이유
1. 원처분의 요지
처분청은 청구인 등이 2007.1.12. 서울특별시 ○○구 ○○동 109번지 5호 ○○힐 오피스텔(토지 410.2㎡, 건물 1,022.5㎡, 이하 ‘이 사건 부동산’이라 한다)을 청구 외 김○○ 외 1인(김○○)으로부터 2,320,000,000원에 취득하여 신고하자, 이 사건 부동산의 실거래가액이 시가표준액에 미달하므로 이 사건 부동산의 시가표준액 2,404,136,487원을 과세표준으로 하여
제1항 및 같은 법 제131조제1항제3호(2)목의 세율을 적용하여 산출한 취득세 48,082,720원, 농어촌특별세 4,808,270원, 등록세 48,082,720원, 지방교육세 9,616,540원 합계 110,590,250원을 신고하고 취득세 등은 2007.2.9. 등록세 등은 2007.1.15. 각각 납부하자 이를 수납하여 징수결정하였다.
2. 청구의 취지 및 이유
청구인 등은 이 사건 부동산은 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 제27조의 규정에 따라 부동산거래계약신고를 하여 부동산거래계약신고필증을 교부받았으므로 같은 법 제28의 규정에 의한 검증이 이루어진 취득에 해당되어 이 사건 부동산의 과세표준은 시가표준액이 아닌 실거래가액인 2,320,000,000원이 되어야 하고,
또한 이 사건 부동산은 소득세법 예규(국세청 재산-2124)에서 소득세법의 양도소득세가 비과세되는 1세대 1주택을 판정함에 있어 ‘주택’이라 함은 공부상 용도에 관계없이 사실상 주거용으로 사용하는 건물을 말하며, 이에는 숙박용역을 제공하는 건물은 해당하지 아니한다는 규정에 비추어 이 사건 부동산은 공부상의 명칭만 업무시설인 오피스텔로 되어있을 뿐이고 실상은 인근대학교의 학생 및 일반인들이 거주하는 주거용으로 사용하고 있으며,
2007.2.12. 서울특별시 마포세무서장으로부터 ‘업태는 부동산업, 종목은 주택 임대’로 하여 면세사업자로 사업자등록증을 발급받았으므로 이 사건 부동산은 공부상 용도와 무관하게 실질과세 원칙에 따라 주택으로 보아야 하므로
지방세법 제273조의2
에서 규정하고 있는 유상거래를 원인으로 취득·등기하는 주택에 해당되어 취득세 등이 감면되어야 한다고 주장하면서 기신고납부한 취득세 등의 경정을 구하였다.
3. 우리부의 판단
이 사건 심사청구의 다툼은 오피스텔 취득에 따른 취득세 등의 과세표준을 시가표준액으로 적용한 것의 적법성 여부 및 오피스텔이 주택의 범주에 포함될 수 있는지의 여부에 있다 할 것이다.
먼저 관계법령의 규정을 보면,
및 같은 법 제130조에서 취득세 등의 과세표준은 취득·등기 당시의 가액으로 하되 취득·등기 당시의 가액이 시가표준액에 미달하는 때에는 시가표준액을 과세표준으로 한다고 규정하고, 다만, 신고 또는 신고가액의 표시가 없거나 그 신고가액이 다음 각호에 정하는 시가표준액에 미달하는 때에는 그 시가표준액에 의한다고 규정하고 있으며, 같은 법 제111조제1항제1호에서 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 의하여 가격이 공시되는 토지 및 주택에 대하여는 동법에 의하여 공시된 가액이라고 하고, 그 제2호에서 제1호외의 건축물과 선박·항공기 그 밖의 과세대상에 대하여는 거래가격, 수입가격, 신축·건조·제조가격 등을 참작하여 정한 기준가격에 종류·구조·용도·경과연수 등 과세대상별 특성을 감안하여 대통령령이 정하는 기준에 따라 지방자치단체의 장이 결정한 가액이라고 규정하고 있고, 그 제7항에서 제1항 내지 제5항의 규정에 의한 취득세의 과세표준이 되는 가액, 가격 또는 연부금액의 범위 및 그 적용과 취득시기에 관하여는 대통령령으로 정한다고 하고 있고, 같은 법 시행령 제80조제1항에서 법 제111조제2항제2호의 규정에 의한 토지 또는 주택외의 과세대상에 대한 시가표준액의 결정은 과세대상별 구체적 특성을 감안한 다음 각호의 방식에 의한다고 규정하면서, 그 제1호에서 건축물은 소득세법 99조제1항제1호 나목의 규정에 의하여 산정·고시하는 건물신축가격기준액에 건물의 구조별·용도별·위치별 지수 및 건물의 경과연수별 잔존가치율 및 건물의 규모·형태·특수한 부대설비 등의 유무 및 기타 여건에 따른 가감산율을 적용한다고 규정하고 있고,
제1항에서 그 제1호 나목이 건물의 기준가액에 대하여는 건물의 신축가격·구조·용도·위치·신축연도 등을 참작하여 매년 1회 이상 국세청장이 산정·고시하는 가액이라고 규정하고 있다.
다음으로 청구인 등의 경우를 보면, 청구인 등은 2006.12.6. 이 사건 부동산 취득 신고를 하고 시가표준액 2,404,136,487원을 과세표준으로 하여
제1항 및 같은 법 제131조제1항제3호(2)목의 세율을 적용하여 산출한 취득세 등을 납부한 사실은 제출된 증빙자료에 의해 알 수 있다.
이에 대하여 청구인 등은 이 사건 부동산은 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 제27조의 규정에 따라 부동산 거래계약 신고를 하여 부동산거래계약신고필증을 교부받았으므로 검증이 이루어진 취득에 해당되어 이 사건 부동산의 과세표준은 시가표준액이 아닌 실거래가액이 되어야 한다고 주장하고 있으나,
공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 제28조제1항의 규정에서 건설교통부 장관은 공정하고 투명한 부동산거래질서를 확립하기 위하여 제27조의 규정에 의하여 신고를 받은 부동산거래내용 및 부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 의하여 공시된 토지 및 주택의 가액 그 밖의 부동산가격정보를 활용하여 부동산거래가격 검증체계를 구축·운영하여야 한다고 규정하고 있으므로 이는 현재 일반건물이 없는 토지와 주택에 대해서만 검증시스템이 구축되어 검증이 이루어지고 일반건축물과 그 부속토지에 대해서는 부동산거래가격 검증체계를 형성해나가는 중에 있는 것으로 보여지므로 업무시설인 이 사건 부동산이 부동산거래계약신고를 하여 부동산거래계약신고필증을 교부받았다는 사실만으로 신고서상 기재된 거래가액이 이 사건 부동산의 객관적인 가치라고 단언할 수 없으므로 같은 법 제28조에 의하여 검증이 이루어진 취득으로 볼 수 없다고 할 것이고, 과세표준은 부동산의 가치를 측정하기 위한 기준으로서 왜곡됨없이 객관적으로 산정되어야 하며,
지방세법 시행령 제80조
제1항에서 법 제111조제2항제2호의 규정에 의한 토지 또는 주택외의 과세대상에 대한 시가표준액의 결정은 과세대상별 구체적 특성을 감안한 다음 각호의 방식에 의한다라고 규정하고 있어 오피스텔 용도로 등록되어 있는 이 사건 부동산은 2006년 토지 개별공시지가(4,030,000원/㎡), 2007년 건물신축가격 기준액(490,000원/㎡), 건물 구조지수(100), 용도지수(110 및 80), 위치지수(112), 잔가율(92), 가감산특례(115)를 적용하여 산출한 2,404,136,487원을 과세표준으로 한 것은 적법하다고 할 것이고
또한 소득세법 예규(국세청 재산-2124)에서 정의하고 있는 ‘주택’의 규정에 비추어 볼 때, 이 사건 부동산은 공부상의 명칭만 업무시설인 오피스텔로 되어있을 뿐이고 실상은 인근대학교의 학생 및 일반인들이 거주하는 주거용으로 사용하고 있어 주택에 해당되고, 2007.2.12. 서울특별시 마포세무서장으로부터 ‘업태는 부동산업, 종목은 주택 임대’ 면세사업자로 사업자 등록증(등록번호 : 105-91-08931)을 발급받았으므로 공부상 용도와 무관하게 실질과세 원칙에 따라 주택으로 보아야 하므로,
지방세법 제273조의2
의 규정에 의하여 이 사건 부동산의 취득세 등은 경감되어야 한다고 주장하고 있으나,
제4호에 따르면 취득세에서 사용하는 건축물 용어의 정의는 건축법 2조제1항제2호의 규정에 의한 건축물이라고 하고 있고,
제2항에서는 같은 법 제2조제1항제2호의2의 규정에 의한 건축물의 용도를 구분하면서 제1호 단독주택, 제2호 공동주택, 제14호에서 업무시설을 규정하고 있고, 건축물의 세부용도를 규정하고 있는
건축법 시행령 제3조의4
별표1에서는 제1호 단독주택을 (가)목의 단독주택, (나)목의 다중주택, (다)목의 다가구주택으로 제2호에서는 공동주택을 (가)목의 아파트, (나)목의 연립주택, (다)목의 다세대주택, (라)목의 기숙사로 규정하고, 제14호(나)목에서는 일반업무시설을 금융업소·사무소·신문사·오피스텔 그 밖에 이와 유사한 것으로서 제2종 근린생활시설에 해당하지 아니하는 것으로 하고 있고, 청구인 등이 취득 당시 이 사건 부동산의 건축물대장 및 등기부 등본에서 이 사건 부동산의 용도는 업무시설(오피스텔)로 등록되어 있기때문에 건축법령의 규정에 의한 오피스텔로 보아야 하므로 지방세법령에서 규정하고 있는 주택에 해당된다고는 볼 수 없는 것이 조세법률주의에 합당하다 할 것이며,
더구나 각 세목의 개별세법 해석은 당해 세법에서 규정하고 있는 과세대상, 구체적 절차 및 평가방법에 의하여야 할 것이며, 청구인 등이 주장하는 소득세법 예규(국세청 재산-2124)상의 주택의 개념을 지방세법에서 준용하도록하는 규정이 없고 지방세법 및 소득세법은 양자간에 과세표준의 산출방법 및 납세의무 성립 시기 등 구체적인 규율내용을 달리하고 있어 이 사건 부동산에 대해 해당규정을 적용하는 것은 서로간에 상충저촉의 문제가 생길 여지가 있을 수 있으므로 청구인 등이 이 사건 부동산을 취득한 후 건축물대장상의 용도 및 등기부 등본상의 업무시설 용도와 무관하게 임의적으로 주택용도로 변경하였다고 하더라도 이 사건 부동산의 취득당시에는 지방세법령상의 규정에 의하여 업무시설에 해당된다고 보아야 하므로 청구인 등이 이 사건 부동산을 업무시설로 보고 시가표준액을 과세표준으로 하여 취득세 등을 신고납부한 것은 적법한 것으로 판단된다.
따라서 청구인 등의 주장은 이유가 없다고 인정되므로
제1항의 규정에 의거 주문과 같이 결정한다.
2007. 5. 28.
행 정 자 치 부 장 관