이유
1. 원처분 개요 가. 청구인은 인천광역시 남구 OO동 OOOOO번지 대지 25.8㎡와 같은동 OOOOO번지외 8필지 대지 1,395.4㎡중 75.02/560지분(각 지번별면적 등은 별첨하며 이하 “쟁점토지”라 한다) 및 OOOOO번지 지상 주택 66.11㎡(이하“쟁점주택”이라 한다)를 83.9.29 청구외 OOO로부터 취득하여 청구외 OOO에게 양도하였다. 나. 처분청은 쟁점토지중 OOOOO번지 대지 25.8㎡와 OOOOO번지 대지 134.8㎡중 75.02/560지분 및 쟁점주택에 대한 양도시기는 등기접수일인 89.12.29로 보고 같은동 OOOOO외 7필지 대지 1,260.6㎡중 75.02/560지분에 대한 양도시기는 등기접수일인 90.2.15로 보아 기준시가에 의하여 양도차익을 결정함에 있어서 90.2.15 양도한 토지의 양도가액은 양도시의 과세시가표준액에 89.3.15 특정지역 고시배율(4.07배)을 곱한 가액으로, 취득가액은 양도가액에 취득시의 과세시가표준액을 양도시의 과세시가표준액으로 나눈 것으로 환산한 가액으로 하여 양도차익을 결정하고 94.4.16 청구인에게 89년 귀속분 양도소득세 684,810원 및 동 방위세 68,480원과 90년 귀속분 양도소득세 17,586,960원 및 동 방위세 3,517,390원을 부과하였다. 다. 청구인은 이에 불복하여 94.6.15 심사청구를 거쳐 94.9.16 심판청구를 제기하였다. 2. 청구주장 및 국세청장 의견 가. 청구주장 (1) 쟁점토지와 쟁점주택은 89.12.10 청구외 OOO에게 일괄양도 하였던 것인데 법무사의 착오로 인하여 일부 소유권이전등기가 누락되어 있어 매수자가 뒤늦게 동 사실을 확인하고 추가로 소유권이전등기를 요구하여 90.2.15자로 소유권이전 등기를 경료하였으므로 쟁점토지와 쟁점주택은 89.12.10을 양도시기로 보아야 하고, (2)처분청이 90.2.15 양도한 것으로 판정한 인천시 남구 OO동 OOOOO외 7필지 대지는 국세청장이 89.3.15자로 배율 4.07의 특정지역으로 지정 고시한 지역으로 고시당시 토지등급은 193등급(등급가액 54,800원)임에도 이를 무시하고 90.2.15 토지등급가액에 배율을 적용하여 양도소득금액을 계산한 처분은 특정지역 배율을 잘못 적용한 처분이라 판단된다. 나. 국세청장 의견 쟁점주택은 89.12.10 잔금청산일로 청구외 OOO에게 23,000,000원에 양도하였던 사실이 89.12.29 검인된 계약서에 의하여 확인이 되고 있고 쟁점토지는 89.12.10 잔금청산일로 위 OOO에게 25,000,000원에 양도하여 90.2.15 소유권이전등기가 경료된 사실이 부동산 매매계약서와 등기부등본에 의하여 확인이 되고 있다. 위 사실관계와 관련법 규정을 모아 볼 때 청구인은 쟁점토지가 이 건 주택과 함께 양도된 것으로 주장하면서 청구주장을 사실로 볼만한 객관적이고 구체적인 증빙을 제시하지 못하고 있는 반면, 쟁점토지를 23,000,000원에 이 건 주택을 25,000,000원에 양도하는 것으로 계약이 체결되었던 점에 비추어 볼 때 이 건 토지와 주택은 별개의 양도로 보아지고 대금청산에 관한 구체적인 입증이 없는 경우 매매계약서의 잔금지급 약정일로부터 등기접수일까지의 기간이 1월을 초과하는 쟁점토지의 양도시기는 등기접수일인 90.2.15일로 보아야 할 것으로 판단된다. 3. 심리 및 판단 가. 쟁점 (1) 쟁점토지의 양도시기가 언제인지 여부 (2) 90.2.15 양도한 토지의 양도가액 산정이 정당한지 여부 나. 쟁점(1)에 대하여 소득세법 제27조 , 같은법시행령 제53조 제1항 제1호에 자산의 양도차익을 계산함에 있어 잔금청산일을 취득 또는 양도시기로 보도록 되어있고 대금청산일이 분명하지 아니한 경우에는 매매계약서에 기재된 잔금지급약정일을 다만, 매매계약서에 기재된 잔금지급약정일로부터 등기접수일까지의 기간이 1월을 초과하는 경우에는 등기부등에 기재된 등기접수일을 취득 또는 양도시기로 보도록 규정하고 있다. 이 건은 쟁점토지와 쟁점주택을 청구인 명의로 83.9.29 청구외 OOO로부터 취득하였음에 대하여는 다툼이 없고, 처분청이 쟁점토지중 같은동 OOOOO번지 대지 25.8㎡와 같은동 OOOOO번지 대지 134.8㎡중 75.02/560지분 및 쟁점주택에 대한 양도시기는 등기접수일인 89.12.29로 보고 같은동 OOOOO외 7필지의 토지 1,260.6㎡중 75.02/560지분에 대한 양도시기는 등기접수일인 90.2.15로 보아 과세한데 대하여 청구인은 쟁점토지의 청구인 지분과 쟁점주택을 일괄양도 하였으므로 양도시기를 잔금청산일인 89.12.10로 보아야 한다고 주장하고 있는 바, 청구인은 쟁점토지를 89.12.10 일괄양도하였다는 증빙서류로 매수자 청구외 OOO의 사실확인서를 제시하고 있으나, 잔금청산일을 확인할 수 있는 금융자료 등 구체적이고 객관성 있는 증빙을 제시하지 못하고 있으므로 매수자의 사실확인서만으로는 쟁점토지의 청구인 지분과 쟁점주택을 일괄양도 하였다는 청구주장은 인정하기 어렵다 하겠고, 또한, 등기부등본에 의하여도 쟁점토지중 OOOOO번지 대지 25.8㎡ 와 OOOOO번지 대지 134.8㎡중 75.02/560지분 및 쟁점주택은 89.12.29 소유권이전등기 되었고, OOOOO번지외 7필지 대지 1,260.6㎡중 75.02/560지분은 90.2.15 소유권이전등기된 사실이 확인되므로 위 소득세법시행령 제53조 제1항 제1호 단서규정에 의하여 쟁점토지의 양도시기를 89.12.29과 90.2.15로 본 것은 정당하다고 판단된다. 다. 쟁점(2)에 대하여 소득세법 제60조 , 같은법시행령 제115조 제1항 제1호(가) 및 제2항의 규정에 의하면 토지·건물 기준시가의 결정은 국세청장이 정하는 지역에 있어서는 배율방법에 의하여 평가한 가액으로 하며, “배율방법”이라 함은 양도·취득당시 지방세법상의 과세시가표준액에 의하여 국세청장이 정하는 배율을 곱하여 계산한 금액에 의하여 평가하는 방법을 말한다고 규정하고 있으며, 89.3.15시행 「국세청기준시가액표」에 의하면 토지에 대한 기준시가 적용방법은 89.3.15 현재 토지대장 또는 임야대장에 등재된 토지등급에 국세청 기준시가액표상에 기재된 배율을 적용하며 다만, 89.3.15이후 토지등급 조정으로 양도(취득·상속)당시의 등급이 변동된 경우에는 변동된 토지등급으로 하되, 이 경우 배율은 89.3.15 현재의 토지등급을 기준으로 산정된 기준시가를 변동된 토지등급가액으로 나누어 산정된 배율을 양도(취득·상속)당시의 배율로 하도록 규정하고 있다. 이 건의 경우 인천광역시 남구 OO동은 88.9.21 특정지역으로 고시(배율 4.81배)되었다가 89.3.15 재고시(배율 4.07배)되었고, 90.2.15 양도한 토지는 고시당시의 토지등급이 193등급(54,800/㎡)이었으나 등급조정으로 양도당시 토지등급이 OOOOO번지외 3필지 경우는 198등급(69,900원/㎡), OOOOO번지외 3필지 경우는 200등급(77,100원/㎡)으로 변동되었음이 쟁점토지의 토지대장에 의하여 확인되고 있는 바, 그렇다면, 90.2.15 양도한 토지의 양도가액은 전시 국세청 기준시가액표에 따라 변동전 과세시가표준액에 국세청장이 정하는 배율을 곱하고 변동된 과세시가표준액으로 나누어 산정된 배율에 변동된 과세시가표준액을 곱한 가액으로 하여야 하고, 취득가액은 위와 같이 산정된 양도가액을 환산한 가액으로 하여야 한다고 판단된다. 따라서 처분청이 양도가액을 양도시의 과세시가표준액에 89.3.15 특정지역 고시배율(4.07배)을 곱한 가액으로, 취득가액을 양도가액에 취득시의 과세시가표준액을 양도시의 과세시가표준액으로 나눈 가액으로 하여 쟁점토지의 취득 및 양도가액으로 산정한 이 건 처분은 잘못이 있다할 것이다. 라. 이 건 심판청구는 청구주장이 일부 이유있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호 및 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다. [ 별지 ] 쟁 점 토 지 면 적
토 지 소 재 지
지목
면적
(㎡)
청구인
지 분
양도당시
토지등급
인천광역시 남구 OO동 OOOOO
〃 OOOOO
〃 OOOOO
〃 OOOOO
〃 OOOOO
〃 OOOOO
〃 OOOOOO
〃 OOOOO
〃 OOOOO
〃 OOOOOO
대지
〃
〃
〃
〃
〃
〃
〃
〃
〃
25.8
134.8
17.8
148.1
171.2
14.5
152.7
252.2
358.7
145.4
전체면적
75.02/560
〃
〃
〃
〃
〃
〃
〃
〃
193 등급
193 등급
198 등급
200 등급
200 등급
198 등급
198 등급
200 등급
198 등급
200 등급
계
1,421.2