이유
1. 사실

청구법인은 청구외 OO파이프공업주식회사가 84.5.30 주식회사 OO은행(대리인 OO공사)으로부터 연불조건으로 매수하기로 계약을 체결한 서울시 구로구 OOO동 OOOOO외 8필지 토지합계4,758평, 건물 527.3평 및 기계장치를 84.11.29 갱개계약에 의하여 미지급연불금과 함께 취득하여 87.10～88.9 사업년도중인 87.12.31 다시 갱개계약에 의하여 이 건 토지·건물 및 시설물을 위 OO은행에 대한 미지급연불금 579,470,000원(잔여 3년간 4회 불입분)과 함께 특수관계에 있는 청구외 OO레미콘공업주식회사에게 2,183,760,000원에 양도한 사실이 있는 바,

처분청은 청구법인의 이 건 토지의 양도행위를 부동산을 취득할 수 있는 권리의 양도가 아닌 부동산의 양도로 본 다음 청구법인이 취득한 다른 토지의 취득가액과 비교하여 저가양도로 보아 부당행위계산 부인하여 저가양도분에 대하여 90.3.2 청구법인에게 87.10～88.9 사업년도분 법인세 739,731,750원 및 동 방위세 160,398,360원을 과세하였다.

2. 청구법인 주장

청구법인이 서울특별시로부터 취득한 토지는 OOO동 공장유지관리상 고가라 하더라도 매입할 수 밖에 없었던 토지이고, 비교한 토지의 면적이 크고 작은 것도 감안하지 아니함은 몰론 양도토지가 아닌 인접토지의 실지거래가액을 시가로 보는 등 이 건 처분은 토지가격의 개별성에 비추어 볼 때 부당할 뿐만 아니라 이 건 토지 등은 84.6.14 OO은행(대리인 OO공사)으로 부터 5년간 연불조건부로 경락 취득하여 불입하던 중 만료기간인 89.5.29을 1년6개월 남겨 두고(미불입금 579,470,000원) 극심한 노사분규로 인하여 회사존립이 어렵게 되자, 만 부득이 레미콘 운영업체인 청구외 OO레미콘공업주식회사에 87.10 갱개계약에 의한 명의자 변경을 하여 양도하였던 바, 이에 따라 자금의 경색을 다소나마 해소하였는데 처분청은 청구법인의 명의자 변경시 당초 경락금액인 1,961,000,000원에다 기타자본적지출액 210,170,000원을 합산 2,171,170,000원에 양도하였음에도 불구하고 서울시로부터 매입한 다른 토지의 취득가액인 평당 575,300원과 비교하여 부당행위계산으로 보아 과세하였는 바,

이 건 과세한 처분은 부동산매매와 갱개계약에 의한 명의자변경에 따른 권리변동을 동일한 가액으로 간주하고 또한 과세객체를 유형적인 토지와 무형적인 권리의 변동을 동일시 하여 가치평가한 것으로서 이해할 수 없으며 그 밖에 청구법인과 청구외 OO레미콘공업주식회사와는 업종간의 동질성을 유지하고 적시에 레미콘을 원활히 공급하고자 89.6.22 합병계약을 체결하여 같은해 9.30 합병완료하였으므로 이로 미루어 볼 때에도 조세를 부당히 감소시킨 점이 있다고 할 수 없어 이건 과세처분이 부당하다고 주장한다.

3. 국세청장 의견

법인세법 시행령 제46조

제2항 제4호의 특수관계 있는자에게 자산을 시가에 미달하게 양도한 때의 시가가 불분명한 경우에는 동 법 시행규칙 제16조의 2에 따라 감정기관의 감정가액을 그 기준으로 한다 하겠으나 이 건 청구법인의 경우와 같이 토지를 양도하기 직전 서울특별시장으로부터 청구법인 사업장내 토지의 중앙에 위치한 서울시 구로구 OOO동 OOOOO 소재 공장용지 357.8평을 실제 취득(평당 575,300원)한 바 있으므로 그 취득가액이 일반적으로 형성될 수 없는 비정상적인 가격이 아닌 한 이를 바로 토지의 시가로 보아야 할 것이며, 그 양도주체가 서울특별시장이라는 사실과 국가·지방자치단체가 부동산을 취득 또는 양도하는 경우 일반적으로 당해 부동산의 면적이 그 가격결정의 절대적인 요인은 될 수 없다는 점 등을 감안할 때 면적차이 등 사유로 이를 시가로 볼 수 없다는 청구주장은 이를 받아들이기 어렵다 할 것이고, 뿐만 아니라 청구법인은 84.11.29 부동산을 매입한 이후 84.12.12-87.8.21 간에 공장부지외 나머지 부지 11필지를 5회에 걸쳐 평당 575,030원～600,000원에 매입한 사실 및 85.12.19 에는 은행융자를 위해 공장부지의 일부인 광명시 OO동 OOO외 6필지를 감정한 바 있는데 감정가액이 평당 595,044원이고, 이 건 양도당시 우리나라의 부동산 시가가 상승게 있었음은 공지의 사실에 속하기 때문에 특별한 사정이 없는 한 처분청이 시가로 본 평당 575,300원보다 낮은가액으로는 평가하기 어렵다 할 것이다(대법원 89.4.11 선고 88누551 판결, 90.3.27 선고 88누4997 판결, 90.4.10 선고 88누612 판결 참고).

따라서 특수관계 있는 자간의 이 건 거래를 처분청이 평당 575,300원을 시가로 보아

법인세법 제20조

규정에 따라 부당행위계산 부인한 것과 위 시가에 의한 양도가액(법인세법 기본통칙 7-2-2…59의 2 참고)에 의해 특별부가세를 과세한 이 건 처분은 적법하다는 의견이다.

4. 쟁점

청구법인의 이 건 토지의 양도를 부동산 양도로 보아 다른 토지의 거래가액과 비교하여 저가양도로 인정하여 행위계산 부인한 처분의 당부를 가리는데 그 쟁점이 있다.

5. 심리 및 판단

이 건 사실관계를 살펴보면, 청구법인이 84.11.29 갱개계약에 의하여 취득한 이 건 토지 4,758평, 건물 527.3평 및 기계장치를 87.12.31 특수관계에 있는 청구외 OO레미콘공업주식회사에게 2,183,760,000원(OO은행에 대한 미지급 연불금 579,470,000원 포함)에 양도한 사실,

처분청이 청구법인의 이건 거래행위를

법인세법 제20조

(부당행위 계산의 부인) 및 동 법 시행령 제46조(법인의 부당한 행위 또는 계산) 제1항·제2항의 규정에 의한 부당행위로 인정하여, 이 건 토지의 평당 양도가액 429,859원을 청구법인이 서울특별시장으로부터 취득한 같은곳 OOOOO의 평당 거래가액 575,300원과 비교하여 평당 저가양도가액 145,441원에 해당하는 저가양도가액을 692,007,400원으로 산정하여 과세한 사실을 앞의 1. 사실기재 내용에서 본 바와 같이 인정되는 바,

청구법인은 이 건 토지 즉 부동산을 양도한 것이 아니고, 부동산을 취득할 수 있는 권리를 양도한 것이므로 다른 부동산의 매매실례가액과 비교하여 저가양도로 본 것은 부당하다고 주장하나, 이 건의 경우 그 매매대상 목적물이 부동산이든 또는 부동산을 취득할 수 있는 권리이든 그것을 취득하게 되면 종국적으로는 부동산을 취득하게 되어 그 사용수익에 차이가 없고, 따라서 실제에 있어서도 가격상 별다른 차이가 없이 거래되는 것이 부동산 거래의 일반적인 상관행이므로 다른 토지의 실지거래가액과 비교하여 시가를 산정할 수 있으며, 또한 이 건 토지 등을 취득한 후인 89.10.7 청구외 OO레미콘공업주식회사의 합병도 이 건 과세요건 성립이후의 일로서 이 사건심리에 영향이 없다.

한편, 처분청은 이 건 토지의 양도가액을 계산함에 있어서 OO은행에 대한 미지급연불금 579,470,000원 전체를 이 건 토지에 대한 양도가액의 일부로 보았으나, 84.5.30 최초의 매매계약 체결당시에는 그 매매대상목적물에 이 건 토지 이외에 건물과 기계장치가 포함되어 있으므로 당해 미지급연불금은 그 가액에 비례하여 계산한 것만을 이 건 토지에 해당하는 양도가액에 포함시켜야 한다.

이렇게 하는 경우 토지의 실지양도가액이 적게 되어 오히려 행위계산부인액이 늘어나므로 청구법인에 불이익한 결정이 되는 바,

국세기본법 제79조

의 규정에 의하여 그와 같이 결정하지 아니하며, 따라서 청구법인의 주장은 이를 받아들이지 아니한다.

6. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없다고 인정되므로

국세기본법 제81조

및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.