이유
1. 원처분 개요

청구인이 부산시 사하구 OO동 OOOOO 소재 대지 259㎡ 및 위 지상 건물 701.27㎡(이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 90.8.23 양도하고 90.9.24 자산양도차익 예정신고를 한 데 대하여,

처분청은 쟁점부동산의 양도를 부동산매매업에 의한 거래로 보고 쟁점부동산 중 건물분의 공급가액을 274,279,472원으로 보아 92.12.8 청구인에게 90년 제2기분 부가가치세 35,656,320원을 부과하였다.

청구인은 이에 불복하여 93.2.6 이의신청을, 93.5.4 심사청구를 거쳐 93.8.20 이 건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구주장 및 국세청장 의견

가. 청구주장

1) 청구주장 1

청구인은 89.5.31 쟁점부동산 중 대지를 구입하여 90.7.5 위 지상에 건물(지하 1층 - 지상 3층 :근린생활시설, 지상 4층 : 주택)을 신축하여 지상 4층은 청구인의 주거용으로 사용중 건축관련 자재구입비 및 차입금의 독촉으로 부득이 90.8.23 쟁점부동산을 양도하였는 바, 청구인은 90년도중 쟁점부동산 이외의 거래는 없었으며, 부가가치세법상 부동산매매업 요건인 1과세기간중 부동산의 1회이상 취득, 2회이상 양도에 해O되지 아니하므로 처분청이 쟁점부동산의 양도를 부동산매매업에 의한 거래로 보아 부가가치세를 과세한 처분은 부O하다는 주장이다.

2) 청구주장 2

만일 쟁점부동산의 양도를 부동산매매업으로 보아 부가가치세등을 과세한다고 하더라도 쟁점부동산의 양도금액 370,000,000원중 토지와 건물분의 양도가액을 안분함에 있어서는 양도O시의 토지 및 건물의 지방세법상 과세시가표준액으로 안분계산할 것이 아니라 취득O시의 토지 및 건물의 실지거래가액을 기준으로 안분 계산하여야 한다는 주장이다.

나. 국세청장 의견

청구인은 쟁점건물을 신축한 날로 부터 55일만에 단기 양도한 사실이 확인되며, 또한 청구인은 90.3.1 청구인의 주소지(부산직할시 사하구 OO동 OOOOOO OOOO OO OOOO)를 사업장 소재지로 하고 그 업태를 부동산매매업으로 하여 서부산세무서에 사업자등록을 한 사실이 확인되고, 청구인은 90.6.15 쟁점건물에 입주한 후 90.8.26 다시 종전 거주지로 퇴거한 점과 쟁점건물의 임대사실이 없는 점 등으로 볼 때, 쟁점부동산을 매매목적으로 취득한 후 매도한 것으로 인정되므로 부동산매매업을 영위한 것으로 볼 수 있다는 의견이다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

1) 쟁점부동산의 양도를 부동산매매업에 의한 거래로 볼 수 있는지 여부

2) 부동산매매업으로 보아 부가가치세를 과세하는 경우, 쟁점부동산의 토지와 건물의 공급가액을 그 취득가액에 의하여 안분계산할 수 있는지의 여부

나. 쟁점1에 대하여

(1)

부가가치세법시행규칙 제1조

제1항의 규정에 의하면 부동산매매(건물을 신축하여 판매하는 경우를 포함한다) 또는 그 중개를 사업목적으로 나타내어 부동산을 판매하거나 사업상의 목적으로 1과세기간중에 1회이상 부동산을 취득하고 2회이상 판매하는 경우에는 부동산매매업을 영위하는 것으로 본다고 규정하고 있는 바,

이러한 규정은 예시적 규정으로 해석되는 한편, O해 부동산매매로 인한 소득이 소득세법상 부동산매매업에 의한 사업소득인가 단순한 양도소득세의 과세대상인가를 구별하는 기준은, 그 매매행위가 부동산매매업을 영위하는 것으로 볼 것인가의 여부에 있고 그 구체적인 판단은 그 매매가 수익을 목적으로 하는 것인지, 그 규모와 회수에 비추어 어느정도의 계속성, 반복성을 가지고 있다고 볼 것인지 등의 사정을 고려하여 사회통념에 비추어 결정하여야 할 것이다(대법원 85누745;86.7.8, 국심 93서1281;93.10.4 및 소득세법 기본통칙 2-4-8...20 등 같은뜻임).

(2) 청구인은 90년도중 쟁점부동산 이외의 거래는 없었으며, 건축관련 자재구입비 및 차입금의 독촉으로 부득이 쟁점부동산의 건물을 신축한후 단기일 내에 양도한 것임에도 불구하고 처분청이 쟁점부동산의 양도를 부동산매매업에 의한 거래로 보아 부가가치세를 과세한 처분은 부O하다고 주장하나 청구인은 쟁점부동산중 토지를 89.5.31 취득한 후 그 지상에 건물을 90.7.5 신축하여 90.8.23 매매함으로서 쟁점부동산을 단기에 매매하였음을 알 수 있으며, 또한 청구인은 90.3.1 청구인의 주소지인 부산시 사하구 OO동 OOOOOO 소재 OOOO OO OOOO를 사업장소재지로 하여 서부산세무서장에게 부동산 매매업으로 사업자등록을 한 사실이 있음이 사업자등록증 등에 의하여 확인되는 바,

청구인의 쟁점부동산의 취득동기 및 매매형태가 단순히 거주 또는 소유목적으로 취득한 것이라고 보기는 어려우며, O초부터 매매목적으로 취득하여 매도한 것으로 보이므로 쟁점부동산의 매매는 부동산매매업에 의한 거래로 판단된다.

다. 쟁점2에 대하여

(1) 쟁점부동산 양도O시의

부가가치세법시행령 제48조의2

제3항의 규정에 의하면 “사업자가 토지와 그 토지에 정착된 건물 및 기타 구축물을 함께 공급하는 경우에 그 건물 및 기타 구축물의 공급가액은 실지거래가액에 의한다. 다만, 실지거래가액중 토지의 가액과 건물 및 기타 구축물의 가액의 구분이 불분명한 경우에는 공급계약일 현재의 지방세법에 의한 과세시가표준액에 따라 계산한 가액에 비례하여 안분계산한다”고 규정하고 있다.

그러나 쟁점부동산 양도일(90.8.23) 이후인 90.12.31 신설된

같은법시행령 제48조의2

제4항의 규정에 의하면 같은조 제3항 본문의 규정을 적용함에 있어서 다음 각호의 경우에는 그 가액을 건물 및 기타 구축물의 실지거래가액으로 보되, 이 경우 적용순서는 다음 각호의 순서에 의한다고 규정하고 있다.

1. 주택건설촉진법에 의하여 국가 또는 지방자치단체로부터 사업계획의 승인을 얻어 공급하는 주택의 경우에는 그 승인된 사업계획상의 분양가액

2. 토지와 건물 및 기타 구축물의 장부가액이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분계산한 가액. 이 경우 장부가액이 없는 때에는 취득 가액을 기준으로 한다.

3. 지가공시 및 토지등의 평가에 관한 법률에 의한 감정평가법인이 감정평가한 가액이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분계산한 가액.

위 제4항(신설)의 규정은 실지거래가액중 토지 및 건물가액의 구분이 불분명한 경우에 지방세법상의 과세시가표준액에 의하여 안분계산을 하도록 규정한

같은법시행령 제48조의2

제3항에만 의존할 경우에는 공신력이 있는 감정가액이나 실지취득가액에 비하여 건물가액이 과다하거나 상O히 불합리하게 계산되는 등 많은 문제점이 야기되고 있어 이를 보완한 규정으로 비록 이 건 양도일 이후인 90.12.31 신설되었으나, 동 규정은 창설적인 규정이 아니고 일종의 선언적ㆍ예시적인 규정에 해O된다 할 수 있으므로, 이 건의 경우에도 동 규정을 적용할 수 있다 할 것이다(국심 91부2697, 92.4.8 및 국심 91서 1407, 91.9.26 같은뜻임).

(2) 이 건 실지거래가액에 의한 토지 및 건물의 취득가액이 구분되는 경우인지의 여부에 대하여 살펴본다.

첫째, 쟁점부동산의 양도시 매매계약서를 보면 청구인은 쟁점부동산을 청구외 OOO씨 OO공후손 문중회에 370,000,000원에 양도하면서 토지가액과 건물가액을 구분표시하지 아니하였음을 알 수 있으며, 위 양도가액 370,000,000원에 대하여는 처분청과 청구인간에 다툼이 없다.

둘째, 쟁점부동산중 토지의 취득에 관한 매매계약서를 보면 청구인은 청구외 OOO로 부터 위 토지를 225,000,000원(89.4.7 계약금 30,000,000원, 89.5.10 중도금 90,000,000원, 89.5.30 잔금 105,000,000원)에 취득한 사실을 알 수 있고, 부산시 사하구 O리동장이 93.10.30 발급한 위 토지의 개별공시지가확인원에 의하면 90.1.1 현재 위 토지의 개별공시지가는 233,100,000원으로 매매계약서상 취득가액과 유사함을 알 수 있으며,

그리고 청구인에게 쟁점부동산의 토지를 양도한 위 OOO이 청구인 앞으로 발급한 영수증에 의하면 청구인이 위 토지의 취득대금으로 89.4.7 계약금 30,000,000원을 지급한 것을 비롯하여 3차에 걸쳐 225,000,000원을 위 OOO에게 지급한 것으로 되어 있으므로 이 건 토지의 실지취득가액은 225,000,000원임을 알 수 있다.

셋째, 90.2.15 청구인과 청구외 OO종합건설주식회사(서울 OO구 OO동 OOOOOOO 소재)간에 체결한 쟁점부동산의 건물신축에 관한 공사도급계약서를 보면 총 공사대금이 130,000,000원으로 되어 있으며, 위 OO종합건설주식회사가 청구인에게 발행한 입금표를 보면 청구인이 90.2.15 공사계약금으로 15,000,000원, 90.3.31 1차 공사중도금으로 30,000,000원, 90.5.10 2차 공사중도금으로 40,000,000원, 90.7.5 공사잔금으로 45,000,000원 합계 130,000,000원을 위 건물의 공사대금으로 지급하였음을 알 수 있는 바, 이 건 건물의 실지취득가액은 130,000,000원임을 알 수 있다.

(3) 이와같은 사실들과 관련법령 등을 모아 볼 때, 쟁점부동산의 양도가액은 370,000,000원이나 동 양도가액중 토지가액과 건물가액의 구분은 불분명한 한편, 쟁점부동산의 토지 및 건물의 취득O시 실지거래가액은 각각 225,000,000원 및 130,000,000원이라고 할 것이므로 이 건 건물의 공급대가는 쟁점부동산의 양도가액을 토지의 취득가액과 건물의 취득가액에 비례하여 안분계산 [양도가액×건물취득가액/(토지취득가액+건물취득가액)]한 135,492,957원으로 결정되는 것이 타O한 것으로 판단된다.

(4) 따라서 이 건 심판청구는 청구주장이 일부 이유있으므로

국세기본법 제81조

와 제65조 제1항 제2호 및 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.