임차인이 쟁점오피스텔을 사업장으로 하여 별도의 사업자등록을 하였다거나 사무실 등으로 사용하기 위한 시설을 설치한 사실이 없고, 청구인이 쟁점오피스텔을 사업장으로 한 사업자등록은 이 건 과세처분 이후에 이루어진 것인 점 등에 비추어 쟁점오피스텔의 실제 용도는 사실상 업무용이 아닌 주거용에 해당된다고 보는 것이 타당한 것으로 판단된다.

이유

1. 처분개요 가. 청구인은 2016.8.31. OOO(전용면적 84.795㎡, 이하 “양도아파트”라 한다)를 양도하고 양도소득세를 신고하지 아니하였다. 나. 처분청은 청구인이 2010.11.19. 취득하여 보유하고 있는 OOO(전용면적 30.451㎡, 이하 “쟁점오피스텔”이라 한다)가 양도아파트 양도 당시 주거용으로 사용되어, 양도아파트의 양도소득이 「소득세법」 제89조 제1항 제3호 가목에 따른 1세대 1주택 비과세 대상에 해당하지 않는 것으로 보아 2020.1.8. 청구인에게 2016년 귀속 양도소득세 OOO원을 결정.고지하였다. 다. 청구인은 이에 불복하여 2020.4.3. 이의신청을 거쳐 2020.9.2. 심판청구를 제기하였다. 2. 청구인 주장 및 처분청 의견 가. 청구인 주장 (1) 처분청은 임차인인 AAA어학원(사업자등록번호 OOO, 이하 “어학원”이라 한다) 소속 외국인 강사의 출입국에 필요한 거소로 이용되고 있는 쟁점오피스텔을 전입세대가 있는 상시 주거용 오피스텔로 보았으나, 청구인이 사업자등록이 되어 있는 어학원(임차인)과 임대차계약을 체결하였고 거주자가 어학원 소속 강사인 점, 임차인을 소개한 중개업소가 ‘임차인은 쟁점오피스텔을 본인이 운영하는 학원에 소속된 강사들의 기숙사 용도인 업무용으로 사용한 사실이 있음을 확인’하고 있는 점 등에서 쟁점오피스텔을 업무용으로 임대한 사실을 알 수 있다 할 것이고, 업무용 시설임에도 사업자등록을 하지 아니한 것은 월 차임이 20～30만원 정도의 소액임대는 부가가치세가 면제되어 사업자등록을 하지 않아도 된다고 들었기 때문이다(금번 2020.6.8. 사업자등록을 완료함). (2) 오피스텔의 주거용 또는 업무용 판단은 근거에 의해 객관적으로 하되, 추정에 의한 주관적 판단을 하여서는 아니되며, 오피스텔의 업무용 사용범위는 업무에 종사하는 자가 일시적으로 주거용으로 사용하는 경우를 포함하는 것으로 보아야 함에도 처분청은 쟁점오피스텔이 주거용으로 사용되었다는 객관적인 근거를 제시하지 않으면서, 단지 출입국자료와 쟁점오피스텔 신축 당시부터 살림이 가능한 시설물(부엌, 전용수세식화장실 및 샤워시설)이 갖추어졌다는 사실만으로 쟁점오피스텔이 상시 주거용 건물로 사용되었다고 추정하였는바, 이는 근거과세 원칙에 반한다. (3) 조세심판원은 최근 오피스텔의 주거용 판단 여부와 관련하여 단순히 임차인들의 주민등록 전입.전출기록보다는 오피스텔이 위치하고 있는 주변환경이 주거용으로 적합한지 여부 및 입주자들의 입주목적, 당해 오피스텔 실주거 시설 사용 여부 등을 종합적으로 고려해야 한다고 결정(조심 2019서3835, 2020.5.21.)하였는바, 쟁점오피스텔이 OOO학교와 인접한 학원가에 위치하여 외국인 강사들이 강의자료를 준비하는 공간으로 주로 사용되었고 주민등록 전입 사실도 없을 뿐만 아니라, 전기전문가의 확인서 및 쟁점오피스텔 전기.수도요금 명세서에서 쟁점오피스텔에서 최소한의 전등과 공용전기만 사용되고, 상시 주거용으로 사용했다고 볼 만한 전기밥솥, 전자레인지, 인덕션 등은 사용되지 않은 것으로 나타나므로 쟁점오피스텔을 주거용 오피스텔로 보는 것은 부당하다. 나. 처분청 의견 (1) 양도아파트를 양도한 청구인이 다른 건물(쟁점오피스텔)을 소유하고 있는 경우 그 다른 건물이 ‘주택’에 해당하는지 여부는 건물 공부상의 용도 구분에 관계없이 실제 용도가 사실상 주거에 공하는 건물인가에 의하여 판단하여야 하고, 일시적으로 주거가 아닌 다른 용도로 사용되고 있다고 하더라도 그 구조·기능이나 시설 등이 본래 주거용으로서 주거용에 적합한 상태에 있고 주거기능이 그대로 유지·관리되고 있어 언제든지 주택으로 사용할 수 있는 건물의 경우에는 이를 주택으로 보아야 하며(대법원 2005.4.28. 선고 2004두14960 판결, 2003.12.26. 선고 2001두7176 판결 등 참조), 주택 양도일 현재 공실로 보유하는 오피스텔의 경우 내부시설 및 구조 등이 항상 주거용으로 사용가능한 경우에는 주택에 해당한다(양도 집행기준 89-454-22) 할 것이다. (2) 쟁점오피스텔은 그 내부구조(화장실, 샤워실, 싱크대 등)가 주거에 적합한 상태에 있고, 주거기능이 유지·관리되고 있어 언제든지 주택으로 사용할 수 있었던 것으로 보이는 점, 국세전산자료상 쟁점오피스텔에 주택별 거주이력(전입이력)이 확인되는 점, 청구인이「부가가치세법」에 따른 부동산임대업의 사업자등록 및 부가가치세 신고·납부 의무도 이행한 사실이 없는 점 등에 비추어 쟁점오피스텔은 사실상 주택에 해당한다 할 것이다. 3. 심리 및 판단 가. 쟁점 양도아파트 양도일 현재 쟁점오피스텔이 주택에 해당되는 것으로 보아 1세대 1주택 비과세를 배제하고 양도소득세를 과세한 처분의 당부 나. 관련 법령 (1) 소득세법(2016.12.20. 법률 제14389호로 개정되기 전의 것) 제89조(비과세 양도소득) ① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 "양도소득세"라 한다)를 과세하지 아니한다. 3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 "주택부수토지"라 한다)의 양도로 발생하는 소득 가. 대통령령으로 정하는 1세대 1주택 (2) 소득세법 시행령(2017.2.3. 대통령령 27829호로 개정되기 전의 것) 제154조(1세대 1주택의 범위) ① 법 제89조 제1항 제3호 가목에서 "대통령령으로 정하는 1세대 1주택"이란 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이 하는 가족과 함께 구성하는 1세대(이하 "1세대"라 한다)가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항 제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우는 3년) 이상인 것을 말한다. (단서 생략) ③ 법 제89조 제1항 제3호를 적용할 때 하나의 건물이 주택과 주택외의 부분으로 복합되어 있는 경우와 주택에 딸린 토지에 주택외의 건물이 있는 경우에는 그 전부를 주택으로 본다. 다만, 주택의 연면적이 주택 외의 부분의 연면적보다 적거나 같을 때에는 주택외의 부분은 주택으로 보지 아니한다. (3) 주택법 제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다. 1. "주택"이란 세대(世帶)의 구성원이 장기간 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 건축물의 전부 또는 일부 및 그 부속토지를 말하며, 단독주택과 공동주택으로 구분한다. 4. “준주택”이란 주택 외의 건축물과 그 부속토지로서 주거시설로 이용가능한 시설 등을 말하며, 그 범위와 종류는 대통령령으로 정한다. (4) 주택법 시행령 제4조(준주택의 종류와 범위) 법 제2조 제4호에 따른 준주택의 종류와 범위는 다음 각 호와 같다. 1. 「건축법 시행령」 별표 1 제2호 라목에 따른 기숙사 4. 「건축법 시행령」 별표 1 제14호 나목 2)에 따른 오피스텔 (5) 건축법 제2조(정의) ② 건축물의 용도는 다음과 같이 구분하되, 각 용도에 속하는 건축물의 세부 용도는 대통령령으로 정한다. 1. 단독주택 2. 공동주택 3. 제1종 근린생활시설 4. 제2종 근린생활시설 (6) 건축법 시행령 제3조의5(용도별 건축물의 종류) 법 제2조 제2항 각 호의 용도에 속하는 건축물의 종류는 별표 1과 같다.

건축법 시행령 [별표 1]

용도별 건축물의 종류(제3조의5 관련)

2. 공동주택[공동주택의 형태를 갖춘 가정어린이집·공동생활가정·지역아동센터·노인복지시설(노인복지주택은 제외한다) 및 「주택법 시행령」 제10조 제1항 제1호에 따른 원룸형 주택을 포함한다]. 다만, 가목이나 나목에서 층수를 산정할 때 1층 전부를 필로티 구조로 하여 주차장으로 사용하는 경우에는 필로티 부분을 층수에서 제외하고, 다목에서 층수를 산정할 때 1층의 전부 또는 일부를 필로티 구조로 하여 주차장으로 사용하고 나머지 부분을 주택 외의 용도로 쓰는 경우에는 해당 층을 주택의 층수에서 제외하며, 가목부터 라목까지의 규정에서 층수를 산정할 때 지하층을 주택의 층수에서 제외한다. 가. 아파트 : 주택으로 쓰는 층수가 5개 층 이상인 주택 나. 연립주택 : 주택으로 쓰는 1개 동의 바닥면적(2개 이상의 동을 지하주차장으로 연결하는 경우에는 각각의 동으로 본다) 합계가 660제곱미터를 초과하고, 층수가 4개 층 이하인 주택 다. 다세대주택 : 주택으로 쓰는 1개 동의 바닥면적 합계가 660제곱미터 이하이고, 층수가 4개 층 이하인 주택(2개 이상의 동을 지하주차장으로 연결하는 경우에는 각각의 동으로 본다) 라. 기숙사 : 학교 또는 공장 등의 학생 또는 종업원 등을 위하여 쓰는 것으로서 1개 동의 공동취사시설 이용 세대 수가 전체의 50퍼센트 이상인 것( 「교육기본법」 제27조 제2항에 따른 학생복지주택을 포함한다) 14. 업무시설 나. 일반업무시설: 다음 요건을 갖춘 업무시설을 말한다. 1) 금융업소, 사무소, 결혼상담소 등 소개업소, 출판사, 신문사, 그 밖에 이와 비슷한 것으로서 제1종 근린생활시설 및 제2종 근린생활시설에 해당하지 않는 것 2) 오피스텔(업무를 주로 하며, 분양하거나 임대하는 구획 중 일부 구획에서 숙식을 할 수 있도록 한 건축물로서 국토교통부장관이 고시하는 기준에 적합한 것을 말한다)

다. 사실관계 및 판단 (1) 청구인과 처분청이 제출한 심리자료에서 확인된 사실관계는 아래와 같다. (가) 건축물관리대장 및 구조도에 의하면, 쟁점오피스텔은 2010.11.9. 용도를 오피스텔(전용면적 30.451㎡, 공용면적 35.805㎡)로 하여 준공된 후 2011.1.9. 청구인에게 소유권이전되었고, 그 구조는 원룸형으로, 화장실과 싱크대가 설치되어 있는 것으로 나타난다. (나) 청구인이 양도아파트 양도 이후인 2018.7.11. 어학원(대표 AAA)과 쟁점오피스텔에 대하여 보증금 OOO원, 월 차임 OOO원으로 하여 체결한 임대차계약서에 의하면, 용도가 업무시설로 기재되어 있고, 첨부된 중개대상물확인.설명서에도 ‘실제용도가 업무시설’로 기재되어 있는 반면, 이의신청 당시 제출된 임대차계약서상 중개대상물 확인.설명서에는 ‘건축물대장상 용도는 업무시설, 실제용도는 주거용’으로 기재되어 있다(확인결과, 청구인은 중개업자가 잘못 기재한 것을 발견하고 정정하여 심판청구 시 제출한 것이라는 설명임). (다) 국세행정시스템상(주택별거주이력 분석)의 전입내역에 의하면, 외국인이 2018.8.21. 쟁점오피스텔에 최초 거소신고한 내역이 확인되나 그 이전 전입내역은 확인되지 아니한다. (라) 쟁점오피스텔 재산세 관할 OOO구청의 재산세 부과 내역(세무1과-7766)에 의하면, 재산세는 2011년∼2019년 건물용도를 사무용 오피스텔로 하여 재산세가 과세된 것으로 확인된다. (마) 청구인은 2020.6.8. 사업장소재지를 쟁점오피스텔로, 업종을 비주거용건물임대업으로 하여 사업자등록을 하였다. (2) 청구인이 쟁점오피스텔이 주거용이 아니라며 제출한 자료에서 확인된 내용은 아래와 같다. (가) 쟁점오피스텔 단지의 생활지원센터가 확인한 2014년 2월부터 2016년 12월까지의 쟁점오피스텔 수도 및 전기요금 현황에 의하면, 업무용으로 부과된 전기는 매월 80∼110KW, 수도는 매월 2∼6㎥의 사용량이 발생된 것으로 나타난다. (나) 주식회사 BBB의 이사 BBB가 2020년 5월 작성한 확인서에 의하면, 쟁점오피스텔에 대한 2016년 8월 및 2018년 8월의 전기사용량(101KW 및 108KW) 및 수도사용량(7㎥ 및 5㎥) 등에 대하여 ‘해당 사용량은 최소한의 전등, 공용전기료 등을 지출한 것으로 보이고 상시 주거용으로 볼 수 있는 의식주 해결을 위한 전기밥솥, 전자레인지 및 인덕션 등을 사용하지 않은 것으로 보이며 더욱이 샤워 후 머리를 말리는 드라이기 1회 사용 시 전력사용량이 700~1,500W 소요됨을 확인한다’는 내용이 기재되어 있다. (다) 공인중개사 CCC 및 어학원 AAA이 2019년 12월 작성한 확인서에 의하면, 청구인은 쟁점오피스텔을 업무용으로 알고 취득하였고, 쟁점오피스텔이 ‘기숙사용도’, ‘잠만자는’, ‘업무목적’으로 임대되었다는 내용 등이 기재되어 있다. (3) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 소득세법령상의 '주택'에 해당하는지 여부는 건물공부상의 용도구분에 관계없이 실제 용도가 사실상 주거에 공하는 건물인가에 의하여 판단하여야 하는바, 쟁점오피스텔은 건축물관리대장상 업무용 시설로 사용승인되었으나 내부에 숙식을 할 수 있는 욕실 및 주방시설 등이 갖추어져 있어 그 구조 및 형태가 언제든지 주거용으로 사용될 수 있는 점, 청구주장, 공인중개사 및 어학원(임차인)의 확인서 등에 의하면 쟁점오피스텔이 어학원 소속 외국인 강사의 숙소(기숙사 형태)로 사용되었다는 내용이 나타나고 2018년 이후에는 전입내역도 확인되는 점, 전기 및 수도 사용량 등은 거주자의 생활양식에 따라 달라지는 것이어서 해당 사용량만으로 쟁점오피스텔이 주거용으로 사용되었다고 판단하기 어려운 점, 이의신청 당시 제출된 쟁점오피스텔에 대한 임대차계약서의 중개대상물확인.설명서에 쟁점오피스텔의 실제용도를 주거용으로 기재하고 있는 점, 임차인인 어학원이 쟁점오피스텔을 사업장으로 하여 별도의 사업자등록을 하였다거나 사무실 등으로 사용하기 위한 시설을 설치한 사실이 없고 청구인이 쟁점오피스텔을 사업장으로 한 사업자등록(2020.6.8.)은 이 건 과세처분 이후에 이루어진 것인 점 등에 비추어 쟁점오피스텔의 실제 용도는 사실상 업무용이 아닌 주거용에 해당된다고 보는 것이 타당하다고 판단된다. 따라서 처분청이 양도아파트 양도 당시 쟁점오피스텔이 상시 주거용에 사용된 것으로 보아 양도아파트에 대하여 1세대 1주택 비과세 적용을 배제하고 청구인에게 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다. 4. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 「국세기본법」제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.