이유
1. 원처분 개요
OOO, OOO, OOO, OOO, OOO, OOO(이하 “청구인들”이라 한다)이 주택신축판매의 건설업으로 사업자등록을 하고 분양목적으로 서울 강남구 OO동 OOOO외 6필지 소재 연립주택 16세대 2,042.10㎡(이하 “쟁점주택”이라 한다)를 92.12.28 신축하였으나 93.5.27 1세대만 분양되고 나머지 주택은 미분양됨에 따라 93.6.30 현재 쟁점주택중 2세대의 주택은 청구인 OOO·OOO가 입주하여 사용하고 4세대의 주택은 임대한 데 대하여
처분청은 청구인 OOO·OOO가 직접 사용하는 2세대의 주택에 대하여는 재화의 개인적인 공급으로 보고, 임대에 사용된 4세대의 주택에 대하여는 재화의 자가공급으로 보아 93.10.16 청구인들에게 92년 제2기분 부가가치세 52,745,760원 및 93년 제1기분 부가가치세 300,578,410원을 부과하였다.
청구인들은 이에 불복하여 93.12.14 심사청구를 거쳐 94.3.21 이 건 심판청구를 제기하였다.
2. 청구주장 및 국세청장 의견
가. 청구주장
청구인이 쟁점주택을 분양목적으로 신축하였으나 부동산경기 침체로 분양이 부진하여 부득이 일시 임대한 것이며, 임차자의 요구 등에 따라 그 임대기간을 2년 내지 3년으로 하였으나 미분양주택이 다수인 관계로 2년 내지 3년간 임대하더라도 분양대상 주택의 재고가 소진되지 않을 것으로 예상되었으며, 임대된 주택이 분양으로 전환될 경우에 대비하여 임대기간중에 중도해약할 수 있음을 임대차계약서에 명시하였는 바, 이러한 일시 임대에 사용된 주택과 동업자인 OOO·OOO이 입주하여 사용한 주택에 대하여 재화의 공급으로 보아 이 건 부가가치세를 과세한 처분은 부당하다는 주장이다.
나. 국세청장 의견
청구인들은 건축비 등을 지급하기 위한 자금조달목적으로 쟁점주택의 일부를 일시적으로 임대하였으며, 쟁점주택의 관리 및 분양의 용이를 위하여 청구인중 OOO·OOO가 입주하였다고 주장하고 있으나, 분양목적으로 신축한 주택을 직접 거주하거나 임대하는 경우에는 면세사업전용으로서 재화의 공급에 해당되는 것(부가 22601-567, 86.3.26)으로 처분청이 제시한 과세관련서류에 의하면 청구인들이 신축한 주택을 청구외 OO 등이 임차하고 있는 것으로 되어 있고 청구인들이 작성한 임대차계약서를 보면 임대기간이 최소 2년 또는 3년간으로 되어 있고 또한 일부는 동 기간동안의 월세를 선불로 수령한 것으로 되어 있는 바, 2년이 넘는 임대기간 및 월세의 선불수령 등으로 미루어 볼 때 일시적으로 임대하였다고는 볼 수가 없는 것이며 면세사업인 주택임대사업에 전용한 것이므로 재화의 자가공급에 해당되는 것이며, 처분청의 조사서 및 업무과장 청구외 OOO의 확인서에 의하면 청구외 OOO 등이 별도의 분양사무실에서 쟁점주택의 분양 및 관리업무를 수행하고 있는 것으로 확인되고 있으므로 청구인중 OOO·OOO가 쟁점주택중 A동 302호 및 A동 401호에 쟁점주택의 분양 및 관리목적으로 입주한 것이라는 청구인들의 주장은 타당하지 아니하며, 청구인중 OOO·OOO가 93.2월초부터 각각 남편 및 자녀들과 함께 위의 주택에서 거주하고 있음이 위 OOO·OOO의 확인서에 의거 확인이 되는 바, 일시적인 사용이라는 청구주장은 합당한 사유라고 볼 수 없는 것이며 주택신축판매업자가 과세되는 주택을 신축하여 분양되지 아니한 일부의 주택을 자기가 직접 거주하는 경우
부가가치세법 제6조
제2항 및 제3항의 규정에 의하여 재화의 공급에 해당되는 것이므로 쟁점주택중 임대 및 사업자의 거주용에 제공된 주택에 대하여 재화의 공급으로 보아 과세한 처분에는 잘못이 없다는 의견이다.
3. 심리 및 판단
가. 쟁점
이 건의 다툼은 분양목적으로 신축한 쟁점주택을 일부 직접 사용하거나 임대한 경우에 재화의 자가공급 등으로 보아 과세한 처분의 당부를 가리는데 있다.
나. 관련법령
부가가치세법 제6조
및
같은법시행령 제15조
의 규정에 의하면 사업자가 자기의 사업과 관련하여 생산하거나 취득한 재화를 자기의 사업을 위하여 직접 사용·소비하는 경우로서 부가가치세가 면제되는 재화 또는 용역을 공급하는 사업을 위하여 사용 또는 소비하는 경우에는 재화의 공급(이하 “자가공급”이라 한다)으로 보도록 규정하고 있으며, 사업자가 자기의 사업과 관련하여 생산하거나 취득한 재화를 자기나 그 사용인의 개인적인 목적 또는 기타의 목적으로 사용·소비하거나 자기의 고객이나 불특정 다수인에게 증여하는 경우로서 사업과 직접 관계없이 개인적인 목적 또는 기타의 목적을 위하여 사업자가 재화를 사용·소비하거나 사용인 또는 기타의 자가 재화를 사용·소비하는 것으로서 사업자가 그 대가를 받지 아니하거나 현저히 낮은 대가를 받는 경우에는 재화의 공급(이하 “개인적 공급”이라 한다)으로 보도록 규정하고 있다.
다. 사실관계
청구인들은 쟁점주택을 분양목적으로 신축하였으나 미분양됨에 따라 잠정적으로 일부 세대를 청구인중 OOO·OOO가 직접 사용하거나 타인에게 임대한 것으로 주장하고 있으나
첫째, 청구인중 OOO 및 OOO의 93.9.1자 확인서에 의하면 그들의 남편 및 자녀와 함께 쟁점주택의 A동 302호와 A동 401호에 각각 93.2월초에 입주하여 거주하고 있음을 확인하고 있으며 이 건 심판청구중인 94.3.31 현재에도 계속 사용하고 있는 점 등으로 볼 때, 청구인들이 분양목적으로 신축한 주택을 청구인 중 OOO·OOO가 계속하여 직접 사용하고 있는 것인 바, 이는 재화의 개인적공급에 해당되는 것으로 보인다.
둘째, 처분청이 쟁점주택중 임대용으로 사용된 것으로 인정하여 자가공급으로 본 4세대의 주택에 대하여 살펴보면, 쟁점주택중 A동 402호는 93.8.20부터 2년기간을, B동 202호는 93.4.22부터 2년기간을, B동 301호는 93.1.1부터 3년19일 기간을, B동 401호는 92.12.10부터 3년기간을 임대기간으로 하여 청구외 OO, OOO, OOOOO OOOOO OOOO, OOO에게 각각 임대된 사실이 청구인들이 제시한 임대차계약서 등에 의하여 확인되는 바, 그 임대기간이 2년 이상이며, 또한 이들 임대주택이 분양될 경우에 대비한 임대차계약의 해약조건이 임대차계약서상 명확이 규정되어 있지 아니하고, 외국회사 국내사무소에 임대한 주택의 경우는 계속 임대에 공할 목적으로 계약조건이 정해져 있음을 알 수 있고 특히 쟁점주택중 B동 401호의 경우는 쟁점주택의 준공일(92.12.28) 이전인 92.11.26 임대차계약이 체결되어 92.12.10부터 임대목적에 사용된 사실을 알 수 있으며, 또한 처분청의 조사시 공가상태로 있던 B동 101호가 93.9.10부터 1년 기간을, B동 102호가 93.8.16부터 2년 기간을, B동 201호가 93.9.10부터 1년기간을, B동 302호가 93.11.20부터 2년기간을, B동 402호가 93.5.29부터 2년기간을 임대기간으로 하여 각각 임대된 사실이 그 임대차계약서 등에 의거 확인되는 바, 93.11.20 현재 쟁점주택의 16세대중 2세대는 청구인중 OOO·OOO가 거주하여 사용하고, 9세대는 임대에 사용되고 있음을 알 수 있다.
셋째, 청구인들은 쟁점주택을 분양목적으로 신축하였다고 주장하나 그 분양을 위한 노력의 증거를 제시하지 못하고 있으며, 처분청의 이 건 조사시점까지 쟁점주택 16세대중 분양된 것은 단지 1세대에 불과하다.
따라서 처분청이 쟁점주택중 임대에 사용된 위 4세대의 주택을 임대목적에 전용된 것으로 인정하여 자가공급에 해당되는 것으로 보아 이 건 부가가치세를 과세한 처분은 타당한 것으로 보인다.
라. 판단
이와같은 사실들과 관련법령 등을 모아볼 때, 청구인들이 분양목적으로 신축한 쟁점주택중 사업자인 OOO·OOO가 입주하여 사용하고 있는 2세대의 주택은 사업자의 개인적인 목적에 사용된 것으로서 재화의 개인적공급에 해당되는 것으로 인정되며, 청구외 OO등 4인이 임차하여 사용하고 있는 4세대의 주택은 부가가치세가 면제되는 임대주택의 목적에 사용된 것으로서 재화의 자가공급에 해당되는 것으로 인정되므로 처분청이 청구인들에게 이 건 부가가치세를 과세한 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.
이 건 심판청구는 청구주장이 이유없으므로
국세기본법 제81조
및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.
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