는 무리한 해석일 뿐 아니라, 조세법률주의 원칙에도 반하는 것이므로 마땅히 취소되어야 한다.

(가) 쟁점감면규정은 “사업시행자가 취득하는 체비지”를 취득세 면제 대상으로 규정하고 있고, 쟁점체비지는 처분청의 승인을 받은 관리처분계획에 반영되는 등 “사업시행자가 취득하는 체비지” 요건을 갖추고 있다는 사실이 명백하므로 취득세 면제대상이 분명하다 할 것임에도 임대부동산 등으로 사용한다는 이유로 체비지를 부인하면서 취득세 면제대상에서 배제한 판단은 도시정비사업의 관계 법규를 오해한 것일 뿐 아니라 조세법률주의 원칙에도 반하는 것이다.

쟁점감면규정은 취득세 면제대상을 “사업시행자가 취득하는 체비지”로 규정하고 있을 뿐, 체비지를 일반에게 분양하지 않을 경우 면제대상에서 배제한다는 어떠한 의미도 내포하고 있지 아니하며,

1973.3.12. 취득세 비과세규정으로 신설되어 2020년부터 「도시 및 주거환경정비법」상 체비지 감면규정이 삭제되기까지 약 45년간이나 유지되었던 면제 특례로서 이러한 과세관행이 확립되지 못하였다는 점에서 오히려 감면관행이 성립되었다고 볼 수도 있는 실정이다.

(나) 취득세는 부동산 등 과세물건을 취득하는 때에 성립하는 것으로서 취득세 감면대상에 해당되는지 여부는 과세물건을 취득하는 시점에 감면요건을 충족하였는지 여부에 따라 판단되어야 하고,

청구법인은 이 건 부동산을 적법하게 인가받아 공정력이 발생한 쟁점관리처분계획에 따라 쟁점체비지를 취득함으로써 취득 시점에 쟁점감면규정에 따른 감면요건을 모두 충족하였음이 명백하므로,

이와 달리 처분청이 취득시점 이후의 사정(취득일 이후 청구법인이 쟁점체비지를 제3자에게 분양하였는지 여부 등)을 이유로 이미 성립한 감면요건의 적용을 부인하여 이 건 취득세 등을 부과한 처분은 취득세 감면요건의 판단시점을 잘못 이해한 것으로서 위법하다.

(다) 또한, 쟁점감면규정은 “「도시 및 주거환경정비법」상 재개발사업의 사업시행자가 취득하는 체비지”감면에 대하여 2020.1.15. 같은 법 개정 시 삭제되었으므로 적어도 “「도시 및 주거환경정비법」상 재개발사업의 사업사업자가 취득하는 체비지”에 대해 감면을 배제하고자 한다면 동 법률 개정 이후인 2020년 이후 사업시행계획 인가를 받는 사업부터 적용하는 것이 조세법률주의 원칙에도 부합하는 것이라 할 것이며, 그 이전에 취득한 쟁점체비지의 경우까지 소급하여 과세하는 것은 소급과세원칙에도 반하는 무리한 처분이 분명하다.

(3) 이 건 처분은 「도시 및 주거환경정비법」의 적용범위와 한계를 벗어난 법적용이라 할 것이고, 만약 「도시 및 주거환경정비법」상 체비지를 처분청의 주장과 같이 해석하게 되면 도시정비사업 자체를 위축시킬 수 있다.

(가) 체비지의 경우 정비사업 시행 기간에는 「도시 및 주거환경정비법」의 규율대상이지만, 사업이 종료되고 소유권 이전고시가 이루어지게 되면 체비지는 사업시행자에게 그 소유권이 귀속되고, 체비지는 일반적인 “대” 와 “건물”로 변하여 더 이상 「도시 및 주거환경정비법」의 적용대상이 아니라 할 것이고, 이러한 법률 적용상의 한계 때문에 일반분양하지 아니한 체비지에 대하여 어떤 행정조치나 법적조치가 가해진 사례도 없으며,

사업이 종료되고 이미 「도시 및 주거환경정비법」의 적용대상이 될 수 없는 “체비지”에 대하여 단순히 취득세를 부과할 목적으로 체비지를 부인한 판단은 그 효력을 인정할 수가 없으므로 취소되어야 마땅하다.

(나) 도시정비사업은 개발의 주체가 사업시행자이며 사업시행자는 사업비조달 책임을 부담하고, 체비지란 강학상 사업시행자가 사업비용을 조달하고 그 대가를 받는 것을 의미하는데 사업시행자가 받은 체비지는 그 완전한 소유권의 귀속을 의미하는 것이며,

「도시 및 주거환경정비법」에서 사업시행자에게 취득한 체비지를 반드시 일반에게 분양하게 하는 조건을 지우게 된다면 사업시행자는 본인이 완전한 소유권을 가지고 있는 체비지에 대한 제약을 받게 되어 사업시행자의 입장에서 가장 합리적으로 체비지를 활용할 수 없게 됨에 따라 「도시 및 주거환경정비법」은 제1조 목적을 달성하는데 불필요한 제약이 되는 결과를 초래하게 되는 것인바, 「도시 및 주거환경정비법」상으로도 처분청의 구 「도시 및

주거환경정비법」 제55조

제2항의 해석은 받아들일 수 없다.

(4) 실질과세원칙이 적용되려면 조세부담을 회피할 목적으로 실질과 괴리되는 비합리적인 형식이나 외관을 취한 경우여야 하는데, 청구법인은 취득세 등 조세 부담을 회피할 목적이 없었고 오히려 「도시 및 주거환경정비법」상 환지와 체비지의 정의에 부합하도록 관리처분계획을 수립하여 체비지를 취득하였다.

(가) 청구법인은 취득세 등 조세 부담을 회피할 목적이 없었고 오히려 사업시행자인 토지소유자의 지위에서는 관리처분계획상 환지로 구분하여 취득하고 사업시행자의 지위에서 사업비를 부담하고 이에 대하여 쟁점체비지를 취득하였고,

쟁점환지는 청구법인이 토지등소유자로서 기존 건물에서 본점으로 사용하던 부분을 그대로 본점으로 직접 사용하기 위해서 분양 신청한 것이며, 쟁점체비지는 그와 같이 토지등소유자가 환지로 분양신청한 면적을 차감하고 남은 부분이다.

(나) 실제 쟁점환지와 쟁점체비지의 이용현황을 보더라도, 환지로 취득한 부분은 대부분 기존의 본점 목적으로 사용되고 있고, 쟁점체비지 부분은 본점으로 사용되는 면적이 거의 없고, 대부분 임대용으로 사용되어 공사비를 사후적으로 충당하고 있는바,

이처럼 실질과세 측면에서 쟁점환지와 쟁점체비지의 실제 현황 등 실질을 보더라도, 본연의 목적에 맞게 사용되고 있는 것이므로 쟁점환지와 쟁점체비지에 관하여 형식과 실질이 일치하는 이 건에서 청구법인이 취득세 등 조세부담을 회피할 목적으로 쟁점체비지를 취득하였다고 볼 아무런 증거가 없다 할 것이다.

(5) 따라서, 일반에게 분양하지 않은 쟁점체비지는 쟁점관리처분계획 인가처분의 공정력에도 불구하고 인정될 수 없다는 처분청의 주장은 행정처분의 공정력에 정면으로 반하는 것일 뿐 아니라 체비지 관련 법 규정의 유기적 관계를 고려하지 않은 자의적 해석에 불과한 것으로서 허용될 수 없다고 할 것인바,

인가받은 쟁점관리처분계획에서 정한 쟁점체비지에 대하여 쟁점감면규정을 적용하여 취득세를 면제하는 것이 타당하다 할 것이므로 처분청의 이 건 취득세 등의 부과처분은 취소되어야 한다.

나. 처분청 주장

(1) 쟁점감면규정에서는 ‘체비지’에 대한 별도의 정의 규정을 두고 있지 아니하지만, 「도시 및 주거환경정비법」 및 「도시개발법」에서 도시환경정비사업에 따라 취득하는 대지 또는 건축물 중 토지등소유자에게 분양하는 대지 또는 건축물은 환지로 토지등소유자 이외의 일반에게 분양하는 대지 또는 건축물은 체비지로 본다고 규정하고 있고,

관계법령 및 대법원의 판례 등을 종합하면, 쟁점감면규정 본문의 체비지에 대한 감면규정 중 다른 법령에서 차용한 법적개념들은 그 다른 법령에서 의미하는 것과 동일하게 해석하는 것이 원칙이나 위와 같은 해석이 과세의 형평과 입법취지에 따른 당해 조항의 합목적성에 비추어 불합리한 결과를 초래한다면 세법 독자적인 입장에서 그 입법취지에 비추어 독자적으로 판단하여야 한다.

(2) 「지방세법」에서 「도시개발법」 등에 의한 도시개발사업과 도시환경정비사업 및 주택재개발사업의 시행으로 인하여 당해 사업 구역 내의 부동산 소유자가 환지계획(도시개발법상 환지방식에 의한 사업시행의 경우와 이를 준용하는 「도시 및 주거환경정비법」상 사업), 토지상환채권(도시개발법상 수용방식에 의한 사업시행의 경우), 관리처분계획(「도시 및 주거환경정비법」상 사업)에 의하여 대지 및 건축물을 취득하는 경우에 취득세를 부과하지 않는 이유는

① 위와 같은 취득은 종전의 토지 또는 건축시설에 대한 권리변환으로 종전의 권리와 동일성이 있는 것으로 취급될 수 있다는 법적 성질과 ② 계획적이고 체계적인 도시개발과 도시환경의 정비를 위한 위 각종 사업의 원활한 수행을 세제적으로 뒷받침하고자 하는 정책 목적을 함께 고려한 데에 있다 할 것이나,

청산금에 상당한 부분은 종전 부동산의 가액보다 증가된 재산의 취득이라는 실질을 가지는 것이므로 그에 대해서는 조세공평성을 위하여 과세하는 것이고,

경비조달을 위하여 특별히 일반인에게 분양하는 체비지에 대해서는 조세감면의 혜택을 주는 것으로 해당 감면규정은 도시환경정비사업의 원활한 수행을 세제적으로 뒷받침하는 특례규정이라 할 것이다.

(3) 쟁점정비사업과 같이 사업시행자 외의 토지등소유자가 없는 경우에 있어서 취득세 등이 면제되는 체비지 또는 보류지를 인정할 수 있는지에 관하여 살피건대,

① 토지등소유자가 도시환경정비사업을 단독으로 시행하는 경우는 개발사업의 준공 이후 토지 및 건축물에 대한 이해관계인을 남기지 않아 개발사업의 결과에 이해관계를 갖는 자의 권리배분에 관한 사항을 구속적으로 확정하는 관리처분계획 또는 환지계획이 불필요한 점에서 도시개발법상 수용방식에 의한 사업시행과 동일하다 할 수 있는 점,

② 도시개발법상 수용방식에 의한 사업시행의 경우 체비지 또는 보류지가 발생하지 아니하여 결국 이 사건 비과세 조항에서 제외되는 점,

③ 청산금을 징수당한 토지 등 소유자들은

「지방세법」제109조

제3항 단서 제1호에 의하여 분양받은 부동산 가액 중 그 청산금에 한하여 취득세 납세의무가 발생하는데, 청산금의 구체적 산정과정을 보면, 사업완료 후의 대지 및 건축물의 총 추산액(P)에서 총 사업비(B)를 공제한 금액을 종전 부동산 가액의 총 평가액(A)으로 나누어 비례율을 구한 다음, 개별 토지소유자별로 종전 부동산 가액의 평가액에 비례율을 곱하여 분양기준가액을 구하고, 분양받은 대지 및 건축물의 추산액에서 위 분양기준가액을 초과하는 부분이 청산금이 되는바,

결국 일반 분양이 없을 경우 총 사업비는 모두 청산금이 되어[청산금 : P-A×{(P-B)/A}=B] 토지 등 소유자들에게 그 부분에 대하여 취득세 납세의무가 발생하게 되므로, 사업시행자만이 유일한 토지소유자인 경우 건축비용은 모두 청산금에 해당한다 할 것이다.

(4) 「도시 및 주거환경정비법」에 의한 정비사업의 시행으로 인하여 당해 사업의 대상이 되는 부동산 소유자가 환지계획에 의하여 토지와 건축물을 취득하는 경우 이를 하나의 과세대상으로 삼아 과세하도록 규정한 것이 분명하고,

감사원 심사결정에서도 “쟁점건물의 전체 소유권은 청구법인에게 귀속되므로 과세형평성 측면에서 보면 쟁점 건물의 취득은 도시환경정비사업 구역 외에서 종전 토지등의 유일한 소유자가 건축허가를 받아 자기 계산으로 사옥을 신축한 경우와 그 실질이 동일하며, 이 때 신축건물의 공사금액 상당액을 취득세 과세대상으로 하고 있는 것과 달리 취급할 합리적 이유가 없다는 점 등을 종합해서 볼 때 이 사건 건물은 취득세 과세대상으로 해석하는 것이 타당하다.”고 판단하여,

토지등소유자가 신축건물 전체를 취득하는 경우, 사업비용 상당의 청산금을 부담하여 취득한 것으로 보아 사업비용 전체를 과세표준으로 하여 취득세를 부과한 처분이 정당하다고 결정하였는바,

청구법인의 경우 1인토지등소유자이면서 사업시행자가 종국적으로 해당 부동산에 대한 소유권을 취득하는 경우임에도 쟁점관리처분계획에 ‘체비지’로 기재하여 인가되었다는 이유만으로 취득세를 전혀 내지 않아도 된다는 결론에 이르게 되어 매우 부당한 결과가 발생하게 된다 할 것이다.

(5) 청구법인은 사업시행자가 취득하는 부분에 대해서는 체비지로 보아 감면을 받는 것이 타당하다고 주장하나,

토지등소유자이자 사업시행자로서 이중적 지위에 있는 청구법인이 스스로에게 양도하고 취득하는 것은 가능하지 않으며,

가령 사업시행자로서 토지등소유자의 환지를 수용 등의 원인으로 취득을 하였다면 거래 상대방인 토지등소유자가 양도하였을 것이고, 토지등소유자인 청구법인은 환지에 대한 분양을 포기하고 현금 청산함에 따라 환지 취득가액과 청산으로 인한 양도가액만큼 양도차익이 발생하여 법인세 과세문제가 발생하였을 것이나,

청구법인 스스로 양도하고 취득할 수 없어 국세 납세의무 자체가 발생할 수 없는바, 결국 이 건 부동산은 1인토지등소유자인 청구법인이 건물 신축사업을 진행하여 자가공급을 하였다고 봄이 타당하며,

쟁점정비사업은 실질적으로 사업시행자이자 1인토지등소유자인 청구법인이 모든 사업비를 직접 조달하면서 그 사업형태만을「도시 및 주거환경정비법」을 준용하여 일체의 부동산을 취득한 것으로 쟁점정비사업의 쟁점체비지는 청구법인이 신축 건물을 단독 소유하기 위한 수단으로 활용한 것에 불과하다 할 것이다.

(6) 따라서, 비록 형식적으로 쟁점관리처분계획에 ‘체비지’로 기재되어 있다고 하더라도, 「도시 및 주거환경정비법」 및 도시개발법에 따른 ‘체비지’에 해당한다고 볼 수는 없는 것이고,

그 실질에 따라 ‘환지’에 해당하므로 청구법인이 쟁점정비사업의 시행으로 취득한 이 건 부동산의 가액이 종전부동산 가액의 합계액을 초과함이 명백하므로 신축공사비 등을 청산금으로 보아 취득세 등을 부과한 것은 잘못이 없다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁 점

쟁점관리처분계획에서 체비지시설로 지정된 쟁점체비지를 일반에게 분양하지 않고 사업시행자가 직접 사용하거나 임대용으로 사용한 경우

「지방세특례제한법」제74조

제1항에 따른 감면대상으로 볼 수 있는지 여부

나. 관련 법령 : ＜별지＞ 기재

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구법인과 처분청이 제출한 자료에 따르면 다음과 같은 사실이 확인된다.

(가) 청구법인은 2010.11.25. OOO OOO지구 도시환경정비사업의 시행을 위하여

「법인세법」제51조의2

에 의하여 설립된 특수목적법인으로서 도시환경정비사업의 시행, 부동산 개발, 공급, 매매, 임대업, 부동산 관련 서비스업 등을 목적사업으로 하고 있다.

(나) 청구법인은 BBB 주식회사, CCC 유한회사, DDD 주식회사 및 EEE 주식회사의 출자로 설립되었다.

(다) 쟁점정비사업은 청구법인이 유일한 토지 등 소유자이자 사업시행자로서 2011.2.11. 사업시행인가, 2012.10.30. 관리처분인가 2014.10.20. 준공인가 등을 거쳐 2014.10.29. 관리처분계획(변경)인가를 받았다.

＜표2＞ 쟁점정비사업 사업시행인가 내역(요약)

OOO

(라) 처분청으로부터 인가 받은 쟁점정비사업의 쟁점관리처분계획에 의한 환지 및 체비지 현황 등은 아래 ＜표3.4＞와 같다.

＜표3＞ 쟁점관리처분계획에 의한 건축물 공급계획

OOO

＜표4＞ 쟁점관리처분계획 변경인가 내역

OOO

(마) 청구법인은 2014.12.19. 이 건 부동산 중 쟁점환지 및 쟁점체비지에 대하여는 처분청으로부터 취득세 등을 과세면제 받고, 잔여 부분에 대하여는 위 ＜표1＞과 같이 취득세 등을 신고ㆍ납부하였다.

(바) 처분청은 2019.10.10. 청구법인에 대하여, 체비지에 대한 취득세 감면 규정은 사업시행자가 관리처분계획에 따라 취득하는 체비지를 일반에게 분양하는 경우에만 적용될 수 있는 것인데 청구법인은 쟁점체비지를 일반에게 분양하지 않고 제3자에게 임대하여 사용하였으므로 쟁점감면규정에 따른 취득세 면제 대상으로 볼 수 없다고 보아 아래 ＜표5＞와 같이 기 과세면제한 취득세 등을 청구법인에게 부과ㆍ고지하였다.

＜표5＞ 처분청의 취득세 등 부과ㆍ고지 내역

OOO

(사) 청구법인은 이 건 취득세 등의 부과처분에 대하여 2019.11.8. OOO시장에게 이의신청을 하였고, OOO시장은 2019.12.18. 위 ＜표5＞의 부과처분 중 과소신고 가산세는 취소하고, 나머지 청구는 기각하였다.

(아) 이 건과 동일 쟁점의 사건에 대한 국민신문고 민원(2020.9.28.)에 대하여 국토교통부장관은 2020.10.22. 아래와 같이 회신하였다.

＜ 국토교통부 국민신문고 민원회신 ＞

(1) 민원(질의)요지

- 사업시행자가 인가받은 관리처분계획에 따라 체비지로 지정하여 취득한 대지 및 건축물을 임대용으로 사용수익하고 있는 경우 체비지인지 여부

(2) 답변내용

- 「도시 및 주거환경정비법」에서 체비지에 대하여 별도로 정의하지 않음. 다만, 같은 법 제87조 제3항에 따르면 제79조 제4항에 따른 보류지와 일반에게 분양하는 대지 또는 건축물은 「도시개발법」 제34조 에 따른 보류지 또는 체비지로 본다고 규정하고 있음

- 이 때 체비지 인정 여부는 관리처분인가 내용, 「도시개발법」에 따른 체비지 관련 규정 등을 종합적으로 검토 후 판단하여야 할 것으로 보이며, 이와 관련하여 개별 사실판단이 필요한 사항은 현지현황 및 관계법령을 자세히 알고 있는 해당지역 시장, 군수, 구청장에게 문의바람

OOO

(자) 국토교통부장관은 이 건과 동일 쟁점에 대한 OOO시의 질의에 대하여 아래와 같이 회신 하였다.

＜ 국토교통부 유권해석 ＞

OOO

(차) OOO시장은 2022.5.26. OOO구청장에게 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 도시환경정비사업의 관리처분계획에서 “체비지 또는 체비시설”로 인가받은 의미에 대하여 질의를 하였고, 아래와 같은 회신을 받았다.

＜ OOO구청장의 질의회신 ＞

OOO

(카) 행정안전부장관은 관리처분계획에 체비지로 등재되었으나 일반에게 분양하지 않고 직접 또는 임대용으로 사용하는 경우에는 이를 감면대상 체비지로 볼 수 없다는 취지로 아래와 같이 유권해석을 하였다.

＜ 행정안전부 유권해석 ＞

OOO

(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살펴본다.

(가) 「지방세특례제한법」(2017.7.26. 법률 제14839호로 개정된 것) 제74조 제1항에서 「도시개발법」에 따른 도시개발사업과 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 정비사업의 시행으로 해당 사업의 대상이 되는 부동산의 소유자가 환지계획 및 토지상환채권에 따라 취득하는 토지, 관리처분계획에 따라 취득하는 토지 및 건축물과 사업시행자가 취득하는 체비지 또는 보류지에 대해서는 취득세를 2019년 12월 31일까지 면제하되,

다만, 다음 각 호에 해당하는 부동산에 대해서는 취득세를 부과한다고 규정하면서, 그 제1호에서 환지계획 등에 따른 취득부동산의 가액 합계액이 종전의 부동산 가액의 합계액을 초과하여 「도시 및 주거환경정비법」등 관계 법령에 따라 청산금을 부담하는 경우에는 그 청산금에 상당하는 부동산을 규정하고 있다.

(나) 청구법인은 쟁점체비지가 취득세 면제대상인 체비지에 해당한다고 주장하나,

「도시 및

주거환경정비법」 제87조

제3항에서 “제79조 제4항에 따른 보류지와 일반에게 분양하는 대지 또는 건축물은

「도시개발법」 제34조

에 따른 보류지 또는 체비지로 본다”고 규정하고 있고, 「도시 및

주거환경정비법」 제79조

제1항에서 “정비사업의 시행으로 조성된 대지 및 건축물은 관리처분계획에 따라 처분 또는 관리하여야 한다”고 규정하고 있으며,

「도시 및

주거환경정비법」 제48조

제1항 제3호에서 관리처분계획을 수립함에 있어 “조합원 분양분(임대관리 위탁주택에 관한 내용을 포함한다), 일반 분양분, 기업형 임대주택, 임대주택, 그 밖에 부대ㆍ복리시설 등”으로 구분하여 일반 분양을 명시적으로 규정하고 있고,

「도시개발법」제34조

제1항에서 사업시행자는 “그 중 일부를 체비지로 정하여 도시개발사업에 필요한 경비에 충당할 수 있다”고 체비지에 대해 규정하고 있는바,

「도시 및

주거환경정비법」제87조

제3항에 따라

「도시개발법」제34조

의 체비지로 보기 위해서는 ① 사업시행자가 ② 관리처분계획에서 일반 분양분(체비지)으로 인가받고 ③ 일반에게 분양하여 ④ 사업에 필요한 경비에 충당 등의 절차와 요건을 갖추어야 하는 것으로 볼 수 있다.

또한, 체비지는 그 성격의 측면에서 ① 사업시행자가 사업시행자의 지위에서 ② 행정정의 인가를 받아 ③ 사업의 경비에 충당하기 위하여 ④ 사업시행자의 지위가 유지되는 기간 동안만 일시적으로 소유하는 것으로도 볼 수 있다 할 것이다.

(다) 따라서,

「지방세특례제한법」제74조

제1항에 규정된 체비지란 ① 관리처분계획에 따라 체비지로 인가받았을 것, ② 일반에게 분양하는 대지 또는 건축물에 해당할 것이라는 2가지 요건을 모두 갖춘 경우를 의미 한다고 보는 것이 타당하므로 관리처분계획상 체비지로 인가되었다 하더라도 일반에게 분양되지 아니한 부동산 등은 취득세 등의 면제대상이 되는 체비지로 보기는 어렵다 할 것인 점,

청구법인은 쟁점체비지를 쟁점관리처분계획상 체비지시설로 인가받았으나 일반에게 분양하지 아니하고 이를 제3자에게 임대하고 있는 사실이 확인되는 점 등에 비추어

쟁점체비지는 일반에게 분양되지 아니하고 임대용으로 사용되어 취득세 등의 감면대상이 되는 체비지로 보기는 어렵다 할 것이므로 처분청이 청구법인에게 가산세를 포함한 이 건 취득세 등을 부과.고지한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

4. 결 론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로

「지방세기본법」 제96조

제6항과

「국세기본법」 제80조의2

및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.

＜별지＞ 관련 법령

(1) 지방세특례제한법(2017.7.26. 법률 제14839호로 개정된 것)

제74조(도시개발사업 등에 대한 감면) ① 「도시개발법」에 따른 도시개발사업과 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 정비사업(주택재개발사업 및 도시환경정비사업으로 한정한다)의 시행으로 해당 사업의 대상이 되는 부동산의 소유자(상속인을 포함한다)가 환지계획 및 토지상환채권에 따라 취득하는 토지, 관리처분계획에 따라 취득하는 토지 및 건축물(이하 이 항에서 "환지계획 등에 따른 취득부동산"이라 한다)과 사업시행자가 취득하는 체비지 또는 보류지에 대해서는 취득세를 2019년 12월 31일까지 면제한다. 다만, 다음 각 호에 해당하는 부동산에 대해서는 취득세를 부과한다.

1. 환지계획 등에 따른 취득부동산의 가액 합계액이 종전의 부동산 가액의 합계액을 초과하여 「도시 및 주거환경정비법」등 관계 법령에 따라 청산금을 부담하는 경우에는 그 청산금에 상당하는 부동산

2. 환지계획 등에 따른 취득부동산의 가액 합계액이 종전의 부동산 가액 합계액을 초과하는 경우에는 그 초과액에 상당하는 부동산. 이 경우 사업시행인가(승계취득일 현재 취득부동산 소재지가

「소득세법」 제104조의2

제1항에 따른 지정지역으로 지정된 경우에는 도시개발구역 지정 또는 정비구역 지정) 이후 환지 이전에 부동산을 승계취득한 자로 한정한다.

② 제1항 제2호의 초과액의 산정 기준과 방법 등은 대통령령으로 정한다.

(2) 지방세특례제한법 시행령

(2017.7.26. 대통령령 2017.7.26. 개정된 것)

제35조(환지계획 등에 따른 취득부동산의 초과액 산정기준 등) ② 법 제74조 제2항에 따른 초과액은 같은 조 제1항의 환지계획 등에 따른 취득부동산의 과세표준(

「지방세법」 제10조

제5항에 따른 사실상의 취득가격이 증명되는 경우에는 사실상의 취득가격을 말한다)에서 환지 이전의 부동산의 과세표준(승계취득할 당시의 취득세 과세표준을 말한다)을 뺀 금액으로 한다.

(3) 도시 및 주거환경정비법

(2017.3.30. 법률 제14113호로 개정된 것)

제8조(주택재개발사업 등의 시행자) ③ 도시환경정비사업은 조합 또는 토지등소유자가 시행하거나, 조합 또는 토지등소유자가 조합원 또는 토지등소유자의 과반수의 동의를 얻어 시장·군수, 주택공사등, 건설업자, 등록사업자 또는 대통령령이 정하는 요건을 갖춘 자와 공동으로 이를 시행할 수 있다.

제46조(분양공고 및 분양신청) ① 사업시행자는 제28조 제4항의 규정에 의한 사업시행인가의 고시가 있은 날(사업시행인가 이후 시공자를 선정한 경우에는 시공자와 계약을 체결한 날)부터 60일 이내에 개략적인 부담금내역 및 분양신청기간 그 밖에 대통령령이 정하는 사항을 토지등소유자에게 통지하고 분양의 대상이 되는 대지 또는 건축물의 내역 등 대통령령이 정하는 사항을 해당 지역에서 발간되는 일간신문에 공고하여야 한다. 이 경우 분양신청기간은 그 통지한 날부터 30일 이상 60일 이내로 하여야 한다. 다만, 사업시행자는 제48조 제1항의 규정에 의한 관리처분계획의 수립에 지장이 없다고 판단하는 경우에는 분양신청기간을 20일의 범위 이내에서 연장할 수 있다.

② 대지 또는 건축물에 대한 분양을 받고자 하는 토지등소유자는 제1항의 규정에 의한 분양신청기간 이내에 대통령령이 정하는 방법 및 절차에 의하여 사업시행자에게 대지 또는 건축물에 대한 분양신청을 하여야 한다.

제48조(관리처분계획의 인가 등) ① 사업시행자(제6조 제1항 제1호부터 제3호까지의 방법으로 시행하는 주거환경개선사업 및 같은 조 제5항의 방법으로 시행하는 주거환경관리사업의 사업시행자는 제외한다)는 제46조에 따른 분양신청기간이 종료된 때에는 제46조에 따른 분양신청의 현황을 기초로 다음 각호의 사항이 포함된 관리처분계획을 수립하여 시장·군수의 인가를 받아야 하며, 관리처분계획을 변경 · 중지 또는 폐지하고자 하는 경우에도 같으며, 이 경우 조합은 제24조 제3항제10호의 사항을 의결하기 위한 총회의 개최일부터 1개월 전에 제3호부터 제5호까지에 해당하는 사항을 각 조합원에게 문서로 통지하여야 한다. 다만, 대통령령이 정하는 경미한 사항을 변경하고자 하는 때에는 시장 · 군수에게 신고하여야 한다.

1. 분양설계

2. 분양대상자의 주소 및 성명

3. 다음 각 목에 따른 분양대상자별 분양예정인 대지 또는 건축물의 추산액. 다만, 가목과 다목의 경우에는 제46조의2 제1항에 따라 선정된 기업형임대사업자의 성명 및 주소(법인인 경우에는 법인의 명칭 및 소재지와 대표자의 성명 및 주소)를 포함한다.

가. 조합원 분양분(임대관리 위탁주택에 관한 내용을 포함한다)

나. 일반 분양분

다. 기업형임대주택

라. 임대주택

마. 그 밖에 부대·복리시설 등

4. 분양대상자별 종전의 토지 또는 건축물의 명세 및 사업시행인가의 고시가 있은 날을 기준으로 한 가격(사업시행인가 전에 제48조의2 제2항에 따라 철거된 건축물의 경우에는 시장·군수에게 허가 받은 날을 기준으로 한 가격)

5. 정비사업비의 추산액(주택재건축사업의 경우에는「재건축 초과이익 환수에 관한 법률」에 따른 재건축부담금에 관한 사항을 포함한다) 및 그에 따른 조합원 부담규모 및 부담시기

6. 분양대상자의 종전의 토지 또는 건축물에 관한 소유권 외의 권리명세

7. 세입자별 손실보상을 위한 권리명세 및 그 평가액

8. 그 밖에 정비사업과 관련한 권리 등에 대하여 대통령령이 정하는 사항

② 제1항에 따른 관리처분계획의 내용은 다음 각 호의 기준에 따른다.

1. 종전의 토지 또는 건축물의 면적 · 이용상황 · 환경 그 밖의 사항을 종합적으로 고려하여 대지 또는 건축물이 균형있게 분양신청자에게 배분되고 합리적으로 이용되도록 한다.

2. 지나치게 좁거나 넓은 토지 또는 건축물에 대하여 필요한 경우에는 이를 증가하거나 감소시켜 대지 또는 건축물이 적정 규모가 되도록 한다.

3. 너무 좁은 토지 또는 건축물이나 정비구역 지정후 분할된 토지를 취득한 자에 대하여는 현금으로 청산할 수 있다.

4. 재해 또는 위생상의 위해를 방지하기 위하여 토지의 규모를 조정할 특별한 필요가 있는 때에는 너무 좁은 토지를 증가시키거나 토지에 갈음하여 보상을 하거나 건축물의 일부와 그 건축물이 있는 대지의 공유지분을 교부할 수 있다.

5. 분양설계에 관한 계획은 제46조의 규정에 의한 분양신청기간이 만료되는 날을 기준으로 하여 수립한다.

6. 1세대 또는 1인이 하나 이상의 주택 또는 토지를 소유한 경우 1주택을 공급하고, 같은 세대에 속하지 아니하는 2인 이상이 1주택 또는 1토지를 공유한 경우에는 1주택만 공급한다.

7. 제6호에도 불구하고 다음 각 목의 경우에는 각 목의 방법에 따라 주택을 공급할 수 있다.

가. 2인 이상이 1토지를 공유한 경우로서 시·도조례로 주택공급에 관하여 따로 정하고 있는 경우에는 시·도조례로 정하는 바에 따라 주택을 공급할 수 있다.

나. 다음 어느 하나에 해당하는 토지등소유자에게는 소유한 주택 수만큼 공급할 수 있다.

1)

「수도권정비계획법」제6조

제1항 제1호에 따른 과밀억제권역에 위치하지 아니한 주택재건축사업의 토지등소유자

2) 근로자(공무원인 근로자를 포함한다) 숙소, 기숙사 용도로 주택을 소유하고 있는 토지등소유자

3) 국가, 지방자치단체 및 주택공사등

4)

「국가균형발전 특별법」제18조

에 따른 공공기관지방이전시책 등에 따라 이전하는 공공기관이 소유한 주택을 양수한 자

다. 제1항 제4호에 따른 가격의 범위 또는 종전 주택의 주거전용면적의 범위에서 2주택을 공급할 수 있고, 이 중 1주택은 주거전용면적을 60제곱미터 이하로 한다. 다만, 60제곱미터 이하로 공급받은 1주택은 제54조 제2항에 따른 이전고시일 다음 날부터 3년이 지나기 전에는 주택을 전매(매매·증여나 그 밖에 권리의 변동을 수반하는 모든 행위를 포함하되 상속의 경우는 제외한다)하거나 이의 전매를 알선할 수 없다.

라. 가로주택정비사업의 경우에는 3주택 이하로 한정하되, 다가구주택을 소유한 자에 대하여는 제1항 제4호에 따른 가격을 분양주택 중 최소분양단위 규모의 추산액으로 나눈 값(소수점 이하는 버린다)만큼 공급할 수 있다.

마.

「수도권정비계획법」제6조

제1항 제1호에 따른 과밀억제권역에서 투기과열지구에 위치하지 아니한 주택재건축사업의 경우에는 3주택 이하로 한정하여 공급할 수 있다.

③ 사업시행자는 제46조의 규정에 의하여 분양신청을 받은 후 잔여분이 있는 경우에는 정관등 또는 사업시행계획이 정하는 목적을 위하여 보류지(건축물을 포함한다)로 정하거나 조합원 외의 자에게 분양할 수 있다. 이 경우 분양공고와 분양신청절차 등 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

④ 정비사업의 시행으로 조성된 대지 및 건축물은 관리처분계획에 의하여 이를 처분 또는 관리하여야 한다.

⑤ 주택재개발사업, 주택재건축사업, 도시환경정비사업 또는 가로주택정비사업에서 제1항 제3호·제4호 및 제7호에 따라 재산 또는 권리를 평가할 때에는 다음 각 호의 방법에 의한다.

1. 「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」에 따른 감정평가업자 중 다음 각 목의 구분에 따른 감정평가업자가 평가한 금액을 산술평균하여 산정한다. 다만, 관리처분계획을 변경·중지 또는 폐지하고자 하는 경우에는 분양예정 대상인 대지 또는 건축물의 추산액과 종전의 토지 또는 건축물의 가격은 사업시행자 및 토지등소유자 전원이 합의하여 이를 산정할 수 있다.

가. 주택재개발사업 또는 도시환경정비사업: 시장·군수가 선정·계약한 2인 이상의 감정평가업자

나. 주택재건축사업 또는 가로주택정비사업: 시장·군수가 선정·계약한 1인 이상의 감정평가업자와 조합총회의 의결로 정하여 선정·계약한 1인 이상의 감정평가업자

2. 시장·군수는 제1호에 따라 감정평가업자를 선정·계약하는 경우 감정평가업자의 업무수행능력, 소속 감정평가사의 수, 감정평가 실적, 법규 준수 여부, 평가계획의 적정성 등을 고려하여 객관적이고 투명한 절차에 따라 선정하여야 한다. 이 경우 감정평가업자의 선정·절차 및 방법 등에 관하여 필요한 사항은 시·도조례로 정한다.

3. 사업시행자는 제1호에 따라 감정평가를 하고자 하는 경우 시장·군수에게 감정평가업자의 선정·계약을 요청하고 감정평가에 필요한 비용을 미리 예치하여야 한다. 시장·군수는 감정평가가 끝난 경우 예치된 금액에서 감정평가 비용을 직접 지불한 후 나머지 비용은 사업시행자와 정산하여야 한다.

⑦ 제1항의 규정에 의한 관리처분계획의 내용, 관리처분의 방법·기준 등에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

⑧ 제1항 각호의 관리처분계획의 내용과 제2항 내지 제7항의 규정은 시장·군수가 직접 수립하는 관리처분계획에 관하여 이를 준용한다.

제55조(대지 및 건축물에 대한 권리의 확정) ① 대지 또는 건축물을 분양받을 자에게 제54조 제2항의 규정에 의하여 소유권을 이전한 경우 종전의 토지 또는 건축물에 설정된 지상권·전세권·저당권·임차권·가등기담보권·가압류 등 등기된 권리 및

주택임대차보호법 제3조

제1항의 요건을 갖춘 임차권은 소유권을 이전 받은 대지 또는 건축물에 설정된 것으로 본다.

② 제1항의 규정에 의하여 취득하는 대지 또는 건축물중 토지등소유자에게 분양하는 대지 또는 건축물은

「도시개발법」제40조

의 규정에 의하여 행하여진 환지로 보며, 제48조 제3항의 규정에 의한 보류지와 일반에게 분양하는 대지 또는 건축물은

「도시개발법」 제34조

의 규정에 의한 보류지 또는 체비지로 본다.

제60조(비용부담의 원칙) ① 정비사업비는 이 법 또는 다른 법령에 특별한 규정이 있는 경우를 제외하고는 사업시행자가 부담한다.

② 시장·군수는 시장·군수가 아닌 사업시행자가 시행하는 정비사업의 정비계획에 따라 설치되는 도시·군계획시설중 대통령령으로 정하는 주요 정비기반시설, 공동이용시설 및 제36조의 규정에 의한 임시수용시설(이하 "임시수용시설"이라 한다)에 대하여는 그 건설에 소요되는 비용의 전부 또는 일부를 부담할 수 있다.

(4) 도시개발법(2017.7.26. 법률 제14839호로 개정된 것)

제34조(체비지 등) ① 시행자는 도시개발사업에 필요한 경비에 충당하거나 규약ㆍ정관ㆍ시행규정 또는 실시계획으로 정하는 목적을 위하여 일정한 토지를 환지로 정하지 아니하고 보류지로 정할 수 있으며, 그 중 일부를 체비지로 정하여 도시개발사업에 필요한 경비에 충당할 수 있다.

② 특별자치도지사ㆍ시장ㆍ군수 또는 구청장은 「주택법」에 따른 공동주택의 건설을 촉진하기 위하여 필요하다고 인정하면 제1항에 따른 체비지 중 일부를 같은 지역에 집단으로 정하게 할 수 있다.

제36조(환지 예정지 지정의 효과) ④ 시행자는 제34조에 따른 체비지의 용도로 환지 예정지가 지정된 경우에는 도시개발사업에 드는 비용을 충당하기 위하여 이를 사용 또는 수익하게 하거나 처분할 수 있다.

제40조(환지처분) ① 시행자는 환지 방식으로 도시개발사업에 관한 공사를 끝낸 경우에는 지체 없이 대통령령으로 정하는 바에 따라 이를 공고하고 공사 관계 서류를 일반인에게 공람시켜야 한다.

② 도시개발구역의 토지 소유자나 이해관계인은 제1항의 공람 기간에 시행자에게 의견서를 제출할 수 있으며, 의견서를 받은 시행자는 공사 결과와 실시계획 내용에 맞는지를 확인하여 필요한 조치를 하여야 한다.

③ 시행자는 제1항의 공람 기간에 제2항에 따른 의견서의 제출이 없거나 제출된 의견서에 따라 필요한 조치를 한 경우에는 지정권자에 의한 준공검사를 신청하거나 도시개발사업의 공사를 끝내야 한다.

④ 시행자는 지정권자에 의한 준공검사를 받은 경우(지정권자가 시행자인 경우에는 제51조에 따른 공사 완료 공고가 있는 때)에는 대통령령으로 정하는 기간에 환지처분을 하여야 한다.

⑤ 시행자는 환지처분을 하려는 경우에는 환지 계획에서 정한 사항을 토지 소유자에게 알리고 대통령령으로 정하는 바에 따라 이를 공고하여야 한다.

제42조(환지처분의 효과) ① 환지 계획에서 정하여진 환지는 그 환지처분이 공고된 날의 다음 날부터 종전의 토지로 보며, 환지 계획에서 환지를 정하지 아니한 종전의 토지에 있던 권리는 그 환지처분이 공고된 날이 끝나는 때에 소멸한다.

② 제1항은 행정상 처분이나 재판상의 처분으로서 종전의 토지에 전속하는 것에 관하여는 영향을 미치지 아니한다.

③ 도시개발구역의 토지에 대한 지역권은 제1항에도 불구하고 종전의 토지에 존속한다. 다만, 도시개발사업의 시행으로 행사할 이익이 없어진 지역권은 환지처분이 공고된 날이 끝나는 때에 소멸한다.

④ 제28조에 따른 환지 계획에 따라 환지처분을 받은 자는 환지처분이 공고된 날의 다음 날에 환지 계획으로 정하는 바에 따라 건축물의 일부와 해당 건축물이 있는 토지의 공유지분을 취득한다. 이 경우 종전의 토지에 대한 저당권은 환지처분이 공고된 날의 다음 날부터 해당 건축물의 일부와 해당 건축물이 있는 토지의 공유지분에 존재하는 것으로 본다.

⑤ 제34조에 따른 체비지는 시행자가, 보류지는 환지 계획에서 정한 자가 각각 환지처분이 공고된 날의 다음 날에 해당 소유권을 취득한다. 다만, 제36조 제4항에 따라 이미 처분된 체비지는 그 체비지를 매입한 자가 소유권 이전 등기를 마친 때에 소유권을 취득한다.

⑥ 제41조에 따른 청산금은 환지처분이 공고된 날의 다음 날에 확정된다.

제54조(비용 부담의 원칙) 도시개발사업에 필요한 비용은 이 법이나 다른 법률에 규정이 있는 경우 외에는 시행자가 부담한다.