이유
1. 원처분개요 청구인은 청구외 OOO과 함께 인천광역시 남동구 OO동 OOOOO 소재 대지 323㎡를 1988.3.17 취득한 후 1988.12.9 그 지상에 건물 988.92㎡를 신축(토지와 건물을 이하 “쟁점부동산”이라 한다)하여 1989.5.16 양도하고 이 중 청구인지분 (1/2)에 대하여 실지거래가액으로 양도차익을 산정하여 1989.6.30 자산양도 차익예정신고를 이행하였다. 처분청은 청구인이 신고시 제출한 증빙서류에 의하여 취득 및 양도시의 실지거래가액이 확인되지 않는다는 사유로 취득가액 및 양도가액을 기준시가로하여 양도차익을 산정하고 1995.4.16 청구인에게 1989년도 귀속분 양도소득세 23,141,910원 및 동 방위세 4,707,960원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 1995.6.9 심사청구를 거쳐 1995.8.4 심판청구를 제기하였다. 2. 청구주장 및 국세청장 의견 가. 청구주장 청구인은 쟁점부동산의 공동소유자인 청구외 OOO과 함께 1988.3.17 토지를 158,500,000원에 구입하여 1988.12.9 공사비 242,043,591원을 들여 동 지상에 건물을 신축하였으므로 총 취득가액은 400,543,591원이 되며, 공동소유자인 OOO과의 의견이 맞지 않아 1989.5.16 쟁점부동산을 403,000,000원에 양도하였는 바, 동 취득가액과 양도가액은 청구인이 자산양도차익예정신고시 제출한 매매계약서와 공사원가명세 등에 의하여 확인되고 있음에도 불구하고 처분청이 이를 인정하지 않고 기준시가로 과세한 처분은 부당하다. 나. 국세청장 의견 청구인은 토지를 158,500,000원에 구입하고 242,043,591원을 들여 건물을 신축한 후 이를 403,000,000원에 양도하였다고 주장하고 있으나, 건물신축공사비와 토지취득가액 및 쟁점부동산 양도가액에 대한 객관성 있는 증빙을 제시하지 못하고 있으며, 쟁점부동산의 공동소유자인 청구외 OOO이 파주세무서장의 기준시가에 의한 과세처분에 대하여 불복하여 1991.11.29 심판청구를 제기하였다가 1992.2.19 이를 취하하고 동 세금을 납부한 사실이 있으므로 처분청이 양도차익을 기준시가로 산정하여 과세한 당초처분은 정당하다. 3. 심리 및 판단 가. 쟁점 자산양도차익예정신고시 제출한 증빙서류에 의하여 취득 및 양도시의 실지거래가액이 확인되지 않는다 하여 기준시가에 의하여 과세한 처분의 당부에 다툼이 있다. 나. 관련법령 소득세법 제23조 제4항과 같은법 제45조 제1항 제1호에 의하면 토지·건물의 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액과 취득가액은 당해 자산의 양도 및 취득당시의 기준시가에 의함이 원칙이고, 예외적으로 대통령령이 정하는 경우에만 실지거래가액에 의하도록 규정하고 있으며, 같은법시행령 제170조 제4항에서 양도가액과 취득가액을 실지거래가액에 의할 수 있는 경우를 규정하면서 그 제3호(93.12.31 개정되기 전의 것)에「양도자가 법 제95조 또는 법 제100조의 규정에 의한 신고시 제출한 증빙서류에 의하여 취득 및 양도당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우」를 열거하고 있다. 다. 양도시의 실지거래가액을 확인할 수 있는지에 대하여 살펴본다. (1) 취득가액에 대하여 보면, 청구인은 쟁점부동산 취득가액의 증빙자료로 건물부지인 토지 취득시의 매매계약서와 건물 신축시의 공사비용등의 내역과 청구인에게 토지를 매도한 청구외 OOO의 거래사실확인서를 제시하고 있으나, 청구주장 취득가액(토지 및 건물)은 특별한 사유도 없이 기준시가의 232%에 해당하여 신빙성이 부족하고 건물 신축공사비용내역 또한 청구인이 임의로 작성한 것으로서 증거능력이 부족하며, 청구인은 대금지급관련 금융자료등 실지거래가액을 입증할 수 있는 객관적인 증빙을 제시하지 못하고 있어 취득시의 실지거래가액이 확인되지 않는다 하겠으며, (2) 양도가액에 대하여 보면, 청구인은 쟁점부동산을 403,000,000원에 양도하였다고 주장하며 그 근거로 매매계약서와 매수자 OOO의 거래사실확인서를 제시하고 있으나, 청구인이 쟁점부동산을 보유한 1988년부터 1989년 까지의 기간중에는 부동산가격이 급등하는 시기이었음에도 청구인이 쟁점부동산을 400,543,591원에 취득하여 약 0.6% 상승된 가액인 403,000,000원으로 양도하였다는 주장은 신빙성이 없다 할 것이며, 청구인은 달리 실지양도가액을 확인할 수 있는 대금지급 관련 금융거래자료등 증빙을 제시하지 못하고 있으므로 양도시의 실지거래가액 또한 확인되지 않는다 하겠다. (3) 따라서 청구인이 신고시 제출한 증빙서류에 의하여 취득 및 양도당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우에 해당되지 아니한다 할 것이므로 쟁점부동산 양도에 대하여 처분청이 기준시가로 양도차익을 산정하여 과세한 당초처분은 잘못이 없다고 판단된다.