이유
1. 처분개요
가. OOO로 조직이 변경되었고, 청구법인은 2014.7.28. 설립되어 2014.8.4. 임대사업자로 등록된 법인으로 2016.1.19. 주택임대업을 영위하는 OOO를 흡수합병하였다.
나. OOO를 분양받아 취득하고, 2014.4.3. 및 2014.5.28. 처분청에 「지방세특례제한법」(2014.12.31. 법률 제12955호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제31조 제1항에 따른 임대사업자가 임대할 목적으로 건축주로부터 최초로 분양받아 취득하는 오피스텔로 신고하여 취득세 등을 면제받았다.
다. 처분청은 쟁점오피스텔의 소유권이 2015.5.28. 신탁을 원인으로 OOO을 부과.고지하였다.
라. 청구법인은 이에 불복하여 2016.7.22. 심판청구를 제기하였다.
2. 청구법인 주장 및 처분청 의견
가. 청구법인 주장
청구법인은 쟁점오피스텔에 대한 실질적인 보존과 일체의 관리행위 및 이에 따른 비용일체를 부담하여 담보신탁 유무에 관계 없이 쟁점오피스텔을 임대용으로 계속 사용하고 있고, 매각은 「민법」에서 매매로 규정하고 있으며 매도인의 소유권이전에 따른 매수인의 반대급부가 존재해야 하나 쟁점오피스텔의 신탁은 반대급부 없이 담보목적으로 위탁한 것에 불과하며, 청구법인의 채무변제가 완료되어 우선수익자가 수익권 증서를 반환하는 때에는 신탁계약이 종료되고 이 경우 신탁재산은 다시 수익자인 청구법인에게 귀속되기 때문에 쟁점오피스텔을 유상으로 신탁회사에 이전하였다고 보기 어렵고, 「지방세법」상 「신탁법」에 의한 신탁으로서 신탁등기가 병행되는 경우 위탁자로부터 수탁자에게 신탁재산을 이전하여도 취득세를 부과하지 아니하도록 규정하고 있으며, 지방세법 기본통칙에서도 형식적 소유권취득에 대한 비과세 등으로 신탁의 취득을 규정하고 있어 법률적인 소유권 이전의 거래형식에 불구하고 형식적인 소유권 이전거래인 신탁을 일반적인 소유권이전거래로 취급하는 것은 아니고, 최근 조세심판원도 「신탁법」상의 신탁행위는 재산의 사용.수익.처분의 권리를 배타적으로 양도하는 일반적인 소유권의 이전과는 다르게 볼 수 있다고 결정한바 있으므로 쟁점오피스텔의 신탁을 임대 외의 용도로 사용하거나 매각·증여한 것으로 보아 이 건 취득세 등을 추징한 처분은 부당하다.
나. 처분청 의견
(1) 「신탁법」상 신탁이란 신탁을 설정하는 위탁자와 신탁을 인수하는 수탁자 간의 신임관계에 기하여 위탁자가 특정의 재산을 수탁자에게 이전하거나 기타의 처분을 하고, 수탁자로 하여금 수익자의 이익 또는 특정의 목적을 위하여 그 재산의 관리, 처분, 운용, 개발, 그밖에 신탁 목적의 달성을 위하여 필요한 행위를 하게 하는 법률관계를 말하는 것으로 규정하고 있고, 「신탁법」상 신탁계약이 이루어져 수탁자 앞으로 부동산의 소유권이전등기가 마쳐지면 대내외적으로 그 소유권이 수탁자에게 완전히 이전되어 수탁자는 신탁의 목적에 따라 신탁재산인 부동산을 관리, 처분할 수 있는 권능을 갖게 되는 한편, 신탁의 목적 내에서 신탁재산을 관리, 처분하여야 하는 신탁계약상의 의무만을 부담하게 되는 것이며, 위탁자와의 내부관계에 있어서 부동산의 소유권이 위탁자에게 유보되어 있는 것이 아니고, 이와 같이 신탁의 효력으로서 신탁재산의 소유권이 이전되는 결과 수탁자는 대내외적으로 신탁재산에 대한 관리권을 갖게 된다 할 것이다.
(2) 「신탁법」상 수탁자는 해당 부동산의 소유권을 완전히 취득하여 대내외적으로 신탁재산에 대한 관리권을 갖게 되었다 할 것이므로 소유권 행사에 따른 임대할 수 있는 권리는 수탁자에게 있다 할 것이고, 임대사업자인 위탁자가 신탁계약에 따라 임대차계약, 임대차보증금의 수납ㆍ관리 등을 하는 것은 수탁자가 위탁자로 하여금 그 업무를 하게 한 것에 불과하여 위탁자가 위 부동산을 임대용으로 사용하는 것으로 볼 수 없다 할 것이므로 임대사업자가 임대용 부동산을 취득하여 임대의무기간 내에 신탁계약을 체결하고 그 신탁계약에 따라 소유권이전등기를 한 경우라면 임대 외의 용도로 사용하는 경우로서 취득세 등의 추징대상에 해당된다 할 것이다.
(3)
제2항에서의 매각이나 증여의 의미는 「민법」이나 기타 일반법률 또는 사전적 의미로만 판단할 것이 아니라, 세법상의 입법 취지 등을 고려하여 독자적으로 판단하여야 할 것이므로 위 규정에서의 매각이나 증여는 「민법」에 따른 매매나 증여의 의미에 국한한다기 보다는 유.무상을 불문하고 소유권이전의 형식에 의한 처분 등을 포함한 모든 경우의 처분을 의미한다고 보아야 하고, 「지방세법」상 신탁등기가 병행된 신탁재산의 취득에 대하여는 취득세를 비과세하도록 규정하고 있으며, 「신탁법」에 따른 신탁재산의 소유권이전에 대하여 그 수탁자에게 취득세를 비과세 하는 이유는 신탁의 활성화를 통하여 공동주택의 수분양자의 재산권을 보호하는데 있다 할 것이고, 신탁계약에 의하여 재산권이 위탁자로부터 수탁자에게로 이전된 경우 그 신탁재산의 소유권은 수탁자에게 절대적으로 이전되며, 제3자에 대한 관계에서는 법률행위의 주체로서 완전한 소유권을 행사할 수 있는 점 등에 비추어 보면, 신탁으로 인한 소유권 이전이 형식적인 소유권의 이전에 불과하다는 주장도 인정하기 어렵다 할 것이다.
(4) 따라서, OOO가 쟁점오피스텔의 소유권을 신탁회사에게 이전한 것을
제2항에서 규정한 임대의무기간 내에 임대 외의 용도에 사용하거나 매각.증여하는 경우에 해당된다고 보아 이 건 취득세 등을 추징한 처분은 잘못이 없다고 할 것이다.
3. 심리 및 판단
가. 쟁 점
쟁점오피스텔의 신탁등기를 임대 외의 용도로 사용하거나 매각·증여한 것으로 보아 기 감면한 취득세 등을 추징한 처분의 당부
나. 관련 법령 : ＜별지＞ 기재
다. 사실관계 및 판단
(1) 청구법인과 처분청이 제출한 심리자료에 의하면 다음과 같은 사실이 나타난다.
(가) 등기사항전부증명서에 의하면, OOO로 조직이 변경되어 해산된 것으로 기재되어 있다.
(나) OOO는 2014.1.15. 「임대주택법」에 의한 임대사업자로 등록되었다.
(다) 등기사항전부증명서에 의하면, OOO는 2013.12.17. 부동산 임대 및 매매 등을 목적으로 설립되었고, 2016.1.19. 청구법인에게 흡수합병되어 해산된 것으로 나타난다.
(라) 등기사항전부증명서에 의하면, 청구법인은 2014.7.28. 부동산 임대 및 매매업 등을 목적사업으로 하여 설립되었고, 2016.1.19. OOO를 흡수합병한 것으로 기재되어 있다.
(마) OOO으로부터 분양받아 취득하고, 2014.4.3. 처분청에
제1항에 따른 임대사업자가 임대할 목적으로 건축주로부터 최초로 분양받아 취득하는 오피스텔로 신고하여 취득세 등을 면제받았으며, 2014.4.4. 쟁점①오피스텔의 소유권을 자신의 명의로 이전등기를 하였고, 2014.4.17. 처분청에 쟁점①오피스텔을 매입임대주택(매입), 준주택(오피스텔) 등으로 하여 임대사업자 변경등록을 하였다.
(바) OOO로부터 분양받아 취득하고, 2014.5.27. 및 2014.5.28. 처분청에
제1항에 따른 임대사업자가 임대할 목적으로 건축주로부터 최초로 분양받아 취득하는 오피스텔로 신고하여 취득세를 면제받았으며, 2014.5.28. 쟁점②오피스텔의 소유권을 자신의 명의로 이전등기하였고, 2014.5.29. 처분청에 쟁점②오피스텔을 매입임대주택(매입), 준주택(오피스텔) 등으로 하여 임대사업자 변경등록을 하였다.
(사) 위탁자 OOO 사이에 2014년 5월 체결된 부동산 담보신탁계약서에 의하면 다음과 같이 기재되어 있다.
(아) 쟁점오피스텔의 소유권은 2014.5.28. 신탁을 원인으로 하여 OOO 명의로 이전등기되었다.
(자) OOO가 소유권이전등기를 한 것으로 기재되어 있다.
(차) 청구법인은 2016.2.5. 「민간임대주택에 관한 특별법」(2015.8.28. 법률 제13499호로 전부 개정된 것) 제43조 및 같은 법 시행규칙 제15조에 따라 양도자를 OOO으로 하여 임대주택 양도신고를 하였다.
(카) 처분청은 OOO을 부과.고지하였다.
(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살펴본다.
제1항에서
「임대주택법」제2조
제4호에 따른 임대사업자가 임대할 목적으로 공동주택을 건축하는 경우 그 공동주택과 임대사업자가 임대할 목적으로 건축주로부터 공동주택 또는
「임대주택법」제2조
제3호에 따른 오피스텔(이하 이 조에서 "오피스텔"이라 한다)을 최초로 분양받은 경우 그 공동주택 또는 오피스텔에 대하여는 다음 각 호에서 정하는 바에 따라 2015년 12월 31일까지 지방세를 감면한다고 규정하면서 그 제1호에서 전용면적 60제곱미터 이하인 공동주택 또는 오피스텔을 취득하는 경우에는 취득세를 면제한다고 규정하고 있고, 같은 조 제2항에서 제1항을 적용할 때
「임대주택법」제16조
제1항 각 호에 따른 임대의무기간에 대통령령으로 정한 경우가 아닌 사유로 임대 외의 용도로 사용하거나 매각·증여하는 경우에는 감면된 취득세를 추징한다고 규정하고 있으며,
에서 증여는 당사자 일방이 무상으로 재산을 상대방에 수여하는 의사를 표시하고 상대방이 이를 승낙함으로써 그 효력이 생긴다고 규정하고 있고, 같은 법 제563조에서 매매는 당사자 일방이 재산권을 상대방에게 이전할 것을 약정하고 상대방이 그 대금을 지급할 것을 약정함으로써 그 효력이 생긴다고 규정하고 있다.
제2항에서 규정하고 있는 “임대 외의 용도로 사용하거나 매각·증여하는 경우”란 취득자가 해당 임대주택을 임대용으로 사용할 것을 포기하여 사실상 다른 용도로 사용하거나 유상으로 매각 또는 무상으로 증여하는 것을 의미하는 것으로서, 위탁자가 채무 등을 담보하기 위하여 해당 임대주택을 「신탁법」에 따른 신탁등기를 통하여 수탁자에게 이전하고 그 후에도 해당 임대주택이 계속하여 임대용으로 사용되고 있는 경우에는
제3항에서 신탁등기가 병행되는 신탁재산의 취득에 대하여 취득세 등을 비과세하도록 규정하여 신탁제도를 장려하고 있고, 임대주택에 대한 취득세 감면 규정의 입법 취지, 위 추징 규정의 문언 및 신탁의 법적 성격 등에 비추어 이에 해당하는 것으로 볼 수 없다 할 것이다.
OOO에게 쟁점오피스텔의 소유권을 신탁을 원인으로 하여 이전등기한 것은 사실상 담보 등으로 제공하기 위한 것으로 보이고, 이를 임대용 외의 다른 용도로 사용하거나 매각.증여한 것으로 보기는 어렵다고 할 것이다.
따라서, 처분청이 쟁점오피스텔에 대한 취득세 등이 추징대상이 된 것으로 보아 이 건 취득세 등을 과세한 처분은 잘못이 있다고 판단된다.
4. 결 론
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로
제4항,
및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.