이유
1. 원처분개요

청구인은 1990.7.13 서울특별시 용산구 OO로 OO OOOOO 소재 OO빌딩(이하 “쟁점건물”이라 한다)을 취득하여 청구인이 대표이사로 재직하고 있는 (주)OO상사(이하 “OO상사”라 한다)에 250백만원에 임대하였고 OO상사는 이를 임차한 후 다른 입주자들에게 전대하였다.

처분청은 OO상사의 1993～1995년 기간의 전대수입금액 523,073,345원(1993년 귀속 180,180,075원, 1994년 귀속 168,564,872원, 1995년 귀속 174,328,398원)을 쟁점건물의 임대용역시가로 보고 동 금액에서 청구인이 신고한 임대수입금액 69,342,463원(1993년 귀속 24,962,328원, 1994년 귀속 21,880,136원, 1995년 귀속 22,499,999원)을 차감한 차액 453,730,882원(1993년 귀속 155,217,747원, 1994년 귀속 146,684,736원, 1995년 귀속 151,828,399원)에 대하여 이를 임대수입 누락금액으로 보아 1996.3.16 청구인에게 부가가치세 총 47,353,610원(1993년 제1기분 1,820,920원, 1993년 제2기분 8,888,440원, 1994년 제1기분 9,740,830원, 1994년 제2기분 8,271,800원, 1995년 제1기분 8,955,050원, 1995년 제2기분 9,676,570원)을 경정고지하였다.

청구인은 이에 불복하여 1996.5.2 심사청구를 거쳐 1996.7.15 이 건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구주장 및 국세청장 의견

가. 청구주장

청구인과 특수관계에 있는 OO상사는 쟁점건물을 임차한 후 노후된 동 건물에 187백만원을 투자하여 전면적인 시설개량공사를 통해 임대가치를 높여 쾌적한 사무실 분위기를 조성한 후 입주자들에게 전대하였는 바, 이와 같이 청구인이 쟁점건물을 OO상사에 임대하였을 때와는 다른 상황에서 형성된 전대수입금액을 곧바로 쟁점건물의 적정임대거래가액으로 봄은 사회통념이나 상거래관행을 무시한 부당한 과세처분이므로, 적정거래가격기준과 관련하여 이 건 인접 및 유사지역내의 유사물건에 대한 적정거래가역을 조사검토하는 등의 합리적인 방법으로 산정한 가격을 기준으로 하면 족할 것이나 조건이 똑같은 타물건을 찾아보기는 어려우므로 부득이

국유재산법 시행령 제26조

에서 규정하고 있는 국유재산에 대한 연간사용료율을 원용하여 토지는 공시지가의 5%로 건물은 지방세법상 과세시가표준액의 10%로 계산한 금액을 쟁점건물의 적정임대거래가액으로 하여 경정하여야 한다.

나. 국세청장 의견

청구인은 특수관계에 있는 OO상사가 쟁점건물을 임차한 후 전면적인 개·보수공사를 하여 이를 전대하였다고 주장하면서도 이를 인정할 수 있는 구체적·객관적인 입증자료를 제시함이 없어 동 청구주장을 사실로 인정하기는 어렵다 하겠고, 재화 또는 용역의 공급에 대한 부가가치세 과세표준을 계산함에 있어 부당하게 낮은 대가를 받거나 대가를 받지 아니한 경우에는 자기가 공급한 재화 또는 용역의 시가를 그 과세표준으로 하여야 하는데 이 때의 시가는 사업자와 특수관계 없는 자와의 정상적인 거래에 있어서 형성되는 가격으로 하는 것인 바, 이 건의 경우 쟁점건물의 적정임대거래가액(시가)은 OO상사가 특수관계 없는 자와의 사이에 객관적으로 거래한 전대가액이라 할 것이므로 처분청의 당초 처분은 달리 잘못이 없다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

청구인의 쟁점건물에 대한 임대수입금액을 그 임차인의 전대수입금액에 의하여 계산한 처분의 당부

나. 관련법령

부가가치세법 제13조

(과세표준) 제1항에서는 「재화 또는 용역의 공급에 대한 부가가치세의 과세표준은 다음 각호의 가액의 합계액으로 한다. 다만, 부가가치세는 포함하지 아니한다」라고 규정하고 제3호에서 「부당하게 낮은 대가를 받거나 대가를 받지 아니하는 경우에는 자기가 공급한 재화 또는 용역의 시가」라고 열거하고 있다.

한편,

같은법시행령 제50조

제1항(1995.12.30 개정전의 것)에서는 「법 제13조 제1항 각호에 규정하는 시가는 사업자와 특수관계 있는 자(

소득세법 시행령 제111조

제1항 각호 또는

법인세법시행령 제46조

제1항 각호에 규정된 자를 말한다. 이하 같다)외의 자와의 정상적인 거래에 있어서 형성되는 가격으로 한다」라고 규정하고 있다.

다. 사실 및 판단

먼저, 이 건 사실관계를 살펴본다.

청구인은 쟁점건물을 1989.11.4 대금총액 1,450,000,000원에 취득하기로 계약을 체결하고 1989.11.9자로 OO상사와 쟁점건물에 대한 임대차계약을 체결하여 월세보증금을 250,000,000원으로 정하고 임대차기간을 10년으로 약정한 바 있다.

OO상사는 쟁점건물을 명도받은 후 청구법인과 체결한 임대차계약서상의 특약내용에 따라 쟁점건물에 대한 수리를 개시하여 1990년도중 약 1년간 총 187,055,472원을 지출하여 건물에 대한 전면적인 개보수를 한 사실이 세금계산서 및 금융자료 등에 의하여 확인되고 있다.

한편, OO상사는 청구법인과 특수관계에 있는 법인으로서 1989.2.15자 설립되어 스카프·잡화제조 도매업등을 영위하고 있는 법인으로서 섬유경기의 침체로 인한 법인의 결손을 보전하고 재무구조를 개선하기 위하여 쟁점건물을 임차하여 시설개량후 실수요자에게 전대한 것으로 이사회 회의록등에 의하여 밝혀지고 있다.

청구인이 신고한 쟁점건물의 임대수입금액(전세보증금 250,000,000원을 기준으로 환산한 금액)에 대하여는 청구인도 이를 적정 임대가액으로 주장하고 있지 아니하므로 그 심리를 생략하고 처분청이 적용한 OO상사의 전대수입금액을 청구법인의 적정 임대수입금액으로 볼 수 있는지 여부를 살펴본다.

첫째, 청구인으로부터 쟁점건물을 임차한 OO상사의 경우를 보면 전대업을 영위하기 위하여 인건비나 관리비등이 소요되므로 최소한 청구인에게 지급한 임차료이상의 임대료(전대수입금액)를 받아야 하는 것이고 따라서 OO상사의 전대수입금액을 청구인의 적정임대료로 보는 것은 타당치 아니한 점이 있다.

둘째, 이 건의 경우에는 청구인으로부터 쟁점건물을 임차한 OO상사가 거액의 수선비를 부담하여 시설을 개량하였고 또한 당사자간의 특약 및 합의에 의하여 개량수선비를 임차완료후 반환청구하지 않는다고 약정했다는 점을 고려해 볼 때 쟁점건물에 대한 시설개량 이전에 체결한 임대료와 시설개량후 체결한 임대료(전대수입금액)를 동일한 기준에서 비교할 수는 없는 것으로 판단된다.

셋째, 처분청이 적정임대수입금액으로 본 OO상사의 1993년도 전대수입금액을 당시의 정기예금이자율(10% 적용)로 환산하여 전세보증금을 추산해 보면 18억원이 초과되는 것으로 나타나고 있는 바, 이는 청구인이 쟁점건물을 제3자로부터 취득한 금액(14억 5,000만원)을 초과하고 있어 불합리하게 높은 금액임을 알 수 있다.

위와 같은 사실을 종합하여 보면 OO상사의 전대수입금액을 청구인의 적정 임대수입금액으로 보는 것은 불합리 할 뿐 아니라 현실에 부합되지 아니하는 것으로 판단된다.

한편, 처분청 조사서에 의하면 쟁점건물과 유사한 건물의 임대실례가격이 조사된 바 없고 당 심판소에서도 수년전의 임대실례가격을 사실상 조사하기도 어려운 상황이므로 이와 같이 임대실례가 없는 경우 정상거래가액은 당해 임대물건종류·위치·주거환경·이용상황·사용범위 등 제반여건을 고려하고 부동산의 가격을 형성하는 지역 및 개별요인을 감안한 합리적인 방법으로 산정한 가격을 기준으로 하면 족한 것이라 하겠고, 이 건은 정부의 국고수입원의 하나인 국세의 부과와 관련된 문제이므로

국유재산법시행령 제26조

에서 규정하고 있는 국유재산에 대한 연간사용료 계산방법을 이 건 적정거래가격산정기준으로 원용할 수 있다 할 것이다.(대법원 91누7637, 1992.1.21 외 다수 같은 취지임)

국유재산법 시행령을 원용(토지의 경우 개별공시지가의 5%, 건물의 경우 지방세법상의 과세시가표준액의 10% 적용)할 경우 청구인의 1993년 임대수입금액은 약 7,500만원 정도가 되고 이를 정기예금이자율(10% 적용)로 환산하여 전세보증금을 추산해 보면 7억 5,000만원으로 계산되는 바, 이는 청구인의 쟁점토지 취득가액(14억 5,000만원)의 52%의 수준으로서 일반적으로 전세가액이 부동산가액의 40～60%에 달하고 있는 현실에 비추어 볼 때 적정한 가액으로 보인다.

따라서, 쟁점건물의 임대료수입금액을 위 국유재산법 시행령 규정을 원용하여 계산하고 청구인이 신고한 임대수입금액과의 차액을 임대수입금액에 가산하여 부가가치세를 과세하는 것이 적법한 것으로 판단된다.(국심 94중5685, 1995.12.12자 등 같은 뜻임)

그러므로 이 건 심판청구는 청구주장이 이유 있으므로

국세기본법 제81조

및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.