이유
1. 사 실

청구인은 서울시 서초구 OO동 OOOOO OOOOOOO OO OOOO에 주소를 둔 사람으로서 청구인이 강동구 O동 OOOOO의 부동산(대지 91.6평방미터, 건물 155.02평방미터)을 86.10.13 취득한 후 이를 89.3.10 청구외 OOO에게 양도한데 대하여 처분청은 위 부동산의 양도차익을 기준시가로 하여 산정하고 90.1.17자로 청구인에게 89년 귀속 양도소득세 7,410,350원 및 동 방위세 1,482,570원을 결정고지하자 청구인은 이에 불복하여 90.5.18 심사청구를 거쳐 90.9.5 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장

청구인은 서울시 강동구 O동 OOOOO OO의 부동산을 86.10.13자로 물물교환에 의해 취득하였다가 이를 89.3.10자로 양도하였는 바,

청구인은 본인이 경영하던 종로구 OOO가 OO동 OOOOO OO식당과 상기 부동산과의 물물교환에 의하여 취득함에 있어 쟁점부동산을 86,500,000원으로 평가하여 취득하였으나 중개업자의 농간으로 청구인이 피해를 입어 실시세보다 부당하게 높은 가액으로 인수하였고 거기에다 부동산의 위치도 좋지 않아 전세 및 매매에 큰 어려움을 겪었음이 첨부된 전세계약서 및 매매계약서에 의거 확인되는 바와 같이 취득시와 양도시에 부동산 전세가액의 변동이 거의 없음이 이를 입증하고 있다.

이러한 이유로 하여 어렵게 양도가 되어 그 가액은 75,000,000원으로 매매하였음이 매매계약서 등에 의하여 확인되고 있으므로 확인된 실지거래가액에 의하여 양도차익을 산정하고 이 건 양도소득세를 과세함이 정당하다고 주장하고 있다.

3. 국세청장 의견

이 건의 경우 실지거래가액이 확인되는지를 보면, 부동산 물물교환계약서에 의한 취득으로서 서로 교환되는 부동산의 대금 총액의 표시가 없어 그 취득가액이 분명히 드러나는 것도 아니고 거래사실을 입증하는 금융자료 등 구체적인 증빙제시도 없어서 실지거래가액이 확인되는 경우로 볼 수도 없을 뿐만 아니라 이 건 거래당시 일반적인 가격상승율은 163%(기준시가에 의한 상승율)에 이름에도 청구인만 근 3년간이나 보유한 후 11,500,000원의 적자를 보고 팔았다는 것은 현실적으로 신빙성 있는 것으로 보기 어려우므로 청구주장은 이유없다는 의견이다.

4. 쟁 점

이 건의 다툼은 청구인이 주장하는 취득가액과 양도가액으로 하여 양도차익을 산정하고 양도소득세를 부과할 수 있는지의 여부를 가리는 데 있다 하겠다.

5. 심리 및 판단

청구인이 강동구 O동 OOOOO의 부동산(대지 : 91.6평방미터, 건물 : 155.0평방미터)을 86.10.13 취득하여 이를 89.3.10 양도한 후 90.5.18자로 처분청에 과세표준확정신고를 한데 대하여 처분청은 청구인이 신고한 가액(취득가액 : 86,500,000원, 양도가액 : 75,000,000원)이 신빙성이 없다 하여 부인하고 기준시가에 의한 가액으로 양도차익을 산정하여 이 건 양도소득세를 부과하였는 바,

청구인은 쟁점부동산을 물물교환에 의하여 취득한 것으로서 그 취득가액은 86,500,000원으로 평가하였고, 양도가액은 75,000,000원임이 매매계약서등에 의하여 확인되고 있으므로 이 건의 양도차익은 실지거래가액인 청구인이 신고한 위 가액으로 하여 산정함이 정당하다고 주장하고 있다.

소득세법 제23조

제4항 단서 및

같은법 제45조

제1항 제1호 단서에 의하여 실지거래가액으로 취득 및 양도가액을 결정할 수 있는 경우는

같은법 시행령 제170조

제4항 제3호에서 양도자가 법 제95조 또는 법 제100조의 규정에 의한 신고시 제출한 증빙서류에 의하여 취득 및 양도당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우로 규정하고 있어 청구인이 이 건 부동산을 양도하고 89.5.18자로 과세표준확정신고를 한 사실이 처분청 제시 증빙자료에 의하여 확인되므로 양도차익은 실지거래가액에 의하여 산정할 수 있다고 보아진다.

청구인이 처분청에 신고한 가액을 실지거래가액으로 인정할 수 있는지의 여부에 대하여 먼저 취득가액에 대하여 살펴보면, 청구인은 이 건 부동산의 취득가액이 86,500,000원이라고 주장하고 있으나 청구인은 쟁점부동산을 전액 현금으로 지급하고 취득한 것이 아니라 청구인 소유인 종로구 OOO가 OO동 OOO의 OO식당 건물(약 30평)과 물물교환에 의하여 취득하였고, 취득시 부동산 물물교환계약서에 의하면 상호 교환되는 각 부동산의 총평가액 표시도 있지 아니하며, 청구주장 가액으로 정산되었다는 입증자료의 제시도 있지 아니하므로 청구주장 가액을 취득가액으로 인정하기는 어렵다 하겠고, 또한 양도가액도 청구인은 여건이 좋지 않아 부득이 75,000,000원에 양도하였다고 주장하면서 매매계약서 사본을 제시하고 있으나 부동산의 시세는 특별한 사정이 있지 않는 한 일반적으로 상승하는 것이 관례인 바,

이 건의 경우는 기준시가에 의한 상승율은 163.48%인데 반해 청구주장 가액의 상승율은 특별한 사정도 엿보이지 아니하고 약 2년 5개월 동안 소유하고 있으면서 86.7%밖에 안된다는 점, 청구주장 가액으로 실지양도가 이루어졌다면 거래가액의 정산내역을 소명할 수 있는 구체적인 증빙의 제시가 있어야 함에도 청구인은 이의 증빙자료를 제시하지 못하고 있는 점등을 볼 때 청구인 제시 계약서만을 가지고 청구주장 양도가액을 인정하기는 어렵다고 보아진다.

그러하다면 처분청이 청구인의 신고금액을 부인하고 기준시가로 하여 양도차익을 산정하고 이 건 양도소득세를 과세한 당초처분에는 달리 잘못이 없다고 판단된다.

6. 결 론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없다고 인정되므로

국세기본법 제81조

및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.