이유
1. 원처분 개요

청구인은 88.8.10 경기도 안양시 만안구 OOO동 OOOOOOOO 소재 주택 112.6㎡ 및 대지 166.1㎡를 취득하여 주택을 철거 후 89.12.18 같은 곳에 여관 건물(면적 494.595㎡, 대지를 포함하여 이하 “쟁점부동산”이라 한다)을 신축, 이를 임대하여 오다가 90.7.10 양도하였다.

처분청은 청구인이 부동산매매을 사업목적으로 하여 쟁점 부동산을 신축·판매한 것으로 보아 쟁점부동산의 토지와 건물가액을 양도계약일 현재의 지방세법에 의한 과세시가표준액에 따라 계산한 가액에 비례하여 안분계산하여, 94.12.30 위 쟁점부동산의 양도에 대한 90년 제2기 부가가치세 26,829,090원을 청구인에게 결정고지하였다.

청구인은 이에 불복하여 95.2.25 심사청구를 거쳐 95.6.7 심판청구를 하였다.

2. 청구주장 및 국세청장 의견

가. 청구인의 주장

1) 쟁점부동산은 당초 여관업을 위하여 신축후 임대하여 왔으나, 인근주민들과의 마찰과 건물신축비 등에 충당한 부채상환이 어려워 부득이 양도한 것이고, 양도시에 쟁점부동산 및 관련시설물 일체를 포괄적으로 양도한 것이므로 이는 부가가치세법상의 포괄적인 사업의 양도에 해당되므로 건물가액에 대한 부가가치세 과세는 부당하다.

2) 쟁점부동산의 양도를 부가가치세 과세대상인 재화의 공급으로 보더라도 실지거래가액의 확인없이 토지, 건물가액의 구분이 불분명한 것으로 보아 과세시가표준액에 따라 이를 안분계산하여 부가가치세를 과세함은 부당하다.

나. 국세청장의 의견

1) 부동산의 매매로 인한 소득이 소득세법상의 사업소득인지 또는 양도소득인지의 여부는 그 매매가 수익을 목적으로 하고 있는지와 그 규모, 횟수, 태양 등에 비추어 사업활동으로 볼 수 있을 정도의 계속성과 반복성이 있는지 등의 사정을 고려하여 사회통념에 따라 가려져야 할 것이고, 위 부동산의 거래실태도 아울러 참작하여야 할 것이므로, 청구인이 82년부터 93년 현재까지 3회에 걸쳐 부동산을 신축하여 양도한 것을 비롯하여 5회에 걸쳐 부동산을 취득하고 6회에 걸쳐 판매한 것을 볼 때, 청구인이 쟁점부동산을 신축하여 양도한 것은 수익을 목적으로 신축하여 양도한 것으로 보여지므로 당초 처분은 타당하다.

2) 또한, 청구인은 토지와 건물의 실지거래가액을 제시하지 못하고 있으므로 쟁점부동산의 실지거래가액 중 토지의 가액과 건물의 가액의 구분은 불분명하다 할 것이고, 따라서 처분청이 과세시가표준액으로 안분계산하여 과세한 당초 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

청구인의 쟁점부동산 양도를 사업의 포괄양도로 보지 않고 부동산매매업으로 보아 부가가치세를 과세한 처분의 당부

〈예비적 청구〉

쟁점부동산의 양도를 부가가치세 과세대상인 재화의 공급으로 볼 경우라도 그 건물 및 토지가액을 공급계약일 현재의 지방세법에 의한 과세시가표준액으로 안분계산함이 타당한지 여부

나. 본 청구에 대하여 본다.

1) 우선 관련법령을 살펴보면

부가가치세법 제1조

(과세대상) 제1항 제1호에서는 “재화 또는 용역의 공급”을 부가가치세 과세대상으로 규정하면서

같은법 제6조

(재화의 공급) 제6항에서는 “사업을 양도하는 것은 재화의 공급으로 보지 아니한다”라고 하고

같은법 시행령 제17조

(담보제공과 사업양도) 제2항에서는 “법 제6조 제6항에 규정하는 사업의 양도는 사업장별로 그 사업에 관한 모든 권리(미수금에 관한 것을 제외한다)와 의무(미지급금에 관한 것을 제외한다)를 포괄적으로 승계시키는 것으로 한다.”고 정하고 있다.

또한 부동산매매업과 관련해서

부가가치세법 시행규칙 제1조

(사업의 범위) 제1항에서는 “부동산의 매매(건물을 신축하여 판매하는 경우를 포함한다) 또는 그 중개를 사업목적으로 나타내어 부동산을 판매하거나 사업상의 목적으로 1과세 기간중에 1회 이상 부동산을 취득하고 2회 이상 부동산을 판매하는 경우에는 부동산매매업을 영위하는 것으로 본다”라고 규정하고 있다.

2) 청구인은 쟁점부동산을 신축후 실지로 여관업을 하다가 청구외 OOO에게 이를 임대하고 후에 청구외 OOO에게 여관 건물과 시설물 일체를 양도하였으므로 임대사업의 포괄양도에 해당된다고 주장하고 있어 이에 대해 보면,

첫째로 청구인은 임대사업의 포괄양도를 주장하면서도 그 입증자료로 쟁점부동산의 매매계약서와 청구인의 부인인 청구외 OOO 명의의 쟁점부동산이 아닌곳(안양시 OO동 OOOOOO, OO여관)의 사업자등록증만을 제출하고 있을 뿐, 쟁점부동산을 사업장으로 한 임대사업 사업자등록이나 임대사업을 포괄적으로 양도한다는 내용의 계약서 등 사업의 양도를 입증할 만한 아무런 자료도 제출하지 못하고 있고,

둘째, 청구인이 제출한 쟁점부동산의 매매계약서에는 여관건물에 부착된 시설물 일체를 건물과 함께 인계인수 한다고만 정하고 있을 뿐, 임대용 여관의 운영을 위해 필요한 집기나 부착되지 않은 시설물, 종업원 및 기타 권리·의무 관계 등에 대해서는 아무런 정함이 없다.

사실이 이러하다면 청구인이 쟁점부동산 양도는 여관업 또는 여관임대업 경영을 위한 인적·물적시설 및 권리·의무 등에 대한 모든것을 포괄적으로 양수인에게 승계시켰다고 인정할 만한 아무런 내용도 나타내지 못하고 있으며 따라서 이건은 부가가치세법에 정한 사업의 양도에는 해당되지 않는다고 하겠다.(국심 91광108, 91.4.13 같은 뜻임)

3) 청구인은 또한 쟁점부동산이 신축, 양도가 매매차익을 위한 사업목적으로 한 것이 아니며 부가가치세법 시행규칙에서 정하고 있는 “1과세기간 중에 1회 이상 부동산을 취득하고 2회 이상 판매한 경우”에도 해당되지 않으므로 부동산 매매업을 영위한 것으로 볼 수 없다고 주장하므로 이에 대해 보면, 일반적으로 부동산의 양도를 부동산의 매매업으로 보기 위해서는 위에서 밝힌 바와 같이 그 매매활동이 사회통념으로 보아 수익목적의 사업활동으로 볼 수 있을 정도의 계속성과 반복성이 있으면 족할것이지 받드시 1과세기간 중 부동산의 취득·판매 횟수만으로 판단 할 것은 아니라고 보여지는데 (대법원 93누1053, 93.5.11외 다수 같은 뜻임), 청구인은 처분청이 국세청 전산자료에 의해 확인한 바와 같이 82년부터 93년까지 12년간에 걸쳐 5회의 부동산취득 및 6회의 부동산 판매 활동을 하여 어느정도 사업성이 인정되고 특히 그 중 이건을 포함한 3회의 부동산 신축·판매 활동은 88년 하반기에서 91년초까지의 단기간에 거의 동시에 이루어 졌음을 볼때 청구인이 수익목적의 사업활동을 하지 않았다고 보기가 어렵다.

또한 쟁점부동산의 경우 신축후 단기간내에 이를 판매한 점으로 보아 당초부터 청구인이 쟁점부동산으로 여관업을 하거나 여관임대업을 할 계획은 아니었던 것으로 보여지며 그렇다면 청구인이 쟁점부동산을 신축한 것은 이를 수익 목적으로 판매하기 위한 것이었다고 밖에 볼 수 없다.

이러한 사실을 모두어 보면 청구인의 쟁점부동산 양도는 부동산매매업을 영위한 것으로 보여진다.

다. 예비적 청구에 대하여 본다.

1) 관련법령을 보면

부가가치세법 제13조

(과세표준) 제1항에서는 재화 또는 용역의 공급에 대한 부가가치세의 과세표준은 부가가치세를 제외한 금전대가로 하도록 규정하면서

같은법 시행령 제48조의2

제3항에서는 “사업자가 토지와 그 토지에 정착된 건물 및 기타 구축물을 함께 공급하는 경우에 그 건물 및 기타 구축물의 공급가액은 실지거래가액에 의한다, 다만, 실지거래가액 중 토지의 가액과 건물 및 기타 구축물의 가액의 구분이 불분명한 경우에는 공급계약일 현재의 지방세법에 의한 과세시가표준액에 따라 계산한 가액에 비례하여 안분계산한다”라고 규정하고, 안분계산의 구체적 방법은 국세청 예규(부가 1265.1-1935, 1984.9.13)로 “과세표준=총분양금액(부가가치세포함)×

표준액의 10/100)”라고 정하고 있다.

2) 청구인은 쟁점부동산의 전체 양도가액 280,000,000원 중 토지와 건물의 실지 거래가액은 각각 130,000,000원과 150,000,000원인데 처분청이 이를 확인도 하지 않고 위 안분계산방법을 사용하였다고 주장하면서 그 증거로 쟁점부동산의 양도당시 중개인인 청구외 OOO의 확인서를 제출하고 있으나, 위 확인서는 쟁점부동산의 거래 (90.6월)후 5년이나 지난 시점(95.6월)에 사인간에 작성된 것으로 그 내용의 신빙성이 의문시되어 이를 입증자료로 채택하기는 어렵다 하겠다.

또한 청구인은 88.7.30 토지(멸실 건물포함)취득시의 가액이 110,000,000원으로 명시되어 있는 쟁점부동산 양도소득세 신고시 첨부한 부동산 매매계약서를 들어 처분청이 그 동안의 지가상승 등을 감안해 실지거래가액을 확인할 수 있는데도 하지 않았다고 주장하고 있으나, 청구주장을 입증할 수 있는 유일한 자료인 위 매매계약서 내용을 보면 비록 매매대금은 110,000,000원이고 88.7.30 최종잔금을 지불하기로 했음이 기재되어 있으나 계약상의 매도인인 청구외 OOO, OOO OOO 3인의 인감증명서 발급일은 계약일 훨씬후인 90.8.31로 되어있고 또한 위 계약서에는 검인날인이 없으며 부동산의 표시란에 면적이 정확히 기재되지 않고 건물 약 25평, 대지 약50평이라고 기재되어 있는 등 매매당시의 실제계약서로 보기에는 기재내용이 극히 부실하여 이 또한 신빙성 있는 입증자료로 채택하기가 어렵다.

따라서 이러한 신빙성이 부족한 입증 자료만을 근거로 하여 처분청이 쟁점부동산의 토지 및 건물 실지거래가액을 확인할 수는 없다고 보이므로 처분청이 이를 실지거래가액이 불분명한 것으로 보아 위 안분계산방법을 채택하여 이건 과세한 데 잘못이 없어 보인다.

라. 이런 점을 종합해 볼때 이건 심판청구는 청구주장이 이유없으므로

국세기본법 제81조

및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.