이유
1. 사실

청구법인은 마산시 회원구 OO동 OOOOOO 에서 조선업을 영위하는 법인으로서 1976.11.30 마산시로부터 취득한 쟁점토지를 1990.4.30 청구법인과 특수관계에 있는 OOOOOO OOOOO주식회사에 평방미터당 154,276원에 양도하였는 바,

처분청은 동 양도가액이 인근에 위치한 마산시 OO동 OOOOOO 소재 토지(이하 “인근토지”라 한다)의 1989.11.16 거래금액인 평방미터당 318,000원 보다 현저히 저렴하다 하여 이를 법인의 부당행위로 보고 인근토지의 거래가액(평방미터당 318,000원)과 쟁점토지의 양도가액(평방미터당 154,276원)의 차액을 익금에 산입하고 그에 상당하는 법인세 555,459,514원 및 동 방위세 138,864,878원을 1990.12.6 고지하자 이에 불복하여 전심절차를 거쳐 1991.5.20 이 건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구법인 주장

청구법인의 1991.5.20 당초 청구원인 제출을 보면, 개별성이 강한 토지의 시가를 인근토지의 거래가액(평방미터당 318,000원)과 같이 보는 것은 현실성이 없고 국세청 기준시가(평방미터당 90,958원)보다 상회하는 쟁점토지의 양도가액(평방미터당 154,276원)은 부당행위계산의 부인대상인 저가양도에 해당되지 아니한다는 주장이며,

1991.7.24 청구원인 추가제출을 보면, 쟁점토지의 양도당시 시가를 특수관계법인에의 실지양도금액(평방미터당 154,276원)으로 볼 수 없는 경우에는 1990.2.21 자 쟁점토지에 대한 한국감정원의 감정가액(평방미터당 223,000원)으로 보아야 하며, 또한 쟁점토지가 1976.12.31 이전에 취득한 것임으로 1977.1.1 현재의 시가가 불분명한 경우에 해당됨으로 취득가액을

법인세법시행령 제124조의2

제7항 제1호의 규정에 의하여 환산하여야 한다는 주장이다.

3. 국세청장 의견

이 건 인근토지는 89.11.16 OOOOOO주식회사가 OOOO주식회사에 양도한 토지로, 이 건 인근토지 및 쟁점토지는 일반공업지역이며, 일단의 공업용지 조성지구로 수출자유지역과 인접한 인근토지로 3면이 도로와 접한 직사각형 모형의 토지임이 도시계획사실확인서 및 위치도에 의하여 알 수 있으며, 90.4.30 현재(쟁점토지 양도시점) 지방세법상의 과세시가표준액에 의하여 평가할 때 쟁점토지 및 이 건 인근토지 모두 평방미터당 90,958원(170등급)으로 동일하고 쟁점토지 양도후 4개월 후인 90.9.1 부터 시행한 공시지가에 의하여 평가하면 이 건 인근토지 및 쟁점토지중 OO동 OOOOOO OO 토지는 평방미터당 250,000원이며, 같은곳 OOOOOOOO 토지는 평방미터당 240,000원임이 토지대장 및 관할 관서에 의하여 확인되는 바,

청구법인은 개별성이 강한 인근토지의 거래금액을 쟁점토지의 시가로 하였음은 부당하다고 주장하나, 위의 사실관계에서 보는 바와같이 이 건 인근토지와 쟁점토지는 공업용지로 조성한 지역내 토지로, 토지의 용도, 위치, 모양등이 유사하며, 지방세법상의 과세시가표준액 및 공시지가에 의하여 평가한 단위당 평가액도 거의 같은 점으로 보아 그 유사성이 인정된다 하겠으므로 이 건 인근 토지의 거래가액은 쟁점토지의 시가(경쟁시장에서 형성되는 정상 거래가액)로 볼 수 있다는 의견이다.

4. 쟁점

따라서 이 건 심판청구의 쟁점은

가. 쟁점토지의 양도시가를 인근토지의 거래가액(평방미터당 318,000원), 한국감정원의 감정가액(평방미터당 223,000원) 또는 특수관계법인에의 실제양도금액(평방미터당 154,276원)중 어느 것으로 보아야 하는지 여부와

나. 특별부가세 계산에 있어서 처분청의 쟁점토지에 대한 취득가액 산정이 적정한지 여부를 각각 가리는 데 있다 할 것이다.

5. 심리 및 판단

본안심리에 앞서 먼저 청구법인의 1991.7.24 청구원인 추가제출을 심의할 수 있는지의 여부에 대해 살피건대, 동 청구원인 추가제출이 모두 쟁점토지의 양도차익계산에 관련된 사항으로서 당초 불복대상 중 불복이유를 추가한 것에 지나지 않으므로 전심절차를 거치지 아니한 것으로 볼 수 없어 심리할 수 있다고 판단된다.

가. 쟁점 「가」에 대하여

먼저 관련법규에 대해 살피건대,

법인세법시행령 제46조

제2항 제4호는 법인이 출자자등에게 자산을 「시가」에 미달하게 양도하는 것이

법인세법 제20조

규정에 의한 부당행위계산의 부인대상임을 명시하고 있고

법인세법시행규칙 제16조의2

는

동법시행령 제46조

를 적용함에 있어 시가가 불분명한 경우에는 감정평가법인이 감정한 가액에 의하여 감정가액이 없는 경우 토지는

상속세법시행령 제5조

제2항 제1호에 의하여 국세청기준시가 혹은 지방세법상의 과세시가표준액에 의함을 규정하고 있다. 또한

법인세법시행령 제124조의2

제5항에서는 특별부가세의 과세표준계산에 있어서 특수관계있는 자에게 토지등을 시가에 미달하게 양도하는 때에는 그 양도가액을 시가에 의하여 계산하도록 규정하고 있다.

다음으로 이 건 사실관계를 살펴보면, 청구법인은 쟁점토지를 1990.4.30 특수관계법인인 OOOOOO OOOOO주식회사에 평방미터당 154,276원에 양도하였고 동 쟁점토지에 대한 1990.2.21 자 감정평가법인인 한국감정원의 감정가액은 평방미터당 223,000원이며 쟁점토지와 인근에 위치한 인근토지는 1989.11.16 자로 평방미터당 318,000원에 거래된 것으로 되어있다.

살피건대, 청구법인과 청구외 OOOOOO OOOOO주식회사와 특수관계가 성립하는 점에는 다툼이 없고, 쟁점토지의 실지거래가액이 동 토지의 감정가액보다도 현저히 저렴하여 특수관계 있는 자에게 토지를 시가에 미달하게 양도한 것으로 판단된다. 인근토지의 실지거래가액과 쟁점토지의 감정가액중 어느것을 쟁점토지의 시가로 보아야 하는지가 문제인 바, 먼저 쟁점토지와 인근토지를 비교하여 보면,

첫째, 쟁점토지는 수출자유지역공단으로부터 약 2Km 떨어진 지점에 위치하고 있는 반면 인근토지는 동 공단의 경계선에 위치하고 있어서 쟁점토지보다 지리적 위치가 양호할 뿐 아니라 전기 및 수도설치가 용이하고,

둘째, 쟁점토지는 1976년 11월에 바다를 매립한 지역인 반면에 인근토지는 수출자유지역 조성당시 1970년초에 매입완료된 지역으로서 쟁점토지보다 지반이 강하여 콘크리트 Pile 공사없이도 공장부지로 사용할 수 있는 등 공장건축시 공사비가 적게 들며,

셋째, 인근토지(1959평)가 쟁점토지(2,140평)보다 부지면적이 작아서 판매가 용이하며,

넷째, 인근토지는 양도자(OO주택)가 양도의사가 없는 것을 재정상태가 양호한 양수자(OO전자)가 여러번 양도를 종용하여 양도인이 고자세에서 양도한 것이고 쟁점토지는 재정상태가 악화된 청구인(양도자)이 양수자에게 양수를 종용하여 양수자가 고자세에서 양수한 것인점 등으로 보아 쟁점토지와 인근토지와는 여러가지 면에서 차이가 있는 것으로 나타나고 있다.

시가라 함은 「불특정다수인에 자유로이 거래가 성립되는 경우 통상 성립된다고 인정되는 가액」 (동지 상속세법 기본통칙 38...9)으로서 부동산의 경우 이와같은 불특정다수인간에 빈번히 거래되는 금액을 발견하기가 통상 어렵다고 할 것이며, 특수관계있는 자와의 거래가 부당행위계산의 부인대상 인지를 판단하는데 기준이 되는 시가를 산정함에 있어서는 토지의 경우 거래 토지마다 특성이 있어 개별가격이 성립되는 점을 감안할 때 쟁점토지와 특수 관계 없는자와의 실제 거래가액이나 감정가액을 기준으로 산정하여야 할 것이지, 막연히 쟁점토지와 인근에 위치해 있다하여 인근토지의 거래가액으로 산정할 것은 아니라 할 것이다(동지 국심 91서 97, 91.5.22).

그러하다면 쟁점토지의 1991.4.30 양도시가를 처분청에서 인근토지의 1989.11.16 자 1회 거래가액인 평방미터당 318,000원으로 본 것과 쟁점토지에 대한 1990.2.21 한국감정원의 감정가액이 있는데도 불구하고 청구법인이 쟁점토지의 양도시가를 특수관계법인에의 실제양도가액인 평방미터당 154,276원으로 본 것은 모두 위와같은 법규관계 및 사실관계를 간과한 잘못이 있다 하겠고 쟁점토지의 양도시가는 쟁점토지에 대한 1990.2.21 자 한국감정원의 감정가액인 평방미터당 223,000원으로 보아야 할 것이다.

나. 쟁점 「나」에 대하여

먼저 관련법규를 살피건대, 법인세법부칙(1974.12.21 법률 제2686호) 제13조는 1976.12.31 이전에 취득한 토지는 1977.1.1 에 취득한 것으로 봄을 규정하고 있고, 법인세법시행령 부칙(1974.12.31 대통령령 제7464호) 제7조는 1976.12.31 이전에 취득한 자산의 취득가액은 1977.1.1 현재의 시가(시가를 알 수 없는 때에는 1977.1.1 현재의 기준시가)에 의하여 평가한 가액을 장부가액으로 함을 규정하고 있으며,

법인세법시행령 제124조의2

제7항 제1호는 특별부가세의 과세표준계산에 있어서 취득가액이 불분명한 경우 취득가액을 환산하는 방법을 규정하고 있다.

다음으로 이 건 사실관계를 보면, 청구법인은 쟁점토지를 마산시장으로부터 1976.11.30 자로 13,002,091원에 취득한 것으로 되어 있다.

그러므로 이 건 토지는 1977.1.1 현재의 시가가 불분명한 경우에 해당 된다고 할 것이며(동지 국심 90서 986, 90.8.28, 국심 90서 1651, 90.10.27) 특별부가세의 과세표준계산에 있어서 쟁점토지의 취득가액은

법인세법시행령 제124조의2

제7항 제1호의 규정을 적용하여 환산하여야 할 것이다.

따라서 처분청이 특별부가세의 과세표준계산에 있어서 쟁점토지의 취득가액을 1976.11.30 자 실제취득금액인 13,002,091원으로 한 것은 위와같은 법규관계를 간과한 잘못이 있다 하겠고 이를 다투는 청구법인의 주장은 이유있다 할 것이다.

6. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구법인의 주장이 이유있다고 인정되므로

국세기본법 제81조

및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.