이유
1. 사실 청구인은 88.11.14 인천시 남구 OO동 OOOOO 소재 대지 227.4평방미터(이하 “이 건 부동산”이라 한다) 중 24분의 5를 청구인의 모 OOO으로부터 증여받은 사실이 있는 바, 처분청은 이 건 부동산과 함께 같은시 OO동 OOOO 대지 300.4평방미터(이하 “갑”부동산이라 한다)와 같은시 북구 OO동 OOOOOO 대지 160.8평방미터(이하 “을”부동산이라 한다)가 청구외 주식회사 OO은행에 근저당권이 설정되어 있음에 따라 이 건 증여자산에 해당하는 근저당권 채권최고액을 평가하여 90.2.21 청구인에게 88.11.14 증여분 증여세 9,806,310원 및 동방위세 1,634,380원을 과세하였다. 2. 청구인 주장 처분청은 이 건 부동산과 이 건 부동산 이외의 부동산에 공동저당권이 설정된 것으로 보아 채권최고액을 증여당시 가액으로 안분하여 계산한 금액을 이 건 증여재산가액으로 하여 과세하였으나 처분청은 공동저당권이 설정된 부동산을 평가함에 있어 이미 말소된 근저당 채권최고액을 합산하거나 이 건 증여재산 산출과정에 공동저당권 설정관계를 잘못 파악한 부분이 있으며 근저당권자가 공동담보물로 하여 감정가액 이상으로 채권최고액을 설정하였음에도 단순히 채권최고액을 합산평가함으로써 이 건 증여재산가액을 과다평가한 처분은 부당하다는 주장이다. 3. 국세청장 의견 이 건 부동산과 “갑”부동산, “을”부동산의 각 등기부등본에 의하면, 85.1.18 및 같은해 12.27 각 채권최고액을 16,000,000원 및 32,000,000원으로 한 근저당권이 “을”부동산에 설정되고 87.3.20 이 건 부동산과 “갑”부동산에 추가로 근저당권이 설정되었으며 86.12.31 및 87.1.21 각 채권최고액을 30,000,000원 및 65,000,000원으로 한 근저당권이 “갑”부동산에 설정되고 87.3.20 이 건 부동산과 “을”부동산에 추가로 근저당권이 설정되었으며 87.3.20 채권최고액을 65,000,000원으로 한 근저당권이 이 건 부동산에 설정되고 같은날 “갑” 및 “을”부동산에 추가로 근저당권이 설정된 사실, “갑”부동산에 설정된 위 근저당권은 증여일 이전인 88.10.31 말소된 사실 등으로 보아 증여일 현재 위 채권최고액 합계 208,000,000원은 이 건 부동산과 “을”부동산에 공동으로 저당권이 설정되어 있음을 알 수 있다. 다음 이 건과 관련된 상속세법 제9조 제4항 제1호는 저당권 또는 질권이 설정된 증여재산은 제1항의 규정에 불구하고 대통령령이 정하는 바에 따라 평가한 가액과 제1항 또는 제2항의 규정에 의한 가액 중 큰 금액을 그 재산의 가액으로 한다고 규정하고 같은법 시행령 제5조의 2 제2호는 법 제9조 제4항에서 “대통령령이 정하는 바에 따라 평가한 가액”이라 함은 공동저당권이 설정된 재산의 가액을 당해 재산이 담보하는 채권액을 공동저당권 재산의 증여 당시 가액으로 안분하여 계산한 금액을 말한다고 규정하고 있다. 한편 증여당시의 시가로 볼 수 있는 가액이 없는 이 건의 경우 전시법 규정에 의거 증여일 현재의 채권최고액 합계 208,000,000원을 공동으로 근저당권이 설정되어 있는 이 건 부동산과 을부동산의 증여일 현재 기준시가로 안분하여 계산하여 본 바,

이 건 증여재산의 가액은 34,208,678원으로 산출되어 처분청이 산출한 가액 27,419,000원을 상회하고 있음을 알 수 있다. 따라서 청구주장 이유없다는 의견이다. 4. 쟁점 이 건 부동산 중 증여재산을 근저당 채권최고액으로 평가함에 있어 그 적정평가액을 산정하는 데 그 다툼이 있다. 5. 심리 및 판단 먼저, 이 건 사실관계를 살펴본다. 청구인은 88.11.14 청구인의 모 OOO으로부터 이 건 부동산의 24분의 5지분을 증여받은 사실이 있고 이 건 부동산과 함께 전시한 “갑” 및 “을” 부동산에 대하여는 주식회사 OO은행이 근저당권자로 등기되어 있는 바, “갑”부동산의 경우 이 건 증여당시의 기준시가에 의한 평가액이 84,551,785원이지만 86.12.31에 30,000,000원, 87.1.20에 65,000,000원을 채권최고액으로 하는 근저당권이 설정되어 있고, “을”부동산의 경우도 증여당시의 기준시가에 의한 평가액이 20,826,172원이지만 85.1.18에 16,000,000원, 85.12.14에 32,000,000원을 채권최고액으로 하는 근저당권이 설정되어 있으며, 이 건 부동산의 경우에도 증여당시의 기준시가에 의한 평가액이 78,078,113원(195등급)이지만 87.3.20에 65,000,000원을 채권최고액으로 하는 근저당권이 설정되면서 같은날 위 3개 부동산 전부에 대하여 다른 부동산상에 설정된 근저당권을 추가로 설정함으로써 모두 공동담보가 된 사실을 인정할 수 있다. 따라서 개별자산마다 모두 근저당권 채권최고액 합계액이 208,000,000원(실제 대출총액은 160,000,000원)이 되었으며, 그 후 “갑”부동산의 근저당권은 이 건 증여일인 88.11.14 이전인 같은해 10.31에 모두 말소되었으나 “을”부동산과 이 건 부동산에 설정된 근저당권 중 일부는 89.3.8, 같은해 8.28, 같은해 11.8에 각각 말소되어 모두 증여일(99.11.14) 이후에 말소된 사실을 청구인이 제출한 부동산등기부등본에 의하여 알 수 있다. 한편 관련 법 규정인 상속세법 제9조 제1항·제2항·제4항과 동 법 시행령 제5조의 2 제3호의 규정을 종합하여 보면, 근저당권이 설정된 재산의 가액은 당해 재산이 담보하는 채권이 최고액과 상속개시당시의 현황 또는 부과당시의 평가가액과 비교하여 큰 금액을 그 재산의 가액으로 한다고 규정하고 있음을 알 수 있어 이 건의 경우 이를 비교하여 보면, 앞서 본 바와 같이 이 건 부동산과 함께 전시 “갑” 및 “을”부동산을 공동담보로 하여 87.3.20 추가로 근저당권이 설정되어 있어 결국 위 3개의 부동산 전체에 대하여 설정된 근저당권의 채권최고액의 합계액이 208,000,000원에 이른 사실을 인정할 수 있다. 그렇다면 비록 “갑”부동산의 경우 근저당권이 말소되었지만 당초 “갑”부동산을 포함한 전체부동산에 대한 근저당권 채권최고액의 합계액이 208,000,000원이므로 이 건 부동산이 전체 부동산에서 차지하는 비율인 증여당시의 기준시가에 의하여 이 건 부동산에 대한 근저당권 채권최고액의 합계액을 안분계산하면 부과당시의 기준시가인 86,092,754원(197등급)보다 큰 88,523,904원이 산출되므로 근저당권 채권최고액으로 평가함이 타당하고, 따라서 이 건 부동산 중 증여재산은 그 지분이 24분의 5이므로 이 건 부동산에 대한 근저당권 채권최고액 88,523,904원 중 증여재산지분에 해당하는 금액을 계산하면 18,442,480원이 산정되는바, 동 금액이 이 건 부동산 중 증여재산에 대한 평가액으로서 전시 법령에서 정한 다른 방법에 의한 평가액과 비교하여 볼 때 가장 큰 금액으로 이를 증여재산가액으로 결정함이 타당하다 할 것이다. 6. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유있다고 인정되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.