이유
1. 처분개요 가. 청구법인은 2014.4.22. OOO토지상에 건물 11,967.57㎡(이하 ‘쟁점건물’이라 한다)을 신축하여 취득한 후 2014.4.28. 취득가액 OOO을 과세표준으로 하여 산출한 취득세 OOO지방교육세 OOO농어촌특별세 OOO합계 OOO을 신고.납부하였다. 나. 처분청은 2016년 10월 청구법인에 대한 세무조사를 실시하고 청구법인이 쟁점건물의 취득세 등을 신고하면서 컨설팅비용 등 OOO을 과세표준에서 누락한 것으로 보아 2017.1.10. 취득세 OOO지방교육세 OOO농어촌특별세 OOO합계 OOO을 부과.고지하였다. 다. 청구법인은 이에 불복하여 2017.4.10. 심판청구를 제기하였다. 2. 청구법인 주장 및 처분청 의견 가. 청구법인 주장 청구법인이 시행사 등에게 지급한 OOO은 부가가치세 OOO(이하 “쟁점부가가치세”라 한다)이 포함된 금액이므로 부가가치세에 해당하는 금액은 취득세 과세표준에서 제외되어야 하며, 부가가치세를 제외한 나머지 OOO중 OOO에게 ‘준공 후 3개월 이내 90% 이상 분양 완료시 성공업무 성과급’으로 분양촉진을 위해 지급한 OOO(이하 “쟁점①금액”이라 한다), OOO대표)에게 컨설팅수수료 명목으로 지급한 OOO(이하 “쟁점②금액”이라 한다), 분양대행사인 OOO에게 지급한 분양컨설팅수수료 OOO(이하 “쟁점③금액”이라 한다, 사업약정 및 대리사무계약, 분양관리신탁계약, 청약금관리 대리사무 약정 등에 따라 신탁회사에게 지급한 OOO(이하 “쟁점④금액”이라 한다. 2014.5.23., 2014.6.18., 2014.10.22. 각 OOO)은 분양 관련 컨설팅에 대한 대가이므로 판매비용으로 보아 취득세 과세표준에서 제외되어야 한다. 나. 처분청 의견 청구법인이 주장하는 쟁점부가가치세 OOO과 분양컨설팅 수수료로 지급한 쟁점③금액은 취득세 과세표준에서 제외되는 것이 타당해 보이나, 쟁점건물의 신축 여부 및 사업성 검토를 포함하고 있는 청구법인의 사업시행대행 용역계약에 따른 컨설팅 용역비는 쟁점건물의 신축에 필요불가결한 준비행위로서 건축물의 취득 전에 이루어진 직·간접비용에 해당(대법원 2011.01.13 선고, 2009두22034 판결, 같은 뜻임)할 것이어서, 비록 ‘준공 후 3개월 이내 90%이상 분양 완료시 성공업무 성과급’으로 분양촉진을 위해 지급된 쟁점①금액이 포함되어 있다 하더라도 이는 사업시행을 대행하여 계약에 따라 받은 용역의 대가인 것이고, OOO의 지분율 100%인 1인 대표이사 OOO에게 별도로 지급한 쟁점②금액 역시 달리 볼 이유가 없으며, OOO의 대리업무의 범위에는 단순히 대출금 및 분양수입금의 관리에만 국한된 것이 아니고 건축공사, 인허가 업무의 협조 등 개발업무에 관련되어 있으므로 이에 따른 대리사무보수는 취득가액에 포함된다 할 것(조심 2012지391, 2012.12.11. 같은 뜻임)이고, 법인장부상의 경비 중 지급수수료계정에 회계처리한 것이어서 쟁점건물 신축공사와 관련성이 있다고 보아야 할 것(행정안전부 지방세운영과-415 2017.4.24., 같은 뜻임)이며, 처분청이 법인세무조사 결과 통지를 한 이후 상당한 기간 동안 소명할 자료를 제출하지 못하였던 점 등으로 보아 쟁점①.②.④금액을 취득세 과세표준에서 제외하어야 한다는 청구주장은 받아들이기 어렵다. 3. 심리 및 판단 가. 쟁점 청구법인이 쟁점건물을 신축하면서 지급한 쟁점부가가치세 및 쟁점①.②.③.④금액을 취득세 등의 과세표준에서 제외할 수 있는지 여부 나. 관련 법령 : ＜별지＞ 기재 다. 사실관계 및 판단 (1) 청구법인과 처분청이 제출한 심리자료에 의하여 다음과 같은 사실들이 확인된다. (가) 청구법인은 2013.6.11., 2013.6.24., OOO로부터 OOO토지(4,405㎡)를 연부로 취득하였다. (나) 청구법인은 2013.6.21. 시공사 OOO대출 금융기관 OOO신축.분양사업’의 ‘사업약정 및 대리사무계약’을 체결하였으며 그 내용은 아래와 같다. ＜사업약정 및 대리사무계약＞ (다) 청구법인은 2013.6.21. 위 (나)의 사업약정 및 대리사무계약서 제27조에 따라 OOO와 ‘분양관리신탁계약’을 체결하였으며 그 내용은 아래와 같다. ＜분양관리신탁계약서＞ (라) 청구법인은 2014.4.28. 쟁점건물의 도급계약서, 설계 감리비와 위 (나), (다)등을 증빙서류로 제출하고 OOO을 과세표준으로 하여 취득세 등 합계 OOO을 신고.납부하였다. (마) 처분청은 2016년 10월 청구법인에 대한 세무조사 과정에서 청구법인이 2013.2.13. OOO와 시행대행용역계약을 체결한 사실을 확인하였으며 그 내용은 아래와 같다(변경전 법인명 “OOO”). ＜시행대행 용역계약서＞ (바) 처분청은 취득부대비용(부동산 컨설팅비용 등) OOO이 취득세 신고.납부시 과세표준에 포함되지 아니한 것으로 보아 2016년 11월에 법인세무조사 결과 통지를 하였고, 청구법인은 이에 대한 소명자료를 제출하지 아니하여 2017.1.10. 취득부대비용 과소신고금액 OOO에 대한 취득세 등 합계 OOO을 청구법인에게 부과·고지하였다. (2) 「지방세법 시행령」제18조 제1항에서 취득세 과세표준이 되는 “취득가격”에는 과세대상물건의 취득 시기 이전에 거래상대방 또는 제3자에게 지급원인이 발생 또는 확정된 것으로서 당해 물건 자체의 가격(직접비용)은 물론 그 이외에 실제로 당해 물건 자체의 가격으로 지급되었다고 볼 수 있거나(취득자금이자, 설계비 등) 그에 준하는 취득절차비용(소개수수료, 준공검사비용 등)도 간접비용으로서 이에 포함된다 할 것이나, 그것이 취득의 대상이 아닌 물건이나 권리에 관한 것이어서 당해 물건 자체의 가격이라고 볼 수 없는 것이라면 과세대상물건을 취득하기 위하여 당해 물건의 취득시기 이전에 그 지급원인이 발생 또는 확정된 것이라도 이를 당해 물건의 취득가격에 포함된다고 보아 취득세 과세표준으로 삼을 수 없다(대법원 2010.12.23. 선고 2009두12150 판결 등 다수, 같은 뜻임) 할 것이다. (3) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살펴본다. (가) 먼저, 쟁점부가가치세가 쟁점건물의 취득세 등의 과세표준에 포함되는지 여부에 대하여 살피건대, 「지방세법 시행령」제18조 제2항 제4호에서 부가가치세는 취득가격에 포함하지 아니한다고 규정하고 있고, 처분청도 청구법인이 쟁점건물을 신축하면서 쟁점부가가치세를 지급한 사실을 인정하고 있으므로 쟁점부가가치세가 쟁점건물의 취득세 과세표준에 포함되는 것으로 본 이 건 처분은 잘못이 있다고 판단된다. (나) 다음으로 쟁점①금액에 대하여 살피건대, 건물의 분양을 위한 비용은 그 본질이 판매비용으로서 건축물의 취득가격에 산입할 수 있는 건축물 자체의 가격은 물론 건축물 자체의 가격으로 지급되었다고 볼 수 있거나 그에 준하는 취득절차비용 등 간접비용에도 해당하지 아니하므로, 쟁점①금액이 쟁점건물의 건축에 관한 비용이 아닌 분양에 관한 비용이라고 본다면 쟁점건물의 취득세 과세표준으로 삼을 수 없다 할 것인바(조심 2015지826, 2016.4.6., 같은 뜻임), 청구법인이 OOO에 지급한 쟁점①금액은 기본적인 사업시행과는 별도로 분양촉진을 위한 특약형식으로 ‘준공 후 3개월 이내 90% 이상 분양 완료시’라는 성취미정조건, 즉, 분양 90% 미성취시 지급불가 조건으로 약정한 것으로 쟁점건물의 신축에 필요불가결한 준비행위로서 건축물의 취득 전에 이루어진 직간접적인 부대비용이 아닌 순수한 판매비용에 해당된다고 보는 것이 타당하므로 쟁점건물의 취득세 등의 과세표준에 포함된다고 보기 어려운 것으로 판단된다. (다) 다음으로, 쟁점②금액이 쟁점건물의 취득세 등의 과세표준에 포함되는지 여부에 대하여 살피건대, 청구법인은 건물의 신축판매업은 건축보다는 판매가 중요하므로 청구법인은 본건 시행사와 시행대행용역계약을 체결하면서 분양성공 성과급을 별도로 약정하여 분양 부분에 신경을 쓰는 한편, 본건 분양컨설팅사와 따로 분양컨설팅계약을 체결하여 2중, 3중의 판매전략을 세우는 등 위험부담을 최소화하였고, 그 결과, 쟁점건물의 분양을 성공적으로 완료할 수 있었는바, 청구법인이 본건 분양컨설팅사OOO에게 지급한 쟁점②금액은 순수 분양컨설팅수수료로서 판매비용에 해당되므로 쟁점건물의 취득세 과세표준에서 제외되어야 한다고 주장하나, 청구법인이 OOO에 쟁점①금액을 지급하면서 동 법인의 대표이사인 OOO에게 별도로 쟁점②금액을 지급하는 것이 일반적인 관례를 벗어난 것이고, 제출한 분양컨설팅계약서상 업무대행자인 OOO의 직인이 날인되어 있지 아니한 점 등으로 볼 때 청구법인이 OOO에게 쟁점②금액을 분양비용으로 지급하였다고 보기는 어려우므로 쟁점②금액을 쟁점건물의 취득세 등의 과세표준에서 제외하기는 어려운 것으로 판단된다. (라) 다음으로 쟁점③금액에 대하여 살피건대, 처분청도 쟁점③금액이 분양비용으로서 취득세 등의 과세표준에서 제외하는 것이 타당하다고 인정하고 있으므로 위 금액은 취득세 등의 과세표준에서 제외되어야 할 것이다. (마) 다음으로 쟁점④금액이 쟁점건물의 취득세 등의 과세표준에 포함되는지 여부에 대하여 살피건대, 청구법인은 쟁점④금액이 사업약정 및 대리사무계약, 분양관리신탁계약, 청약금관리 대리사무 약정 등에 따라 지급한 것으로 그 성격상 시행 전반에 걸친 대리사무에 관한 것이기는 하나, 대출 등의 사업초반업무 이후에는 대부분 청약금관리 등의 분양대리사무에 치우쳐 있는 것으로 적어도 쟁점건물의 취득시기인 2014.4.22. 이후에는 취득과 관련한 대리사무가 필요하지도 않을 뿐더러 그에 대한 대가를 지급할 이유도 없으므로, 위 취득시기 이후에 지급한 쟁점④금액은 모두 분양대리사무에 대한 대가로서 판매비용으로 보아 쟁점건물의 취득세 과세표준에서 제외되어야 한다고 주장하나, 청구법인의 사무약정 및 대리사무계약은 시행사, 시공사, 신탁사, 대출은행이 쟁점건물을 신축분양사업을 원활히 수행하기 위하여 당사자로서 각각의 업무 범위와 책임을 명확히 구분하고 있고, OOO의 대리업무의 범위에는 단순히 대출금 및 분양수입금의 관리에만 국한된 것이 아니고 건축공사, 인허가 업무의 협조 등 개발업무에 관련되어 있으므로, 이에 따른 대리사무보수는 취득가액에 포함된다 할 것(조심 2012지391 2012.12.11., 같은 뜻임)이고 동 금액이 쟁점건물의 분양비용이라는 객관적인 증빙을 제시하지 못하고 있으며, 청구법인이 판매비용에 해당한다고 제시한 각각의 비용들은 공사원가명세서상의 경비 중 지급수수료계정에 회계처리한 것이어서 쟁점건물의 신축공사와 관련성이 있다고 보는 것이 타당하므로 쟁점④금액은 쟁점건물의 취득세 등의 과세표준에서 제외하여야 한다는 청구주장을 받아들이기는 어려운 것으로 판단된다. 4. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 일부 이유 있으므로 「지방세기본법」제123조 제4항, 「국세기본법」제81조 , 제65조 제1항 제2호 및 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다. ＜별지＞ 관련 법령 (1) 지방세법 제10조 【과세표준】⑤ 다음 각 호의 취득(증여·기부, 그 밖의 무상취득 및 「소득세법」제101조 제1항 또는 「법인세법」제52조 제1항에 따른 거래로 인한 취득은 제외한다)에 대하여는 제2항 단서 및 제3항 후단에도 불구하고 사실상의 취득가격 또는 연부금액을 과세표준으로 한다. 1. 국가, 지방자치단체 또는 지방자치단체조합으로부터의 취득 2. 외국으로부터의 수입에 의한 취득 3. 판결문·법인장부 중 대통령령으로 정하는 것에 따라 취득가격이 증명되는 취득 4. 공매방법에 의한 취득 (나) 「지방세법 시행령」제18조 【취득가격의 범위 등】 ① 법 제10조 제5항 제1호부터 제4호까지의 규정에 따른 취득가격 또는 연부금액은 취득시기를 기준으로 그 이전에 해당 물건을 취득하기 위하여 거래 상대방 또는 제3자에게 지급하였거나 지급하여야 할 직접비용과 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 간접비용의 합계액으로 한다. 다만, 취득대금을 일시급 등으로 지급하여 일정액을 할인받은 경우에는 그 할인된 금액으로 한다. 1. 건설자금에 충당한 차입금의 이자 또는 이와 유사한 금융비용 2. 할부 또는 연부(年賦) 계약에 따른 이자 상당액 및 연체료. 다만, 법인이 아닌 자가 취득하는 경우는 취득가격에서 제외한다. 3.「농지법」에 따른 농지보전부담금, 「산지관리법」에 따른 대체산림자원조성비 등 관계 법령에 따라 의무적으로 부담하는 비용 4. 취득에 필요한 용역을 제공받은 대가로 지급하는 용역비ㆍ수수료 5. 취득대금 외에 당사자의 약정에 따른 취득자 조건 부담액과 채무인수액 6. 부동산을 취득하는 경우 「주택법」제68조 에 따라 매입한 국민주택채권을 해당 부동산의 취득 이전에 양도함으로써 발생하는 매각차손. 이 경우 안전행정부령으로 정하는 금융회사 등(이하 이 조에서 "금융회사등"이라 한다) 외의 자에게 양도한 경우에는 동일한 날에 금융회사등에 양도하였을 경우 발생하는 매각차손을 한도로 한다. 7. 제1호부터 제6호까지의 비용에 준하는 비용 ② 제1항에도 불구하고 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 비용은 취득가격에 포함하지 아니한다. 1. 취득하는 물건의 판매를 위한 광고선전비 등의 판매비용과 그와 관련한 부대비용 2.「전기사업법」,「도시가스사업법」,「집단에너지사업법」, 그 밖의 법률에 따라 전기ㆍ가스ㆍ열 등을 이용하는 자가 분담하는 비용 3. 이주비, 지장물 보상금 등 취득물건과는 별개의 권리에 관한 보상 성격으로 지급되는 비용 4. 부가가치세 5. 제1호부터 제4호까지의 비용에 준하는 비용