이유
1. 원처분 개요

청구인은 경기도 수원시 O동 OOOOOOO, 대지 4,005.68평을 84.11.16 청구외 OOO과 공동으로 취득(청구인 지분 4분의 1)하여 이를 86년～88년 기간중 72필지로 분할하여 그중 87년～89년 기간동안 46필지 2,798.4평(청구인지분 4분의 1로서 이하 “쟁점토지”라 한다)을 양도한 후 해당 양도소득세를 신고납부하였다.

처분청은 청구인이 양도한 쟁점토지의 경우 부동산매매업을 영위한 것에 해당된다 하여 92.6.16 실지거래가액으로 소득금액(매매차익)을 계산하여 아래와 같이 종합소득세 등을 결정고지 하였다.

(단위 : 원)

구 분

’87

’88

’89

종합소득세

방 위 세

34,710

3,470

696,530

69,650

34,238,980

6,720,380

청구인은 이에 불복하여 92.8.12 심사청구를 거쳐 92.11.28 심판청구를 제기하였다.

2. 청구주장 및 국세청장 의견

가. 청구주장

(1) 청구인은 쟁점토지를 취득하여 양도한 후 해당 양도소득세를 성실히 신고납부하였는데도 처분청이 이를 부동산매매업으로 보아 종합소득세를 과세하였으나, 쟁점토지는 당초 OO전문대학설립에 따른 초지재배용 토지로 취득하였다가 도시계획법에 의하여 초지재배가 불가능하여 양도하였는 바, 이와같이 청구인이 쟁점토지를 실수요목적으로 취득하였다가 부득이하게 양도하였으므로 이 건 경우 부동산매매업으로 볼 수 없으며,

(2) 이 건을 부동산매매업으로 본다 하더라도 처분청은 소득금액을 실지거래가액으로 결정하면서 청구인이 84.11.6 동 토지를 취득한 이후에 지불한 취득세, 재산세, 합병비용, 중개수수료 및 수원시에 기부채납한 도로의 취득원가를 필요경비로 인정하지 아니하였는 바, 이 건은 소득금액을 실지조사 결정한 것이므로 위 제비용을 필요경비로 인정하여야 하며, 설혹 관련증빙이 불비하여 제반필요경비를 계산하기가 곤란하다면

소득세법시행령 제142조

제1항 제2호에 의하여 소득금액을 추계결정하여야 한다는 주장이다.

나. 국세청장 의견

(1) 청구인이 쟁점토지를 취득한 후 72필지로 분할하여 87년～89년 기간중 46필지를 계속적으로 양도한 점등으로 볼 때 사업성이 인정되므로 이를 부동산매매업으로 보아 과세한 당초처분은 정당하며,

(2) 청구인은 쟁점토지를 취득할때 소요된 비용을 필요경비로 인정하여 달라는 주장이나 이에 대한 구체적인 증빙자료의 제시가 없으므로 인정할 수 없다는 의견이다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

① 쟁점토지의 양도행위를 부동산매매업으로 보아 과세한 처분이 정당한지 여부

② 쟁점토지 양도에 대하여 필요경비를 인정하여 줄 수 있는지 여부와 관련증빙이 불비하다고 볼 경우 소득금액을 추계결정할 수 있는지 여부

나. 쟁점①에 대하여

먼저 관련 법규정을 보면

소득세법 제20조

(사업소득) 제1항 제8호 및

같은법시행령 제36조

(금융, 보험업, 부동산업과 용역업의 범위) 제3호에서 부동산매매업에서 발생하는 소득은 사업소득으로 규정하고 있고,

부가가치세법 시행규칙 제1조

(사업의 범위) 제1항에서 부동산의 매매(건물을 신축하여 판매하는 경우를 포함한다) 또는 그 중개를 사업목적으로 나타내어 부동산을 판매하거나 사업상의 목적으로 1과세기간중에 1회이상 부동산을 취득하고 2회이상 판매하는 경우에는 부동산매매업을 영위하는 것으로 본다(소득세법 기본통칙 2-4-8...20도 같은 뜻임)고 규정하고 있으며, 이에 관련된 대법원판례나 당심의 선결정례를 보면, 부동산의 매매로 인한 소득이 소득세법상 사업소득인가 단순한 양도소득세의 과세대상인가를 구별하는 기준은 그 매매행위가 부동산매매업을 영위하는 것으로 볼 것인가의 여부에 있고 이의 구체적판단은 그 매매가 수익을 목적으로 하는 것인지, 그 규모와 횟수, 태양등에 비추어 어느정도의 계속성, 반복성을 가지고 있다고 볼 것인지 등의 사정을 고려하여 사회통념에 비추어 결정하여야 한다(국심 89서2337, 90.2.26, 대법원 85누745, 86.7.8외 다수 같은뜻임)는 견해를 취하고 있는 바, 이 경우 어느개인의 부동산거래행위는 상속, 증여, 직접사용목적, 매매목적등 여러가지 이유로 인한 취득 및 양도행위가 있기 때문에 그 매매행위를 전체적으로 보아 부동산매매업을 영위하는 것으로 본다 하더라도, 그중 특정부동산의 매매가 그 개인이 그 부동산을 매매할 목적으로 취득하지 아니하였고 부득이 양도하게된 사실이 명백히 확인된다면 그 특정부동산의 매매행위는 소득세법상 부동산매매업에 의한 사업소득이라고 보기보다는 단순한 양도소득세의 과세대상이 된다고 보아야 할 것이다.

다음으로 사실관계를 보면,

첫째, 청구인은 쟁점토지(4,005.68평중 청구인지분 4분의 1)를 청구외 OOO과 공동으로 취득한 후 이를 72필지로 분할하여 그중 87년에 3필지, 88년에 7필지, 89년에 36필지를 계속적으로 양도하였음이 등기부등본등 관계자료에 의해 확인된다.

둘째, 청구인은 쟁점토지를 OO전문대학설립에 따른 초지재배용토지로 사용하기 위하여 취득하였으나 도시계획상의 제한으로 부득이하게 양도하였다는 주장만 할 뿐 위 사실을 뒷받침하는 구체적인 입증자료는 제시하지 못하고 있다.

위에서 본 바와같이 청구인이 한 부동산거래는 그 횟수와 태양등에 비추어 볼 때 실수요 목적없이 매매차익을 얻기 위하여 사업을 영위한 것으로 인정되므로 처분청이 이 건 부동산매매업으로 보아 종합소득세등을 과세한 것은 정당하다고 판단된다.

다. 쟁점②에 대하여

쟁점토지에 대한 필요경비 인정여부와 소득금액을 추계결정할 수 있는 경우에 해당하는지 여부를 살펴본다.

첫째, 청구인이 위 토지를 취득하여 분할·양도하는 과정에서 공과금, 분할·합병비용 및 중개수수료등 필요경비가 소요되었다는 주장을 하고 있어 당심에서 위 사실을 입증하는 증빙자료의 제시를 요구(국심 46830-795, 93.3.26)하였으나, 청구인은 동 관련자료를 제시하지 아니하고 있다.

둘째, 청구인은 위와같이 필요경비 관련자료를 제시하지 아니하면서 이 건 경우 관련증빙이 불비한 경우이므로 소득금액을 계산함에 있어

소득세법시행령 제142조

제1항 제2호에 의하여 추계조사결정하여야 한다는 주장이나, 소득금액을 추계조사결정할 수 있는 경우에 관하여 정하고 있는

소득세법 제120조

제1항 및

동법시행령 제169조

제1항 제1호에서 “과세표준을 계산함에 있어서 필요한 장부와 증빙서류가 없거나 중요한 부분이 미비 또는 허위인 때”라고 규정하고 있는 바, 부동산매매업의 경우는 취득 및 양도시의 거래가액이 소득금액결정의 중요부분을 이루고 있고 이 건 경우 위 토지의 취득 및 양도시의 실지거래가액에 대하여는 청구인과 처분청간에 다툼이 없으므로 청구인이 주장하는 필요경비에 대한 증빙이 불비하다 하여 이를 곧 “중요부분의 미비”라고 보기는 어렵다.

위와같이 청구인이 이 건 필요경비에 대한 관련증빙의 제시가 없어 이를 인정하여 줄 수 없고 또한 소득금액을 추계조사결정할 수 있는 경우로도 볼 수 없으므로 처분청이 소득금액을 실지조사결정하여 과세한 것은 정당하다고 판단된다.

라. 따라서 이 건 심판청구는 청구주장이 이유없으므로

국세기본법 제81조

및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.