이유
1. 사실

청구인은 서울시 동대문구 OO동 OOOO에 현 주소를 둔 사람으로서 서울시 송파구 OO동 OOOOO 전 13평방미터와 동소 OOOOO 전 49평방미터, 동소 OOOOO 전 641평방미터 및 동소 OOOOO 전 18평방미터 이상 합계 4필지 전 721평방미터(이하 “쟁점토지”라 한다)를 그 1/2 지분은 70.9.2에 나머지 1/2 지분은 75.6.23에 취득하여 82.2.12 토지구획정리사업시행에 의한 환지예정지로 지정받고(동소 OOOO 대지 257.7평방미터), 88.12.22 동소 OOOO 대지 260.7평방미터로 환지확정처분을 받은 후 89.5.19 이를 양도하고 89.6.19 자산양도차익예정신고 자진납부를 납부함에 있어서 취득가액은 취득시기 75.6.23과 토지등급 47 및 51등급을 적용, 산정한 1,247,805원으로 하고, 양도가액은 양도시기 89.5.19과 토지등급 197등급을 적용, 산정한 17,362,620원으로 하여 자산양도차익 14,487,615원으로 계산, 89년도 귀속분 양도소득세 4,321,570원 및 동방위세 864,310원을 자진신고 납부하였는 바,

처분청이 위 청구인의 신고에 대하여 특정지역 배율(7.1배)적용이 누락된 사실을 발견하여 이를 적용하고 또 취득시기를 77.1.1(의제취득일)로 하여 취득가액과 양도가액을 각각 9,290,653원(=51등급 1,814.9원×7.1배×721㎡) 및 124,274,602원(=197등급 66,600원×7.1배×721㎡)으로 산정, 과세함으로써 91.2.18 청구인에게 89년도 귀속분 양도소득세 51,854,970원 및 동방위세 10,393,710원을 부과처분하자,

청구인이 이에 불복하여 91.4.17 심사청구를 하고 91.6.14 심사결정서를 받은후 91.8.8 이 건 심판청구에 이르렀다.

2. 청구인 주장

(1) 환지예정지 지정공고일 이후 최초로 설정된 잠정등급에 의하여 취득가액을 산정치 아니하고 의제취득일(77.1.1) 현재의 등급에 의하였음은 부당하고

(2) 기준시가에 의하여 과세하는 경우라 하더라도 실지양도가액(60,000,000원)을 초과하도록 양도차익(113,267,175원)을 결정하였음은 부당하며

(3) 장기보유특별공제를 하지 아니하였음은 부당한 한편, 쟁점토지는 그 잔금을 89.3.13에 수령하였고 이 날 현재 지목이 전이었으므로 장기보유특별공제 대상이라는 주장이다.

3. 국세청장 의견

가. 청구(1)에 대하여: 청구인이 논지의 근거로 삼고 있는 대법원의 판례(88누11346, 89.10.13 선고)는 환지예정지로 지정이 된 토지를 법인으로 취득하여 개인에게 양도하고 취득가액은 취득당시 실지거래가액으로, 양도가액은 환산가액으로 하여 양도차익을 계산함에 있어 환지예정지 지정당시 잠정등급 설정이 없어 처분청이 종전토지의 취득당시 토지등급을 적용하였음을 탓하는 경우인데 반하여, 이 건의 경우는 앞서 본 바와 같이 환지예정지 지정 이전에 종전토지를 취득한 것으로서 그 양도차익을 취득 및 양도당시의 기준시가에 의하여 산정하는 경우이므로 청구인이 주장하는 판례는 이 건에 관하여는 적절한 것이라 할수 없겠으므로 이 부분 청구주장 이유없으며

나. 청구(2)에 대하여: 쟁점토지는 그 양도일 현재 지목이 대지로서 건축물이 없는 토지이므로 양도소득금액 계산에 있어서 장기보유특별공제대상이 된다 할 수 없다(

소득세법 제23조

제2항 제2호 및

동법시행령 제46조의 3

)는 의견이다【청구(2)는 청구인이 전심과정에서 주장하지 아니하였던 사항이고, 국세청장은 심판청구에 대한 의견을 심사결정서로 가름하고 있는 관계로 청구(2)부분에 대하여는 국세청장 의견이 제시된 바 없음】.

4. 쟁점

이 건의 다툼은

(1) 쟁점토지의 취득가액을 산정함에 있어서 적용할 토지등급의 경우 의제취득일 당시의 등급과 환지예정시 지정후에 설정된 잠정등급중 어느 토지등급을 적용하는 것이 적법한 것인지와

(2) 청구인이 주장하는 양도가액 60,000,000원이 진정한 실지거래가액인지 여부 및

(3) 쟁점토지가 장기보유특별공제대상인지를 가리는데 있다 하겠다.

5. 심리 및 판단

가. 청구(1)에 대하여 본다.

먼저 본 건 과세기록에 의하면 처분청은 의제취득일(77.1.1) 당시의 토지등급을 적용하여 쟁점토지의 취득가액을 계산한 것임이 확인되는데 이에 대하여 청구인은 환지예정지지정일(82.2.13)이후에 설정된 잠정등급을 적용하여 한다는 주장이다.

따라서 위 쟁점에 대하여 살피건대, 쟁점토지는 청구인이 그 1/2지분을 70.9.2에 취득하고 나머지 1/2지분을 75.6.23에 취득하여 82.2.12 토지구획정리사업시행에 의한 환지예정지로 지정받고(서울시 강남구 OO동 OOOO 대지 257.7평방미터), 88.12.22 동소 OOOO 대지 260.7평방미터로 환지확정 처분을 받은 후 89.5.19 양도한 것임이 쟁점토지의 등기부등본과 토지대장 및 환지처분증명원등에 의하여 확인되는 바, 환지예정지로 지정된 상태에서 취득한 것이 아니라 환지예정지로 지정되기 그 전 70.9.2과 75.6.23에 취득한 것임을 알 수 있고, 또 소득세법 부칙(법률 제2705호, 74.12.24) 제16조(88.12.26 개정)에 의하면 76.12.31 이전에 취득한 부동산은 77.1.1을 의제취득일로 하게 되어있으며, 동 의제취득일 당시 그 토지등급(51등급)이 설정되어 있었음이 토지대장에 의하여 확인되는 한편, 잠정등급은 토지구획정리사업법의 규정에 의한 토지구획정리사업등 환지가 수반되는 사업의 시행으로 환지예정지 또는 일시 이용지등이 지정된 경우에는 당해토지의 지목, 품위 및 정황이 현저하게 달라지게 되므로 그 사업지구내의 토지에 대하여 잠정적으로 적용할 토지등급(잠정등급)을 시장·군수가

지방세법시행령 제80조의 2

및

동법시행규칙에 제46조

에 의하여 그 토지의 지목·품위 및 정황과 유사한 토지의 등급에 준하여 설정한 것으로서, 이 잠정등급은 양도차익 계산을 위한 취득가액 또는 양도가액 산정에 있어서는 위 환지예정지 또는 일시 이용지등으로 지정된 상태에서 취득 또는 양도한 토지의 경우에 적용되는 것이므로,

이상 내용을 모두어 볼 때 쟁점토지의 취득가액은 의제취득일(77.1.1) 당시의 토지등급을 적용하여 산정하는 것이 적법한 것으로 인정된다.

따라서 이 건 의제취득일 당시의 토지등급을 적용한 처분은 적법한 반면, 환지예정지 지정후에 설정된 잠정등급을 적용하여야 한다는 청구주장은 이유없는 것으로 판단된다.

나. 청구(2)에 대하여 본다.

청구인은 이 건 처분이 기준시가에 의하여 과세한 경우라 하더라도 쟁점토지의 실지양도가액(60,000,000원)을 초과하도록 양도차익(113,267,175원)을 결정하였음은 부당하다고 주장하나 동 주장가액에 대한 객관적인 거증이 없고 또 그 양도당시의 기준시가(123,274,602원)등에 비추어 볼 때 동 60,000,000원은 진정한 실지거래가액인 것으로 인정되지 아니한다. 따라서 청구주장은 이유 없는 것으로 판단된다.

다. 청구(3)에 대하여 본다.

쟁점토지는 당초 그 공부상 지목이 전으로서 82.2.12 환지예정지로 지정되고 88.12.22 환지확정되었으므로 88.12.22까지는 공부상 지목이 전으로 그냥 있었으나, 환지예정지지정일(82.2.12)이후 부터는 그 사실상 지목이 대지로서 건축물 신축이 가능하였으므로 그 양도일(89.5.19) 현재 건축 및 사용이 금지 또는 제한된 토지가 아니었음에도 건축물이 없는 토지이었는 바,

소득세법 제23조

와

동법시행령 제46조의 3

의 규정에 의하여 장기보유특별공제 대상이 아닌 것으로 인정된다.

따라서 양도당시 그 지목이 전이었다고 주장하면서 장기보유특별공제 대상임을 주장하는 이 부분 청구주장도 이유없는 것으로 판단된다.

6. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없다고 인정되므로

국세기본법 제81조

및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.