이유
1. 원처분 개요

청구인 OOO과 OOO(위 2인을 이하 “청구인들”이라 한다)은 청구인들의 母 청구외 OOO(이하 “피상속인”이라 한다)이 1994.7.24 사망하여 서울특별시 서초구 OO동 OOOO OOOO OO OOOO(대지지분은 89.84㎡이고 건물은 245.21㎡이며, 이하 “쟁점부동산”이라 한다)등의 재산을 상속받고 쟁점부동산을 상속개시당시 기준시가가액인 178,433,520원으로 평가하여 상속세를 신고하였으나 처분청에서는 쟁점부동산의 분양잔대금 청산이 상속개시일전 6개월내에 이루어진 사실이 있어 쟁점부동산의 당초 분양가액 550,000,000원을 상속개시당시의 시가로 보아 이를 상속재산가액으로 하여 1994.7.24 상속분 상속세 233,171,060원을 1998.1.3 청구인들에게 결정고지하였다.

청구인들은 이에 불복하여 1998.2.11 심사청구를 거쳐 1998.5.8 심판청구를 제기하였다.

2. 청구주장 및 국세청장 의견

가. 청구주장

쟁점부동산에 대한 매매계약을 1993.12.24 체결하고, 1993.12.28 소유권이전등기를 경료하였으며 1994.7.24 상속이 개시되어 쟁점부동산 취득일로부터 상속개시일까지 6개월이 경과되었는 바, 상속개시일로부터 6개월이전의 분양가격을 상속개시당시의 시가로 간주할 수는 없다 할 것이고, 처분청에서는 상속개시전 6개월이내 쟁점부동산 인근주택들의 매매거래시세가 약 495,000,000원～570,000,000원이라 하여 이를 인용 쟁점부동산의 상속개시당시 시가를 550,000,000원으로 보았다 하나 주택의 가격은 위치·층수·방향·대금지급 조건등 여러가지 요인에 의해 결정되므로 인근주택의 매매가격과 단순비교하여 쟁점부동산의 시가를 추정할 수는 없는 것이며, 더구나 쟁점부동산의 경우 피상속인이 취득한 시기와 상속개시당시 사이의 기간중에 가격이 현저히 하락하였고 상속개시당시의 시가를 정확히 알 수 없었으므로 보충적 평가방법인 기준시가로 평가하여 상속세를 과세하여야 한다.

나. 국세청장 의견

피상속인은 쟁점부동산을 1993.12.24 550,000,000원에 분양계약하여 계약일 100,000,000원, 1993.12.27 100,000,000원을 지급한 후 상속개시일전 6개월이내에 나머지 분양대금 350,000,000원을 지급하였음이 분양계약서 및 입금표에 의하여 확인되고, 상속개시일전 6개월내에 거래된 쟁점부동산과 같은 번지내에 소재한 인근동의 분양가액이 최저 495,000,000원에서 최고 570,000,000원으로 거래되었음이 OO빌라 분양가액 명세서에 의하여 확인되는 점 등을 종합하여 볼 때 쟁점부동산에 대한 1993.12.24 분양가액은 550,000,000원이고 그 계약일로부터 상속개시일까지 특별히 가격이 하락할 사유가 발견되지 아니하여 쟁점부동산 분양가액은 불특정 다수인간에 거래될 수 있는 가장 근접한 가액이라고 볼 수 있다 할 것이며, 비록 6개월이전의 거래가액이라 할지라도 특별한 사정이 없는 한 상속개시 당시의 시가보다 높은 가액이라 할 수는 없을 것이고, 그 사이에 시가의 하락이나 변화가 있었다고 볼 특별한 사정이 없는 한 이를 시가로 봄이 타당하다 할 것이므로 처분청이 쟁점부동산의 분양가액을 상속개시당시의 시가로 보아 과세한 처분에 달리 잘못이 없다 하겠다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

이 건 심판청구는 쟁점부동산의 분양가액을 상속개시당시의 시가로 보아 상속세를 과세한 처분의 당부에 그 다툼이 있다.

나. 관련법령

상속세법(1994.12.22 법률 제4805호로 개정되기 이전의 것) 제9조 제1항에서 「상속재산의 가액 및 상속재산의 가액중에서 공제할 공과 또는 채무는 상속개시 당시의 현황에 의한다. 다만, 실종선고로 인한 상속의 경우에는 실종선고일 당시의 현황에 의하며, 상속재산의 가액에 가산할 증여의 가액은 증여당시의 현황에 의한다」고 규정하고 있고,

같은법시행령 제5조

제1항에서 「법 제9조 제1항의 규정에 의한 가액은 각각 그 당시의 시가에 의하되, 시가를 산정하기 어려운 때에는 제2항 내지 제6항의 규정에 의한 방법에 의한다」고 규정하고 있으며,

같은조 제2항에서 「유형재산(유가증권을 제외한다)의 평가는 다음 각호에 의한다.

1. 토지의 평가

가. 나목의 경우를 제외하고는 시장·군수·구청장이 지가공시 및 토지등의 평가에 관한 법률 제10조의 규정에 의하여 공시지가를 기준으로 하여 산정한 개별필지에 대한 지가(이하 “개별공시지가”라 한다)에 의한다. 다만, 개별공시지가가 없는 토지에 있어서는 인근 유사토지의 개별공시지가를 참작하여 재무부령이 정하는 방법에 의하여 평가한 가액으로 한다.

나. 국세청장이 지정하는 지역에 있어서는 배율방법에 의하여 평가한 가액에 의한다.

1의 2. 건물의 평가

가. 나목의 경우를 제외하고는

지방세법시행령 제80조

의 규정에 의한 과세시가표준액에 의한 가액에 의한다.

나. 국세청장이 지정하는 지역안에 있는 공동주택 및 특수용도의 건물에 대하여는 재산의 종류·규모·거래상황 등을 참작하여 국세청장이 평가하여 고시한 가액에 의한다.

3.～4. (생 략)」라고 규정하고 있다.

다. 사실 및 판단

쟁점부동산의 분양가액은 550,000,000원이고, 피상속인이 1993.12.24 분양계약을 체결하였으며, 분양대금은 계약체결당일에 계약금 100,000,000원, 1993.12.27 100,000,000원 1994.2.7 100,000,000원, 1994.3.13 50,000,000원 및 1994.6.19 200,000,000원을 각각 지급하였다는 사실에 대하여는 다툼이 없고, 처분청에서 쟁점부동산의 분양가액 550,000,000원을 상속개시당시의 시가로 보아 상속세를 과세한 처분에 대하여 청구인들은 분양계약일(1993.12.14) 기준으로 상속개시일로부터 소급하여 6개월이 경과된 후의 분양가격을 상속개시당시의 시가로 보는 것은 상속세법 기본통칙(39…9)에 위배되고, 분양계약시보다 상속개시당시에 쟁점부동산 가격이 하락하였으므로 쟁점부동산의 경우 보충적 평가방법인 기준시가로 평가 과세하여야 한다고 주장하고 있어 이에 대해 살펴본다.

첫째, 상속세법기본통칙(39…9)에서 상속개시일전후 6개월내에 상속재산에 대한 매매사실이 있어 거래가액이 확인되는 경우 그 거래가액을 상속개시일 현재의 시가로 볼 수 있도록 규정하고 있는 바, 상속세법기본통칙은 국세행정기관 내부에서의 사무처리에 관한 지침일 뿐 일반국민에 대한 법적구속력은 없다고 보아야 하며, 따라서 시가로 볼 수 있는 범위를 정한 위 상속세법기본통칙 39…9 제1항 각호는 상속 및 증여재산의 시가로 볼 수 있는 대표적인 경우를 예시한 것에 불과하다 할 것이어서 그 각호에 해당하지 않는 경우라고 하여 바로 시가를 산정하기 어려운 때에 해당한다고 단정할 수는 없다 할 것이고(대법원 89누2509, 1989.10.10외 다수 같은 뜻임),

둘째, 상속재산의 경우 상속재산의 거래가액을 상속개시당시의 시가로 보아 과세하기 위하여는 당해 매매시기로부터 상속개시일까지 가격의 변동이 없음을 과세관청에서 입증하여야 하는데, 이 건의 경우 처분청은 쟁점부동산과 같은 단지내 빌라(OO아트빌라)의 같은평형((75평형)에 대한 상속개시 무렵의 분양가액이 최고 570,000,000원인 사실을 확인, 분양당시로부터 상속개시일까지 가격하락이 없었음을 입증하고 있고, 일반적으로 쟁점부동산 취득당시에 서울특별시에 소재하는 최초분양주택의 경우 그 시가는 분양가액을 초과하는 것으로 보는 것이 사회통념에 비추어 충분히 인정되는 점(국심 95서3100, 1996.5.15 같은 뜻) 등을 감안하면 분양당시보다 쟁점부동산의 가액이 상속개시일에 하락하였다고 볼 수는 없다고 보여지므로 처분청이 분양가액을 상속개시당시의 시가로 보아 상속세를 과세한 처분에 달리 잘못이 없다고 판단된다.

라. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없다고 인정되므로

국세기본법 제81조

및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의거 주문과 같이 결정한다.