이유
1. 원처분의 개요 청구인은 청구외 OOO과 공동으로 경기도 성남시 OO구 OO동 OOOOOOO 소재 대지 769.5㎡ 지상에 상가건물 3,921㎡(지하 3층, 지상 5층, 이하 “쟁점건물”이라 한다)를 신축·분양하기 위해 91.12.19 부동산매매업 사업자등록을 하여 93.6.18 쟁점건물을 신축한 후 93.12.31에 쟁점건물 및 그 부수토지(이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 분양완료하고 94.5월 처분청에 93년도분 종합소득세를 신고함에 있어 공동사업의 결산서를 첨부하여 사업소득금액을 108,458,242원(공동사업소득 216,916,484원의 1/2)으로 신고하였다. 처분청은 청구인과 청구외 OOO의 공동사업인 쟁점부동산매매소득을 실지조사결정함에 수입계상누락액 13,579,000원을 가산하고 증빙불비등으로 필요경비중 562,587,037원을 부인하여 사업소득금액을 결정하고 95.3.16 청구인에게 93년도분 종합소득세 232,447,640원을 고지하였고, 그후 부동산매매업자의 종합소득세를 소득세법 제82조 제1항의 규정에 의하여 양도소득세율을 적용하여 산출하는 경우에는 판매비 및 일반관리비는 매매차익산정에 있어서 공제할 필요경비에 포함되지 아니한다 하여 판매비 및 일반관리비중 광고선전비 69,392,540원만 필요경비로 인정하여 쟁점부동산매매차익을 다시 산정하고 95.12.16 청구인에게 93년도 귀속분 종합소득세 128,781,680원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 96.2.16 심사청구를 거쳐 96.6.12 심판청구를 제기하였다. 2. 청구인 주장 쟁점건물을 신축·분양함에 지출한 전화비용, 교통비, 연료비, 소모품비, 차량유지비, 사무용품비, 인건비 등 145,080,325원은 오로지 쟁점부동산의 매매업을 영위하기 위하여 지출한 비용이므로 이를 쟁점부동산매매차익 계산에 있어서 취득가액, 자본적지출액, 판매비등의 필요경비로 인정해 주어야 한다. 또한, 매매차익을 산출함에 있어서 처분청은 보유기간별(2년) 쟁점부동산의 토지와 건물가액을 청구인의 부가가치세 신고가액을 기준으로 구분하였으나, 쟁점부동산의 경우 토지와 건물을 일괄양도하여 그 가액구분이 불분명하므로 기준시가에 의하여 안분계산 하는 것이 타당하다. 3. 국세청장 의견 부동산매매업자로서 다른 종합소득이 없는 경우 이에 대한 종합소득세 계산방법은 소득세법 시행규칙 제67조 의 규정에 의하여 종합소득세 산출방법과 양도소득세 산출방법에 의하여 계산한 금액중 많은 금액으로 결정하도록 되어 있어 이 건의 경우 양도소득세 산출방법으로 계산한 금액이 많고 이 방법에 의하는 경우는 소득세법시행령 제141조 제1항 각호의 금액이외의 일반관리비 등의 비용은 공제되지 아니하는 것이므로 청구주장을 받아 들일 수 없다. 소득세법시행령 제170조 제2항의 규정에 의하면, 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되, 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 취득 또는 양도당시의 기준시가에 의하여 계산한 가액에 비례하여 안분계산하도록 되어 있는 바, 이 건의 경우 청구인이 비치한 장부에 의하여 기장된 수입금액(건물 4,504,403천원, 토지 1,427,248천원)이 확인되므로 이에 따라 안분계산한 당초 처분은 정당한 것으로 보여진다. 4. 심리 및 판단 가. 쟁 점 1) 부동산매매업자에 대한 종합소득세를 소득세법 제82조 제1항 제2호의 규정에 의한 방법(양도소득세율 적용방법)으로 산출하는 경우 매매차익산정에 있어 판매비 및 일반관리비를 필요경비로 공제할 수 있는지 여부와 2) 일괄양도한 쟁점부동산의 건물과 토지의 보유기간별 자산가액 구분시 부가가치세 신고내용에 따라 안분계산한 처분이 정당한지 여부를 가리는데 있다. 나. 관련법령 소득세법 제82조 제1항에서 부동산매매업을 영위하는 거주자에 대한 종합소득세액의 계산은 ① 법 제70조의 규정에 의한 종합소득 산출세액과 ② 법 제92조 제2항의 규정에 의한 산출세액(양도소득세율에 의한 산출세액)중 많은 금액으로 하도록 규정하고 있고, 같은법 시행규칙 제67조 제1호에서 부동산매매업의 종합소득 산출세액 계산방법을 아래와 같이 열거하면서 아래 (가)(나)중 많은 금액을 종합소득 산출세액으로 하도록 규정하고 있다. (가) (매매차익-기타필요경비-소득공제액) × 기본세율 = 종합소득산출세액 (나) (매매차익-양도소득공제-소득공제액) × 양도소득세율 = 종합소득산출세액 또한, 소득세법 제92조 제1항 및 제45조 제1항에 의하면 부동산매매업자의 매매차익은 매매가액에서 취득가액, 설비비와 개량비, 자본적지출액, 양도비를 공제한 금액으로 한다고 규정하고 있다. 한편, 소득세법시행령 제170조 제2항은 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되, 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 취득 또는 양도당시의 기준시가에 의하여 계산한 가액에 비례하여 안분계산하도록 규정하고 있다. 다. 쟁점1)에 대하여 살펴본다. 1) 청구인이 쟁점부동산과 관련하여 부동산매매업을 영위한 사실에 대하여는 다툼이 없고, 부동산매매업자의 경우 종합소득산출세액은 전시한 소득세법 제82조 제1항의 규정에 따라 ① 종합소득과세표준에 기본세율을 적용한 세액과 ② 매매차익에서 양도소득공제와 소득공제를 한 금액에 양도소득세율을 적용한 세액중 많은 것으로 하는 것이며, 처분청은 청구인의 쟁점부동산매매소득에 대한 종합소득산출세액을 위 ②에 의한 방법으로 계산하여 과세하면서 청구인이 쟁점부동산매매업에 대하여 작성한 손익계산서상 매출액 6,031,652,202원에서 분양원가 4,836,805,001원(결산상 총 5,292,737,201원에서 당초 증빙불비등으로 부인된 455,932,200원을 차감한 금액임)과 판매비·일반관리비중 광고선전비 69,392,540원을 필요경비로 공제한 1,125,454,661원을 쟁점부동산매매차익으로 하여 그 1/2을 청구인의 매매차익으로 하였음이 이 건 과세자료에 의하여 확인된다. 2) 청구인은 판매비와 일반관리비중 처분청이 필요경비로 인정한 광고선전비 이외의 금액도 쟁점부동산매매업을 영위하기 위하여 지출된 비용이므로 필요경비로 공제하여야 한다고 주장하나, 부동산매매업자의 토지등 매매차익을 산정함에 있어서의 필요경비는 전시한 소득세법 제92조 제1항의 규정에 따라 소득세법 제45조 의 규정에 의한 ① 취득가액 ② 설비비와 개량비 ③ 자본적지출액 ④ 양도비에 한정된다 할 것으로, 청구인이 주장하는 판매비와 일반관리비는 사무실직원에 대한 인건비, 차량유지비, 도서인쇄비, 소모품비, 사무실임차료, 관리비 등 일반적인 업무관리에 소요된 비용으로 인정되는 바, 이는 전시한 소득세법 제45조 에 규정한 필요경비에는 해당되지 않는 것으로 판단된다.(국심 95경1931, 96.3.23 및 국심 96경91, 96.7.15도 같은 뜻임) 라. 쟁점2)에 대하여 살펴본다. 1) 처분청은 쟁점부동산의 매매차익을 산출함에 있어서 보유기간별(2년) 토지가액과 건물가액을 청구인의 부가가치세 신고가액을 기준으로 구분하였음이 이 건 과세자료에 의하여 확인된다. 2) 청구인은 쟁점부동산의 경우 토지와 건물을 일괄양도하여 그 가액구분이 불분명함에도 처분청이 청구인이 신고한 부가가치세 신고가액을 기준으로 토지가액과 건물가액을 구분한 것은 부당한 바, 소득세법시행령 제170조 제2항의 규정에 따른 기준시가에 의하여 안분계산하여야 한다고 주장하고 있다. 그러나 위 소득세법시행령 제170조 제2항은 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되, 토지와 건물 등의 가액구분이 불분명한 때에 취득 또는 양도당시의 기준시가에 의하여 계산한 가액에 비례하여 안분계산 하는 것으로 규정하고 있는 바, 청구인이 구분기장한 장부에 의하여 건물양도 수입금액과 관련된 부가가치세액 및 토지양도에 따른 수입금액이 확인되는 이 건의 경우 처분청이 이에 따라 안분계산한 처분은 정당한 것으로 판단된다. 마. 따라서 이 건 심판청구는 청구인의 주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.