이유
1. 처분 개요
가.
처분청은 청구법인이 2008년도 재산세 과세기준일(6.1.) 현재 소유하고 있는 OOOOO OOO OOO OOO OOOOOOO 101동 101호 외 200호에 대하여
「지방세법」 제188조
제1항 제3호 등의 규정을 적용하여 산출한 재산세 148,274,620원, 도시계획세 62,504,480원, 공동시설세 9,296,800원, 지방교육세 29,654,320원, 합계 249,730,220원을
「지방세법」 제191조
제1항 제3호의 규정에 의하여 그 세액의 2분의 1은 2008.7.8. 부과고지하고, 그 나머지 2분의 1은 2008.9.9. 부과고지하였다.
나.
청구법인은 2008.12.11. 위 재산세 등 부과처분에 대하여 처분청에 이의신청을 하고, 처분청은 2009.2.10. 이에 대하여 기각결정을 하고 2009.2.11. 이를 청구법인에게 송달하였다.
다.
처분청은 2009.2.6. 법률 제9422호로 개정된 「지방세법」 부칙 제2조의 규정에 따라
2009.9.1.
위 재산세 등의 과세표준을 시가표준액에 100분의 50을 곱하여 산정한 가액으로 하여 재산세 등을 별첨1과 같이 감액결정하였다.
라.
청구법인은 이에 불복하여 2009.4.28. 위 201호 중 192호(내역 별첨1, 이하 “이 건 아파트”라 한다)의 재산세 등의 부과처분(내역 : 별첨1)에 대하여 심판청구를 제기하였다.
2. 청구법인 주장 및 처분청 의견
가. 청구법인 주장
(1)
부동산시행사인 청구법인은 2004년 6월 OO OOO OOOOOOO OOO 265호의 입주자모집공고 승인을 받은 후, 259호에 대한 공급계약을 체결하고, 2007년 1월 위 아파트 사용승인을 받았으나, 입주기한 2007년 2월말까지 잔금 등을 납부하지 아니하여 소유권 이전 및 입주가 이루어지지 아니하였다.
(2) 청구법인은 입주기한 이후에도 잔금이 납부되지 아니한 192명에 대하여 입주자의 귀책사유(OO OOO OOOOOOO 공급계약서 제2조 제1항 제2호 잔금을 약정일로부터 3월이내 납부하지 아니하였을 때)로 2008년 5월 별첨2와 같이 계약을 해제한 후, 계약해제된 아파트에 대하여 2008년 7월 처분청(건축과)으로부터 미분양주택확인서를 발급받았다.
(3) 위와 같이 분양받은 자의 귀책사유로 계약이 해제된 경우,OOOOO OOOO감면조례(이하 “감면조례”라 한다) 제23조의 감면대상에 해당되는지 여부에 대하여 처분청 담당자에게 상담한 결과, 상급기관에 질의하여 미분양주택에 해당된다는 회신을 받게 되면 감면조례 제23조를
적용하겠다는 답변을 받고, 행정안전부에 질의하여 행정안전부로부터 “건설업 또는
부동산매매업으로 등록을 한 주택건설사업자로서 주택건설사업계획승인을 받아 건축한 주택을 분양한 후, 분양받은 자의 중도금 미납 등의 사유로 계약해제 후 재분양계약이 되지 않은 경우라면 미분
양주택으로 사료되나, 구세감면조례는 자치단체마다 상이할 수 있으므로 해당 자치단체의 구세감면조례를 참고하기시 바라며”라는 회신(OOOOO OOOOOOOOOOO OOOOOOOOOOO)을 받았다.
(4) 행정안전부 질의회신에서 이 건 아파트와 같은 경우에 미분양주택에 해당한다는 질의회신이 있었고, 감면조례 제23조의 제정취지는 미분양으로 인하여 자금 등의 어려움을 겪고 있는 주택건설사업자를 지원하기 위한 것으로 해석되므로, 이 건 아파트에 대하여 감면조례 제23조를 적용하여 재산세 등을 감면하여야 한다.
(5) 처분청은 이의신청결정에서 OOOO(주)의 매매예약에 의한 소유권이전청구권 보전가등기가 채권의 확보를 위한 담보가등기가 아니라 매매예약에 의한 소유권이전청구권 보전가등기임으로 이 건 아파트가 미분양주택이 아니라고 주장하나, 담보가등기의 경우 가등기권리자의 궁극적인 목적이 소유권이전에 있는 것이 아닐 것이고, 가등기설정자 의도 또한 소유권이전을 해주고 자신의 채무를 이행하는 것이 아니므로 담보가등기의 설정을 분양으로 해석할 수 없을 것이고, 만약 가등기를 분양으로 해석한다면, 분양목적물인 이 건 아파트는 이미 준공된 상태이고, 공사채무는 이미 이행한 것이 되어 OOOO(주)가 실질적인 소유자의 요건을 갖추었다 할 것이므로 납세의무자는 OOOO(주)가 되어야 할 것이고, 이러한 사정을 보더라도 가등기된 주택이 감면조례 제23조의 미분양주택에 해당되지 않는다는 처분청의 해석은 조례의 문언과 제정목적에도 어긋나는 해석이다.
나. 처분청 의견
(1)
청구법인은 OO OOO OOOOOOO 공급계약서(이하 “공급계약서”라 한다) 및 주택공급계약 해제 통보 안내문을 근거로 계약해제를 주장하고 있으나, 공급계약서 제3조를 살펴보면, 잔금을 약정일로부터 3월 이내에 납부하지 아니한 사유로 계약이 해제된 때에는 공급대금총액의 10％는 위약금으로 “갑”에게 귀속하는 것으로 규정하고 있는바, 청구법인은 계약해제에 따른 위약금을 정산하여야 하며 그 정산일로부터 이 건 아파트를 미분양 주택으로 보는 것이 타당하다 할 것이므로
「지방세법」 제76조
의 규정에 의거 이를 증빙할 수 있는 자료와 이 건 아파트가 등재된 기업회계기준 법인장부의 제출을 요구하는 보정요구(OOOOOOOOO, OOOOOOOOOO)를 하였으나, 청구법인은 분양금 관리대장, 상세약정 등 증빙자료를 제출하지 아니하였다.
(2) 청구법인은 이 건 아파트에 대한 2008.5.26. 계약을 원인으로 한 OOOO(주)의 매매예약에 의한 소유권이전청구권 보전가등기가 시공관련 채권담보라고 주장하고 있으나,
「부동산등기법」제3조
및 「가등기담보 등에 관한 법률」제2조 등을 살펴보면, 가등기란 본등기를 할 수 있는 실체적 요건이 완비되지 않은 경우에 장래에 할 본등기의 준비로 하는 등기이고, “소유권이전청구권 보전 가등기”와 “담보가등기” 두 가지 종류가 있으며, 소유권이전청구권 보전 가등기는 나중에 소유권 이전을 위한 본등기를 목적으로 설정하는 것임에 비하여, 담보가등기는 자신의 채권을 담보하기 위한 목적으로 설정하는 것으로, 이 건 아파트는 채권의 확보를 위한 담보가등기가 아니라
「
부동산등기법
」
제3조 규정에 의한 매매예약에 의한 소유권이전청구권 보전가등기임으로 청구법인의 주장은 설득력이 없다 할 것이다.
(3) 조세법률주의의 원칙상 과세요건이나 비과세요건 또는 조세 감면요건을 막론하고 조세법규의 해석은 특별한 사정이 없는 한 법문대로 해석할 것이고, 합리적 이유없이 확장해석하거나 유추해석하는 것은 허용되지 아니하며, 특히 명백히 특혜 규정이라고 볼 수 있는 것은 엄격하게 해석하는 것이 조세공평의 원칙에 부합한다(OOO OOOOOOOOO, OO OOOOOOOOO OO)고 할 것이고, 이 건 아파트는 과세기준일 현재 감면조례 제23조에서 규정하고 있는 미분양 주택에 해당하지 아니하므로 이 건 재산세 등의 부과처분은 적법하다.
3. 심리 및 판단
가. 쟁 점
이 건 아파트가 2008년 재산세 과세기준일 현재 감면조례 제23조 규정에 의한 미분양주택에 해당하는지 여부
나. 관련 법령
(1) 지방세법
제29조 (납세의무의 성립시기) ① 지방세를 납부할 의무는 다음 각호의 시기에 성립한다.
6. 재산세·도시계획세·공동시설세 : 과세기준일
제190조 (과세기준일) 재산세의 과세기준일은 매년 6월 1일로 한다.
(2) OOOOO OOOO감면조례
제23조(미분양 주택에 대한 재산세 감면)
「부가가치세법」제5조
의 규정에 의하여 건설업 또는 부동산매매업으로 등록을 한 주택건설사업자(당해 건축물의 사용승인서 교부일 이전에 사업자등록증을 교부 받거나
동법 시행령 제8조
의 규정에 의한 고유번호를 부여받은 자를 말한다. 이하 이 조에서 같다)가 주택건설사업계획 승인을 받아 건축하여 소유하는 미분양 주택에 대한 재산세의 세율은
「지방세법」 제188조
의 규정에 불구하고 당해 납세의무가 최초로 성립하는 날부터 3년간 1,000분의 1.5를 적용한다.
(3) 민법
제111조 (의사표시의 효력발생시기) ① 상대방있는 의사표시는 그 통지가 상대방에 도달한 때로부터 그 효력이 생긴다.
② 표의자가 그 통지를 발한 후 사망하거나 행위능력을 상실하여도 의사표시의 효력에 영향을 미치지 아니한다.
다. 사실관계 및 판단
(1) 청구법인과 처분청이 제출한 관련 증빙자료에 의하면 아래의 사실이 확인된다.
(가)
청구법인은 2003.12.30. 공사시공자를 OOOO(주)로 하고, 규모를 5개동 265호로 하는 주택건설사업계획 승인을 받고, 2004.6.17. 입주자모집공고를 하였으며, 2007.1.29. 이 건 아파트를 신축준공하였다.
(나) 청구법인은
2005.4.29. 아래와 같은 내용으로 위 신축한 아파트 259호에 대한
공급계약을 체결하였다.
1) 제2조(계약의 해제)
1. “갑”은 “을”이
다음 각호에 해당하는 행위를 하였을 때에는
최고한 후, 그 이행이 없을 경우 이 계약을 해제할 수 있다.
(1)
제1조에서 정한 중도금을 계속하여 3회 이상 납부하지 아니하여 14일 이상의 유예기간을 정하여 2회 이상 최고하여도 납부하지 아니한 때(단, 주택공급에 관한 규칙에서 이와 달리 정하는 경우에는 이 규칙에 따라 정할 수 있다)
(2)
잔금을 약정일로부터 3월 이내에 납부하지 아니하였을 때
2) 제3조(위약금)
1. 제2조 제1항 제1호 내지 제2호, 제3호 및 제2조 제2항에 해당하는 사유로 이 계약이 해제된 때에는 공사대금총액의 10%는 위약금으로 “갑”에게 귀속된다.
(나) 청구법인은
2008.5.26. 아래와 같은 내용으로 191호에 대한 매매예약증서를 작성하고, 2008.6.20. 등기원인을 2008.5.26. 매매예약으로 하여 소유권이전청구권가등기를 하였다.
1)
예약자(갑) : 청구법인
2)
예약권리자(을) : OOOO(주)
3)
제3조 을은 2008년 6월 7일까지 매매완결의 의사표시를 하여 갑에게 매도할 것을 예약한다함을 원칙으로 하되 갑을간에 이 건 매매예약이 유효하게 존속하는 한 이 기간이 경과한 후에도 을의 매매완결의사표시로 매매가 완결된다.
(다)
청구법인은 2008.5.16. 아래와 같이 「
공급계약 해제 예정 통보」를 하였다.
1)
대상자 : 192호(별첨2)
2)
통보서 수령 : 2008.5.19.～2008.5.20. 수분양자 192명 중 116명(내역 : 별첨2)
3)
「공급계약 해제 예정 통보」
1. 귀하께서 분양받으신 OOOOOOOOO에 대하여 당사에서는 (07년 2월, 07년 3월, 07년 4월) 3차례에 걸쳐 잔금납부요청을 하였으나, 현재까지도 납부치 않고 있어 당사 업무수행에 막대한 차질이 발생되고 있습니다. 따라서, 아파트 공급계약서 2조 1항에 의거 분양계약자의 귀책사유로 인해 계약해제의 조건이 발생될 수 있음을 통보합니다.
2. 아울러, 아파트 공급계약서 제3조, 제16조에 의거하여 계약해제시 분양대금의 10% 위약금과 중도금 대출이자 및 잔금연체이자의 상환의무가 발생됨을 통보합니다.
또한, 법적절차의 진행으로 발생된 비용이 추가되는 점을 유의하시어 2008년 5월 23일까지 입주와 관련된 모든 것을 정산하고, 입주절차를 취하여 주시기 바랍니다.
3. 만약, 동 기한까지 입주절차를 이행하지 않을 경우 귀하와 당사간 체결된 “주택공급계약”이 해제되며 상기의 위약금과 중도금 대출이자 및 잔금연체료에 대해서는 계약서상의 연체료율에 의거 부담해야 함을 알려드립니다.
2008.5.14.
시행사 : OOOOO OOO OOO OOOOOO OOOO OO
O O O O O O O O O O
O O O O O O O (
OOOO)
(라)
청구법인은 아래와 같이 「
주택공급계약 해제 통보」를 하였다.
1)
대상자 : 별첨2(192호)
2)
청구법인 통보서 발송 : 2008.5.30.～2008.6.17.
3)
수분양자 통보서 수령 : 2008.6.2.～2008.6.24.
4)
「주택공급계약 해제 통보」
1. 귀하께서 분양받으신 OOOOOOOOO에 APT에 대하여 당사에서는 (07년 2월, 07년 3월, 07년 4월) 3차례에 걸쳐 잔금납부요청을 하였으며, 08년 5월 최종적으로 잔금납부를 요청하는 안내문을 발송하였습니다. 기 발송된 안내문에 따라 2008년 5월 23일까지 입주와 관련된 모든 것을 정산하지 않아 당사에서는 “주택공급계약” 제2조 1항에 의거 분양계약자의 귀책사유로 계약이 해제되었음을 통보합니다.
2. 아울러, 귀하가 납부한 계약금은 “주택공급계약” 제3조 1항에 의거하여 위약금으로서 당사에 귀속되며, 중도금대출이자 및 잔금, 연체이자의 상환의무가 발생됨을 통보합니다.
2008.5.28.
시행사 : OOOOO OOO OOO OOOOOO OOOO OO
O O O O O O O O O O
O O O O O O O (
OOOO)
(마)
처분청은 2008.7.21. 아래와 같이 미분양주택 확인서를 발급하였다.
1) 공급호수 : 265
2) 미분양호수 : 198
(2) 쟁점에 대하여 본다.
(가)
감면조례 제
23조에서는
주택건설사업자가 주택건설사업계획 승인을 받아 건축하여 소유하는 미분양 주택에 대하여 재산세 납세의무가 최초로 성립하는 날부터 3년간 재산세를 경감하는 것으로 규정하고 있고,
「지방세법」 제29조
및 제190조에서는 재산세의 납세의무의 성립시기를 매년 6월 1일로 규정하고 있으며,
「
민법
」
제111조 제1항에서는 상대방있는 의사표시는 그 통지가 상대방에 도달한 때로부터 그 효력이 생기는 것으로 규정하고 있다.
(나)
청구법인이 OOO 등 수분양자와 각각 체결한
공급계약서 제2조 제1항에서는 잔금을 약정일로부터 3월 이내에 납부하지 아니하였을 때, 최고한 후 그 이행이 없을 경우 이 계약을 해제할 수 있는 것으로 정하였고, 제3조 제1항에서는 위와 같은 사유로 이 계약이 해제된 때에는 공사대금총액의 10%는 위약금으로 청구법인에게 귀속하는 것으로 정하였으며,
그 후, 청구법인은 2008.5.16. 위 OOO 등에게 「
공급계약 해제 예정 통보」를 하면서 20
07년 2월부터 3차례에 걸쳐 잔금납부요청을 하였으나, 현재까지도 납부치 않고 있어 공급계약서 제2조 제1항에 의거 분양계약자의 귀책사유로 인해 계약해제의 조건이 발생될 수 있다는 내용과 2008년 5월 23일까지 입주와 관련된 모든 것을 정산하고, 입주절차를 이행하지 않을 경우 “주택공급계약”이 해제되는 것으로 통보하고, OOO 등 116명(내역 : 별첨3)이 2008.5.19.
～2008.5.20.
위 통보서를 수령하였다.
(다) 청구법인은 2008.5.30.
～2008.
6.17.
3차례에 걸쳐 OOO 등에게 「
주택공급계약 해제 통보」를 하면서
기 발송된 안내문에 따라 2008년 5월 23일까지 입주와 관련된 모든 것을 정산하지 않아 공급계약서 제2조 제1항에 의거 분양계약자의 귀책사유로 계약이 해제되었다는 내용을 통보하고, 위 통보서를
2008.6.2.～2008.6.24. 별첨2와 같이 각각 수령하였다.
(라)
공급계약서 제2조 제1항에서는 잔금을 약정일로부터 3월 이내에 납부하지 아니하였을 때, 최고한 후 그 이행이 없을 경우 이 계약을 해제할 수 있는 것으로 정하였고, 청구법인이 제출한 자료에 의하면, 청구법인은
2008.5.16. 이 건 아파트를 분양받은 자에게 「
공급계약 해제 예정 통보」를 하면서
2008.5.23.까지 입주와 관련된 모든 것을 정산하고, 입주절차를 이행하지 않을 경우 주택공급계약이 해제되는 것으로 통보하였고, 이 건 아파트를 분양받은 자중 116명(내역 : 별첨3)은 위 통보서를 수령하였으나 위에서 정한 기한까지 입주절차 등을 이행하지 아니한 사실을 처분청이 2008.7.21. 발행한 미분양주택 확인서에 의하여 알 수 있으므로, 2008.5.23. 주택공급계약이 해제된 것으로 보아야 할 것이고, 청구법인이 2008.5.30.
～2008.6.17.
발송한 「
주택공급계약 해제 통보」는
분양계약자의 귀책사유로 계약이 해제되었다는 내용을 다시 통보하여 계약이 해제된 사실을 확인통지하는 것에 불과한 것으로 보아야 할 것이다.
(3)
따라서, 이 건 아파트 중 116호(내역 : 별첨3)는 2008년도 재산세 과세기준일(6.1.) 현재
분양받은 자의 중도금 미납 등의 사유로 계약해제 후 재분양계약이 되지 않은 주택으로서
감면조례 제23조의 미분양주택에 해당하는데도 감면조례 제23조의 세율을 적용하지 아니한 이 건 재산세 등의 부과처분은
잘못이 있는 것으로 판단된다.
4. 결 론
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 일부 이유 있으므로
「지방세법」 제77조
제5항과
「
국세기본법
」
제81조 및 제65조 제1항 제2호·제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.