이유
1. 원처분 개요 청구인은 경기도 광명시 OO동 OOO 답 1,872㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 84.12.20 청구외 OOO으로부터 취득하여 공부상 86.12.31 청구외OOO 앞으로 소유권이전등기를 경료하였고 청구외 OOO는 87.2.11자로 청구외 OO산업(주)에 쟁점토지를 양도하였다. 처분청은 쟁점토지에 대한 매매대금이 청구외 OO산업(주)의 자금으로 지급되었으므로 청구인이 청구외 OO산업(주)에 쟁점토지를 직접 양도한 것으로 보아 쟁점토지의 자산양도차익을 실지거래가액으로 계산하여 92.5.16 양도소득세 54,185,480원 및 동 방위세 10,837,100원을 결정고지 하였다. 청구인은 이에 불복하고 92.7.8 심사청구를 거쳐 92.10.6 심판청구를 제기하였다. 2. 청구주장 및 국세청장 의견 가. 청구주장 청구인은 청구외 OO산업(주)와는 직접 관련이 없을 뿐더러 쟁점토지를 청구외 OOO에게 169,800,000원(계약금 16,980,000원, 잔금 152,820,000원)에 양도하여 86.12.9 계약금으로 16,980,000원의 자기앞수표 1매와 86.12.30 잔금으로 OO은행 OOO지점 발행 자기앞수표 1매를 청구외 OOO로부터 받았으며 청구외 OOO는 다시 쟁점토지를 8,490,000원의 차액을 남기고 청구외 OO산업(주)에 178,290,000원(계약금 17,900,000원, 잔금 160,390,000원)에 양도한 사실이 등기부등본 및 매매계약서 등의 관련서류에 의거 확인되고 있으며, 청구외 OOO와 청구외 OO산업(주)의 부동산등기이전대금결제상의 문제는 당사자간의 일일 뿐 청구인과는 전혀 관련이 없었던 것으로 청구외 OOO로부터 받은 자기앞수표가 누구에게서 어떻게 나온 것인지는 청구인으로서는 전혀 알 수 없는 일이므로 청구인이 쟁점토지를 청구외 OOO에게 양도한 거래를 청구외 OO산업(주)에 직접 양도한 것으로 보아 법인과의 거래로 간주하여 양도가액을 실지거래가액으로 취득가액은 환산가액으로 결정한 처분은 부당하다는 주장이다. 나. 국세청장 의견 처분청은 청구외 OOO가 쟁점토지를 청구외 OO산업(주)와 매매계약을 체결할 당시인 86.12.22에는 토지등기부등본상 소유자가 청구인 소유로 되어있고, 청구외 OOO가 쟁점토지를 86.12.30 취득 후 87.1.22 청구외 OO산업(주)에 양도한 것으로 제출된 부동산매매계약서를 보면 잔금청산일이 87.1.22이나 처분청이 확인한 사실상의 잔금지급일은 86.12.30 자로 OO산업에서 당좌수표 1매(당좌금액 160,390,000원)를 발행하였고 그 중 152,820,000원이 동일자로 청구인의 OO증권금융(주) OO지점의 환매채구좌에 입금되었음이 확인되고 있어 청구인이 청구외 OO산업(주)에 직접 매매하였음을 알 수 있고 청구외 OOO는 주소지 이전이 빈번한 주소가 불분명하고 쟁점토지를 취득할만한 자금능력이 없는 자로서 청구인이 법인과의 거래를 피하기 위하여 쟁점토지 거래 중간에 청구외 OOO를 개입시켜 부동산매매를 성사시킨 것으로 보여져 이 건 거래를 법인과의 직거래로 보아 양도가액을 실지거래가액으로 하여 결정한 처분은 정당하다는 의견이다. 3. 심리 및 판단 가. 쟁점 쟁점토지거래를 법인과의 거래로 볼 수 있는지 여부를 가리는데 있다. 나. 관계법령 소득세법 제23조 제4항 및 같은 법 제45조 제1항 (구) 소득세법시행령 제170조 제1항 단서 및 같은 조 제4항 제1호(89.8.1 삭제)의 규정을 모아보면 거주자의 자산양도차익을 계산함에 있어서 양도가액과 취득가액은 그 당시의 기준시가에 의하여 산정하는 것이 원칙이나, 국가·지방자치단체 기타 법인과 거래한 경우로서 실지거래가액이 확인된 경우 등에는 예외적으로 실지거래가액에 의하도록 하는 이원적인 방법을 채택하고 있어 거래상대방이 개인인지 또는 법인인지에 따라 자산양도차익 산정기준을 달리하고 있음을 알 수 있다. 다. 쟁점토지 거래가 법인과의 거래에 해당되는지에 대하여 첫째, 쟁점토지거래관련 부동산매매계약서 및 관계금융자료에 의하면 이 건 쟁점토지의 거래는 다음과 같이 이루어졌음이 확인된다. ① 청구인으로부터 청구외 OOO에게 양도

구 분

지 급 일 자

매매대금

계약서상

실제지급

계약금

잔 금

86.12. 9

86.12.27

86.12. 9

86.12.30

16,980,000원

152,820,000원

합 계

169,800,000원

② 청구인으로부터 청구외 OO산업(주)로의 양도

구 분

지 급 일 자

매매대금

계약서상

실제지급

계약금

잔 금

86.12.22

87. 1.22

86.12. 9

86.12.30

17,900,000원

160,390,000원

합 계

178,290,000원

둘째, 청구외 OOO는 쟁점토지의 거래당시 경기도 광명시 소재 부동산중개업소인 OO부동산을 운영하던 자로서 주소지이전이 빈번하여 거소가 불분명할 뿐만 아니라 쟁점토지를 취득할만한 자금능력이 없는 자임이 확인되는 바, 이 건 쟁점토지의 거래에 있어서도 청구인에게 지급한 계약금 및 잔금을 청구외 OO산업(주)로부터 각각 수령한 계약금 및 잔금으로 지불한 것으로 나타나고 있으며, 셋째, 청구인은 청구외 OO산업(주)가 종업원복지시설 등의 설치를 목적으로 86.5월부터 쟁점토지의 매입을 추진하고 있음을 인지하고 있었음이 인정될 뿐 아니라, 청구외 OOO와 청구외 OO산업(주)간의 쟁점토지 매매계약에 있어서 청구인이 연대보증인으로 되어 있음이 확인된다. 위 사실들과 관련법령을 종합하여 보면 이 건 쟁점토지의 거래는 형식상 청구인으로부터 청구외 OOO에게 청구외 OOO로부터 다시 청구외 OO산업(주)에 매매된 것으로 되어 있으나, 각 거래의 계약금 및 잔금지급일이 각각 동일자로서 청구외 OO산업(주)의 자금으로 대금지급이 이루어진 점, 청구외 OOO와 청구외 OO산업(주)의 매매계약에 청구인이 연대보증인인 점 등으로 미루어 볼 때 청구외 OOO는 쟁점토지 매매거래의 당사자라기보다는 사실상 중개인의 입장(그러므로 청구인이 주장하는 8,420,000원의 전매차익은 매매차익이 아니라 부동산중개수수료에 해당한다 할 것이다)인 것이어서 청구인이 주장하는 명목상의 우회거래를 부인하고 청구인이 청구외 OO산업(주)에 직접 매매한 것으로 보는 것이 실질과세원칙에 부합되는 바, 쟁점토지거래를 법인과의 거래로 보아 과세한 당초처분은 정당하다고 판단된다. 따라서 심판청구는 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.