이유
1. 원처분 개요
청구인은 서울특별시 강남구 OO동 OOOOO 및 OOOOOOO 소재 3층상가 건물의 203호, 302호, 지하실의 일부(대지지분 245.03㎡ 및 건물지분 472.03㎡, 이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 청구외 OOO와 함께 1988.2.2 취득(각각의 지분 1/2)하여 목욕탕으로 영업하다가 1989.5.17 양도하고, 실지거래가액에 의하여 양도차익을 산정하여 1989.6.9 자산양도차익예정신고를 이행하였다.
처분청은 청구인이 신고시 제출한 증빙서류에 의하여 취득 및 양도시의 실지거래가액이 확인되지 않는다는 사유로 취득가액 및 양도가액을 기준시가로 하여 양도차익을 산정하고 1995.3.16 청구인에게 1989년도 귀속분 양도소득세(1/2지분상당) 79,806,250원 및 동 방위세 15,961,240원을 결정고지하였다.
청구인은 이에 불복하여 1995.5.12 심사청구를 거쳐 1995.8.10 심판청구를 하였다.
2. 청구주장 및 국세청장 의견
가. 청구주장
청구인은 목욕탕(한증탕)용도로 사용중이던 쟁점부동산을 청구인의 동서 OOO와 공동으로 운영하기 위하여 청구외 OOO, OOO 부부로부터 300,000,000원에 취득하였으나, 동 목욕탕건물은 지은지 10년이 넘은 노후한 건물로서 막대한 비용을 들여 수리를 하였는데도 물이 새고 시설이 누추하여 영업이 부진하고 경영적자가 누적되어 부득이 취득한지 1년3개월만에 취득가액에도 못미치는 280,000,000원에 양도를 한 것으로서 이러한 사실은 청구인이 예정신고시 제출한 증빙서류와 쟁점부동산의 매수자인 OOO, OOO도 목욕탕 영업을 포기하고 취득 9개월만인 1990.2.28 쟁점부동산을 OOOO선교원에 양도하고 실지거래가액에 의하여 양도소득세 신고한 증빙자료에 의하여 확인되고 있음에도 불구하고 처분청이 쟁점부동산의 취득 및 양도가액이 기준시가와 대비하여 차이가 크다는 사실과 공유지분소유자별로 매매대금을 수령하지 않았다는등 막연한 이유를 들어 정확한 실지거래가액에 대한 조사도 하지 않은 채 기준시가로 과세한 처분은 부당하니 취소되어야 한다.
나. 국세청장 의견
청구인이 제시한 취득시의 매매계약서를 보면 쟁점부동산의 층수 및 용도가 다르고 소유주의 지분 또한 다른데도 하나의 매매계약서에 각각의 매매금액을 정하지 아니하고 계약하였고, 근저당된 보증채무 120,000,000원에 대하여도 매도자 및 매수자별로 각각의 채무를 명확히 구분하지 않은 사실을 볼 때 동 매매계약서는 실지 매매계약서라고 보기 어려워 취득시의 실지거래가액이 확인되지 않는다 할 것이며, 청구인이 신고한 양도가액은 기준시가 대비 71%에 불과한 반면 취득가액은 180.5%로서 쟁점부동산 취득시기로 부터 양도시기 까지는 부동산 가격이 급등하던 시기인 점을 고려할 때 양도가액 또한 실지거래가액이라고 인정하기 어렵다 할 것이므로 처분청이 기준시가로 양도차익을 산정하여 과세한 당초처분은 정당하다.
3. 심리 및 판단
가. 쟁 점
자산양도차익예정신고시 제출한 증빙서류에 의하여 취득 및 양도시의 실지거래가액이 확인되지 않는다 하여 기준시가에 의하여 과세한 처분의 당부에 다툼이 있다.
나. 관련법령
소득세법 제23조
제4항 제1호와
같은법 제45조
제1항 제1호의 가목에 의하면 토지·건물의 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액과 취득가액은 당해 자산의 양도 및 취득당시의 기준시가에 의함이 원칙이고, 예외적으로 대통령령이 정하는 경우에만 실지거래가액에 의하도록 규정하고 있으며,
같은법시행령 제170조
제4항에서 양도가액과 취득가액을 실지거래가액에 의할 수 있는 경우를 규정하면서 그 제3호(93.12.31 개정되기 전의 것)에 「양도자가 법 제95조 또는 법 제100조의 규정에 의한 신고시 제출한 증빙서류에 의하여 취득 및 양도당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우」를 열거하고 있다.
다. 청구인이 자산양도차익예정신고시 제출한 증빙서류에 의하여 취득 및 양도시의 실지거래가액을 확인할 수 있는지에 대하여 살펴본다.
(1) 취득가액에 대하여 보면,
(가) 청구인은 쟁점부동산을 300,000,000원에 취득하였다고 주장하며 그 근거로 매매계약서, 대금지급영수증, 거래상대방의 매매사실확인서, 쟁점부동산 취득자금의 조달내역 및 그 사실을 입증하는 금융자료, 부동산중개인의 거래사실확인서를 제시하고 있다.
(나) 동 매매계약서에 의하면 매매대금은 300,000,000원으로서 계약금(1988.1.11) 30,000,000원, 1차중도금(1988.1.20) 50,000,000원, 2차중도금(1988.1.29) 50,000,000원, 잔금(1988.2.1) 170,000,000원이고, 잔금 중 120,000,000원은 (주)OO상호신용금고 대출금을 매수인이 승계하도록 특약하고 있으며, 동 사실은 매도자인 OOO 및 OOO이 매매대금을 수령하고 발행한 영수증(4매)과 동인들이 작성한 매매사실확인서, 부동산중개인인 OOO가 작성한 거래사실확인서의 내용과 일치하고 있다.
(다) 청구인이 쟁점부동산의 매입당시 매매대금(잔금)지급에 갈음하여 전소유자로부터 120,000,000원의 (주)OO상호신용금고에 대한 근저당채무를 인수한 사실은 동 금고의 대출금통장(발생일 1987.7.25, 채무자 OOO)과 등기부등본상의 근저당권설정(접수 1986.5.30 및 1987.7.27, 근저당권자 (주)OO상호신용금고, 채무자 OOO) 및 근저당권변경(접수 1988.10.6, 면책적 채무인수, 채무자 OOO-공동취득자 OOO의 처)등에 의하여 확인되고 있고,
위 채무를 공제하고 난 후의 나머지 매수대금 180,000,000원 중 청구인지분(1/2)인 90,000,000원의 조달내역을 살펴보면, 청구인은 처 OOO 명의의 OOOO은행의 예금(계좌번호 OOOOOOOOOOOOOO)에서 3,700,000원(1988.1.4 : 3,500,000원, 1988.1.30 : 200,000원), 같은은행의 동인의 또다른 예금(계좌번호 OOOOOOOOOOOOOO)에서 17,000,000원(1988.1.5 : 10,000,000원, 1988.1.11 : 7,000,000원), 동인명의의 OO투자신탁 예치금(계좌번호 OOOOOOOOOOOOO)에서 60,000,000원(1988.1.11 : 8,000,000원, 1988.2.1 : 52,000,000원), 친지에게 빌려준 돈 6,000,000원 및 보유현금 3,300,000원 이라고 하고 있으며, 금융기관의 예금 및 그 인출내역은 관련통장에 의하여 확인되고 있다.
(라) 청구인은 동서이며 공유지분 소유자인 청구외 OOO와 공동으로 매수자금을 조달하는 과정에서 청구인은 주로 계약금과 잔금을 조달하고 OOO는 중도금을 조달하였으며 동 OOO는 미국이민으로 인하여 관련 금융자료등을 보존하지 못하고 있다고 설명하고 있고, 청구인이 제시하는 자금조달 내역 중 예금인출일자 및 금액이 쟁점부동산 매수대금 중 계약금( 1988.1.11 : 30,000,000원 )과 잔금( 1988.2.1 : 50,000,000원 )의 지급일자 및 금액과 대체로 일치하고 있는점 등으로 보아 청구인이 신고시 실지취득가액에 대한 증빙서류로 제출한 취득시의 매매계약서는 진실된 것으로 인정된다 하겠다.
(2) 양도가액에 대하여 보면,
(가) 청구인은 쟁점부동산을 280,000,000원에 양도하였다고 주장하며 그 근거로 매매계약서, 거래상대방의 매매사실확인서, 쟁점부동산 양도대금의 사용내역 및 그 사실을 입증하는 금융자료, 부동산중개인의 거래사실확인서, 매수자인 OOO 및 OOO가 쟁점부동산을 다시 OOOO선교원에 양도하고 세무관서에 신고한 자산양도차익예정신고서사본 및 매수자의 매매사실확인서를 제시하고 있다.
(나) 동 매매계약서에 의하면 매매대금은 280,000,000원으로서 계약금 (1989.4.1) 20,000,000원, 1차중도금(1989.4.15) 40,000,000원, 2차중도금(1989.5.1) 50,000,000원, 잔금(1989.5.15) 170,000,000원이고, 잔금 중 임대보증금 35,000,000원은 매수자가 승계하기로 특약하고 있으며, 동 사실은 매수자인 OOO 및 OOO가 작성한 매매사실확인서, 부동산중개인인 OOO이 작성한 거래사실확인서의 내용과 일치하고 있다.
(다) 청구인은 쟁점부동산의 양도대금 280,000,000원 중 임대보증금 35,000,000원을 차감한 양도대금의 사용내역 및 관련 금융자료를 제시하고 있는데 그 내용을 보면, 쟁점부동산에 관련된 채무인 청구인의 처제 OOO 명의의 (주)OO상호신용금고 대출금 49,500,000원(약정일 1988.10.5, 계좌번호 OOOOOOOOOOOOOOO, 약정금액은 55,000,000원이나 신용부금 5,500,000 가입으로 순채무는 49,500,000원임)과 청구인의 동서 OOO 명의의 OOOO은행 OOO지점 대출금 30,000,000원(약정일 1988.2.10, 계좌번호 OOOOOOOOOOOOOOOOOO), 청구인 명의의 OOOOOO협동조합 대출금 20,000,000원(약정일 1988.2.13, 조합원번호 OOOOOO)을 상환하였다고 하고 있는 바, 동 대출내용은 대출금통장에서 확인되고 있고 특히 (주)OO상호신용금고 채무의 경우 쟁점부동산 양도일(계약금 수령일)과 등기부등본상의 근저당권말소 원인일(접수 1989.4.6, 근저당권 말소, 원인 1989.4.6 해지)이 시기적으로 거의 일치하고 있으며, 위 임차보증금과 채무변제금액을 공제한 후의 나머지 양도대금 145,500,000원 중 청구인지분(1/2)인 72,750,000원의 사용내역을 살펴보면, 1989.5.1 OO은행 OO지점(계좌번호 OOOOOOOOOOOOO, 예금주 청구인)에 50,560,000원, 1989.4.10등 3차에 걸쳐 OO증권(주)에 11,000,000원(계좌번호 OOO, 예치자 OOO-청구인의 처)을 예금 또는 예치하였으며, 나머지 11,190,000원에 대하여는 부동산중개수수료, 소액사채변제, 은행이자변제, 기타 경비로 사용하였다고 하고 있고 이에 대한 금융기관 거래내역이 통장등에 의하여 확인되는등 대체로 그 사용내역의 신빙성이 인정되며,
(라) 청구인은 청구인으로부터 쟁점부동산을 매수(1989.7.17 등기접수)한 청구외 OOO 및 OOO가 목욕탕의 경영이 어렵다는 사유로 이를 다시 청구외 OOOO선교원에 양도(1990.2.28 등기접수)하고 1990.3.30 실지거래가액에 의하여 자산양도차익예정신고한 신고서류 사본을 제시하는바, 이에 의하면 OOO 및 OOO는 쟁점부동산을 청구인과 청구외 OOO로 부터 280,000,000원(청구인이 쟁점부동산의 양도가액으로 신고한 금액과 일치함)에 매수하여 310,000,000원에 OOOO선교원에 양도한 것으로 되어 있고 매수자인 동 선교원은 매수가액을 310,000,000원으로 확인하고 있는 사실등을 종합하여 볼 때 청구인이 쟁점부동산의 실지양도가액의 증빙서류로 제출한 양도시의 매매계약서도 진실된 것으로 인정된다 하겠다.
(3) 처분청은 청구인이 신고한 쟁점부동산의 실지거래가액이 기준시가 대비 취득가액은 180.5%이고 양도가액은 71%로서 현저한 차이가 있어 청구인이 신고한 금액을 실지거래가액으로 인정할 수 없다 하여 기준시가로 과세하였으나, 쟁점부동산은 복합상가 건물 중 2층 및 3층 일부(목욕탕)와 그 부수토지의 공유지분으로서 상가건물은 지가의 변동보다는 사업성에 의하여 평가 또는 거래되는 점과 쟁점부동산의 기준시가가 청구인이 보유한 기간(약 1년4개월) 동안 토지 기준시가 적용배율의 변동(2.76배 → 6.82배)으로 인하여 237.17%나 인상되었으므로 이를 기준으로 실지거래가액의 진위여부를 가리기는 어렵다 할 것임에도 처분청은 거래상대방조사등 실지거래가액을 확인하는 과정을 거치지 아니하였고 동 내용은 당심판소의 조회에 대한 처분청의 회신공문(서초세무서 재산 22633-1705, 95.10.28)에 의하여도 확인되고 있는 반면, 위에서 살펴본 바와 같이 청구인이 예정신고 및 불복청구과정에서 제출한 증빙서류에 의하여 취득 및 양도시의 실지거래가액이 인정되고 실지거래가액에 의한 양도차익이 발생하지 않는 이건의 경우 처분청이 실지거래가액에 대한 정확한 확인조사없이 이를 부인하고 기준시가로 과세한 당초처분은 사실조사를 소홀히 한 부당한 처분이라고 판단된다.
라. 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유있다고 인정되므로
국세기본법 제81조
및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.