이유
1. 사실 청구인은 청구외 OOO와 함께 87.5.11 법원으로 부터 125,010,000원에 경락받아 87.6.20 공동 명의로 소유권이전등기를 경료한 제주도 제주시 O동 OOOOOO 대지 395평방미터와 지상건물 619.82평방미터중 청구인 지분에 해당하는 대지 197.5평방미터와 지상건물 309.91평방미터(이하 “쟁점부동산”이라 함)를 청구외 OOO에게 양도(등기접수일 89.12.7, 등기원인일 88.6.12)한 후, 90.5.18 취득당시 실지거래가액을 62,505,000원(경락가액 125,010,000원의 1/2)으로 하고 양도당시 실지거래가액을 62,550,000원으로 하여 소득세 과세표준확정신고를 한 데 대하여 처분청은 청구인이 쟁점부동산을 87.6.20 취득하여 89.12.7 양도한 것으로 보고 청구인이 신고한 양도당시의 실지거래가액이 신빙성 없다는 이유로 기준시가에 의해 양도차익을 계산하여 91.2.18 청구인에게 89귀속분 양도소득세 30,736,600원 및 동 방위세 6,147,320원을 부과한 바, 청구인은 이에 불복하여 91.4.16 심사청구를 거쳐 91.7.19 이 건 심판청구를 제기하였다. 2. 청구인 주장 ㉮ 청구인은 62,505,000원에 경락받은 쟁점부동산을 청구외 OOO에게 68,400,000원에 양도하였음이 양도시의 부동산 매매계약서에 의해 확인되고 있으므로 취득가액은 실지거래가액 62,505,000원으로 하고 양도가액은 실지거래가액 68,400,000원으로 하여 양도차익을 계산하여야 하고 ㉯ 청구인이 주장하는 양도당시 실지거래가액 68,400,000원을 부인하여 양도당시의 실지거래가액이 확인되지 아니하는 경우로 본다하더라도 양도시기를 소유권이전 등기원인일인 88.6.12로 볼 경우 취득 후 1년이내에 양도한 경우에 해당하므로 취득가액은 확인되는 실지거래가액 62,505,000원으로 하고 양도가액은 소득세법시행령 제170조 제1항 단서의 규정에 의거 취득당시의 실지거래가액 62,505,000원을 기준으로 환산한 가액 116,293,240원으로 하여 양도차익을 계산하여야 한다는 주장이다. 3. 국세청장 의견 청구인이 소득세 과세표준확정신고시 신고한 쟁점부동산의 실지양도가액 62,550,000원은 쟁점부동산의 양도당시 기준시가 145,582,332원에도 못 미치는 가격이고, 처분청이 현지 조사한 쟁점부동산의 양도당시 시가 240,000,000원과 쟁점부동산의 양도당시 공시시가 276,500,000원에도 못 미치는 가격이며, 또한 청구인이 심사청구시 주장하는 실지양도가액은 68,400,000원으로서 청구인이 확정신고시 신고한 실지양도가액 62,550,000원과도 상이하므로 “청구인이 확정 신고시 제출한 증빙서류에 의하여 취득 및 양도당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우”에 해당하지 아니한다 할 것인 바, 청구주장 실지거래가액(취득가액 62,505,000원, 양도가액 68,400,000원)에 의해 양도차익을 계산하여야 한다는 청구주장은 받아들이기 어렵다는 의견이고, 또한 청구인은 쟁점부동산을 87.6.20 취득하여 89.12.7 양도하였으므로 취득 후 1년이내에 양도한 경우에 해당하지 아니하는 바, 취득가액은 확인되는 실지거래가액(경락가액) 62,505,000원으로 하고 양도가액은 실지취득가액을 기준으로 환산한 가액 116,293,240원으로 하여야 한다는 청구주장도 받아들이기 어렵다는 의견이다. 4. 쟁점 쟁점부동산의 양도차익을 계산함에 있어서 취득가액과 양도가액을 기준시가로 한 처분의 당부를 가리는데 있다 하겠다. 5. 심리 및 판단 소득세법 제23조 제4항에 의하면 「양도가액은 그 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, “대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 실지거래가액에 의한다」고 규정하고 있고, 동법 제45조 제1항에서 「거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에 게기하는 것으로 한다. 1. 당해 자산의 취득당시의 기준시가에 의한 금액. 다만, 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액」이라고 규정하고 있으며, 동법시행령 제170조 제4항은 「법 제23조 제4항 단서 및 제45조 제1항 제1호 단서에서 “대통령령이 정하는 경우”라 함은 다음 각 호의 1에 해당하는 경우를 말한다. 2. 다음 각 호의 1에 해당하는 거래에 있어서 양도 또는 취득당시의 실지거래가액이 확인되는 경우. 다만, 부동산의 취득·양도경위와 이용실태등에 비추어 투기성이 없는 것으로 인정되는 경우에는 제9조의 규정에 의한 자문을 거쳐 실지거래가액의 적용대상에서 제외할 수 있다. (가) - (나) : 생략 (다) 부동산을 취득한 후 1년이내에 양도한 경우 (라) - (바) : 생략 3. 양도자가 법 제95조 또는 법 제100조의 규정에 의한 신고시 제출한 증빙서류에 의하여 취득 및 양도당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우」라고 규정하고, 동조 제1항 단서에서 「제4항 제2호의 경우로서 양도가액 또는 취득가액중 어느 하나의 실지거래가액을 확인할 수 있는 것은 실지거래가액에 의하고, 실지거래가액을 확인할 수 없는 다른 하나는 제115조 제1항 제1호 다목의 규정에 의한 기준시가에 의하여 결정하여야 한다」고 규정하고 있는 바, 자산의 양도차익의 기초가 되는 양도가액 및 취득가액은 양도자가 자산을 양도하고 자산양도차익예정신고 또는 소득세 과세표준확정신고를 하지 아니하거나 신고를 하였더라도 신고한 실지거래가액이 신빙성 있는 것으로 확인되지 아니하는 경우에는 기준시가에 의하는 것이고, 소득세 과세표준확정신고기간이 지난 후에는 실지거래가액이 확인되더라도 그 실지거래가액에 의할 수는 없다 할 것이며, “부동산을 취득한 후 1년이내에 양도한 경우”로서 양도가액 또는 취득가액중 어느 하나의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우에는 예정신고 또는 확정신고 여부에 불구하고 실지거래가액이 확인되는 것은 실지거래가액에 의하고 실지거래가액이 확인되지 아니하는 다른 하나는 소득세법시행령 제115조 제1항 제1호 다목의 규정에 의거 확인되는 실지거래가액을 기준으로 환산한 기준시가에 의하도록 하고 있음을 알 수 있다. 이 건의 경우 청구인은 쟁점부동산을 62,505,000원에 법원으로부터 경락받아 취득하였고 68,400,000원에 양도하였으므로 쟁점부동산의 양도차익은 확인되는 실지거래가액에 의해 계산하여야 한다고 주장하나, 청구인은 쟁점부동산의 실지양도가액을 62,550,000원으로 하여 확정신고 하였는 데 청구인이 신고한 실지양도가액 62,550,000원은 쟁점부동산의 양도당시 기준시가 145,582,332원에도 미치지 못할 뿐 아니라, 처분청이 조사한 양도당시의 시가 240,000,000원이나 양도당시 공시지가 276,500,000원과도 현저한 차이가 있고 달리 기준시가나 공시지가 및 처분청이 조사한 시가에 현저히 미달한 가격으로 양도할 만한 특별한 사유도 발견되지 아니하며, 청구인 스스로도 청구인이 신고한 쟁점부동산의 실지양도가액 62,550,000원을 부인(이 건 심판 청구시에는 쟁점부동산의 실지양도가액이 68,400,000원이라고 주장하고 있음)하고 있는 점에 비추어 볼 때 청구인이 확정신고시 신고한 쟁점부동산의 실지양도가액 62,550,000원은 신빙성이 없다 할 것이므로 청구인이 신고한 실지거래가액에 의하여 쟁점부동산의 양도차익을 계산할 수 없음은 물론이고 확정신고 기간이 경과한 이후에는 그 실지거래가액이 확인되더라도 확인되는 실지거래가액에 의하여 양도차익을 계산할 수 없다 할 것인 바, 나아가 청구인이 이 건 심판청구에 이르러 주장하는 쟁점부동산의 실지거래가액 68,400,000원이 신빙성 있는지를 가려 볼 필요없이 위 청구주장은 받아들이기 어렵다 할 것이다. 한편, 청구인은 쟁점부동산의 양도시기를 소유권이전등기 원인일인 88.6.12로 볼 경우 87.6.20 취득하여 88.6.12 양도한 것이 되어 “취득 후 1년이내의 양도한 경우”에 해당하므로 취득가액은 법원으로부터 경락에 의해 취득함으로써 그 실지거래가액이 확인되는 62,505,000원으로 하고 양도가액은 확인되는 실지취득가액을 기준으로 환산한 기준시가 116,293,240원으로 하여 양도차익을 계산하여야 한다고 주장하나, 소득세법시행령 제53조 제1항 제1호에 「양도시기는 당해 자산의 대금을 청산한 날로 하되 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 매매계약서에 기재된 잔금지급약정일. 다만, 잔금지급약정일이 확인되지 아니하거나 잔금지급약정일로부터 등기접수일까지의 기간이 1월을 초과하는 경우에는 등기접수일로 한다」고 규정되어 있는데, 이 건의 경우 신빙성 있는 매매계약서가 없어 잔금지급약정일이 확인되지 아니하고 매매대금을 청산한 날도 확인되지 아니하므로 쟁점부동산의 양도시기는 등기부상의 소유권이전 등기접수일인 89.12.7로 보아야 할 것인 바 87.6.20 취득하여 89.12.7 양도한 것이 되어 “취득 후 1년이내에 양도한 경우”에 해당되지 아니하므로 위 청구주장 또한 받아들이기 어렵다 할 것이다. 따라서, 처분청이 쟁점부동산의 양도차익을 계산함에 있어서 취득가액과 양도가액을 기준시가로 한 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다. 6. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유없다고 인정되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.