이유
1. 원처분 개요 청구인은 90.10.25 취득한 서울특별시 마포구 OO동 OO 대지 86㎡ 및 건물 49.36㎡(이하 “쟁점주택”이라 한다)를 93.3.22 양도하고 93.3.OO 실지거래가액인 양도가액 98,000,000원, 취득가액 97,000,000원으로 자산양도차익 예정신고를 이행하였다. 처분청은 청구인이 쟁점주택을 취득할 당시 전소유자 명의로 근저당권이 설정되어 있기 때문에 양도시 작성된 매매계약서상에는 근저당권설정과 관련한 채무에 대한 특약사항 등을 약정하여야 함에도 청구인이 신고시 제출한 검인계약서상에는 동 내용이 기재되어 있지 아니 하므로, 이를 근거로 신고한 양도가액은 실지거래가액으로 인정할 수 없어 공정과세위원회의 자문을 거쳐 청구인의 신고내용을 부인하고 기준시가로 양도차익을 산정하여 95.4.16 청구인에게 93년도 귀속분 양도소득세 8,537,160원을 결정고지 하였다. 청구인은 이에 불복하여 95.6.12 심사청구를 거쳐 95.9.22 심판청구를 하였다. 2. 청구주장 및 국세청장 의견 가. 청구주장 청구인은 90.10.25 쟁점주택을 97,000,000원에 취득하여 93.3.22 청구외 OOO에게 98,000,000원에 양도하고 93.3.OO 계약서 및 사실확인서를 첨부하여 적법하게 자산양도차익 예정신고를 하였는데, 처분청이 양도시 작성된 계약서가 부동산중개인에 의해 작성된 일반계약서가 아니고 법무사에 의해 작성된 검인계약서라는 이유로 실지거래가액을 부인하고 기준시가로 과세하였는 바, 대법원 판례(95누2951, 95.5.12)에 의하면 부동산중개인이 아닌 법무사에 의하여 매매계약이 이루어 졌다는 사유만으로는 실제와 달리 작성되었다고 할 수 없고, 또한 처분청에서는 매도인과 매수인에게 실지거래가액을 조사한 사실이 없을 뿐 만 아니라 청구인에게도 관련자료의 보정요구, 고지전 사전안내문등의 통지도 없이 실지거래가액이 불분명하다고 보아 기준시가로 과세한 처분은 부당하다. 나. 국세청장 의견 청구인이 신고한 실지거래가액은 취득 및 양도당시 일반적인 부동산의 시세에 비추어 납득할 수 없고, 청구인이 신고시 제출한 검인계약서는 일반적으로 양수자가 소유권이전등기를 위하여 사후에 작성되는 것으로 실제 작성된 게약서로 볼 수 없을 뿐만 아니라 동 계약서상에 쟁점부동산에 기 설정되어 있는 근저당권설정 채무에 대하여 전혀 약정되어 있지 아니한 점등으로 미루어 보아 청구인이 신고한 취득 및 양도가액은 실지거래가액으로 인정할 수 없으므로 처분청이 기준시가에 의하여 양도소득세를 과세한 처분은 잘못이 없다. 3. 심리 및 판단 가. 쟁점 쟁점주택의 양도차익을 실지거래가액으로 신고한 데 대하여 처분청이 기준시가로 과세한 처분의 당부를 가리는데 있다. 나. 관련법령 소득세법 제23조 제4항 제1호 및 제45조 제1항 제1호 가목 및 같은법시행령 제170조 제4항 제3호(93.12.OO 개정 이전의 것)의 규정을 종합하여 보면, 자산양도차익을 결정함에 있어서 취득 및 양도가액은 기준시가에 의함이 원칙이되, 다만, 양도자가 법 제95조 또는 법 제100조의 규정에 의한 신고시 제출한 증빙서류에 의하여 취득 및 양도당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우에는 실지거래가액에 의한다고 규정하고 있다. 다. 사실 및 판단 (1) 청구인이 신고한 취득가액 97,000,000원이 실제 확인되는 경우에 해당되는지 여부에 대하여 살펴보면, (가) 쟁점주택의 등기부등본에 의하면 청구외 OO생명보험주식회사가 청구인이 취득하기 이전인 86.10.20 양도자 OOO를 채무자로 하여 채권최고액 16,000,000원으로 근저당권설정을 하여 청구인 명의로 소유권이전등기를 이행한 후인 90.11.3 말소하였음이 확인되는 반면, 청구인이 93.3.OO 자산양도차익예정신고시 제출한 검인계약서상에는 거래가액 97,000,000원(90.10.8 계약금 37,000,000원, 90.10.30 잔금 60,000,000원)에 대한 사항만 기재되어 있고 위의 근저당권설정과 관련된 양도자의 채무에 대한 인계인수에 대하여는 별도로 약정한 사실이 없으며, 또한 청구인이 이 건 심판청구시 제출한 일반계약서에도 전세보증금에 관한 사항만 기재되어 있고 동 양도자의 채무에 대한 사항이 없는 점 등으로 보아 신고시 제출한 검인계약서나 추가로 제출한 일반계약서 모두 취득시 작성된 실제 매매계약서로 인정하기는 어렵다. (나) 청구인은 취득시 거래상대방인 OOO의 거래사실 확인서는 제출하지 못하고, 부동산 중개인 청구외 OOO의 확인서를 제시하고 있으나, OOO은 90.10월경 쟁점부동산을 청구인에게 소개하여 97,000,000원에 취득하도록 하였다고 확인만 하고 동 확인내용을 입증할 수 있는 객관적인 증빙을 제시하지 아니하여 신빙성이 없어 보인다. (2) 청구인이 신고한 양도가액 98,000,000원이 실제 확인되는 경우에 해당되는지 여부에 대하여 살펴보면, (가) 양도시의 경우도 취득시와 같이 청구외 OO은행이 청구인이 취득하기 이전인 92.6.17 청구인을 채무자로 하여 채권최고액 6,500,000원으로 근저당을 설정하여 청구인 명의로 소유권이전등기를 이행한 후인 95.9.30까지 말소하지 아니 하였음이 확인되므로 청구인이 동 채무를 양수자에게 승계시킨 것으로 보여지는 반면, 청구인이 93.3.OO 자산양도차익 예정신고시 제출한 검인계약서상에는 양도가액이 98,000,000원(92.12.20 계약금 8,000,000원, 93.1.30 중도금 35,000,000원, 93.2.25 잔금 55,000,000원)만 기재되어 있고 위 양도자의 채무의 승계에 대한 특약조건이 없어 매매계약체결당시 작성된 실제 계약서로 보여지지 아니하며, 또한, 이 건 심판청구시 제출한 일반계약서의 경우는 양도가액 및 그 지급방법(검인계약서 내용과 동일함)이외에 특약사항으로서 「등기부등본을 기준으로 작성하며, 전세금과 융자금을 공제한 나머지 금액만 매매대금으로 지불한다」고 약정되어 있는 바, 동 일반계약서는 신고시나 처분청의 처분시 또는 국세청 심사청구시에는 제출하지 아니하고 이 건 심판청구시에 제출한 것으로서 공증인의 공증을 받은 것이 아니기 때문에 당사자간에 협의만 있으면 언제던지 사후에 재작성이 가능한 것이므로 이를 사실로 받아 들이기는 어렵다. (나) 청구인은 실지양도가액이 98,000,000원이라고 주장하면서 거래상대방의 사실확인서, 부동산중개인의 확인서만 제시하고 동 거래내역을 입증할 수 있는 금융자료등 객관적인 증빙을 제시하지 못하고 있다. (3) 위의 사실을 종합하여 볼 때 청구인이 93.3.OO 자산양도차익 예정신고시 또는 이 건 심판청구시 제출한 매매계약서, 거래상대방 확인서 및 부동산중개인 확인서 등이 신빙성이 없어 보이므로, 별도의 객관적인 금융자료등을 제시하지 아니하는 한 청구인이 신고한 양도가액 98,000,000원과 취득가액 97,000,000원은 실지거래가액으로 볼 수 없으므로 기준시가에 의하여 양도소득세를 과세한 처분은 정당하다고 판단된다. 따라서 이 건 심판청구는 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.