이유
1. 원처분의 요지

처분청은 청구인이 토지거래허가구역인 ○○도 ○○시 ○○동 285-1번지외 11필지 토지 19,837㎡(이하 “이 사건 토지”라고 한다.)를 2004.7.19. 토지거래허가를 득한 다음 2005.4.19. 잔금을 지급하여 취득하였는데도 농지전용협의(2006.6.9.)후 30일내인 2006.6.20. 취득금액(15,802,000,000원)을 과세표준으로

지방세법 제112조

제1항 등의 세율을 적용하여 산출한 취득세 316,040,000원, 농어촌특별세 31,604,000원, 합계 347,644,000원을 취득신고 및 납부하므로

지방세법 제121조

등의 가산세율을 적용하여 산출한 취득세가산세 100,848,360원, 농어촌특별세가산세 3,160,400원, 합계 104,008,760원을 부과고지하였다.

2. 청구의 취지 및 이유

청구인은 처분청이 이 사건 토지의 취득시점을 토지매매예약서상 잔금지급일(2005.4.19.)로 보아 취득세 등의 가산세를 부과하였지만 이 사건 토지의 일부는 농지로서 관련법령상의 토지거래허가 및 농지전용협의를 거치지 아니하면 그 법률관계가 무효가 되는 것(그러므로, 이 사건 토지에 대한 계약도 예약서로 함)에 비추어 그 취득 시기는 농지전용협의가 된 날(2006.6.9.)이어야 한다면서 가산세 부과처분의 취소를 주장하고 있다.

3. 우리부의 판단

이 사건 심사청구의 다툼은 잔금지급일후 관련법령상 농지전용협의(소유조건임)를 득한 경우 그 취득시기를 잔금지급일로 보는 것이 적정한 지 여부에 있다 하겠다.

먼저 관계법령의 규정을 보면,

지방세법 제105조

제2항에서 부동산·차량·기계장비·입목·항공기·선박·광업권·어업권·골프회원권·승마회원권·콘도미니엄회원권 또는 종합체육시설이용회원권의 취득에 있어서는 「민법」·「광업법」·「수산업법」·「선박법」·「산림법」·「건설기계관리법」·「자동차관리법」 또는 「항공법」등 관계법령의 규정에 의한 등기·등록등을 이행하지 아니한 경우라도 사실상으로 취득한 때에는 각각 취득한 것으로 보고 당해 취득물건의 소유자 또는 양수인을 각각 취득자로 한다고 하고 있고, 같은 법 제120조제1항에서 취득세 과세물건을 취득한 자는 그 취득한 날부터 30일이내에 그 과세표준액에 제112조의 규정에 의한 세율을 적용하여 산출한 세액을 대통령령이 정하는 바에 의하여 신고하고 납부하여야 한다고 하고 있으며, 같은 법 제121조제1항에서 취득세 납세의무자가 제120조의 규정에 의한 신고 또는 납부의무를 다하지 아니한 때에는 제111조 및 제112조의 규정에 의하여 산출한 세액 또는 그 부족세액에 그 제1호의 제120조의 규정에 의하여 신고하지 아니하였거나 신고한 세액이 산출세액에 미달하는 때에는 당해 산출세액 또는 부족세액의 100분의 20에 상당하는 신고불성실가산세 및 그 제2호의 제120조의 규정에 의하여 납부하지 아니하였거나 산출세액에 미달하게 납부한 때에는 그 납부하지 아니하였거나 부족한 세액에 금융기관의 연체이자율을 참작하여 대통령령이 정하는 율(이하 "가산율"이라 한다)과 납부지연일자를 곱하여 산출한 납부불성실가산세를 합한 금액을 세액으로 하여 보통징수의 방법에 의하여 징수한다고 하고, 같은 법시행령 제73조제1항에서 유상승계취득의 경우에는 그 제1호의 법 제111조제5항제1호 내지 제4호의 어느 하나에 해당하는 유상승계취득의 경우에는 그 사실상의 잔금지급일 등에 정하는 날에 취득한 것으로 본다고 하고 있으며,

국토관리및이용에관한법률 제118조

제6항에서 제1항의 규정에 의한 허가를 받지 아니하고 체결한 토지거래계약은 그 효력을 발생하지 아니한다고 하고,

농지법 제6조

제1항에서 농지는 자기의 농업경영에 이용하거나 이용할 자가 아니면 이를 소유하지 못한다고 한 다음 같은 조제2항에서 그 제6호의 제36조제1항의 규정에 의한 농지전용허가(다른 법률에 의하여 농지전용허가가 의제되는 인가·허가·승인등을 포함한다)를 받거나 제37조 또는 제45조의 규정에 의한 농지전용신고를 한 자가 당해 농지를 소유하는 경우 등에 해당하는 경우에는 제1항의 규정에 불구하고 자기의 농업경영에 이용하지 아니하는 농지라도 이를 소유할 수 있다고 하며, 같은 법 제8조제1항에서 농지를 취득하고자 하는 자는 농지의 소재지를 관할하는 시장·구청장·읍장 또는 면장으로부터 농지취득자격증명을 발급받아야 한다고 하고, 같은 법 제36조제1항에서 농지를 전용하고자 하는 자는 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 제외하고는 대통령령이 정하는 바에 의하여 당해 농지의 소재지를 관할하는 농지관리위원회의 확인을 거쳐 농림부장관의 허가를 받아야 한다고 규정하고 있다.

다음으로 청구인의 경우를 보면, 2004.4.19. 청구인은 김○○ 및 이○○과 이 사건 토지에 대하여 계약대금 15,802백만원으로 토지매매예약(계약)서를 체결하였는데, 위 예약서에서 제2조의 부동산표시는 같은 동 285-1번지 10필지 24,571㎡중 약 19,805㎡로 하고, 제3조의 대금지급방법은 계약시 예약금 20억원, 중도금은 토지거래허가완료 및 조합설립승인후 금100억원, 잔금은 2005.4.19. 금3,802백만원을 각각 지급하도록 하며, 제4조에서 매매예약일로부터 100일내에 토지거래허가가 완료하지 않을 경우 자동해지됨과 동시 위 예약금을 반환하도록 되어 있고, 2004.6.11. 청구인은 같은 동 285-1번지 일원을 사업부지로 하여 감사원직장주택조합을 설립하였으며, 2004.7.19. 청구인은 관할관청(구리시장)으로부터 공동주택건설용으로 토지거래허가를 받았고, 2005.4.19. 청구인은 잔금 3,802백만원을 지급함 동시에 이 사건 토지를 취득하였으며, 2006.6.9. 관할관청은 이 사건 토지중 농지인 같은 동 284번지외 6필지에 대하여

농지법 제36조

에 의거 농지전용협의를 하였고, 2006.6.20. 청구인은 이 사건 토지에 대하여 취득세 등 347,644,000원으로 신고납부하였으나, 처분청에서 잔금지급일(2005.4.19.)을 취득시점으로 보아 신고불성실가산세 63,208,000원(=316,040,000원×0.2) 및 지연기간을 2005.5.20.부터 2006.6.20.까지로 한 납부불성실가산세 37,640,360원(=316,040,000원×3/10,000×397일)을 부과하자 납부한 다음 이 사건 토지에 대하여 소유권이전등기를 경료하였으며, 한편, 이 사건 토지현황은 다음 표와 같은 사실을 제출된 관계 증빙자료를 통해 알 수 있다.

연번

소재지(번지)

면적(㎡)

지목

1

○○동 282-2

90

전

2

○○동 284

999

전

3

○○동 285

2,208.00

전

4

○○동 285-25

88

전

5

○○동 85-1

10,499.00

전

6

○○동 285-2

2,556.00

전

7

○○동 285-3

145

대지

8

○○동 285-35

116

대지

9

○○동 354

1,180.00

대지

10

○○동 354-1

635

전

11

○○동 354-9

981

전

12

○○동 354-10

340

전

이에 대하여 청구인은 이 사건 토지의 취득시기는 관할관청이 토지거래허가시 부가한 조건에 따른 농지전용협의를 득한 때로서 이때부터 30일내 취득신고및납부를 하였는데도 가산세를 부과한 처분은 부당하다고 주장하므로 이를 보면,

지방세법 제111조

제5항제3호 및 같은 법시행령 제73조제1항 및 같은 법시행령 제82조의2제1항제2호에 의하면 취득세에 있어서의 취득의 시기에 관하여 유상승계취득의 경우에는 그 계약상의 잔금지급일에 취득한 것으로 보되, 다만, 잔금을 계약상의 지급일 전에 사실상 지급한 경우와 법인장부 중 법인이 작성한 원장·보조장·출납전표·결산서에 의하여 취득가격이 입증되는 취득 등에 해당하는 유상승계취득의 경우에는 그 사실상의 잔금지급일에 취득한 것으로 본다고 규정하고 있고, 위에서 잔금지급일과 관련하여 관련법령에서 토지거래허가나 농지매매증명 등과 같은 공법상 절차를 거쳐야 취득할 수 있는 경우에 있어서의 취득시기는, 토지거래허가지역 내의 토지에 관하여 장차 허가를 받을 것을 전제로 매매계약을 체결하여 그 잔금을 지급한 다음 허가를 받은 경우에, 비록 그 매매계약은 허가를 받을 때까지는 법률상 미완성의 법률행위로서 소유권 등 권리의 이전에 관한 계약의 효력이 전혀 발생하지 아니하지만 일단 허가를 받으면 그 계약은 소급하여 유효한 계약이 된다는 것(대법원 2000.6.27. 선고 98두3174 판결)과 소유권이 법률상 이전된 경우뿐만 아니라 사실상의 이전 또는 사실상의 소유권 취득도 모두 포함된다 할 것이어서 농지에 관한 매매계약 후 대금이 모두 지급된 이상 농지매매증명을 발급받지 못하였다 하더라도 그 대금청산일에 이를 취득하였다고 봄이 상당하다는 것(대법원 2002.12.24. 선고 2001두2133 판결)과 토지거래허가구역 안에 있는 토지에 관한 매매계약 등 거래계약은 관할 관청의 허가를 받아야만 효력이 발생하며 허가를 받기 전에는 물권적 효력은 물론 채권적 효력도 발생하지 아니하여 무효이므로 만약 토지거래허가를 받지 못하였다면 매수인의 취득세 신고행위는 특별한 사정으로 말미암아 조세채무의 확정력을 인정할 여지가 없는 중대하고 명백한 하자가 있는 것으로 당연무효로서 민사소송에 의한 반환청구는 인정된다는 것(대법원 1997.11.11. 선고 97다8427 판결)을 종합하여 볼 때, 별도의 토지거래허가 등의 공법상 절차를 거치기 전에 잔금을 치룬 경우는, 비록 추후 이러한 공법상의 허가 등을 득하지 못하여 법률관계가 무효가 된다하더라도, 재화의 이전이라고 하는 사실자체를 포착하여 거기에 담세력을 인정하여 부과하는 취득세의 성질상 일단 잔금을 지급한 때가 곧 취득시기라고 할 것으로서, 청구인의 경우, 2004.4월 매도인과 토지거래허가 등을 우려하여 이 사건 토지에 대하여 토지거래허가완료조건의 토지매매예약서를 체결하였고, 2004.7월 청구인은 관할관청으로부터 토지거래허가를 받은 다음 2005.4월 잔금을 지급하고 이 사건 토지를 취득하였으며, 2006.6월 관할관청으로부터

농지법 제36조

에 의거 농지전용협의를 마친 과정에서 청구인은 이 사건 토지에 대하여 토지거래허가를 받았지만 농지전용협의가 이루어지기 전에 잔금을 지급한 것이 확인되고 있고, 이러한 경우에도 청구인은 위 대법원 판례의 취지에 따라 잔금지급한 때(2005.4.19.)가 취득시기로 보아 관련 취득신고를 하여야 하는데도 2006.6.20.에 관련 세액을 신고납부하므로 처분청에서 취득세액에 20%를 적용하여 산출한 신고불성실가산세 및 취득세액에 2005.4.20.부터 2006.6.20.까지의 지연일자와 가산율(3/10,000)을 적용하여 산출한 납부불성실가산세를 부과한 처분은 잘못이 없다고 하겠다.

따라서 청구인의 주장은 이유가 없다고 인정되므로

지방세법 제77조

제1항의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.

2007. 3. 26.

행 정 자 치 부 장 관