이유
1. 처분개요

가. 처분청은 2022년도 재산세 과세기준일(6.1.) 현재 청구인이 소유하고 있는 OOO건물(지하 2층/지상 7층, 근린생활시설, 이하 “이 건 건축물”이라 한다) OOO호.OOO호(이하 “쟁점건축물”이라 한다)에 대하여 2022.7.11.

「지방세법」 제111조

제1항 제2호 다목에 따른 건축물에 대한 일반세율(1천분의 25)을 적용하여 아래 ＜표＞와 같이 재산세 등 합계 OOO원을 청구인에게 부과ㆍ고지하였다.

OOO

나. 청구인은 이에 불복하여 쟁점건축물의 시가표준액이 과다하여 부당하다는 취지로 2022.7.26. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

쟁점건축물의 재산가치는 해를 거듭할수록 떨어져, 아파트 취득가의 2분의 1도 안 되는 상가의 재산세가 그보다 3배 이상 높다.

또한, 같은 상가 1ㆍ2층에 비하여 구입가, 시세, 임대료 등 모두 낮은데, 오히려 재산세는 3층인 쟁점건축물이 높다. 이는 시가표준액 산정 시 2ㆍ3층에 적용하지 않는 25%의 감산 적용을 1층에 하고 있어 형평성에 어긋난다.

나. 처분청 의견

청구인의 주장과 달리 「2022년도 건축물 및 기타물건 시가표준액 조정기준 결정·고시」에 따라 5층 이상 10층 이하 건물의 1층 상가부분에 25%를 가산하여 시가표준액을 산정하는 등 관련 법령에 따라 적법하게 시가표준액을 산정하여 이 건 재산세 등을 과세하였다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

쟁점건축물의 재산세가 과다하여 부당하다는 청구주장의 당부

나. 관련 법령: ＜별지＞ 기재

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인과 처분청이 제출한 자료에 따르면 다음과 같은 사실이 확인된다.

(가) 청구인은 매매를 원인으로 쟁점건축물을 취득하고 2016.4.29. 소유권이전등기를 경료하였다.

(나) 처분청은 「2022년도 건축물 및 기타물건 시가표준액 조정기준 결정·고시」에 의거하여 아래와 같이 건축물 신축가격기준액 OOO원/㎡에 구조별, 용도별, 위치별 지수와 경과연수별 잔가율, 면적, 가감산 특례를 적용하여 2022.1.1. 기준 쟁점건축물의 시가표준액을 합계 OOO원으로 산정한 후, 2022.7.11. 청구인에게 이 건 재산세 등을 부과ㆍ고지하였다.

OOO

OOO

(다) 청구인은 쟁점건축물보다 시세가 높은 이 건 건축물 1층 건축물에 가산율이 아닌 감산율을 적용하여 형평에 어긋난다고 주장한다.

(라) 행정안전부 건축물 시가표준액 조회시스템(wetax.go.kr)에 의하면, 이 건 건축물 일부 각 호별 시가표준액은 아래 ＜표＞와 같다.

OOO

(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 재산세는 재산을 보유하고 있다는 사실 그 자체에 담세력을 인정하여 부과하는 조세로서 재산세의 과세표준은 재산을 일정한 방법으로 평가하여 금전적으로 환산한 가액으로서 납세자 개개인의 특수한 사정을 모두 고려하는 것이 원칙적으로 불가능한 점,

청구인은 쟁점건축물 시가표준액 산정에 있어 가감산율 적용 등의 잘못이 있다고 주장하나, 관련 법령 등에서 5층 이상 10층 이하 건물에는 1층 상가부분에만 25/100의 가산율을 적용하고 5층 이상 상가부분에 10/100의 감산율을 적용하도록 규정하고 있어 쟁점건축물은 층별 가감산율 적용 대상에 해당하지 아니한바,

처분청은 쟁점건축물에 대하여 국세청장이 고시한 2022년도 건물신축가격 기준액에 구조지수·용도지수·위치지수·경과연수별 잔가율을 적용하여 시가표준액을 산정한 후 공정시장가액비율(70%)을 적용하여 재산세 과세표준액을 산출하였고, 이러한 처분청의 산정방식에 달리 법령을 위반한 잘못을 발견할 수 없는 점,

처분청이 지방세법령에서 정한 방법 외의 방법으로 쟁점건축물의 재산세 과세표준을 산정하는 것은 허용될 수 없는 점 등에 비추어 처분청이 지방세법령에서 정한 방법에 따라 쟁점건축물의 시가표준액을 산정하여 청구인에게 재산세 등을 부과한 이 건 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로

「지방세기본법」 제96조

제6항과

「국세기본법」 제81조

및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.

＜별지＞ 관련 법령 등

(1) 지방세법

제4조(부동산 등의 시가표준액) ① 이 법에서 적용하는 토지 및 주택에 대한 시가표준액은 「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따라 공시된 가액(價額)으로 한다. 다만, 개별공시지가 또는 개별주택가격이 공시되지 아니한 경우에는 특별자치시장ㆍ특별자치도지사ㆍ시장ㆍ군수 또는 구청장(자치구의 구청장을 말한다. 이하 같다)이 같은 법에 따라 국토교통부장관이 제공한 토지가격비준표 또는 주택가격비준표를 사용하여 산정한 가액으로 하고, 공동주택가격이 공시되지 아니한 경우에는 대통령령으로 정하는 기준에 따라 특별자치시장ㆍ특별자치도지사ㆍ시장ㆍ군수 또는 구청장이 산정한 가액으로 한다.

② 제1항 외의 건축물(새로 건축하여 건축 당시 개별주택가격 또는 공동주택가격이 공시되지 아니한 주택으로서 토지부분을 제외한 건축물을 포함한다), 선박, 항공기 및 그 밖의 과세대상에 대한 시가표준액은 거래가격, 수입가격, 신축ㆍ건조ㆍ제조가격 등을 고려하여 정한 기준가격에 종류, 구조, 용도, 경과연수 등 과세대상별 특성을 고려하여 대통령령으로 정하는 기준에 따라 지방자치단체의 장이 결정한 가액으로 한다.

(2) 지방세법 시행령

제4조(건축물 등의 시가표준액 산정기준) ① 법 제4조 제2항에서 “대통령령으로 정하는 기준”이란 과세대상별 구체적 특성을 고려하여 다음 각 호의 방식에 따라 행정안전부장관이 정하는 기준을 말한다.

1.오피스텔: 행정안전부장관이 고시하는 표준가격기준액에 다음 각 목의 사항을 적용한다.

가.오피스텔의 용도별ㆍ층별 지수

나.오피스텔의 규모ㆍ형태ㆍ특수한 부대설비 등의 유무 및 그 밖의 여건에 따른 가감산율(加減算率)

1의2.제1호 외의 건축물:

「소득세법」 제99조

제1항 제1호 나목에 따라 산정ㆍ고시하는 건물신축가격기준액에 다음 각 목의 사항을 적용한다.

가.건물의 구조별ㆍ용도별ㆍ위치별 지수

나.건물의 경과연수별 잔존가치율

다.건물의 규모ㆍ형태ㆍ특수한 부대설비 등의 유무 및 그 밖의 여건에 따른 가감산율

(3) 지방세 시가표준액 조사ㆍ산정 기준

제19조(오피스텔 외 건축물의 시가표준액) ① 오피스텔 외 건축물에 대한 시가표준액은 아래의 산식에 따라 산정한다. 이 경우 산정한 ㎡당 금액에서 1,000원 미만 숫자는 버린다. 다만, ㎡당 금액이 1,000원미만일 때는 1,000원으로 한다.

1. 처분개요

가. 처분청은 2022년도 재산세 과세기준일(6.1.) 현재 청구인이 소유하고 있는 OOO건물(지하 2층/지상 7층, 근린생활시설, 이하 “이 건 건축물”이라 한다) OOO호.OOO호(이하 “쟁점건축물”이라 한다)에 대하여 2022.7.11.

「지방세법」 제111조

제1항 제2호 다목에 따른 건축물에 대한 일반세율(1천분의 25)을 적용하여 아래 ＜표＞와 같이 재산세 등 합계 OOO원을 청구인에게 부과ㆍ고지하였다.

OOO

나. 청구인은 이에 불복하여 쟁점건축물의 시가표준액이 과다하여 부당하다는 취지로 2022.7.26. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

쟁점건축물의 재산가치는 해를 거듭할수록 떨어져, 아파트 취득가의 2분의 1도 안 되는 상가의 재산세가 그보다 3배 이상 높다.

또한, 같은 상가 1ㆍ2층에 비하여 구입가, 시세, 임대료 등 모두 낮은데, 오히려 재산세는 3층인 쟁점건축물이 높다. 이는 시가표준액 산정 시 2ㆍ3층에 적용하지 않는 25%의 감산 적용을 1층에 하고 있어 형평성에 어긋난다.

나. 처분청 의견

청구인의 주장과 달리 「2022년도 건축물 및 기타물건 시가표준액 조정기준 결정·고시」에 따라 5층 이상 10층 이하 건물의 1층 상가부분에 25%를 가산하여 시가표준액을 산정하는 등 관련 법령에 따라 적법하게 시가표준액을 산정하여 이 건 재산세 등을 과세하였다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

쟁점건축물의 재산세가 과다하여 부당하다는 청구주장의 당부

나. 관련 법령: ＜별지＞ 기재

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인과 처분청이 제출한 자료에 따르면 다음과 같은 사실이 확인된다.

(가) 청구인은 매매를 원인으로 쟁점건축물을 취득하고 2016.4.29. 소유권이전등기를 경료하였다.

(나) 처분청은 「2022년도 건축물 및 기타물건 시가표준액 조정기준 결정·고시」에 의거하여 아래와 같이 건축물 신축가격기준액 OOO원/㎡에 구조별, 용도별, 위치별 지수와 경과연수별 잔가율, 면적, 가감산 특례를 적용하여 2022.1.1. 기준 쟁점건축물의 시가표준액을 합계 OOO원으로 산정한 후, 2022.7.11. 청구인에게 이 건 재산세 등을 부과ㆍ고지하였다.

OOO

OOO

(다) 청구인은 쟁점건축물보다 시세가 높은 이 건 건축물 1층 건축물에 가산율이 아닌 감산율을 적용하여 형평에 어긋난다고 주장한다.

(라) 행정안전부 건축물 시가표준액 조회시스템(wetax.go.kr)에 의하면, 이 건 건축물 일부 각 호별 시가표준액은 아래 ＜표＞와 같다.

OOO

(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 재산세는 재산을 보유하고 있다는 사실 그 자체에 담세력을 인정하여 부과하는 조세로서 재산세의 과세표준은 재산을 일정한 방법으로 평가하여 금전적으로 환산한 가액으로서 납세자 개개인의 특수한 사정을 모두 고려하는 것이 원칙적으로 불가능한 점,

청구인은 쟁점건축물 시가표준액 산정에 있어 가감산율 적용 등의 잘못이 있다고 주장하나, 관련 법령 등에서 5층 이상 10층 이하 건물에는 1층 상가부분에만 25/100의 가산율을 적용하고 5층 이상 상가부분에 10/100의 감산율을 적용하도록 규정하고 있어 쟁점건축물은 층별 가감산율 적용 대상에 해당하지 아니한바,

처분청은 쟁점건축물에 대하여 국세청장이 고시한 2022년도 건물신축가격 기준액에 구조지수·용도지수·위치지수·경과연수별 잔가율을 적용하여 시가표준액을 산정한 후 공정시장가액비율(70%)을 적용하여 재산세 과세표준액을 산출하였고, 이러한 처분청의 산정방식에 달리 법령을 위반한 잘못을 발견할 수 없는 점,

처분청이 지방세법령에서 정한 방법 외의 방법으로 쟁점건축물의 재산세 과세표준을 산정하는 것은 허용될 수 없는 점 등에 비추어 처분청이 지방세법령에서 정한 방법에 따라 쟁점건축물의 시가표준액을 산정하여 청구인에게 재산세 등을 부과한 이 건 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로

「지방세기본법」 제96조

제6항과

「국세기본법」 제81조

및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.

＜별지＞ 관련 법령 등

(1) 지방세법

제4조(부동산 등의 시가표준액) ① 이 법에서 적용하는 토지 및 주택에 대한 시가표준액은 「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따라 공시된 가액(價額)으로 한다. 다만, 개별공시지가 또는 개별주택가격이 공시되지 아니한 경우에는 특별자치시장ㆍ특별자치도지사ㆍ시장ㆍ군수 또는 구청장(자치구의 구청장을 말한다. 이하 같다)이 같은 법에 따라 국토교통부장관이 제공한 토지가격비준표 또는 주택가격비준표를 사용하여 산정한 가액으로 하고, 공동주택가격이 공시되지 아니한 경우에는 대통령령으로 정하는 기준에 따라 특별자치시장ㆍ특별자치도지사ㆍ시장ㆍ군수 또는 구청장이 산정한 가액으로 한다.

② 제1항 외의 건축물(새로 건축하여 건축 당시 개별주택가격 또는 공동주택가격이 공시되지 아니한 주택으로서 토지부분을 제외한 건축물을 포함한다), 선박, 항공기 및 그 밖의 과세대상에 대한 시가표준액은 거래가격, 수입가격, 신축ㆍ건조ㆍ제조가격 등을 고려하여 정한 기준가격에 종류, 구조, 용도, 경과연수 등 과세대상별 특성을 고려하여 대통령령으로 정하는 기준에 따라 지방자치단체의 장이 결정한 가액으로 한다.

(2) 지방세법 시행령

제4조(건축물 등의 시가표준액 산정기준) ① 법 제4조 제2항에서 “대통령령으로 정하는 기준”이란 과세대상별 구체적 특성을 고려하여 다음 각 호의 방식에 따라 행정안전부장관이 정하는 기준을 말한다.

1.오피스텔: 행정안전부장관이 고시하는 표준가격기준액에 다음 각 목의 사항을 적용한다.

가.오피스텔의 용도별ㆍ층별 지수

나.오피스텔의 규모ㆍ형태ㆍ특수한 부대설비 등의 유무 및 그 밖의 여건에 따른 가감산율(加減算率)

1의2.제1호 외의 건축물:

「소득세법」 제99조

제1항 제1호 나목에 따라 산정ㆍ고시하는 건물신축가격기준액에 다음 각 목의 사항을 적용한다.

가.건물의 구조별ㆍ용도별ㆍ위치별 지수

나.건물의 경과연수별 잔존가치율

다.건물의 규모ㆍ형태ㆍ특수한 부대설비 등의 유무 및 그 밖의 여건에 따른 가감산율

(3) 지방세 시가표준액 조사ㆍ산정 기준

제19조(오피스텔 외 건축물의 시가표준액) ① 오피스텔 외 건축물에 대한 시가표준액은 아래의 산식에 따라 산정한다. 이 경우 산정한 ㎡당 금액에서 1,000원 미만 숫자는 버린다. 다만, ㎡당 금액이 1,000원미만일 때는 1,000원으로 한다.

② 제1항에 따른 지수, 경과연수별 잔가율, 가감산율은 다음 각 호와 같다.

1. 구조지수 : 별표4

2. 용도지수 : 별표5

3. 위치지수 : 별표6

4. 경과연수별 잔가율 : 별표7

5. 가감산율 : 별표8

③ 제2항의 지수와 가감산율은 다음 각 호의 기준에 따라 적용한다.

1.구조지수 : 주된 재료와 기둥을 기준으로 지수를 적용한다. 다만, 공부상 구조와 현황상 구조가 다른 경우 세무공무원이 조사한 사항을 기준으로 지수를 적용할 수 있다.

2.용도지수 : 1구 또는 1동의 건축물이 둘 이상의 용도에 사용되는 경우에는 각각의 용도대로 구분한다. 다만, 공용부분은 전용면적 비율로 안분하되 안분할 수 없는 부분은 사용면적이 가장 큰 용도의 건물에 부속된 것으로 본다.

3.위치지수 : 납세의무 성립일 현재의 개별공시지가를 기준으로 한다.

4.가감산율 : 둘 이상의 항목에 해당하는 경우 각각의 가산율 또는 감산율을 더하여 적용한다.

[별표 8] 건축물 가감산율

□ 가산대상 및 가산율

구분

가산율 적용대상 건축물기준

가산율

가산율적용 제외부분

Ⅰ

(1) 특수설비가 설치되어 있는 건물

○ 인텔리전트 빌딩시스템 시설

- 빌딩관리요소 4가지

- 빌딩관리요소 5가지이상

5/100

10/100

○ 공동주택(기숙사 제외), 복합건물내 주택, 생산설비를 설치한 공장용 건물, 주차전용건축물( 「주차장법」제2조 제11호에따른 건축물, 이하 같다)

Ⅱ

(2) 특수건물

○ 건물의 1개층 높이가 다른층의 높이 보다 2배이상 되는 건물(해당 층 부분)

※ 층별로 높이가 다른 층이 3개 이상 있는 경우에는 층고가 가장 낮은 층을 기준으로 하여 계산함

○ 건물의 1개층 높이가 8m이상이 되는 건물. 단, 높이가 4m 추가될 때마다 5%씩 추가 가산.

(예 : 7.9m는 0, 8m는 5/100, 12m는 10/100가산)

※ 특수건물의 층수높이 계산시 지하층 및 옥탑은 제외하며, 1개층 높이가 8m 이상인 건물에 대하여는 “1개층 높이가 다른 층보다 2배 이상되는 건물” 가산율 규정은 적용하지 아니함

5/100

5/100

○ 동일건물 내 복층 구조가 병존할 경우 당해 복층 부분

Ⅲ

(3) 5층미만 건물

○ 1층 상가부분

(4) 5층이상 10층이하 건물

○ 1층 상가부분

(5) 11층이상 20층이하 건물

○ 1층 상가부분

(6) 21층이상 30층이하 건물

○ 1층 상가부분

(7) 30층초과 건물

○ 1층 상가부분

※ 지하층 및 옥탑 등은 층수계산시 제외

15/100

25/100

30/100

35/100

45/100

○ 단층건물

○ 오피스텔(용도번호 1, 28),

제조시설을 지원하기 위한

공장구내의 사무실(용도번호 38)

Ⅳ

※ 지하층 및 옥탑 등은 층수계산시 제외

(8) 11층이상 20층이하 건물

○ 2층 상가부분

(9) 21층이상 30층이하 건물

○ 2층 상가부분

(10) 30층 초과 건물

○ 2층 상가부분

3/100

4/100

5/100

○ 오피스텔(용도번호 1, 28),

제조시설을 지원하기 위한

공장구내의 사무실(용도번호 38)

Ⅴ

(11) 원자력발전시설

50/100

○ 원자로ㆍ터빈ㆍ보조핵(연료)폐기물 저장ㆍ방사성 폐기물 처리 건물 이외의 건물

Ⅵ

(12) 수상건축물

10/100

-

Ⅶ

(13) 초고층 건축물

5/100

-

□ 감산대상 및 감산율

구분

감산율 적용대상 건축물기준

감산율

감산제외대상

Ⅰ

〔 단독주택 〕

(1) 1구의 연면적이 60㎡초과 85㎡이하

(2) 1구의 연면적이 60㎡이하

5/100

10/100

○ 다가구주택

Ⅱ

(3) 주택의 차고

45/100

○ 복합건축물의 차고

Ⅲ

(4) 특수구조 건물

○ 무벽 면적비율 1/4이상 ~ 2/4미만

○ 무벽 면적비율 2/4이상 ~ 3/4미만

○ 무벽 면적비율 3/4이상

20/100

30/100

40/100

○ 동식물 관련시설 중 용도번호 56

Ⅳ

(5) 지하2층이상 상가부분

(6) 지하1층 상가부분

○ 10층이하 건물

○ 10층초과 건물

(7) 5층이상 10층이하 건물

○ 5층이상 상가부분

(8)11층이상 20층이하 건물

○ 5층이상 상가부분

(9)21층이상 30층이하 건물

○ 5층이상 상가부분

(10) 30층초과 건물

○ 5층이상 상가부분

※ 지하층 및 옥탑 등은 층수계산시 제외

30/100

20/100

15/100

10/100

3/100

2/100

1/100

○ 오피스텔

(용도번호 1, 28)

Ⅴ

(11) 주차장

○ 주차장으로 사용되고 있는 2층이상 건축물

※ 지하층 및 옥탑 등은 층수계산시 제외

10/100

○ 지하층

Ⅵ

(12) 철골조 건축물(벽면 구조)

○ 조립식패널, 칼라강판, 시멘트블록, 슬레이트벽

(13) 연면적 30m²이하 컨테이너 구조 가설건축물

※ 2개 이상의 컨테이너를 상하 또는 좌우로 붙여서 한 곳에 설치한 경우에는 모두 합산하여 연면적을 계산함

10/100

20/100