이유
1. 원처분의 개요

청구인은 서울특별시 동작구 OO동 OOOOO 소재 대지 249.9㎡ 및 동 지상건물 542.8㎡(이하 “쟁점주택”이라 한다)를 83.5.2 취득하여 91.12.24 양도하고 실지거래가액으로 자산양도차익 예정신고를 하였다.

처분청은 쟁점주택의 양도에 대한 현지조사를 실시한 결과 양도가액은 신고금액을 진실한 것으로 인정한 반면, 취득가액은 쟁점주택의 인근 부동산 중개업소들에서 확인한 매매실례가액이 333,482,000원 정도이었다는 확인이 있었을 뿐 아니라 청구인은 쟁점주택을 대물변제에 의하여 취득하였다고 주장하고 있는데 반해 청구인에게 쟁점주택을 양도한 청구외 OOO은 쟁점주택을 양도하고 받은 대금으로 다른 부동산을 취득하였다고 진술하고 있으므로 청구인의 주장에 신빙성이 없는 바, 청구인이 신고한 취득가액을 진실한 것이 아니라고 판단하고 기준시가로 자산양도차익을 계산하여 94.7.16 청구인에게 91년도 귀속분 양도소득세 112,488,830원을 결정고지하였다.

청구인은 이에 불복하여 94.9.12 심사청구를 거쳐 94.12.21 심판청구를 하였다.

2. 청구인 주장

쟁점주택은 전소유자인 청구외 OOO에게 빌려준 금전채권 원리금 445,000,000원 때문에 부득이하게 대물변제로 양수하게 된 것으로, 신고한 취득가액 595,000,000원에는 대물변제 받은 위 445,000,000원 이외에 양수당시 쟁점주택에 설정된 근저당채무액 50,000,000원과 임대보증금 100,000,000원이 포함되어 있다. 따라서 신고한 취득가액이 진실한 것임에도, 처분청에 부동산 중개업소의 탐문조사에 의하여 취득당시 매매실례가액이 300,000,000원 정도로 평가된다고 하여 청구인이 신고한 실지거래가액을 부인하고 기준시가를 적용하여 과세한 것은 부당하다.

3. 국세청장 의견

처분청이 쟁점주택 전 소유자의 진술만을 근거로 청구인이 신고한 실지거래가액을 신빙성이 없다고 본 것이나, 청구인이 쟁점주택을 취득한 후 10여년이 지난 조사시점에서 인근 부동산 중개업소에 대한 탐문조사를 실시하여 매매실례가액을 추정한 다음 그 조사된 금액과 차이가 난다는 이유로 신고된 실지거래가액을 허위로 인정한 것은 객관적인 합리성이 결여된 것으로서 정당하다고 할 수 없다. 또한 신고된 실지거래가액을 부인하고 기준시가로 양도소득세를 과세할 경우에는 공정과세위원회의 자문을 거쳐야 함에도 이를 거치지 아니하였으며, 청구인이 주장하는 쟁점주택의 임대보증금 100,000,000원과 저당권 설정금액 50,000,000원 및 양도·양수자간의 사채원리금 445,000,000원이 사실인지 여부를 조사한 후 기준시가로 과세할 것인지 여부를 결정하였어야 함에도 이러한 조사과정을 생략한 잘못도 있다. 따라서 쟁점주택을 대물변제에 의하여 청구인이 취득한 것인지 여부와 전 소유자에 대한 청구인의 사채원리금 및 쟁점주택의 취득당시 임대보증금과 저당권 설정금액등을 재조사하여 청구인이 주장하는 취득가액이 사실인지 여부를 판단한 후 당해 세액을 경정하여야 한다.

4. 심리 및 판단

가. 이 건 심판청구의 다툼은 청구인이 신고한 쟁점주택의 실지취득가액을 인정할 수 있는지 여부를 가리는데 있다.

나.

소득세법 제23조

(양도소득) 제4항 제1호 단서와

같은법 제45조

(양도소득의 필요경비계산) 제1항 제1호 가목 단서 및

같은법 시행령 제170조

(양도소득금액의 조사결정) 제4항 제3호(93.12.31 자로 개정되기 전의 규정)등 위 관련법령의 규정들을 종합하여 볼때 자산의 취득가액 및 양도가액은 원칙적으로 기준시가에 의하여 결정하도록 되어 있으나, 양도자가 자산양도차익 예정신고또는 과세표준 확정신고의 규정에 의한 신고시 제출한 증빙서류에 의하여 취득 및 양도당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우에는 당해자산의 양도차익을 실지거래가액으로 계산하도록 규정하고 있다.

다. 먼저, 이 건에 대하여 국세청장이 처분청에게 청구인이 주장하는 내용을 재조사한 후 그 결과에 따라 양도소득세 부과처분을 경정하라고 심사청구결정한 것에 대한 처분청의 처리내용을 살펴본다.

처분청은 국세청의 심사청구결정에 따라 재조사를 한 후 94.12.9 “재산제세 공정과세 협의회”의 자문을 거쳐 당초 과세처분이 정당하다고 결정하였음이 처분청의 관련서류에 의하여 확인되는 바, 그 판단근거를 보면 다음과 같다.

(1) 청구인은 쟁점주택을 대물변제에 의하여 취득하였다고 하며, 청구인에게 쟁점주택을 매도한 청구외 OOO 명의의 차용증 3매(총금액 135,000,000원)와 약속어음 4매(총금액 260,000,000원) 및 이 내용을 확인하는 청구외 OOO의 확인서를 94.10.5 공증인가 법무법인 OO합동법률사무소의 공증을 받아 증빙으로 제출하고 있으나, 청구외 OOO이 94.11.30 처분청의 재조사시 “위 차용증과 약속어음이 쟁점주택의 양도당시에는 있었을 것으로 기억하나 현재까지 보관하지 아니하였다”고 진술함으로서 위 공증된 사실확인서에서 “별첨 차용증서등 서류들은 OOO씨와 채권·채무관계로 후일에 이의가 있OO도 모르는 일이기에 이를 대비하여 회수하였음을 증명하려고 가지고 있었다”라고 진술한 내용과는 일치하지 아니하고 있고, 청구인도 위 채무증서상 금액의 거래와 관련하여 입금 및 출금상황을 증명할 수 있는 예금통장등의 증빙서류를 제출하지 못하고 있으므로 청구인이 제출한 위 채무증서는 객관적인 정당한 증빙으로 인정될 수 없다.

또한, 청구인은 쟁점주택의 취득가액에는 근저당채무액 50,000,000원이 포함되어 있다고 주장하나, 쟁점주택을 취득할 당시 청구인의 부동산 거래현황을 보면, 청구인은 서울특별시 동작구 OO동 OOOOOOOO 소재 주택을 83.4.28 양도하였는 바, 위 주택을 양도한 대금을 83.5.2 취득한 쟁점주택구입의 중도금등으로 사용한 것으로 추정되며, 이에 대한 청구인의 반증도 없다. 따라서 청구외 OOO이 94.5.9 처분청의 과세전 당초조사시 “쟁점주택을 청구인에게 양도한 대금으로 83.6.14 서울특별시 관악구 OO동 OOOOOOOOO 소재 상가건물을 취득하였다”는 진술내용이나 “쟁점주택에 근저당설정된 OOOO은행 OOO OO 지점 의 대출금을 83.4.29 직접 상환한 후 근저당권을 해지하였다”라고 진술한 내용이 사실과 부합하는 것으로 판단된다.

(2) 청구인은 쟁점주택의 취득당시 동 건물에 대한 임대차계약서의 제출이 없이 취득가액에 임대보증금 100,000,000원이 포함되어 있다고 주장하나, 이는 임대보증금에 대한 증빙이 없이 쟁점주택을 취득한 후 6년이나 경과된 89년도의 청구인이 주장하는 임대수입을 근거로 임대보증금을 인정하여 달라는 것으로 이를 인정하는 것은 무리일 뿐 아니라, 청구인이 주장하는 89년도 임대수입(보증금 계 100,000,000원, 월세 계 950,000원)도 청구인의 임대수입에 대한 부가가치세 신고가 매기 평균 3,000,000원임에 비추어 보아 전혀 신빙성이 없다.

(3) 한편, 쟁점주택은 청구외 OOO이 81년 직접 시공한 것으로, 취득원가는 227,000,000원이라고 위 OOO이 94.11.30 처분청의 재조사시 진술하였는 바, 시공후 2년이 경과한 시점에서 원가의 거의 2.6배 이상의 금액인 595,000,000원에 쟁점주택을 대물변제로 취득하였다는 청구인의 주장은 건전한 사회통념 내지 인근 부동산 중개업소에서 확인한 매매실례가액등의 정황으로 보아 신빙성이 없다.

라. 다음으로 청구인의 주장을 살펴본다.

(1) 청구인은 쟁점주택의 취득가액이 595,000,000원이었다는 청구외 OOO의 거래사실확인서가 자산양도차익 예정신고시에 인감증명을 첨부하여 제출되었고, 이에 따른 처분청의 거래내용조회시에도 청구인이 신고한 거래금액대로 청구외 OOO으로 부터 회신이 있었음에도 처분청이 청구인이 신고한 실지취득가액을 인정하지 아니한 것은 부당하고, 처분청이 탐문조사한 OO부동산등 3개소의 부동산 중개업소들은 청구인이 쟁점주택을 취득한 83.5.2 이후에 개업한 업소들로서 쟁점주택의 매매실례가액을 소급하여 추정산출하였으므로 처분청의 탐문조사가격은 신빙성이 없다고 주장하며 청구인이 조사한 OOO등 타 부동산 중개업소들의 거래가액을 제시하고 있다.

살피건대 자산양도차익을 실지거래가액으로 산출하는 경우는 양도자가 과세표준 확정신고시까지 신고한 실지거래가액이 제출된 증빙에 의하여 확인되는 경우에 한하는 것으로 비록 거래 쌍방에 대한 거래내용조회시 신고금액이 일치한다고 하더라도 처분청이 제반 정황에 비추어 보아 실지거래가액이 확인되지 아니한다고 판단하여 현지조사를 하는 것은 잘못이라고 할 수 없을 것이며, 국세청의 재산제세조사사무처리규정(훈령 제980호, 87.1.26) 제76조(증빙제시가액과 회신가액이 일치한 때의 양도차익결정)이 “주소지 관할세무서장은 신고후 제출한 증빙서상의 양도 및 취득가액과 제75조의 규정에 따라 거래상대방에게 조회하여 회신된 양도 및 취득가액 쌍방이 상호 일치한 때에는 양도 및 취득가액을 일치된 가액에 따라 결정한다. 다만, 거래당사자가 서로 야합하여 양도소득세를 포탈할 목적으로 양도차익을 조작하였다고 인정되는 경우에는 제82조(현지조사방법)의 규정에 의한 현지조사후 양도소득세 공정과세위원회의 자문을 받은 후 기준시가에 따라 결정할 수 있다”라고 규정하고 있는 것도 같은 취지라고 하겠다.

한편, 처분청이 탐문조사한 매매실례가액은 청구인이 쟁점주택을 취득한 이후에 개업한 부동산 중개업소들에서 조사된 가액으로 청구인이 제시하는 부동산 중개업소들의 매매실계가액과는 서로 상이함이 인정되나, 처분청이 부동산중개업소들에 탐문조사한 매매실례가액은 청구인이 신고한 쟁점주택의 실지취득가액이 사실인지 여부를 확인하는 하나의 방법에 불과한 것으로서 청구인이 제시한 매매실례가액과 다르다고 하여 신빙성이 없다고 보아야 할 만한 다른 증빙의 제시가 청구인으로 부터 없을 뿐 아니라, 비록 처분청이 국세청의 심사청구결정서에 의하여 재조사를 실시한 후인 94.12.9 재산제세 공정과세 협의회의 자문을 받은 절차상의 잘못은 있으나 양도소득세 공정과세위원회가 양도소득세 결정에 있어 현지조사를 하는 경우 양도 및 취득가액의 평가를 자문의결하는 것을 목적으로 설치되어 있는 기구임에 비추어 보아, 처분청이 쟁점주택에 대한 매매실례가액을 조사하여 자산양도차익 산출의 판단자료로 활용한 것은 달리 잘못이 없다고 할 것이다.

(2) 이어서 청구인은 쟁점주택은 청구외 OOO에게 빌려준 사채원리금 445,000,000원을 받기위해 그 당시로서는 비싼 가액이었지만 부득이하게 대물변제로서 양수한 것임에도 처분청이 대물변제로 인정하지 아니한 것은 부당하다고 주장하며, 청구인이 청구외 OOO에게 쟁점주택을 대물변제받기전에 금전을 대여하였다는 증빙으로 쟁점주택을 청구인에게 인수하도록 중개하였다는 청구외 OOO과 청구외 OOO의 94.10.4 확인서등과 청구인이 양복점을 경영하면서 고객관리를 위하여 보관하고 있는 채촌기록장부(마춤양복을 할때 작성하는 신체규격기록장)에 83.3.15 현재 대여금 444,395,000원이라고 비망형식으로 기재된 사본과 함께 처분청이 증빙미비로 인정할 수 없다고 하는 청구외 OOO 명의의 차용증 3매와 약속어음 4매도 제출하고 있다. 아울러 처분청이 청구인이 쟁점주택을 취득하기 위하여 전에 살던 서울특별시 동작구 OO동 OOOOOOOO 소재 주택의 매도대금 150,000,000원중 80,000,000원은 쟁점주택의 취득으로 인한 채무변제에 사용하였고(청구외 OOO에게 빌려준 사채 중에는 청구외 OOO으로 부터 차입한 50,000,000원등도 포함되어 있었음), 나머지 70,000,000원은 청구인이 83.5.18 구입한 서울특별시 동작구 OO동 OOOOOOOO 소재 주택의 구입과 이들 주택의 양도와 취득에 필요한 등기등의 경비로 사용하였다고 주장한다. 그러나 청구외 OOO이 처분청의 과세전 사실조사시에 쟁점주택을 청구인에게 양도한 대금으로 서울특별시 관악구 OO동에 소재한 상가건물을 취득하였다고 진술하였고, 청구인이 청구외 OOO에게 빌려준 사채원리금의 증빙이라고 제시한 청구외 OOO 명의로 된 차용증과 약속어음도 위 OOO이 이후 그 사실을 부인함으로서 신빙성이 없음에도, 청구인은 그외에 거래사실을 입증할 만한 예금통장등의 객관적인 증빙을 제시하지 못하고 있는 바, 쟁점주택을 대물변제에 의하여 취득하였다는 청구인의 주장은 확인되지 아니한다고 할 것이다.

(3) 한편, 청구인은 취득가액에는 쟁점주택에 설정된 근저당채무액 50,000,000원과 임대보증금 100,000,000원이 포함되어 있다고 주장하고 있는 바, 청구외 OOO은 94.5.9 처분청의 과세전 조사시에는 본인이 쟁점주택의 중도금을 청구인으로 부터 받아 직접 은행에 가서 변제하고 근저당을 말소하였다고 진술하였으나, 94.11.30 재조사시에는 청구인이 상환한 것으로 알고 있다고 진술하는 등 주장에 일관성이 없다. 그러나 청구인이 쟁점주택을 OO은행 OO동 지점에 근저당설정한 것은 83.5.2로서 OOOO은행 OOO O가 지점에 설정되어 있던 50,000,000원의 근저당권이 잔금지급일인 83.5.2 이전인 83.4.29에 해지되었는 바, 청구외 OOO이 쟁점주택의 중도금으로 대출금을 직접 상환하고 근저당권을 해지하였다는 처분청에 대한 당초 진술과 부합된다. 따라서 쟁점주택에 설정되어있던 OOOO은행의 근저당권은 청구외 OOO이 직접 부채를 상환하고 해지한 것으로 보여진다.

또한, 쟁점주택의 취득당시 임대보증금이 100,000,000원이라고 청구인은 주장하나 이를 확인할 수 있는 증빙의 제시가 없는 반면, 전 소유자인 청구외 OOO이 쟁점주택을 양도하기 전인 81.5.2부터 양도한 후인 89.6.27까지 쟁점주택의 3층에서 계속 거주하였음이 주민등록표에 의하여 확인되고 있는데, 청구인은 쟁점주택의 3층의 임대료가 45,000,000원이라고 주장하는데 반해 청구외 OOO은 전세보증금이 25,000,000원이었으나 실제는 보증금의 지급이 없이 이에 상당한 월세로서 지급하였다고 주장하고 있고, 청구인이 쟁점주택을 양도할 당시인 91.12.26에 3층 주택부분은 청구외 OOO에게 27,000,000원에 양도한 사실이 위 OOO의 확인서에 의하여 확인되고 있음을 감안할때 청구인의 주장은 신빙성이 없다.

따라서 청구인이 주장하는 취득가액은 자산양도차익 예정신고시 제출된 증빙서류에 의하여 실지취득가액이 확인되지 않는다고 할 것으로 처분청이 청구인에게 이 건 양도소득세를 과세하면서 기준시가에 의하여 양도차익을 결정하여 과세한 처분에는 달리 잘못이 없다고 할 것이다.

마. 그러므로 이 건 심판청구는 청구주장이 이유없으므로

국세기본법 제81조

및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.