이유
1. 원처분 개요
청구인은 서울특별시 영등포구 OO동 OOOOOO 소재 대지 136㎡ 및 건물 160.06㎡(이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 1986.12.30 취득하여 1989.12.26 양도하였으며, 실지거래가액에 의하여 양도차익을 산정하여 1990.1.29 자산양도차익예정신고를 이행하였다.
처분청은 청구인이 신고시 제출한 증빙서류에 의하여 취득 및 양도시의 실지거래가액이 확인되지 않는다는 사유로 취득가액 및 양도가액을 기준시가로 하여 양도차익을 산정하고 1995.4.17 청구인에게 1989년도 귀속분 양도소득세 12,531,380원 및 동 방위세 2,506,270원을 결정고지하였다.
청구인은 이에 불복하여 1995.4.26 심사청구를 거쳐 1995.7.10 심판청구를 제기하였다.
2. 청구주장 및 국세청장 의견
가. 청구주장
청구인은 쟁점부동산을 청구외 OOO로부터 135,000,000원에 취득한 후 청구외 OOO에게 143,000,000원에 양도하여 양도차익이 없으며, 법령에서 정한 신고기한내에 양도시의 매매계약서와 거래상대방 확인서등 실지거래가액을 알 수 있는 증빙자료를 제출하였음에도 불구하고 처분청은 청구인이 가등기의 방법으로 잔금이행담보를 하였다는 사유로 인정하지 않고 기준시가로 과세한 처분은 부당하다.
나. 국세청장 의견
청구인은 쟁점부동산 취득시의 가액이 시가에 비해 특별히 고가로 거래될 만한 사유가 없어 보임에도 불구하고 기준시가의 283%에 해당하는 금액에 취득한 것으로 신고하였고, 취득가액에 대한 증빙자료로 제시한 양도자의 확인서 외에 실지거래가액을 입증할 수 있는 매매계약서 및 금융자료등 증빙을 제시하지 못하고 있으며, 양도시의 매매계약서에는 부동산의 매매거래시 관행상 입회하는 중개인의 표시가 없고 달리 그 거래가액을 확인할 만한 입증자료가 없어 청구인이 신고시 제출한 증빙서류에 의하여 취득 및 양도당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우에 해당하지 아니하므로 양도차익을 기준시가로 산정하여 과세한 당초처분은 정당하다.
3. 심리 및 판단
가. 쟁 점
자산양도차익예정신고시 제출한 증빙서류에 의하여 취득 및 양도시의 실지거래가액이 확인되지 않는다 하여 기준시가에 의하여 과세한 처분의 당부에 다툼이 있다.
나. 관련법령
소득세법 제23조
제4항 제1호와
같은법 제45조
제1항 제1호의 가목에 의하면 토지·건물의 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액과 취득가액은 당해 자산의 양도 및 취득당시의 기준시가에 의함이 원칙이고, 예외적으로 대통령령이 정하는 경우에만 실지거래가액에 의하도록 규정하고 있으며,
같은법시행령 제170조
제4항에서 양도가액과 취득가액을 실지거래가액에 의할 수있는 경우를 규정하면서 그 제3호(93.12.31 개정되기 전의 것)에 「양도자가 법 제95조 또는 법 제100조의 규정에 의한 신고시 제출한 증빙서류에 의하여 취득 및 양도당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우」를 열거하고 있다.
다. 청구인이 자산양도차익예정신고시 제출한 증빙서류에 의하여 취득 및 양도시의 실지거래가액을 확인할 수 있는지에 대하여 살펴본다.
(1) 취득가액에 대하여 보면, 청구인은 쟁점부동산을 135,000,000원에 취득하였다고 주장하며 그 근거로 청구인에게 쟁점토지를 매도한 청구외 OOO의 사실확인서를 제시하고 있으나 청구주장 취득가액은 특별한 사유도 없이 기준시가 대비 283.2%에 해당하여 신빙성이 부족할 뿐 아니라 동 매매계약서 및] 대금 지급관련 금융자료등 실지거래가액을 입증할 수 있는 증빙을 제시하지 못하고 있어 취득시의 실지거래가액이 확인되지 않는다 할 것이며,
(2) 양도가액에 대하여 보면, 청구인은 쟁점부동산을 143,000,000원에 양도하였다고 주장하며 그 근거로 양도시의 매매계약서와 매수자 OOO의 사실확인서를 제시하고 있으나, 청구인이 쟁점부동산을 보유한 1987년부터 1989년 까지의 기간중에는 부동산가격이 급등하는 시기이었음에도 청구인이 쟁점부동산을 135,000,000원에 취득하여 143,000,000원에 양도하여 약 5.9% 상승된 가액으로 양도하였다는 주장은 신빙성이 없다 할 것이며, 청구인은 쟁점부동산 양도대금 중 계약금과 중도금을 수령한 후 매수자에게 소유권이전등기를 하여주고 잔금지급이행담보를 위하여 잔금수령시 까지 쟁점부동산에 가등기를 하였다고 주장하고 있으나 매매계약서에는 가등기에 관한 내용이 없어 동 매매계약서의 진실성을 인정하기 어렵고 달리 실지양도가액을 확인할 수 있는 대금지급 관련 금융거래자료등 증빙을 제시하지 못하고 있으므로 양도시의 실지거래가액 또한 확인되지 않는다 할 것이다.
(3) 따라서 청구인이 신고시 제출한 증빙서류에 의하여 취득 및 양도당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우에 해당되지 아니한다 할 것이므로 쟁점부동산 양도에 대하여 처분청이 기준시가로 양도차익을 산정하여 과세한 당초처분은 잘못이 없다고 판단된다.