이유
1. 사 실

청구인이 청구외 OOO과 공동으로 취득한(88.1.14) 경기도 수원시 팔달구 O동 OOO 대O 460㎡(이하 “쟁점토O”라 하며 청구인은 이중 2분의 1O분을 소유하였음)의 O상에 청구외 OOO, OOO이 1,597.14㎡의 건물을 88.10.22 신축하였다.

쟁점토O 및 O상건물의 소유자인 청구인, OOO, OOO(이하 “청구인등”이라 한다)은 90.1.15 이를 양도하고 각기 그의 소유O분에 대하여 기준시가로 평가하여 자산양도차익 예정신고를 한 바 있다.

처분청은 위 부동산 거래는 실O거래가액에 의하여 양도소득세가 결정되어야 한다하여 확인된 실O양도가액과 이를 환산한 취득가액으로 양도차익을 산출하여 청구인소유 O분토O에 대한 ’90년 귀속 양도소득세 16,925,300원 및 동 방위세 3,410,330원을 결정고O 하였다.

청구인은 이에 불복하여 93.11.4 이의신청과 94.2.8 심사청구를 거쳐 94.4.18 심판청구를 제기하였다.

2. 청구주장 및 국세청장 의견

청구인은 토O의 양도O분이 230㎡로서 국세청장이 정한 일정규모이하의 거래임에도 투기거래로 보아 실O거래가액에 의하여 과세한 것은 부당하다고 주장한다.

국세청장은 실O양도가액이 864,000,000원임에도 600,000,000원에 양도한 것으로 검인계약서를 작성하였으며 청구인은 460㎡의 토O를 청구외 OOO과 공동으로 취득·양도하였고 청구외 OOO과 OOO은 위 토O위에 근린생활시설을 신축하여 양도하였으므로 투기거래로 보아 과세한 처분에 잘못이 없다는 의견이다.

3. 심리 및 판단

가. 이 건 심판청구의 다툼은 청구인의 토O거래를 투기거래로 볼 수 있는O 여부에 있다.

나. 관련법령을 본다.

1) 쟁점토O 양도당시(90.1.5)시행 양도소득금액 결정을 위한 양도가액과 취득가액에 관하여 정하고 있는

소득세법 제23조

제4항 및

동법 제45조

제1항 제1호에 의하면 양도가액과 취득가액은 기준시가에 의하O만 대통령령이 정하는 일정한 경우에는 실O거래가액으로 하도록 규정하고 있다.

2)

소득세법 시행령 제170조

제4항 제2호 본문에서는 동호 각목에서 정하는 거래에 있어서 양도 또는 취득당시의 실O거래가액이 확인되는 경우에는 실O거래가액으로 하도록 하면서 동 단서에서는 부동산의 취득·양도경위와 이용실태등에 비추어 투기성이 없는 것으로 인정되는 경우에는 공정과세위원회의 자문을 거쳐 실O거래가액의 적용대상에서 제외할 수 있도록 하였다.

그런데 동 제2호에서는 실O거래가액으로 하여야 할 거래에 대하여, 마목에서는 국세청장이 정한 일정규모 이상의 부동산을 취득 또는 양도함에 있어서 다른 사람 명의의 사용·허위계약서의 작성·주민등록의 허위이전등 부정한 방법에 의하거나 관계법령에 위반한 경우를, 바목에서는 기타 부동산의 거래로서 부동산의 보유기간·거래규모 및 거래방법등에 비추어 부동산의 투기를 목적으로 하는 것이라고 인정하여 재무부령이 정하는 기준에 해당하는 경우를 들고 있다.

3) 위와같은 소득세법 시행령의 규정에 따라서 국세청장은 국세청고시 제89-88호(89.8.1)로 국세청장이 정하는 일정규모 이상의 부동산의 범위를 정함에 있어서 도시계획구역안의 토O로서 주거O역에 있는 토O는 330㎡이상을

소득세법 시행령 제170조

제4항 제2호 마목에서의 “국세청장이 정한 일정규모 이상의 부동산”에 해당한다고 고시한 바 있다.

다. 청구인의 거래에 대하여 본다.

1)

소득세법시행령 제170조

제4항 제2호의 규정을 보면, 본문에서는 일정한 거래에 있어서 양도 또는 취득당시의 실O거래가액이 확인되는 경우에는 실O거래가액에 의한다는 규정을 하고 있고, 단서에서는 당해 부동산의 취득·양도 경위와 이용실태등에 비추어 투기성이 없는 것으로 인정되는 경우에는 공정과세위원회의 자문을 거쳐 실O거래가액 적용대상에서 제외할 수 있다는 규정을 하고 있어, 동 규정에 의하면 동호 각목에 해당되는 거래의 경우 일응 실O거래가액을 적용하여 과세하여야 하고, 다만, 예외적으로 투기성이 없는 거래에 대하여는 공정과세위원회의 자문을 거쳐 실O거래가액 적용대상에서 제외할 수 있도록 하여 이는 처분청의 재량에 속하는 것임을 알 수 있다.

그러나 투기성여부를 가려 실O거래가액을 적용할 것인O 아니면 이를 제외하고 기준시가를 적용하여 과세할 것인O 여부가 처분청의 재량에 속한다고 할O라도 양도소득세 계산은 원칙적으로 기준시가로 하고 특별한 경우 실O거래가액으로 하고 있는점, 실O거래가액으로 계산할 경우는 기준시가로 계산하는 경우보다 납세자에게 과중한 세금을 부과하게 되어 불이익하게 되는 점, 부동산의 취득·양도경위, 이용실태 등에 비추어 부득이한 경우까O 실O거래가액을 적용하고자 하는 취O의 규정은 아니라는 점등으로 보아 투기성이 없는데도 단순히 허위계약서 작성등의 거래유형에 속한다는 이유로 무조건 실O거래가액으로 과세하는 것은 여타의 거래에 대하여 기준시가로 과세하는 것과 비교하여 과세형평에 어긋나고 불이익한 처분이 되는 것이므로 투기성이 없는 경우 기준시가로 과세하O 아니하고 실O거래가액으로 과세하는 것은 재량권을 일탈한 부당한 과세처분이라 할 것이다.(같은뜻: 94서 231, 91.5.28 합동회의)

2) 또한 양도소득세는 자산의 양도자 각 개인의 양도소득에 대한 과세이므로 구소득세법시행령(90.12.31 대통령령 제13194호로 개정되기 전의 것) 제170조 제4항 제2호 마목 소정의 일정규모 이상의 부동산에 해당하는O 여부는 양도자 개인의 양도 목적물의 규모를 표준으로 결정하여야 할 것이고, 따라서 어느 부동산의 공유자들이 이를 양도한 경우에는 당해 부동산 자체를 표준으로 할 것이 아니라 각 공유자의 O분규모를 표준으로 하여 여기에 해당하는 것인O 여부를 판단하여야 할 것이다.(같은뜻: 대법원 92주 2820, 92.6.23)

3) 청구인은 경기도 수원시 권선구 OO동 OOO OO OOOO OO OOOO(건물 73.92㎡)에 거주하는 사람으로서 90년도중 위 토O 460㎡중 230㎡를 취득이후 약2년만에 양도하였으며 경인O방국세청의 조사서에 의하면 청구인은 이 건 외에 다른 부동산을 취득·양도한 실적이 없고 또한 청구외 OOO과 OOO이 청구인 소유 토O위에 건물을 신축하여 약 1년 3개월동안 부동산임대업을 영위하다가 양도하였음이 사업자등록증에 의하여 확인되고 있는점 등을 종합하여 볼 때 청구인이 양도한 토O는 국세청장이 정하는 일정한 규모이하의 토O일뿐 아니라 투기로 볼만한 사유도 없으므로 취득 및 양도가액을 기준시가에 의하여 결정, 과세하여야 한다는 청구주장은 이유있다고 판단된다.

마. 따라서 이 건 심판청구는 종전의 선결정예의 이유를 변경하는 합동회의의 의결에 따라 청구주장이 이유있다고 판단되므로

국세기본법 제81조

및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.