이유
1. 원처분의 요지

처분청은 청구인이 1999.11.30. ○○도 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 ○○아파트 ○○동 ○○호(대지권 28.88㎡, 건축물 전용면적 59.82㎡, 이하 “이 사건 주택”이라 한다)를 취득한데 대하여 구 경기도도세감면조례(2004.12.30. 조례 제3377호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제15조제1항의 규정에 의하여 임대사업자가 임대할 목적으로 건축주로부터 최초로 분양받은 공동주택에 해당되는 것으로 보아 취득세와 등록세를 면제하였으나, 그 후 2002.11.29. 청구인이 이 사건 주택을 제3자에게 매각하자 이를 임대의무기간 내에 매각하였다고 보아 그 취득가액(68,750,000원)을 과세표준으로 구 지방세법(1999.12.28. 법률 제6060호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제112조제1항 및 같은 법 제131조제1항의 세율을 적용하여 산출한 취득세 1,650,000원, 등록세 2,475,000원, 지방교육세 453,750원, 합계 4,578,750원(가산세 포함)을 2005.10.14. 부과 고지하였다.

2. 청구의 취지 및 이유

청구인은 이 사건 주택을 취득하기 이전인 1999.3.9. 처분청에 임대사업자등록을 한 다음 이 사건 주택을 포함한 5세대를 임대주택용 부동산으로 사용하였음이 임대사업자등록증, 세입자의 주민등록등본, 1999년도 재산세 납부실적 등에서 확인되고 있음에도, 임대시점을 취득신고일인 1999.11.30.로 보아 임대의무기간 내에 매각이 이루어진 것으로 판단하여 면제한 취득세 등을 추징한 처분은 실질과세의 원칙에 비추어 부당하므로 취소되어야 한다고 주장하고 있다.

3. 우리부의 판단

이 사건 심사청구의 다툼은 임대사업자가 취득한 임대주택용 부동산을 임대의무기간 내에 매각하였다고 보아 면제한 취득세 등을 부과한 처분이 적법한 지 여부에 있다 하겠다.

먼저 관계법령의 규정을 보면, 구

지방세법 제29조

제1항 본문 및 제1호에서 취득세를 납부할 의무는 취득세 과세물건을 취득하는 때에 성립한다고 규정하고 있고, 같은 법 제105조제2항 본문에서 부동산·차량·기계장비·입목·항공기·선박·광업권·어업권·골프회원권·콘도미니엄회원권 또는 종합체육시설이용회원권의 취득에 있어서는 민법·광업법·수산업법·선박법·산림법·건설기계관리법·자동차관리법 또는 항공법 등 관계법령의 규정에 의한 등기·등록 등을 이행하지 아니한 경우라도 사실상으로 취득한 때에는 각각 취득한 것으로 보고 당해 취득물건의 소유자 또는 양수인을 각각 취득자로 한다고 규정하고 있으며, 같은 법 제111조제7항에서 제1항 내지 제5항의 규정에 의한 취득세의 과세표준이 되는 가액, 가격 또는 연부금액의 범위 및 그 적용과 취득시기에 관하여는 대통령령으로 정한다고 규정하고 있고, 구 지방세법시행령(1999.12.31. 대통령령 제16673호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제73조제1항에서 유상승계취득의 경우에는 그 계약상의 잔금지급일(계약상 잔금지급일이 명시되지 아니한 경우에는 계약일로부터 30일이 경과되는 날)에 취득한 것으로 보되, 다만, 잔금을 계약상의 지급일전에 사실상 지급한 경우와 법 제111조제5항 각호의 1에 해당하는 유상승계취득의 경우에는 그 사실상의 잔금지급일에 취득한 것으로 본다고 규정하고 있으며, 구 경기도도세감면조례 제15조제1항에서

임대주택법 제2조

제4호의 규정에 의한 임대사업자(임대용부동산 취득일로부터 30일 이내에 임대사업자로 등록한 경우를 포함한다)가 임대할 목적으로 공동주택(아파트·연립주택 및 다세대주택을 말하며, 당해 공동주택의 부대시설 및 임대수익금 전액을 임대주택관리비로 충당하는 임대용 복리시설을 포함한다. 이하 이 조에서 같다)을 건축하거나 건축주로부터 최초로 분양받은 경우 당해 공동주택(그 부속토지를 포함하되, 토지를 취득한 날부터 2년내에 공동주택을 착공하지 아니한 경우를 제외한다)에 대하여는 다음 각호에서 정하는 바에 의하여 지방세를 감면한다고 하면서, 그 제1호에서 전용면적 60제곱미터 이하의 공동주택을 취득하는 경우에는 취득세와 등록세를 면제하고, 당해 공동주택을 과세기준일 현재 영구임대주택용으로 사용하는 경우에는 공동시설세를 면제한다고 규정하고 있고, 같은 조 제2항에서 제1항에서 규정한 공동주택을 취득한 날(건축한 경우에는 사용승인서 교부일)부터 2월(보존등기가 되지 아니한 공동주택을 취득한 경우에는 건축주가 보존등기한 날부터 2월, 법령의 규정이나 천재·지변·사변·화재 그밖에 이와 유사한 사유로 소유권이전등기를 할 수 없는 경우에는 이전등기가 가능한 날부터 2월)이내에 보존등기 또는 이전등기를 하지 아니하거나,

임대주택법시행령 제9조

제1항의 규정에 의한 임대의무기간내에 동조 제2항의 규정에서 정한 경우가 아닌 사유로 임대이외의 용도로 사용하거나 매각하는 경우에는 감면된 취득세와 등록세를 추징한다고 규정하고 있으며, 구 임대주택법(2002.12.26. 법률 제6833호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제12조 본문에서 임대주택은 대통령령이 정하는 기간(이하 “임대의무기간”이라 한다)이 경과하지 아니하면 이를 매각할 수 없다고 하면서, 그 단서에서 다만, 임대사업자간의 매매등 대통령령이 정하는 경우에는 그러하지 아니하다고 규정하고 있고, 구 임대주택법시행령(2002.9.11. 대통령령 제17737호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제9조제1항 본문 및 제4호에서 법 제12조 본문에서 “대통령령이 정하는 기간”이라 함은 매입임대주택은 당해 임대주택의 임대개시일부터 3년을 말한다고 규정하고 있으며, 같은 조 제2항 본문 및 제1호 내지 제3호에서 법 제12조 단서에서 “대통령령이 정하는 경우”라 함은 다른 임대사업자에게 매각하는 경우, 임대사업자가 파산하거나 기타 경제적 사정등으로 임대를 계속 할 수 없어 허가(국가·지방자치단체·대한주택공사 또는 지방공사가 임대하는 임대주택의 경우에는 건설교통부장관의 허가, 그외의 임대주택의 경우에는 당해 임대주택의 소재지를 관할하는 시장·군수 또는 구청장의 허가)를 받은 경우, 제1항제3호 또는 제4호에 해당하는 임대주택으로서 임대개시후 당해 주택의 임대의무기간의 2분의 1(매입임대주택의 경우에는 임대개시후 최초로 체결한 임대차계약기간)이 경과된 경우로서 임대사업자와 임차인(공공건설임대주택의 경우에는 무주택자인 경우에 한한다. 이하 이 호에서 같다)이 당해 임대주택의 매매에 합의하여 건설교통부령이 정하는 바에 따라 임대사업자가 시장·군수 또는 구청장에게 신고한 후 임차인에게 매각하는 경우를 말한다고 규정하고 있다.

다음으로 청구인의 경우를 보면, 청구인은 1999.3.9. 임대사업자 등록(○○

구 임대사업자-

○○

)을 하면서 이 사건 주택을 포함한 5세대를 임대주택으로

등재하였고, 그 후 1999.11.30. 이 사건 주택을 취득(취득신고일 1999.12.12)한 다음 2002.11.29. 청구외 김○○에게 매각한 사실과 청구외 ○○신탁(주)는 1999.7.7. 이 사건 주택을 포함한 공동주택에 대하여 임시사용승인을 받았고, 임차인인 청구외 서○○은 1999.8.21. 이 사건 주택 소재지로 주소지를 이전한 사실 및 처분청은 이 사건 주택에 대하여 2000년도부터 재산세를 부과 고지한 사실은 제출된 관계 증빙자료에 의하여 알 수 있다.

이에 대하여 청구인은 이 사건 주택을 취득 이전부터 임대주택으로 사용하였음이 입증되고 있음에도, 임대개시일을 취득신고일로 판단하여 임대의무기간 내에 매각이 이루어진 것으로 보아 면제한 취득세 등을 추징한 처분은 부당하다고 주장하고 있으므로 이에 관하여 보면, 구

지방세법 제29조

제1항제1호에서 취득세는 취득세 과세물건을 취득하는 때에 그 납세의무가 성립한다고 규정하고 있고, 같은 법 제105조제2항에서 부동산의 취득에 관하여 민법 등 관계법령의 규정에 의한 등기 등을 이행하지 아니한 경우라도 사실상으로 취득한 때에는 취득한 것으로 본다고 규정하고 있으며, 여기에서 사실상의 취득이라 함은 일반적으로 등기와 같은 소유권 취득의 형식적 요건을 갖추지는 못하였으나 대금의 지급과 같은 소유권 취득의 실질적 요건을 갖춘 경우를 말한다(대법원 판결 99두5955, 2001.2.9) 할 것인바, 청구인의 경우 1996.5.9. 청구외 ○○신탁(주)와 이 사건 주택에 대한 분양계약(분양가액 68,750,000원)을 체결한 후 1999.12.12. 그 취득일을 1999.11.30.로 하여 처분청에 취득신고를 한 다음 청구인 명의로 소유권이전등기를 경료한 사실과 처분청은 2000년도부터 이 사건 주택을 재산세 과세대상으로 보아 재산세를 부과 고지한 사실 등으로 미루어 볼 때, 청구인은 1999.11.30. 이 사건 주택을 건축주로부터 승계 취득하였다 할 것으로, 청구인이 그 취득일(1999.11.30) 이전부터 점유 사용하고 있었다거나 제3자에게 임대하였다고 하여 이를 사실상 취득이 이루어졌다고 볼 수는 없다 하겠고, 구 경기도도세감면조례 제15조제1항제1호 및 제2항에서 임대주택법에 의한 임대사업자가 임대할 목적으로 건축주로부터 최초로 분양받는 공동주택으로서 전용면적 60제곱미터 이하인 공동주택에 대하여는 취득세와 등록세를 면제하되, 임대주택법에 의한 임대의무기간내(임대개시일부터 3년)에 정당한 사유없이 임대이외의 용도로 사용하거나 매각한 경우에는 감면된 취득세와 등록세를 추징한다고 규정하고 있고, 이러한 추징규정의 입법목적이 임대사업자가 취득한 임대주택용 부동산을 임대용으로 사용하지 아니하고 매각하는 것을 방지하고, 임대사업에 일정기간 이상 사용하는 것을 강제하기 위한 것에 있으며, 취득세와 등록세는 취득·등기행위 자체를 과세객체로 하는 조세라는 점에 비추어 볼 때, 임대의무기간인 임대개시일부터 3년이라 함은 취득 이후 3년 동안 임대사업에 직접 사용하는 것을 의미한다 할 것인바, 청구인이 이 사건 주택에 대한 임시사용승인일(1999.7.7) 이전인 1999.3.9. 임대사업자등록을 하면서 이 사건 주택을 포함한 5세대를 임대용 주택으로 등재하였다고 하여 취득이 이루어지지 아니한 이 사건 주택에 대한 임대사업자의 지위에 있었다고 보기도 어렵다 하겠으므로 청구인은 1999.11.30. 이 사건 주택 취득일부터 임대를 개시하였다고 보는 것이 타당하다 하겠고, 그 후 청구인은 2002.11.29. 청구외 김○○에게 이 사건 주택을 매각한 이상, 청구인은 임대개시일인 1999.11.30.부터 3년 이내임이 역수상 분명한 2002.11.29.에 매각하였다고 보아야 할 뿐만 아니라 이러한 매각이 구

임대주택법 제12조

단서 및 구

임대주택법시행령 제9조

제2항에서 정하는 경우에 해당된다고 볼 수도 없다 하겠으므로 처분청이 이 사건 취득세 등을 부과한 처분은 잘못이 없다 할 것이다.

따라서 청구인의 주장은 이유가 없다고 인정되므로

지방세법 제77조

제1항의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.

2006. 2. 27.

행 정 자 치 부 장 관