이유
1. 처분개요 청구인은 경기도 수원시 권선구 OO동 OOOOO 대지 400㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 대한주택공사로부터 취득하여 91.1.17 청구외 OOO에게 소유권이전등기하고 쟁점토지의 취득에 대한 계약금만 지급한 상태에서 85.2.18 금 17,120,000원에 양도하여 양도차익이 없는 것으로 91.2.12 양도소득세신고를 하였다. 처분청은 청구인이 신고한 양도일과 실지거래가액(17,120,000원)이 확인되지 아니한다 하여 소유권이전등기접수일을 양도시기로 보고 기준시가로 양도차익을 산정하여 96.1.6 청구인에게 91년귀속분 양도소득세 31,694,570원을 결정고지 하였다. 청구인은 이에 불복하여 96.3.4 심사청구를 거쳐 96.6.17 심판청구를 제기하였다. 2. 청구주장 및 국세청장 의견 가. 청구 주장 청구인은 유치원 부지인 쟁점토지를 84.9.4 대한주택공사로부터 낙찰받았으나 너무 과도한 금액으로 입찰하게 되어 더 이상 중도금, 잔금등을 지불할 경제적 여력이 없어, 계약금을 포기하고 계약을 해지할 생각으로 중도금, 잔금을 연체한 상태로 내버려 두었으나 매수자가 나타나서 계약금만이라도 건질 생각으로 85.2.18 청구외 OOO(계약서상 OOO)에게 당초 계약금과 동일한 금액인 17,120,000원에 양도하였고, 대한주택공사에서는 명의이전을 해주지 아니하여 부득이 청구인명의로 등기이전한 후 바로 청구외 OOO에게 소유권이전등기를 하고 양도소득세신고를 한 것으로서 이 건 양도소득세 부과처분은 부과제척기간이 경과된 후에 부과된 것이므로 취소되어야 한다. 나. 국세청장 의견 청구인이 쟁점토지를 85.2.18 양도하였다면 그에 대한 양도소득세 과세표준확정신고기한은 86.5.31이므로 청구인은 86.5.31까지 실지거래가액을 확인할 수 있는 증빙자료를 첨부하여 신고하여야 하나 그러한 사실이 없으며, 청구인이 쟁점토지의 양도당시 작성한 것이라고 제출한 양도시 매매 계약서는 매수인이 OOO로 되어 있으나 주민등록번호등이 기재되어 있지 아니할 뿐만 아니라 등기부등본상의 매수인인 OOO과도 서로 상이하여 실제 매매 계약서로 보기는 어렵고 계약서내용대로 대금수수가 이루어 졌다는 증빙도 구체적으로 입증되고 있지 아니하므로 처분청이 기준시가에 의하여 양도차익을 산정하고 양도소득세를 부과한 당초처분은 정당하다. 3. 심리 및 판단 가. 쟁 점 이 건 심판청구의 다툼은 쟁점토지의 양도시기 및 실지거래가액이 확인되는지 여부를 가리는데 있다. 나. 쟁점토지의 양도시기에 대하여 (1) 소득세법 제27조 및 같은법시행령 제53조 제1항에 의하면, 자산의 양도차익을 계산함에 있어서 그 취득시기 및 양도시기는 원칙적으로 당해자산의 대금을 청산한 날로하되, 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 매매계약서에 기재된 잔금지급 약정일로 하며 다만, 잔금지급약정일이 확인되지 아니하거나 매매계약서에 기재된 잔금지급약정일로부터 등기접수일까지의 기간이 1월을 초과하는 경우에는 등기부·등록부 또는 명부등에 기재된 등기접수일을 그 자산의 취득시기 및 양도시기로 한다고 규정하고 있다. (2) 쟁점토지의 등기부등본에 의하면 83.7.7 대한주택공사 명의로 등기되었던것이 90.12.27 청구인에게 소유권이전되었다가 91.1.17 청구외 OOO에게 매매에 의하여 소유권이전등기되었음이 확인되고, 청구인은 쟁점토지를 계약금만 지불한 상태에서 청구외 OOO에게 85.2.18(잔금청산일) 양도하였다고 주장하면서 85.2.15자 매매계약서, 85.2월, 6월에 발급받은 인감증명서만을 제시하고 있을 뿐 매매대금청산일을 확인할 수 있는 대금수수사실에 대한 증빙자료는 제시하지 못하고 있다. (3) 그렇다면, 청구인이 제시한 증빙자료만으로는 매매대금청산일을 확인할 수 없다할 것이고, 매매계약서에 기재된 잔금청산일(85.2.18)과 등기접수일(91.1.17)까지의 기간이 1월을 초과하고 있으므로 쟁점토지의 양도시기는 전시한 소득세법 제27조 및 같은법시행령 제53조 제1항의 규정에 따라 소유권이전등기접수일인 91.1.17로 보아야 할 것이고, 따라서 처분청이 쟁점토지의 등기접수일인 91.1.17를 쟁점토지의 양도시기로 본 처분은 법령에 의한 정당한 처분이라 하겠다. 다. 쟁점토지의 실지거래가액에 대하여 (1) 소득세법 제23조 제4항 및 제45조 제1항에 의하면 양도소득금액을 계산함에 있어서 양도가액과 취득가액은 양도·취득당시의 기준시가로 하되 “대통령령이 정하는 경우”에는 실지거래가액에 의하도록 규정하고 있고, 같은법시행령 제170조 제4항에서 「법 제23조 제4항 제1호 단서 및 제45조 제1항 제1호 가목 단서에서 “대통령령이 정하는 경우”라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다」라고 규정하고, 그 제3호(1993.12.31 개정되기 전의 것)에 “양도자가 법 제95조 또는 법 제100조의 규정에 의한 신고시 제출한 증빙서류에 의하여 취득 및 양도당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우”를 규정하고 있는 바, 위 규정은 양도소득세 과세를 위한 양도차익을 산정함에 있어서 기준시가원칙을 선언한 것으로 자산을 양도한 경우에 자산양도차익예정신고나 과세표준확정신고를 하지 아니하거나 신고를 하더라도 증빙서류의 제출이 없거나 제출된 증빙서류에 의하여 실지거래가액이 확인되지 않는 경우에는 기준시가에 의하여 양도차익을 산정할 것이며, 위 기간이 지난 후에는 그 실지거래가액이 확인된다 하더라도 실지거래가액에 의하여 양도차익을 산정할 수는 없다 할 것이다(같은 취지 : 국심92서3982, 92.12.31 : 대법원 86누 451, 87.6.23). 다만, 기준시가에 의하여 양도차익을 결정함에 있어서도 실지양도가액이 확인되는 경우에는 양도가액에서 취득가액 등 필요경비를 공제하여 산정한 양도차익이 실지양도가액을 넘는 경우에는 실질과세의 원칙상 실지양도가액을 그 한도로 하여야 한다 하겠다.(같은 취지 : 국심 89서1078, 89.9.12 : 대법원 92누11886, 92.10.9). (2) 청구인은 쟁점토지를 계약금 17,120,000원만을 지급한 상태에서 17,120,000원에 양도하였으므로 실지양도가액에 의하여 양도차익을 산정하여야 한다고 주장하면서 그 입증으로 매매계약서 등을 제시하고 있으나 취득·양도 시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 대금지급사실에 관한 입증등과 같은 다른 증거자료를 제시하지 못하고 있으므로 쟁점토지의 실지거래가액이 확인되는 경우에 해당하지 아니한다 하겠고, 특히 실지양도가액이 17,120,000원인지 여부도 확인되지 아니한다 하겠다. 따라서 쟁점토지의 실지거래가액이 확인되지 아니하므로 처분청이 기준시가에 의하여 쟁점토지의 양도차익을 산정하여 이 건 양도소득세를 부과한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다. 라. 이 건 심판청구는 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.