이유
1. 청구주장

청구인은 서울특별시 OO구 OO동 OOOOOO에 거주하는 사람으로 71.2.14 같은시 강남구 OO동 OOOOOO 소재 대지 524.4평방미터를 서울특별시장으로부터 취득하여 1988.6.29 청구외 OOO에게 이를 양도한 후 취득가액을 물가상승감안가액으로, 양도가액은 취득가액을 기준으로 한 환산가액으로 하여 양도차익을 계산하고 88.7 예정신고 납부한 데 대하여,

처분청이 강남구청장에 대한 토지등 거래계약신고서상의 계약예정금액(409,032,000원)을 양도당시 실지거래가액으로 인정하고 물가상승감안가액을 취득가액으로 하여 양도차익을 산정하고 89.2.16 양도소득세 131,617,370원과 동 방위세 38,096,300원을 결정고지하였는 바,

청구인은 위 부동산을 1974.12.31 이전에 취득하였고, 이에 대한 1975.1.1 현재의 시가를 알 수 없으므로 취득가액을 1975.1.1 현재의 기준시가(또는 도매물가상승감안금액이 동 기준시가보다 큰 경우에는 도매물가상승감안금액)로 하여야 하고 따라서 양도가액도 기준시가로 하되 위 부동산의 취득당시에는 특정지역에 해당되지 아니하여 적용한 배율이 없으므로 지방세법상의 과세시가표준액으로 하여야 한다고 주장하면서 89.3.31 심사청구를 거쳐 89.5.31 심판청구를 제기하였다.

2. 국세청장 의견

먼저, 관련 법규를 볼 때

소득세법 제23조

제4항 단서,

소득세법 제45조

제1항 제1호의 단서 및

동법 시행령 제170조

제4항 제1호의 규정에 의하여 법인과의 거래에 있어서 양도 또는 취득당시의 실지거래가액이 확인된 경우에는 실지거래가액에 의하여 양도차익을 결정하도록 되어 있으며,

동법 시행령 제170조

제1항을 보면, 취득가액 또는 양도가액을 실지거래가액에 의할 때에는 다른 하나도 실지거래가액에 의하여 양도차익을 결정하는 것을 원칙으로 하고 있고, 다만 예외적으로 양도가액 또는 취득가액중 어느 하나를 확인할 수 없을 때는 실지거래가액을 확인할 수 있는 것은 실지거래가액에 의하고, 실지거래가액을 확인할 수 없는 다른 하나는

동법 시행령 제115조

제1항 제1호 (다)목의 규정에 의한 기준시가에 의하여 양도차익을 결정하도록 되어 있음을 알 수 있는 바,

청구인의 경우 88.6.18

국토이용관리법 제21조의 7

규정에 의거 강남구청장에게 토지등 거래계약신고서를 제출하면서 청구인과 매수인이 동 신고서에 계약예정금액을 409,032,000원으로 하여 연명 날인하고 있으므로 일단 이 금액에 의하여 매매당사자간 계약이 성립된 것으로 보아야 하고 만약 이를 변경하였을 때에는 당초 매매당사자간에 합의된 금액이 변경되었다는 사실을 뒷받침할 수 있는 거증이 있어야 할 것인 바,

청구인은 동 신고서상의 계약예정금액이 단지 예정금액에 불과하고 실지거래가액이 아니라고 주장할 뿐 청구인의 주장을 뒷받침할 수 있는 입증을 제시하지 못하고 있으므로 특별한 사유가 없는 한 청구인이 강남구청장에게 제출한 토지거래신고서에 기재된 당초 가액으로 당해 토지를 양도한 것으로 보는 것이 거래관례상 정당하다는 의견이다.

3. 쟁점

이 건의 다툼은 양도차익의 산정기준을 무엇으로 할 것인지 여부를 가리는 데 있다 하겠다.

4. 심리 및 판단

청구인이 위 부동산(서울특별시 강남구 OO동 OOOOOO 소재 대지 524.4평방미터)을 71.2.14 서울특별시장으로부터 취득하여 특정지역으로 지정된 후 88.6.29 이를 청구외 OOO에게 양도한데 대하여 양도차익을 어떻게 산정하여야 하는지 여부에 다툼이 있으므로 이를 살펴보면,

우선, 소득세법 부칙(74.12.31 법률 제2705호) 제16조(양도자산의 취득시기에 관한 의제)에는 “제23조에 규정하는 자산중 토지·건물로서 1974년 12월 31일 이전에 취득한 것은 1975년 1월 1일에 취득한 것으로 본다(개정 81.12.31)”고 규정되어 있고, 소득세법 시행령 부칙(74.12.31 대통령령 제7458호) 제9조(양도자산 취득가액에 관한 경과조치)에는 “1974년 12월 31일 이전에 취득한 자산의 취득가액은 1975년 1월 1일 현재의 시가(시가를 알 수 없는 때에는 1975년 1월 1일 현재의 기준시가, 이하 같다)에 의하여 평가한 가액으로 한다. 다만, 1974년 12월 31일 이전에 취득한 자산의 실지거래된 취득가액에 1974년 12월 31일까지의 보유기간에 의한 도매물가상승율을 곱하여 계산한 금액을 합산한 가액이 1975년 1월 1일 현재의 시가에 의하여 평가한 가액보다 많은 경우에는 그 많은 금액을 취득가액으로 한다(개정 81.12.31)”고 규정되어 있으며,

소득세법 시행령 제170조

(양도소득금액의 조사결정) 제1항 본문에는 “법 제23조 제2항에 규정하는 양도차익을 결정함에 있어서 양도가액 또는 취득가액중 어느 하나를 실지거래가액에 의하여 결정하는 때에는 다른 하나도 실지거래가액에 의하여 결정하고, 어느 하나를 기준시가에 의하여 결정하는 때에는 다른 하나도 기준시가에 의하여 결정하여야 한다(개정 80.12.31)”고 규정되어 있는 바,

이 건의 경우 74.12.31 이전에 취득한 자산으로서 75.1.1 현재의 시가를 알 수 없는 경우로 75.1.1 현재의 기준시가(또는 물가상승감안가액이 이 기준시가보다 큰 경우에는 물가상승감안가액)에 의하여 취득가액이 결정되므로 양도가액 역시 기준시가에 의하여 양도차익을 산정하여야 한다고 해석하는 것이 동법 시행령 부칙 제9조의 입법 취지에 비추어 볼 때 타당하다고 할 것이다(국심 88서601, 88.10.25 동지).

다음, 기준시가에 의하여 양도차익을 산정하는 경우

소득세법 제60조

에서 “기준시가의 결정은 대통령령이 정하는 방법에 의한다”라고 하여 기준시가의 결정방법을 대통령령에 위임하였고, 이 규정의 위임을 받은

같은법 시행령 제115조

제1항에서는 토지부문에 3가지의 기준시가 결정방법을 규정하고 있으며, 본 규정 (가)목에서 규정한 “배율방법에 의한 기준”을 적용함에 있어 취득당시 그 배율이 없는 경우가 예상되어 본 제3항에 “특정지역에 있는 자산으로서 취득당시 특정지역에 대한 배율이 없는 것에 있어서는 재무부령이 정한 방법에 따라 환산한 가액을 취득당시의 기준시가로 한다”고 규정하였으나 위의 조문을 취득당시 특정지역으로 지정은 되고 단지 배율만 정하지 않은 경우에 적용하는 것으로 해석할 수 있는 여지가 있어 87.5.8 자로 본 규정을 “취득당시 특정지역에 해당하지 아니하여 배율이 없는 것에 있어서는 …”으로 개정함으로써 종전의 문제점을 보완하였는 바, 이 건 청구인의 경우와 같이 위 개정된 시행령의 시행일인 87.5.8 이후의 양도분에 대하여서는 비록 취득당시 특정지역에 해당하지 아니한 경우라도 양도당시 특정지역에 해당한다면 본 규정이 적용되는 것으로 해석하여야 할 것이고, 따라서 양도가액은 배율방법으로 평가한 가액으로, 취득가액은 재무부령이 규정(

소득세법 시행규칙 제56조의 5

)한 환산가액 방법에 따라 그 취득가액을 결정하여야 할 것이다.

5. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유있다고 인정되므로

국세기본법 제81조

및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.