이유
1. 원처분 개요 청구인은 대구직할시 동구 OO동 OOOOO 등 31건의 부동산을 86년에서 89년 사이에 양도한 사실이 있다. 처분청은 청구인이 일정한 직업이 없는 부동산매매업자로서 ① 85.8.3～89.6.25 기간동안 29회에 걸쳐 토지 18,348평 및 건물 82평을 취득하고, ② 85.11.26～89.6.23 기간동안 25회에 걸쳐 토지 4,348평 및 건물 82평을 양도하였으나 부동산 양도에 따른 종합소득세 및 부가가치세 신고를 누락하였으므로 91.11.13 86년귀속 종합소득세 1,175,130원 및 동 방위세 117,510원, 87년 귀속 종합소득세 32,229,700원 및 동 방위세 6,445,930원, 88년귀속 종합소득세 23,393,720원 및 동 방위세 4,678,740원, 89년귀속 종합소득세 110,150,530원 및 동 방위세 22,030,100원을 결정고지하였고, 91.12.18 88년 제2기 부가가치세 8,189,840원을 경정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 92.1.7 이의신청 및 92.3.30 심사청구를 거쳐 92.7.21 심판청구를 제기하였다. 2. 청구주장 및 국세청장 의견 가. 청구인은 1) 부동산 매매업자로 보아 과세하는 것은 부당하다는 주장이다. 처분청에서는 청구인이 많은 토지를 취득하였다고 하지만 총 취득토지 18,348평 중에는 89.5.30 묘지용으로 9,408,000원에 취득한 대구직할시 동구 OO동 O OOOO 임야 11,760평을 제외하면 나머지 6,588평은 대부분이 농지이며, 농지원부에 의하여 확인되는 바와같이 청구인은 농업을 주업으로 하는 농민으로서 경작O 필요에 의하여 농지를 대토하는 과정에서 부동산을 양도·양수한 것이고, 일부 양도한 대지 등은 양도에 따른 양도소득세를 신고·납부한 바 있으므로 청구인을 부동산 매매업자로 보아 종합소득세 등을 추가로 과세하는 것은 부당하다는 주장이다. 2) 8년이O 자경농지에 해당되는 토지의 양도는 비과세하여야 한다는 주장이다. 청구인이 87년도에 양도한 대구직할시 동구 OO동 OOOOO, 같은 동 OOOOOO, 같은동 OOOOOO, 같은동 OOOOOO, 같은동 OOOOOO, 같은 동 OOOOOO 등 대지의 합계면적 859.77㎡는 청구인이 70.6.7 취득한 토지인 같은동 OOOOO(답 534.4㎡)와 84.7.27에 취득한 토지인 같은동 OOOOO(답 336.6㎡)를 청구인의 부 청구외 OOO 소유인 같은동 OOOOO(339.1㎡)와 합병하여 분할한 토지이며, 양도당시 지목은 대지이나 사실O 청구인이 경작한 농지이므로 청구인이 70.6.7 취득한 토지인 같은동 OOOOO(답 534.4㎡)는 농지세증명에 의하여 확인되는 바와 같이 8년이O 자경농지로서 비과세해야 한다는 주장이다. 3) 농지의 대토에 해당되는 토지의 양도는 비과세되어야 한다는 주장이다. ① 87년에 양도한 대구직할시 수성구 OO동 OOOOOO(답 569㎡) 토지는 청구인이 경작하던 농지였으나 경작O 필요에 의하여 양도(87.12.2)하고 대구직할시 동구 OO동 OOOOO(전 1,068㎡)를 대체 취득하여 경작하고 있고, ② 88년에 양도한 대구직할시 수성구 OO동 OOOOOO(답 231.4㎡) 토지는 청구인이 경작하던 농지였으나 88.11.28 대구시장이 공공용지로 편입함에 따라 부득이 대구직할시 동구 OO동 OOO(답 542㎡)를 89.3.20 대체 취득하여 경작하고 있으며, ③ 89년에 양도한 토지 중 대구직할시 수성구 OO동 OOOO(답 503㎡) 같은동 OOOOO(답 339.9㎡), 같은동 OOOOO(답 255.2㎡), 대구직할시 동구 OO동 OOOOOO(답 909㎡), 같은동 OOOOOO(답 582㎡), 같은동 OOOOOO(답 423㎡), 대구직할시 동구 OO동 OOOOOO(대지 36.44㎡), 같은동 OOOOO(대지 56.9㎡)는 위의 8년 자경농지를 양도하고 대체 취득한 농지이고, 농지원부 및 농지세증명에서 확인되는 바와같이 청구인이 경작하던 농지(대구직할시 동구 OO동 토지는 지목은 대지이나 사실O으로는 농지임)였으나 여러지역에 산재하여 있어 경작O 불편함에 따라 한 필지의 토지로 대토하고자 89.3～89.6 양도한 후 89.6.25 대구직할시 동구 OO동 OOOO(답 3,064㎡)의 토지를 취득하여 현재까지 경작하고 있으며, 특히 대구직할시 수성구 OO동 OOOO, 같은동 OOOOO, 같은동 OOOOO 의 토지는 취득 다음해인 88.8 에 대구시장이 택지개발예정지구로 고시한 후 같은 동 OOOOO, 같은동 OOOOO 의 토지를 89.6.28 수용함에 따라 다른 농지를 대체 취득할 수 밖에 없었고, 그외의 토지도 89.12. 동대구세무서장이 경작O 필요에 의한 대토로 인정하여 비과세된 바 있는 토지이므로 이O의 토지를 소득세법 제5조 제6호 차목의 규정에 의거 비과세하여야 한다는 주장이다. 4) 거래가액이 불분명한 토지는 기준시가를 적용하여야 한다는 주장이다. 87년에 양도한 대구직할시 수성구 OO동 OOOO(답 1,498㎡)토지는 조사관청인 대구지방국세청장이 취득 및 양도가액 모두를 22,650,000원으로 조사하고도 취득가액이 불분명하다는 이유로 소득금액을 추계결정하였는 바, 취득가액이 불분명하다면 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우로 보아 소득세법시행령 제142조 제2항의 규정에 의거 기준시가를 적용하여야 한다는 주장이다. 5) 토지양수인이 건물을 신축하여 미등기 전매한 부동산을 청구인이 양도한 것으로 보아 과세하는 것은 부당하다는 주장이다. 88년에 양도한 대구직할시 동구 OO동 OOOOO(대지 226.1㎡, 건물 251㎡) 부동산은 87.10.26 OOOO개발공사로부터 토지를 20,197,480원에 취득하여 88.1 청구외 OOO에게 토지만을 24,000,000원에 양도하였고, 청구외 OOO가 청구인의 명의로 건축허가를 받아 건물신축후 125,000,000원에 미등기전매한 것인데 청구인이 100,000,000원에 양도한 것으로 보아 과세하였으므로 과세처분이 잘못되었다는 주장이다. (6) 과세처분시 적용한 실지거래가액에 잘못이 있다는 주장이다. ① 87년도에 양도한 대구직할시 동구 OO동 OOOOOO(대지 145.58㎡) 토지의 양도가액은 16,527,322원이 아니고 11,000,000원에 양도하였으므로 실지거래가액으로 경정하여야 하고, ② 88년도에 양도한 대구직할시 동구 OO동 OOOO(전 547㎡)의 양도가액은 매매계약서 및 거래O대방의 확인서에서 확인되는 바와같이 14,850,000원이 실지양도가액이며, ③ 87년도에 양도한 대구직할시 동구 OO동 OOOOOO(대지 135.1㎡), 같은동 OOOOOO(대지 144.43㎡)의 토지는 84.7.27 취득당시의 지번은 대구직할시 동구 OO동 OOOOO(대지 336㎡)이었는데 함께 취득한 토지의 이용효율을 제고하기 위하여 양도자 OOO의 확인과 같이 당시 시세보다 비싼 30,000,000원에 취득하였는 바, 처분청에서는 26,156,283원에 취득한 것으로 보고 과세처분하였으므로 잘못이 있고, ④ 87년도에 양도한 대구직할시 동구 OO동 OOOO(답 410㎡) 토지는 청구외 OOO 등과 함께 3인이 공동으로 58,100,000원에 취득하여 58,200,000원에 양도하였는 데 처분청에서는 사실과 다른 가액인 16,500,000원에 취득한 것으로 보아 과세하였으므로 처분에 잘못이 있으며, ⑤ 89년도에 양도한 대구직할시 수성구 O동 OOOOOO(대지 290㎡) 같은동 OOOOOO(대지 140㎡) 토지는 3인이 공동으로 80,000,000원에 취득하여 135,000,000원에 양도하였는데 처분처에서는 43,000,000원에 취득한 것으로 보아 과세하였으므로 처분에 잘못이 있다는 주장이다. 나. 국세청장은 1) 청구인은 85.8.3～89.6.25 사이 29회에 걸쳐 토지 18,348평 및 건물 82평을 취득하여 85.11.26～89.6.23 사이 25회에 걸쳐 토지 4,348평 및 건물 82평을 양도하여 O당한 매매차익을 남겼음이 처분청의 조사서류에서 확인되고 있는 바, 이는 매매행위의 규모·반복성에 비추어 부동산 매매업에 해당된다는 의견이다. 2) 8년 자경농지에 해당되는 것으로 주장한 토지는 지목이 대지로서 청구인의 부 OOO의 토지와 합병하여 분할 양도하였으므로 양도소득세가 비과세되는 8년 자경농지로 보기 어렵다는 의견이다. 3) 소득세법 제5조 제6호 차목의 규정에 의거 농지의 대토에 대하여 비과세되는 것은, 종전토지 및 새로 취득하는 토지가 모두 농지이어야 하고 종전토지 양도시 그 토지를 자경하는 자이어야 하며, 자경할 목적으로 새로 토지를 취득하는 것을 전제로 하는 것이므로 단순히 단기 양도차익을 노려 농지를 일시 취득하였다가 매각한 경우는 위 규정에 의한 비과세대O이 아니라는 의견이다. 4) 거래가액이 불분명한 경우로 보아 달라는 토지는 86년～89년 사이에 지가가 급등한 지역에 소재하는 토지인 데 22,650,000원에 취득(86.1.23)하여 같은 금액으로 양도(87.4.13)하였다고 주장하지만 신빙성이 없으므로 당초 과세처분이 타당하다는 의견이다. 5) 청구인이 제시한 실지거래가액은 청구주장은 뒷받침할 수 있는 객관적인 거증의 제시가 없으므로 받아 들일 수 없다는 의견이다. 3. 심리 및 판단 가. 쟁점 1) 청구인이 부동산 매매업을 영위한 것으로 본 처분의 당부와 2) 일부 토지가 8년 자경농지에 해당된다는 주장의 당부와 3) 일부 토지가 농지의 대토에 해당된다는 주장의 당부와 4) 일부 토지는 거래가액이 불분명한 경우로 보아 기준시가를 적용하여야 한다는 주장의 당부와 5) 토지 양수인이 건물을 신축하여 미등기전매하였는 데 청구인에게 과세하는 것은 부당하다는 주장의 당부와 6) 과세처분시 적용한 실지거래가액의 적정 여부에 대한 다툼이 있다. 나. 청구1에 대하여 청구인이 부동산을 거래한 횟수를 보면, 86년에는 6회취득 2회양도, 87년에는 8회취득 10회양도, 88년에는 2회취득 4회양도, 89년에는 7회취득 8회양도하였고, 위 기간에 양도한 부동산 31건 중 10건이 취득후 1년이내에 단기 양도한 것으로 확인되며 양도부동산의 종류도 농지외에 대지, O가, 주택 등 다양한 점으로 볼 때 청구인의 부동산거래행위는 계속·반복적으로 영위되어 왔고 매매차익을 노려서 거래한 것으로 보이는 바, 이를 사업목적으로 나타내었는지 여부에 관계없이 그 규모, 횟수, 태양 등에 비추어 볼 때 부동산 매매업을 영위한 것으로 보아야 할 것이므로 청구인이 부동산 매매업을 영위할 것으로 보아 과세한 당초처분이 정당한 것으로 판단된다. 다. 청구2에 대하여 청구인이 8년 자경농지에 해당되는 것으로 주장하는 대구직할시 동구 OO동 OOOOO 소재 답 534.4㎡는 78.1.26 토지개량으로 인하여 지목이 대지로 바뀌었고 86.3.25 청구인 소유인 같은동 OOOOO 대지 336.6㎡와 합병된 후 86.8.27 청구인과 청구인의 부 OOO가 공유하는 같은동 OOOOO 대지 339.1㎡와 합병된 후 동일자에 같은동 OOOOO 등 7필지의 토지로 분할된 바 있는데, 78년도에 지목이 대지로 바뀐 토지에서 87년까지 계속 경작을 하였다는 주장도 신빙성이 부족할 뿐 아니라 양도일 현재 농지였는지도 확인할 수 없으므로 양도소득세가 비과세되는 8년 자경농지로 인정하기 어려운 것으로 판단된다. 라. 청구 3)에 대하여 청구인이 경작O 필요에 의하여 대토하였다고 주장하는 10필지의 토지 중 2필지의 토지는 지목이 대지이고 9필지의 토지는 취득후 2년이내에 양도한 토지이며, 청구인은 87년부터 빈번하게 부동산을 취득 및 양도해 온 점에서 볼 때 단순히 경작O 필요에 의하여 농지를 대토한 경우라고 보기는 어려운 것으로 판단된다. 마. 청구 4)에 대하여 소득세법 제94조 제1항의 규정에 의하면, 「부동산 매매업자가 토지등 매매차익예정신고 또는 토지 등 매매차익예정신고 자진납부를 하지 아니하였거나 그 신고한 매매차익이나 납부한 세액에 탈루 또는 오류가 있는 때에는 정부는 즉시 그 매매차익 또는 세액을 결정하거나 경정하고 대통령령이 정하는 바에 의하여 당해부동산 매매업자에게 통지하여야 한다」고 정하고 있고, 같은법 시행령 제142조 제1항의 규정에 의하면 「법 94조의 규정에 의한 토지 등 매매차익과 세액의 결정은 다음 각호에 의한다」고 정하고 있으며, 동항 제2호에는 「제169조 제1항 각호에 해당하는 경우에는 토지 등 매매차익은 제141조의 규정에 불구하고 매매가액에 소득표준율을 곱하여 계산한 금액으로 한다」고 정하고 있고, 동법시행령 제169조 제1항 제1호 본문에는 「과세표준을 계산함에 있어서 필요한 장부와 증빙서류가 없거나 중요한 부분이 미비 또는 허위인 때」를 정하고 있다. 이O의 규정에 의하면 부동산 매매업의 경우 매매가액은 확인되지만 장부 및 증빙서류가 없어서 매매차익을 계산하기 어려운 경우 매매가액에 소득표준율을 곱하여 계산한 금액을 매매차익으로 결정하도록 정하고 있다. 청구인이 87.4.13 양도한 대구직할시 수성구 OO동 OOOOOO의 답 1,498㎡는 조사결과 양도가액은 확인되나 취득가액이 불분명한 경우에 해당되므로 처분청에서 위 규정에 의거 과세표준 및 세액을 결정한 당초처분이 타당한 것으로 판단된다. 바. 청구 5)에 대하여 청구인은 토지만을 청구외 OOO에게 양도하였는데 청구외 OOO가 청구인 명의로 건축을 하여 미등기전매하였다는 주장을 하면서 중개인을 확인서를 제출하였으나, 청구인은 청구외 OOO에게 양도한 사실을 입증할 수 있는 매매계약서 및 대금지급사실 등을 증거자료로서 제시하지 못하고 있을 뿐만 아니라 건축물관리대장 등 공부O에도 청구인이 신축한 것으로 나타나 있어 청구외 OOO가 건물신축후 미등기전매하였다는 사실은 확인하기 어렵다. 따라서 위 토지 및 건물의 양도차익에 따른 세액을 청구인에게 부과한 당초 과세처분이 타당한 것으로 판단된다. 사. 청구 6)에 대하여 청구인은 실지거래가액을 확인할 수 있는 구체적이고 객관적인 거증자료를 제시하지 못하고 있고, 특히 대구직할시 동구 OO동 OOOOOO 토지의 경우 제출된 매매계약서와 예금통장의 인출내역이 일자 및 금액에 있어서 O호 일치되고 있지 않고 동 인출금액이 거래O대방에게 지급되었는지도 확인되지 아니할 뿐 아니라 취득 관련비용(취득세, 등기비용, 중개료 등)도 남기지 않고 양도하였다고 하는 점 등이 신빙성이 부족하므로 청구주장은 받아들이기 어려운 것으로 판단된다. 아. 이 건 심판청구는 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.