이유
1. 원처분 개요

청구인은 ’84.8.29과 ’86.2.5 각각 취득하여 보유하고 있던 경기도 남양주군 수동면 OO리 OOOOO 전 2,393㎡와 같은리 OOOOO 전 2,056㎡(이하 2필지의 토지 합계 4,449㎡를 “쟁점토지”라고 한다)를 ’90.9.17 청구외 OOO에게 소유권이전하고 ’90.9.20 자산양도차익예정신고(양도소득세 551,880원, 동방위세 55,180원)를 하였다.

처분청은 쟁점토지의 ’90.9.17 소유권이전에 대하여 양도시기를 등기접수일로 보고 90년도 개별공시지가를 적용하여 ’96.3.16 청구인에게 90년 귀속 양도소득세 7,630,390원과 동 방위세 1,481,920원을 결정고지하였다.

청구인은 이에 불복하여 ’95.9.30 이의신청과 ’95.12.26 심사청구를 거쳐 ’96.3.16 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 국세청장 의견

가. 청구인 주장

처분청은 쟁점토지의 양도시기를 등기접수일인 ’90.9.17로 보아 본건세액을 청구인에게 고지하였으나, 쟁점토지의 잔금청산일이 ’90.8.29인 사실이 실지매매계약서·잔금영수증·토지거래사실확인서·인감증명서등 관련증빙에 의하여 확인되므로 잔금청산일을 양도시기로 하여 세액을 과세함이 타당하다.

나. 국세청장 의견

양도소득세를 기준시가로 결정하는 경우 양도일이 ’90.8.31 이전인 경우에는 특정지역인 경우 배율방법으로 양도 및 취득가액을 계산하여 양도차익을 산출하고, 양도일이 ’90.9.1 이후인 경우에는 개별공시지가를 기준으로 양도 및 취득가액을 계산하여 양도차익을 산출함으로써 양도일에 따라 산출된 양도차익이 크게 다를 수 있는바, 이건이 바로 그러한 경우에 해당된다. 다툼에서 청구인은 ’90.8.29 잔금을 청산하였다는 주장이므로 이에 대하여 살펴본다.

첫째, 청구인은 ’90.8.29 쟁점부동산 소유권 이전용으로 발급된 인감증명서와 잔금지급영수증 및 매매계약서를 증거로 제시하면서 ’90.8.29 잔금을 수령하였다고 주장하나, 인감증명서는 먼저 발급받거나 재발급 받을 수도 있는 것이므로 인감증명서 발급일이 반드시 잔금지급일이라는 증거가 될 수는 없을 것이며, 잔금지급영수증과 매매계약서는 사인간에 작성된 것으로써 이를 인정할 객관적인 증거가 없으므로 신빙성 있는 증거가 될 수 없다.

둘째, 쟁점토지의 잔금 이천만원에 대한 매수자의 조달내용 및 청구인의 사용 내용이 금융자료등 객관적인 자료에 의하여 ’90.8.29이 사실상 잔금지급일인지의 여부가 확인되지 않고 있다.

셋째, 매매로 인하여 부동산 소유권을 이전할 수 있는 서류를 인계 받으면 즉시 소유권이전등기 접수를 하는 것이 일반적인 사회현상인 점으로 보아 등기접수일인 ’90.9.17 잔금이 청산되었다고 인정되는 반면 ’90.8.29 잔금이 청산되고 ’90.9.17 소유권이전하였다는 것은 지연등기할 수 밖에 없었던 정당한 사유가 없는한 이를 사실이라고 인정할 수 없다.

이와 같이 이건 청구는 잔금청산일이 분명하지 않은 경우에 해당하여 쟁점토지의 양도일은 소유권이전등기 접수일인 ’90.9.17로 보아야 할 것이다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

쟁점토지의 양도시기를 등기접수일(’90.9.17)로 보아 과세한 처분의 당부를 가리는데 있다.

나. 관련 법령

소득세법 제27조

에서는 「자산의 양도차익을 계산함에 있어서 그 취득시기 및 양도시기에 관하여는 대통령령으로 정한다」고 규정하고 있고,

같은법 시행령 제53조

제1항에서 「법 제27조에 규정하는 취득시기 및 양도시기는 다음 각호의 경우를 제외하고는 당해 자산의 대금을 청산한 날로 한다」고 규정하는 한편 같은항 제1호에서는 「대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 매매계약서에 기재된 잔금지급약정일, 다만, 잔금지급약정일이 확인되지 아니하거나 매매계약서에 기재된 잔금지급약정일로부터 등기접수일까지의 기간이 1월을 초과하는 경우에는 등기부·등록부 또는 명부 등에 기재된 등기접수일로 한다」고 규정하고 있다.

다. 사실관계 및 판단

본 건의 다툼은 쟁점토지의 양도시기에 따른 양도차익의 계산방법에 있는 것인 바, 여기에 대하여 살펴본다.

쟁점토지는 거래가 이루어지기 이전인 ’90.6.15 건설부공고 제74호로 토지거래허가지역으로 편입되었으며, 이에 따른 쟁점토지의 토지거래허가일은 ’90.9.11인 사실이 남양주시청의 회신공문(남양주 지적 58309-2839, ’96.5.8)에 의하여 확인된다.

국토이용관리법 제21조의3

제7항에 의하면 허가를 받지 아니하고 체결한 토지거래계약은 그 효력이 발생하지 아니한다고 되어 있어 허가를 받기전에는 물권적 효력은 물론 채권적 효력도 발생하지 아니한 무효의 상태에 있으므로, 토지거래허가전에 잔금이 청산된 매매대금은 보관금 내지 선수금 상태로 있다가 허가일에 비로소 매매대금으로 전환된다고 보는 것이 합리적이라고 할 것이다. 따라서 토지거래허가일 이전에 잔금이 청산되었다 하더라도 허가일을 잔금이 지급된 날로 보아야 할 것이다(같은뜻 국심93경2565, ’94.8.10 합동회의)

본건의 경우 청구인이 주장하는 잔금청산일(’90.8.29)이 인정된다 하더라도 쟁점토지의 토지거래허가일인 ’90.9.11을 쟁점토지의 양도시기(잔금청산일)로 보아야 하는 것인 바, 이는 개별공시지가 시행일 이후에 해당하여 개별공시지가를 적용하여 쟁점토지의 양도차익을 계산하여야 하는 것이다. 따라서 쟁점토지의 양도시기에 대하여 토지거래허가일(’90.9.11)로 보든지 아니면 등기접수일(’90.9.17)로 보든지 개별공시지가에 의하여 양도차익을 계산함에는 차이가 없다. 따라서 처분청이 개별공시지가를 적용하여 본 건 세액을 결정고지한 당초처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

라. 따라서 심판청구 심리결과 청구인의 주장이 이유 없으므로

국세기본법 제81조

및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.