이유
1. 원처분개요 청구인은 경기도 용인군 기흥읍 OO리 OOOOO 대지 1,056㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 88.6.30 취득하여 93.4.30 청구외 OOO에게 양도하고, 94.4.30 처분청에 양도가액 90,000,000원, 취득가액 85,000,000원으로 양도소득세 과세표준 확정신고를 하였다. 처분청은 청구인이 신고한 실지거래가액을 부인하고 기준시가로 양도차익을 산정하여 95.12.16 청구인에게 93년귀속 양도소득세 49,335,160원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 96.1.20 이의신청, 96.4.22 심사청구를 거쳐 96.7.19 심판청구를 제기하였다. 2. 청구주장 및 국세청장 의견 가. 청구주장 (1) 청구인은 쟁점토지를 청구외 OOO으로부터 88.6.30 85,000,000원에 취득하여 90.9.3 매수자인 OOO와 90,000,000원에 매매계약을 체결하여 동금액으로 양도하였음이 명백함에도 실지거래가액을 무시하고 기준시가로 결정한 처분은 부당하다. (2) 쟁점토지는 91.2.4 잔금조로 5,000,000원(은행대출금 30,000,000원은 매수자가 부담하기로 계약함)을 받고 부동산매매용 인감증명서를 매수자인 OOO에게 인계하였으나 쟁점토지는 토지거래허가 지역내의 토지로 매수자의 자격이 부적합하다는 사유로 91.2.27 반려되었으며, 93.4.30일에야 토지거래허가를 득하여 93.4.30 등기를 이전하게 되었는 바 잔금청산일을 무시하고 등기부상 접수일인 93.4.30을 양도시기로 보아 과세한 처분은 부당하다. 나. 국세청장의견 (1) 쟁점토지의 양도차익을 기준시가로 결정한 처분에 대하여 살펴보면 처분청이 제출한 쟁점토지의 검인계약서에 의하면 양도가액은 127,089,600원, 잔금은 20,000,000원, 잔금청산일은 93.4.27로 되어있는 바 청구인은 위 검인계약서상의 양도가액과 실지거래가액 90,000,000원과 차이가 나는 것은 토지거래허가를 얻기 위하여 부득이 공시지가의 80% 수준으로 조정하였기 때문이라고 주장하나 이는 납득하기 어려운 사유로 보여지고 또한 청구인이 신고한 90,000,000원을 실지양도가액으로 볼만한 객관적인 증빙자료를 제시하지 못하고 있어 그 양도가액은 신빙성이 없어 보이는 바, 그렇다면 이 건의 경우 양도소득세 결정의 원칙인 기준시가에 의하여 결정함이 적법하다. (2) 쟁점토지의 양도시기에 대하여 살펴보면 청구인은 잔금 5,000,000원을 91.2.4 받았으므로 이 날짜를 양도시기로 보아야 한다고 주장하나 잔금 수령에 대한 객관적인 증빙을 제시하지 못하고 있어 위의 91.2.4을 잔금청산일로 보기어려우며 설사 그날 잔금을 받았다 하더라도 쟁점토지는 토지거래허가대상지역으로 토지거래허가전에 잔금까지 청산된 매매금은 보관금내지 선수금 상태로 있다가 허가일에 비로서 매매대금으로 전환되었다고 보는 것이 합리적이므로 허가받아 양도한 93.4.30을 양도시기로 보아야할 것이다(국심93경2565, 94.8.10 합동회의 같은뜻) 3. 심리 및 판단 가. 쟁점 (1) 쟁점토지의 양도차익을 신고된 실지거래가액으로 결정할 수 있는지 여부 (2) 쟁점토지의 양도시기를 언제로 볼 것인지를 가리는데 있다. 나. 쟁점 (1)에 대하여 본다. (1) 관련법령 소득세법 제23조 제4항 제1호 및 제45조 제1항 제1호에 의하면 토지 및 건물의 양도가액과 취득가액은 당해 자산의 양도 및 취득당시의 기준시가에 의하되, 예외적으로 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의하도록 규정하고 있고 실지거래가액에 의하여 결정하는 경우를 규정한 같은법시행령 제170조 제4항 제3호를 보면 양도자가 법 제95조 또는 법 제100조의 규정에 의한 신고시 제출한 증빙서류에 의하여 취득 및 양도당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우를 규정하고 있고, 같은법시행령 제170조 제1항을 보면 법 제23조 제2항에 규정하는 양도차익을 결정함에 있어서 양도가액 또는 취득가액중 어느 하나를 실지거래가액에 의하여 결정하는 때에는 다른 하나도 실지거래가액에 의하여 결정하고, 어느 하나를 기준시가에 의하여 결정하는 때에는 다른 하나도 기준시가에 의하여 결정하여야 한다고 규정하고 있다. (2) 사실관계 및 판단 청구인은 쟁점토지를 청구외 OOO으로부터 88.6.30 85,000,000원에 취득하여 90.9.3 매수자인 OOO와 90,000,000원에 매매계약을 체결하여 동금액으로 양도하였고 신고기한내에 양도소득세 과세표준 확정신고를 하였으므로 실지거래가액으로 양도소득세를 결정하여야 한다고 주장하면서 취득시 매매계약서 및 양도시 매매계약서를 제출하고 있다. 청구인이 제출한 취득시 매매계약서를 살펴보면 계약금 10,000,000원(88.5.30), 잔금 75,000,000원(88.6.15), 합계 85,000,000원으로 청구외 OOO으로부터 취득한 것으로 되어있으나 청구외 OOO의 거래사실확인서이외에는 취득대금에 대한 금융자료 및 영수증등 객관적인 입증자료를 제출하지 못하고 있으며, 청구인이 제출한 양도시 매매계약서를 살펴보면 계약금 9,000,000원(90.9.3), 중도금 45,000,000원(90.10.8), 잔금 36,000,000원은 계약일로 부터 6개월후에 받기로하고 청구외 OOO에게 양도하였으며, 그에 따른 중도금 45,000,000원중 43,000,000원에 대한 영수증을 제시하고 있으며 나머지 2,000,000원은 90.10.8 OO은행 OOO지점 청구인구좌 (OOOOOOOOOOOOO)로 온라인대체되었음이 확인되고 잔금은 쟁점토지를 근저당설정하고 90.3.9 OOOO은행 OOO지점에서 30,000,000원의 청구인 명의의 대출금을 청구외 OOO가 인수하는 조건으로 매매가 이루어졌고, 잔금중 대출금을 제외한 5,000,000원은 91.2.4 영수하였음이 잔금영수증에 의하여 확인된다. 청구외 OOO가 인수받은 대출금을 10,000,000원만 상환하고 나머지는 상환하지 아니하여 같은은행에서 대출금잔액을 상환하라는 통지서를 청구인에게 2회에 걸쳐 발송한 사실이 있으며, 청구인은 청구외 OOO가 상기 대출금을 상환하지 아니한 점과 토지거래허가를 고의적으로 지연하여 소유권이전이 안되는점을 들어 쟁점토지의 매매계약을 해약하겠다는 소송을 제기한 사실이 있다. 위 사실을 종합하여 볼 때 양도대금에 대하여는 인정이 되나 취득가액이 확인되지 아니하는 경우에 해당되므로 처분청에서 매매가액이 분명하지 아니하다 하여 기준시가로 하여 양도차익을 결정한 처분은 달리 잘못이 없는것으로 판단된다. 다. 쟁점 (2)에 대하여 본다. (1) 관련법령 소득세법 제27조 (양도 또는 취득의 시기)에서 자산의 양도차익을 계산함에 있어서 그 취득시기 및 양도시기에 관하여는 대통령령으로 정한다고 규정하고 같은법시행령 제53조 (양도 또는 취득시기) 제1항에서는 법 제27조에 규정하는 취득시기 또는 양도시기는 다음 각호의 경우를 제외하고는 당해 자산의 대금을 청산한 날로 한다. 1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 매매계약서에 기재된 잔금지급 약정일. 다만, 잔금지급 약정일이 확인되지 아니하거나 매매계약서에 기재된 잔금지급 약정일로 부터 등기접수일까지의 기간이 1월을 초과하는 경우에는 등기부·등록부 또는 명부에 기재된 등기접수일로 한다. 2. - 5. (생략)라고 규정되어 있다. (2) 사실관계 및 판단 쟁점토지가 국토이용관리법상 토지거래허가지역임에는 처분청과 청구인간에 다툼이 없고, 쟁점토지에 대한 토지거래허가를 받은 날은 93.4.29 해당 관할관청인 용인군수로부터 허가를 득하고 93.4.30 소유권이전 등기를 하였음이 검인계약서 및 등기부등본에 의하여 확인된다. 청구인은 91.2.4 잔금조로 5,000,000원(은행대출금 30,000,000원은 매수자가 부담하기로 계약함)을 받고 부동산매매용 인감증명서를 매수자인 OOO에게 인계하였으나 쟁점토지는 토지거래허가 지역내의 토지로 매수자의 자격이 부적합하다는 사유로 91.2.27 반려되었으며, 93.4.30일에야 토지거래허가를 득하여 93.4.30 등기를 이전하게 되었는 바 잔금청산일을 양도시기로 보아야 한다고 주장하지만 국토이용관리법상의 토지거래허가지역내에서의 매매계약등 거래계약은 관할관청의 허가를 받아야만 효력이 발생하며, 허가를 받기 전에는 물권적 효력은 물론 채권적 효력도 발생하지 아니하여 무효라 할 것이므로 토지에 대한 거래허가를 받지 아니하여 무효의 상태에 있다면 단지 매매대금이 먼저 지급되어 양도인이 이를 보관하고 있다 하여 이를 두고 양도소득의 과세대상인 자산의 양도에 해당한다거나 자산의 양도로 인한 소득이 있었다고 단정할 수는 없다고 보는 것이므로 쟁점토지의 양도시기는 토지거래허가를 받은 93.4.29로 보아야 할 것으로 판단된다(국심 93경2565, 94.8.10, 합동, 대법원 90다 1224, 91.12.24 같은뜻). 따라서 처분청이 소유권이전등기일을 양도시기로 보아 결정한 처분은 달리 잘못이 없다 하겠다. 라. 따라서 이 건 심판청구 청구주장 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.