이유
1. 사 실 청구인은 서울시 도봉구 OOO동 OOOO에 주소를 둔 사람으로서 같은시 송파구 OO동 OOO OOOOO OO OOOO(28평형 이하 “이 건 아파트”라 한다)를 88.9.29 청구외 OOO로부터 취득하여 90.2.1 청구외 OOO에게 양도한 데 대하여, 처분청은 청구인이 이 건 아파트를 양도하고 법소정기한내에 자산양도차익예정신고를 이행한 바 없다 하여 당해 양도차익을 기준시가로 결정하여 91.1.16 청구인에게 90년 귀속분 양도소득세 5,524,340원 및 동 방위세 1,104,860원을 결정고지하자 청구인이 이에 불복하여 91.3.11 심사청구를 거쳐 91.6.7 이 건 심판청구를 제기하였다. 2. 청구인 주장 청구인은 이 건 아파트를 청구외 OOO로부터 65,000,000원에 취득하여 90.2.1 청구외 OOO에게 65,500,000원을 받고 양도하였는바, 청구인이 법 소정기한내에 자산양도차익 예정신고는 불이행하였으나 과세표준 확정신고기한(91.5.31)이전인 91.3.11자로 처분청에 심사청구를 제출하면서 취득 및 양도당시의 실지거래가액에 대한 제증빙을 첨부한 사실이 있으니 이건 양도차익은 위 실지거래가액으로 계산하여 당초처분을 취소하여야 한다는 주장이다. 3. 국세청장 의견 먼저 이 건과 관련된 법규정을 살펴보면, 소득세법 제23조 제4항 규정에서 “양도가액은 그 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만... 그 자산의 실지거래가액에 의한다”고 규정하고 있고 동법시행령 제170조 제4항 제3호 규정에서 “양도자가 법 제95조 및 제100조의 규정에 의한 신고시 제출한 증빙서류에 의하여 취득 및 양도당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우”에는 실지조사결정할 수 있음을 알 수 있다. 다음으로 사실관계를 살펴보면, 청구인은 이 건 아파트를 88.9.29 65,000,000원에 취득하여 90.2.26 65,500,000원에 양도하였다고 주장하며 인감증명서 및 거래자확인서를 제시하고 있는 바, 살피건대, 동 지역은 취득당시 201등급에서 양도당시에는 215등급으로 지가가 급등하는 지역임에도 양도차익이 500,000원뿐이라고 주장하는 것은 양도당시 부동산 가격이 일반적으로 상승하던 시기에 양도하였던 점, 아파트 기준시가는 실지거래가액에 50-60%에 지나지 않는데도 기준시가와 비슷한 65,000,000원에 양도하였다고 하는 점으로 보아 청구인의 주장은 사회통념상 받아들이기 어렵다 하겠다. 그리고 사인간에 작성된 계약서나 확인서는 그 계약서나 확인서의 용도에 따라 사실과는 다르게 작성될 수 있음을 배제할 수 없으므로 그 계약서나 확인서에 기재된 거래가액이 반드시 확인되는 실지거래가액으로 볼 수 없는 것이고 그 계약서나 확인서에 기재된 금액이 일반사회통념과 부합되지 아니할 때에는 그럴만한 특별한 이유가 있거나 금융자료등 객관적이고 명백한 자료에 의하여 실지거래가액으로 입증되어야 할 것이다. 그러나 부동산 가격이 일반적으로 상승하던 시기에 양도하면서 500,000원의 양도차익만 남기고 양도할 수 밖에 없었던 특별한 이유를 발견할 수 없고 청구인이 주장하는 거래금액이 진실이라는 구체적이고 명백한 거증자료가 없으므로 처분청이 국세청 기준시가에 의하여 결정한 당초처분은 달리 잘못이 없다는 의견이다. 4. 쟁 점 이 건 심판청구의 쟁점은 아파트의 양도차익을 청구인이 주장하는 실지거래가액으로 결정할 수 있는지를 가리는 데 있다. 5. 심리 및 판단 처분청이 이 건 아파트의 양도차익을 기준시가에 의하여 예정결정하여 전시 1항기재와 같이 과세한 데 대하여, 청구인은 위 아파트를 88.9.29 청구외 OOO로부터 65,500,000원에 취득하여 90.2.1 청구외 OOO에게 65,500,000원에 양도하였음이 과세표준확정신고 기한(91.5.31) 이전에 처분청에 제출한 제증빙에 의거 확인되니 이 건 양도차익을 위 실지거래가액으로 결정하여야 한다고 주장한다. 먼저 관련법령을 살펴보건대, 소득세법 제23조 제4항, 제45조 제1항 제1호에서 양도차익계산의 기초가 되는 양도가액 및 취득가액은 원칙적으로 양도자산의 양도 및 취득당시의 기준시가에 의하고 다만, 대통령령으로 정하는 경우에는 그 자산의 실지거래가액에 의하도록 규정하고있고, 동 법 시행령 제170조 제4항 제3호에서 “양도자가 자산양도차익 예정신고 또는 과세표준 확정신고시 제출한 증빙서류에 의하여 취득 및 양도당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우”를 실지거래가액에 의하여 양도 및 취득가액을 인정할 수 있는 경우의 하나로 규정하고 동 법 시행규칙 제82조의 2 제4항에서 예정 신고를 하지 아니하여 처분청으로부터 자산양도차익 결정통지를 받은 후 확정신고기간 이전에 양도자가 소관세무서장에게 제출한 증빙서류에 의하여 취득 및 양도당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우도 이에 포함된다라고 규정하고 있으므로 양도자는 늦어도 과세표준 확정신고시 까지는 양도 또는 취득에 관한 증빙서류를 세무당국에 제출하여 실지거래가액에 의하여 양도소득세를 산출받을 수 있다 할 것(대법원 86누287, 87.2.10외 다수 )인 바, 이 건의 경우 청구인이 취득 및 양도가액을 실지거래가액으로 하여 자산양도차익 예정신고를 하지 아니하였다가 과세표준 확정신고기한(91.5.31)이전인 91.3.11 실지거래가액에 관한 증빙서류를 첨부하여 처분청에 심사청구를 제출한 사실을 알 수 있어 전시 규정에 비추어 보아 청구인은 과세표준 확정 신고기간내에 취득 및 양도당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 증빙서류를 소관세무서장에게 제출한 것으로 보아야 할 것이다(국심 89서1194호, 89.9.22외 다수). 이에 따라 이 건 토지의 취득 및 양도당시의 실지거래가액이 확인되는지를 살펴보건대 청구인은 앞서 본 바와 같이 이 건 아파트를 65,000,000원에 취득하여 65,500,000원에 양도하였다고 주장하며 그 증빙으로 소개인없이 쌍방합의로만 작성된 매매계약서사본과 거래상대방의 사실확인서를 제시하고 있으나 위 증빙은 사실과 같이 작성될 수도 있는 것들이어서 이를 채증하기 어려운 반면, 청구인이 이 건 아파트를 소유한 기간중에 당해 아파트의 국세청 기준시가가 50,000,000원에서 60,000,000원으로 20% 상향조정되었고, 지방세법상의 토지 등급가액도 81,000원/㎡(201등급)에서 160,000원/㎡(215등급)으로 97.5%상향조정된 사실 및 이 건 양도일(90.2.1)이 속한 90년초에 전국의 부동산가격이 대폭 상승하였던 사실등에 비추어 볼 때 청구인이 이 건 아파트를 88.9.29 취득하여 1년5월 후인 90.2.1 양도하면서 취득가액보다 불과 500,000원(취득가액의 0.77%)많은 65,500,000원만을 받고 양도했다는 주장은 다른 반증 없는한 받아들이기 어렵다 하겠다. 그렇다면 이 건의 경우 취득 및 양도가액중 적어도 양도가액이 불분명하다 할 것이어서 그 양도차익은 소득세법시행령 제170조 제1항의 규정에 의거 취득 및 양도가액을 공히 기준시가로 계산하여 결정함이 적법·타당하므로 이 건 처분이 부당하다는 청구인의 주장은 이유가 없다. 6. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없다고 인정되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.