이유
1. 원처분개요

청구인은 다음과 같이 부동산을 취득하였다.

부동산

구분

부동산소재지

지목

면적

청구인

지분

취득일

전소유자

비고

쟁점①

부동산

인천광역시 서구 OO동 OOOOOO

대지

800.3㎡

1/4

89.10.24

(등기접수일)

OOO

건물

338.1㎡

쟁점②

부동산

위 동소

건물

1997.2㎡

(지하1층,

지상4층)

1/4

91.9.15

(준공일)

-

지상건물 멸실

후 신축

쟁점③

부동산

인천광역시 남구 OO동 OOOOO

대지

2940㎡

2940㎡중

852.9㎡

92.2.26

(등기접수일)

OOO

경인지방국세청장은 청구인의 취득자금출처조사에서 쟁점①부동산의 총 취득가액을 390,000,000원으로 조사하고 청구인지분(1/4) 상당 97,500,000원의 취득자금을 증여추정하고, 쟁점②부동산의 취득가액(공사비지급액) 561,000,000원의 청구인지분(1/4) 상당액 140,250,000원 중 이 건물 임대보증금 170,000,000원의 1/4에 상당하는 42,500,000원을 취득자금으로 인정하고 나머지 97,750,000원을 증여추정하고, 쟁점③부동상의 취득가액 465,683,333원(공사지가) 중 쟁점②부동산에서 받은 월세 7,500,000원을 제외한 458,183,333원을 증여추정하여 증여세과세하도록 처분청에 통보하였고, 처분청은 95.2.16 청구인에게 증여세 407,767,470원, 방위세 5,715,000원(89년도분 증여세 34,290,000원 및 동방위세 5,715,000원, 91년도분 증여세 36,768,750원, 92년도분 증여세 336,708,720원)을 결정고지하였다.

청구인은 이에 불복하여 95.4.11 이의신청, 95.6.24 심사청구, 95.9.16 심판청구를 제기하였다.

2. 청구주장 및 국세청장의견

가. 청구주장

(1) 처분청은 쟁점①부동산의 총 취득가액을 토지거래신고서의 매매예정금액인 390,000,000원으로 보았으나 검인계약서에 의하여 250,000,000원 임이 확인되고 있고, 토지거래신고서상의 매매예정금액은 실지거래가액이 아니라 양도자가 신고필증을 교부받기 위하여 임의로 기재하는 것이므로 이를 실지거래가액으로 할 수 없고, 또한 청구인의 근로소득 및 사업소득과 89.9.30 OOOO신용금고에서 대출받은 70,000,000원 중 일부를 쟁점①부동산 취득자금으로 인정하여야 한다.

(2) 쟁점②부동산을 임대한 후 받은 임대보증금 총 307,000,000원의 1/4 지분에 해당하는 76,750,000원과 시공자로부터 받은 매입세금계산서를 관할 세무서에 신고하여 환급받은 부가가치세환급액 51,000,000원, 청구인의 근로소득 및 사업소득이 있으므로 쟁점②부동산의 취득자금으로 인정하여야 한다.

(3) 처분청은 쟁점③부동산의 총취득가액을 공시지가 465,683,333원으로 하였으나 중앙감정평가법인의 감정가액 441,802,200원으로 평가하여야 한다.

나. 국세청장 의견

(1) 처분청이 탐문하여 확인된 쟁점①부동산의 거래가액은 8억원이 넘고, 토지거래 신고서상의 계약예정금액은 특별한 사정이 없는 한 실지거래가액으로 결정할 수 있다(대법원 90누1511, 90.10.16 같은 뜻임)는 판례에 비추어 보더라도 처분청이 이 건에 대하여 검인계약서상의 금액인 250,000,000원을 부인하고 토지거래신고가액인 390,000,000원을 거래가액으로 결정한 당초처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단되며, 청구인이 취득자금원으로 제시한 대출금 70,000,000원은 쟁점①부동산 취득전인 90.6.23 상환되었으나 상환자금 및 지급이자 등에 대한 자금출처를 제시 못하고 있으며, 근로소득은 90년 927,000원, 91년 894,000원 등으로 확인되며 사업소득은 처분청 조사시에도 입증자료를 제시하지 아니하였고 이 건 청구시에도 제시된 사실이 없는 바, 청구인의 나이(당시 36세) 소득수준을 고려할 때 당해 재산을 자력취득할 능력이 있다는 청구주장을 받아들일 수 없다.

(2) 쟁점②부동산의 신축자금 561,000,000원은 임대보증금 307,000,000원 중 91.10.1 이전에 입주한 170,000,000원(1인당 42,500,000원) 이외의 금액은 공사대금 잔금일인 91.9.16 이후인 91.11.12 수입되었으며, 위 청구(1)과 같이 근로소득은 그 소득금액이 미미하며, 사업소득금액의 구체적인 자금출처 제시가 없으므로 처분청이 이를 자금출처로 인정하지 않은 당초처분은 달리 잘못이 없다.

(3) 쟁점③부동산의 증여가액평가를 감정가액인 1,325,406,600원(청구인 지분 441,802,200원)으로 평가하여야 한다고 주장하나, 이 건의 결정고지 당시에는 감정평가액이 없었으며, 청구인이 주장하는 감정가액은 소급감정된 것으로 상속개시전 6월내의 감정가액이 아니므로 처분청이 기준시가에 의거 결정한 당초처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

(1) 당사자가 토지거래신고시 기재한 매매예정금액을 쟁점①부동산의 실지거래가액으로 볼 수 있는지 여부와 청구인의 근로소득 및 사업소득을 쟁점①, ②부동산 취득자금으로 인정할 것인지 여부 및 89.9.30 OOOO신용금고에서 대출받은 70,000,000원을 쟁점①부동산 취득자금으로 인정할 것인지 여부,

(2) 쟁점②부동산을 임대하고 받은 임대보증금 중 처분청이 인정한 42,500,000원 이외의 금액과 부가가치세 환급세액을 쟁점②부동산 취득자금으로 인정할 수 있는지 여부,

(3) 쟁점③부동산의 소급감정가액을 취득자금으로 인정할 것인지를 가리는 데 있다.

나. 쟁점 (1)에 대하여 본다.

첫째, 쟁점①부동산의 총 취득가액이 얼마인지 본다. 청구인, OOO, OOO, OOO 등 4인은 쟁점①부동산의 전소유자 OOO와 함께 89.9.25 인천광역시 서구청장에게 매매예정가 390,000,000원(토지·건물 합계액)으로 토지거래 신고서를 제출하였고 서구청장은 이를 수리한 사실이 토지거래신고서대장에 의하여 확인된다.

청구인은 이 부동산의 실지거래가액은 검인계약서상 매매가액인 250,000,000원이지 390,000,000원이 아니며, 토지거래신고서의 매매예정금액은 거래당사자가 신고필증을 받기 위하여 임의로 기재한 것이므로 실지거래금액으로 볼 수 없다고 주장하나,

국토이용관리법 제21조의 7

의 규정에 의하여 토지거래당사자는 토지면적, 용도, 계약예정금액 등을 관할관청에 신고하여야 하므로 토지거래신고서상 거래예정금액은 그 금액과 다른 금액으로 거래하였다는 특별한 사정이 없는 한 신고한 내용대로 계약이 체결된 것으로 추정되고 이러한 특별한 사정에 관하여는 이를 주장하는 자에게 입증책임이 있는 것인데(대법 90누10186, 91.4.2 동지), 청구인은 매매예정금액이 당사자간에 임의로 기재한 것이라 주장할 뿐 매매예정금액과 달리 계약할 특별한 사정이 있었는지 여부에 관하여 입증하지 못하므로 매매예정금액 390,000,000원을 쟁점①부동산 총취득가액으로 한 처분이 부당하다는 청구주장은 이유 없다.

둘째, 청구인의 근로소득 및 사업소득을 쟁점①,②부동산 취득자금으로 인정할 것인지 본다. 청구인은 83.9.4부터 88.12.9까지 OOO자동차학원 사무원으로 근무하면서 받은 급여 및 퇴직금 총액이 79,000,000원이고, OOO자동차중장비정비학원을 경영하여 사업소득이 있으므로 이를 쟁점①,②부동산 취득자금으로 인정하여야 한다고 주장하나, 근로소득에 대한 원천징수영수증 등의 구체적인 입증자료의 제시가 없고, 세무서에 신고된 사업소득도 국세청전산자료에 의하면 90년 927,000원, 91년 894,000원 합계 1,821,000원에 불과하고, 사업소득이 있었다는 사실에 대한 입증자료의 제시가 없으므로 청구주장은 이유없다.

셋째, 청구인이 89.9.30 OOOO신용금고로부터 대출받은 70,000,000원을 쟁점①부동산 취득자금으로 인정할 것인지 본다. 청구인은 70,000,000원을 대출받아 일부는 부동산 취득자금으로 사용하고 일부는 OOO자동차중장비정비학원의 운영자금으로 사용하였다고 주장하고 있으나 위 대출금이 쟁점①부동산 취득대금 지불 사실에 대한 증빙도 제시하지 못하고 있으므로 이부분 청구주장도 이유없다.

다. 쟁점 (2)에 대하여 본다.

먼저 사실관계를 본다. 쟁점②부동산의 준공일이 91.9.15인 사실, 청구인, OOO, OOO, OOO 등 4인의 명의로 91.11.15 보존등기한 사실이 처분청조사서 및 등기부등본에서 확인되고, 시공자인 OO토건에 지급한 공사비는 총 561,000,000원임에 청구인과 처분청이 다툼이 없다. 우리심판소에서 OO토건에 조회하여 확인한 바에 의하면 공사비를 지급한 날과 세금계산서를 발행한 날은 다음 표와 같다.

[표] 공사비 지급 및 세금계산서 발행 내역

공사비 지급

세금계산서 발행

지급일자

지급금액(원)

발행일자

공급대가(원)

(부가가치세포함)

91.4.20

50,000,000

91.4.20

55,000,000

91.5.7

50,000,000

91.5.7

55,000,000

91.7.1

50,000,000

91.7.1

165,000,000

91.7.13

70,000,000

91.8.30

165,000,000

91.7.31

10,000,000

91.9.15

121,000,000

91.8.2

20,000,000

91.8.3

20,000,000

91.8.26

30,000,000

91.8.30

100,000,000

91.9.18

70,000,000

91.10.24

20,000,000

91.11.21

60,000,000

92.2.18

11,000,000

합계

561,000,000

561,000,000

청구인이 주장하는 자금원에 대하여 본다. 먼저 임대보증금에 대하여 본다. 청구인은 이 건물의 총임대보증금이 307,000,000원이므로 이 금액의 1/4인 76,750,000원을 자금출처로 인정하여야 한다고 주장하나, 처분청이 조사한 바에 의하면 총 임대보증금은 청구인이 주장하는 307,000,000원보다 17,000,000원 적은 290,000,000원인데 청구인이 제시한 임대차계약서에 의하여 계산하더라도 임대보증금이 290,000,000으로서 처분청의 조사결과와 일치하므로 이 금액 중 자금출처로 인정할 수 있는 부분이 있는지 본다. 처분청이 조사한 바에 의하면 임차인 OOO은 보증금 50,000,000원에 91.9.1 임대개시되었고, OOO은 보증금 80,000,000원에 91.9.1 개시되었고, OOO은 40,000,000원에 91.10.1 개시하였으며, OOO는 120,000,000원에 임대개시되었다.

처분청은 공사잔금에 대한 세금계산서를 발행한 91.9.15에 공사비청산이 완료된 것으로 보고 OOO로부터 받은 임대보증금 120,000,000원은 공사비로 지급할 수 없다고 판단하여 임대보증금 중 임차인 OOO, OOO, OOO 등 3인으로부터 받은 임대보증금 합계 170,000,000원의 1/4를 청구인의 자금원으로 인정하였다. 그러나 앞의 공사비지금내역에서 보는 바와 같이 91.9.15은 건물준공일로서 공사용역의 공급이 완료된 날이고 이 날에 발행된 세금계산서(공급가액 110,000,000원)는 대금을 영수하는 것이 아닌 청구하는 것임이 확인되고 있으며, 통상 건물공사비 지급은 하자보증 등의 사유로 건물에 대한 준공검사가 완료되고 상당기간이 경과한 후에 청산되는 점, 시공자가 확인한 바에 의하면 이 건물 준공일 이후 4회에 걸쳐 151,000,000원을 지급받은 사실이 있음을 미루어 볼 때 처분청이 91.11.12 임대개시된 OOO로부터 받은 임대보증금 120,000,000원을 공사대가로 지급하지 아니한 것으로 본 것은 타당하지 않으므로 이 금액도 다른 임대보증금과 같이 공사비로 지급하였다는 청구주장이 인정되고 그렇다면 총 290,000,000원의 임대보증금 중 1/4에 해당하는 72,500,000원을 청구인의 취득자금출처로 인정하여야 할 것이다.

둘째, 부가가치세환급액에 대하여 본다. 청구인 등 건물소유자 4인이 91.4.8 북인천세무서장에게 부동산임대업으로 사업자등록(사업자등록번호 OOOOOOOOOOOO)한 사실, 91년 제1기 부가가치세 확정신고시 매입세액 10,000,000원을 환급신청하였고 이에 대하여 10,000,000원을 환급한 사실, 91.2기예정 부가가치세신고시 매출세액 280,000원, 매입세액 41,000,000원을 신고하였고 이에 대하여 40,720,000원을 환급한 사실이 서인천세무서장이 제출한 부가가치세신고서 및 부가가치세세적관리카드에 의하여 확인된다. 그렇다면 부가가치세 환급세액 총 50,720,000원의 청구인 지분 1/4인 12,680,000원은 청구인의 자금출처로 인정하여야 할 것이다.

라. 쟁점 (3)에 대하여 본다.

처분청은 쟁점③부동산의 취득가액을 공시지가로 평가하였고 청구인은 이에 대하여 94.11.9 중앙감정평가법인이 취득시기인 92.2.26자 기준으로 소급 평가한 441,802,200원으로 하여야 한다고 주장하고 있으나 개별공시지가에 대하여 이의가 있는 자는

지가공시및토지등의평가에관한법률 제8조

및 개별토지가격 조사지침(국무총리훈령 제281호) 제12조의 2 제1항의 규정에 의거 개별토지가격이 결정된 날로부터 60일 이내에 관할 구청장 등에게 이의신청 또는 재조사청구를 하여 구제를 받아야 할 것이나 그러한 구제절차를 거치지 아니한 청구인이 개별공시지가가 부당하다 하여 증여세를 부과한 처분을 다툴 수는 없으므로(국심 95서190, 95.6.30 동지) 청구주장은 이유없다.

마. 이 건 심판청구는 청구주장이 일부 이유있으므로

국세기본법 제81조

및 제65조 제1항 제2호, 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.