이유
1. 사실 및 원처분 개요
청구인은 1989.3.20 경상남도 창녕시 부곡면 OOO리 OOO 및 동 OOO 임야 2필지 5,620㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 4,215,000원에 취득하여 같은 해 10.30 주식회사 OOO리조트(대표이사 OOO 이하 “OOO리조트”라 한다)에게 7,306,000원에 양도한 것으로 자산양도차익예정신고를 하였다.
처분청은 마포세무서장으로부터 OOO리조트가 청구인으로부터 쟁점토지를 187,000,000원에 취득하였다는 양도관련 파생자료를 통보받고 이를 인정, 1995.4.16 청구인에게 양도소득세 129,379,680원 및 동 방위세 25,679,860원으로 경정고지하였다.
청구인들은 이에 불복하여 1995.5.11 심사청구를 거쳐 1995.8.9 이 건 심판청구를 제기하였다.
2. 청구주장 및 국세청장 의견
가. 청구주장
청구인은 OOO리조트 대표이사로 있는 청구외 OOO으로부터 쟁점토지를 170,000,000원에 취득하여 주식회사 OOO리조트에 187,000,000원으로 양도한 것이며 이는 쟁점토지가 등기상 양도자인 OOO 앞으로 등기된 것이 원인무효로 쟁점토지의 1/2 지분에 대하여 청구외 OOO등 8인에게 반환하라는 마산지방법원 밀양지원의 판결문(90가단 4497)과 OOO리조트로 기 등기된 전체지분을 유지하는 대신 OOO등 8인에게 130,000,000원을 지급하고 소를 취하하기로 한 1991.11.18일자 합의약정서등에 의하여 확인되고 있으므로 처분청이 등기상 쟁점토지의 소유자인 OOO로부터 4,215,000원에 취득하여 187,000,000원에 양도한 것으로 보아 과세한 이 건을 취소하여 달라는 주장이다.
나. 국세청장 의견
청구인이 제출한 OOO으로부터의 쟁점토지 취득계약서가 실제라는 구체적인 입증도 없는 반면 등기부등본에는 전 소유자 OOO로부터 매매로 인하여 청구인 앞으로 소유권을 이전하였고 OOO과 작성한 계약서가 있고, 당초 신고시에도 OOO로부터 취득하였다고 신고하였고, OOO이 중간 전매자로 과세받은 사실이나 금융자료등에 의하여 전매사실이 확인되지 않아 청구인이 OOO으로부터 취득하였다는 계약서는 신빙성이 없어 보이므로 처분청의 당초 처분은 정당하다는 의견이다.
3. 심리 및 판단
가. 쟁점
이 건 심판청구는 청구인이 쟁점토지를 등기상 양도자인 OOO에게 4,215,000원에 취득한 것인지 아니면 미등기자인 청구외 OOO에게 170,000,000원에 취득한 것인지 여부에 다툼이 있다.
나. 관계법령
소득세법 제23조
제4항은 「양도가액은 그 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 실지거래가액에 의한다.」라고 규정하고 있고,
동법 제45조
제1항은 「거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 게기하는 것으로 한다.
1. 당해 자산의 취득당시의 기준시가에 의한 금액. 다만, 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액」이라고 규정하고 있으며,
동법시행령 제170조
제4항은 「법 제23조 제4항 단서 및 법 제45조 제1항 제1호 단서에서 “대통령령이 정하는 경우”라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다.
1. 삭제
2. 다음 각목의 1에 해당하는 거래에 있어서 양도 또는 취득당시의 실지거래가액이 확인되는 경우. 다만, 부동산의 취득·양도경위와 이용실태등에 비추어 투기성이 없는 것으로 인정되는 경우에는 제9항의 규정에 의한 자문을 거쳐 실지거래가액의 적용대상에서 제외할 수 있다.
가.-나. (생략)
다. 부동산을 취득한 후 1년이내에 양도한 경우」라고 규정하고 있다.
다. 청구인이 미등기전매자인 청구외 OOO에게 쟁점토지를 170,000,000원에 취득하였는지에 대하여 본다.
먼저 처분청은 OOO이 중간전매자로서 과세받은 사실도 없고, 금융자료 등에 의하여 전매사실이 확인되지 않아 OOO으로부터 취득하였다는 계약서를 부인하고 있으나,
첫째, 청구외 OOO등이 청구인 및 등기상 양도자인 OOO, 주식회사 OOO리조트(대표이사 OOO)등을 상대로 마산지방법원 밀양지원에 소유권이전등기말소 청구소송을 제기하여 당초 OOO 앞으로 보존등기된 쟁점토지 등이 불법으로 원인무효이므로 그 중 1/2 지분에 대하여 OOO등에게 반환하라는 판결(90가단4497, 90.10.24)이 있는 점.
둘째, 위 판결에 따라 동 OOO리조트가 청구인등으로 부터 취득하여 기 등기된 쟁점토지의 1/2지분을 계속 유지하는 대신 OOO등에게 130,000,000원을 지급하고 소송을 취하하기로 한 1991.11.18일자 합의약정서가 있는 점.
셋째, 청구인을 포함하여 OOO등 12명이 청구외 OOO 앞으로 그가 미등기 전매로 인해 OOO등에게 130,000,000원을 별도 배상하기로 합의하고 이를 지급했으므로 미등기전매자로서 배상책임을 지라는 내용의 92.2.17자 내용증명을 보낸 사실로 보아 OOO은 청구외 OOO으로부터 미등기 취득하여 청구인등에게 미등기 양도한 것으로 인정되는 점.
넷째, 위 OOO이 OOO을 상대로 한 소장에서 OOO은 OOO로부터 정당한 대가를 지급하고 쟁점토지 등을 취득하고서도 OOO등과의 소송에서 그 ½지분이 원인무효로 반환하게 되어 이를 계속 유지하는 대신 130,000,000원을 별도 지급하였으니 이를 배상하라는 요지의 내용을 주장하고 있는 점과 이를 담보하기 위하여 OOO의 부동산(경남 밀양시 OOO동 OOO 전외 4필지)을 OOO이 94.12.26일자 가압류 신청하고 있는 점등을 종합하여 볼 때, 청구인은 미등기 전매자인 OOO으로부터 쟁점토지를 취득하여 같은 OOO이 대표이사로 있는 OOO리조트에 양도했다는 청구주장에 신빙성이 있어 보인다.
다음으로, 쟁점토지의 양도가액 187,000,000원은 처분청과 청구인간에 다툼이 없으므로 청구인이 주장하는 취득가액 170,000,000원이 사실인지를 보면,
위의 소송과 관련된 피고들(등기상 소유자인 OOO로부터 임야등을 취득하여 OOO리조트에 양도한 자)도 청구인이 쟁점토지를 취득·양도한 것과 같은 시기에 바로 인접한 토지를 취득·양도한 사실등과 관련하여 동인들에 대한 관할세무서의 결정결의서상 취득시의 실지거래가액을 비교상 편의를 위하여 평당가격으로 살펴보면,
서울특별시 은평구 OOO동 OOO에 거주하는 OOO은 경남 창녕시 부곡면 OOO리 OOO 소재 임야 2,645㎡의 1/4지분을 1989.2.5 위 OOO으로부터 취득하여 동년 10.30 OOO리조트에 양도한 사실에 대하여 취득가액은 평당 85,000원으로, 서울특별시 구로구 OOO동 OOO에 거주하는 OOO은 같은곳 OOO 임야 1,653㎡를 1989.3.31 OOO으로부터 취득하여 동년 10.30 동 OOO리조트에 양도한 데 대하여 취득가액을 평당 60,000원으로 하여 과세된 사실이 관할세무서 결정결의서에 의거 확인되고 있고, 위 소송과는 관계 없으나 청구인등과 같이 OOO리조트에 쟁점토지 인근에 소재하는 임야를 같은 시기에 양도한 자들중 OOO리조트에 같은곳 OOO 임야 3,306㎡를 각 1/2씩 소유하다 이를 양도한 동작구 OOO동 OOO 거주하는 OOO 및 동작구 OOO동 OOO 거주 OOO의 취득가액을 평당 63,458원 및 103,930원으로 과세된 사실이 이들 관할세무서 결정결의서에 의해 확인되고 있는 점 및 OOO리조트가 OOO등에게 손해배상한 합의금 130,000,000원의 평당가액은 47,270원인 바,
이는 처분청이 인정한 평당 2,480원과는 상당한 차이가 있고, 청구인이 주장하는 취득가액 평당 100,000원에 근접하고 있어 청구주장이 타당하다는 것을 뒷받침하여 주고 있다.
위의 법령과 사실관계를 모두어 볼 때, 처분청은 청구인이 직접 청구외 OOO로부터 4,215,000원에 취득하여 양도한 것으로 보아 과세한 당초처분은 사실관계에 대한 조사를 소홀히 한 데 기인한 처분인 반면, 청구인은 청구외 OOO에게 쟁점토지를 170,000,000원에 취득하여 이를 주식회사 OOO리조트에 187,000,000원에 양도하였다는 주장에 이유있다고 판단된다.
라. 따라서, 이 건 심판청구는 청구주장이 이유있으므로
국세기본법 제81조
및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.