이유
1. 처분개요

가. 청구인은 2002.10.10. 충청북도 제천시 백운동 OOO 임야 17,000㎡ 등 3필지 임야 49,529㎡를 OOO원에 경락받아 취득한 후 2003.11.20. 충청북도 제천시 백운동 OOO 임야 17,000㎡를 16필지로 분필하였고, 2016.7.26. 분필된 토지인 충청북도 제천시 백운동 OOO 임야 723㎡ 등 9필지 토지 5,880.9㎡(이하 “쟁점토지1”이라 한다)가 OOO원에 강제경매로 양도되었으며, 2016.12.21. 분필하고 남은 충청북도 제천시 백운동 OOO 임야 7,085㎡ 등 3필지 토지 31,675.52㎡(이하 “쟁점토지2”라 하고, 쟁점토지1과 쟁점토지2를 합하여 “쟁점토지”라 한다)는 OOO원(쟁점토지1의 양도금액 OOO원과 합한 OOO원을 “쟁점금액”이라 한다)에 임의경매로 양도되었다.

나. 처분청은 청구인이 쟁점토지를 취득한 후 분필 및 전원주택부지 조성공사를 하는 등의 개발행위를 하였으므로 쟁점토지를 양도하고 받은 쟁점금액을 부동산 개발 및 공급업(구, 부동산매매업)에 따른 사업소득 수입금액으로 보아 당초 신고한 사업소득을 합산하여 2017.8.14. 청구인에게 2016년 귀속 종합소득세 OOO원을 경정·고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2017.10.30. 이의신청을 거쳐 2018.1.18. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

(1) (주위적 청구) 청구인은 2011.1.31. 쟁점토지를 비롯한 충청북도 제천시 백운면 OOO, 같은 리 OOO 및 같은 리 OOO 외 12필지를 왕OOO에게 OOO백만원에 양도하는 계약을 체결하면서 계약금 OOO천만원을 받은 후 같은 날 왕OOO와 그의 동업자인 최OOO에게 ‘토목공사 및 주택 시공공사’를 위하여 양도계약한 토지를 사용하는 것을 승낙하였으므로 쟁점토지 양도에 따른 사업소득 귀속시기는 쟁점토지를 왕OOO가 실제 사용수익한 날인 2011.1.31.(2011년)임에도 처분청이 쟁점토지 경락일(2016.7.26 및 2016.12.21.)을 귀속시기로 보는 것은 부당하며, 따라서 이 건 부과처분은 부과제척기간(5년)을 지나 위법하게 과세한 것이므로 취소되어야 한다.

(가) 청구인은 충청북도 제천시 백운동 OOO일대 3필지 임야 49,529㎡를 경락으로 취득한 후 충청북도 제천시 백운동 OOO 임야 17,000㎡ 중 9,915㎡를 주택시설 부지조성을 위한 산림 형질변경허가를 신청하여 토목공사와 오폐수시설 등의 공사를 진행하고 2003.11.20. 16개 필지로 분할하였으므로 쟁점토지를 양도하고 받은 쟁점금액을 부동산매매업에 따른 사업소득 수입금액으로 보는 것에는 별다른 이의가 없으나, 임업을 주업으로 하던 청구인이 토지개발사업에 따른 극심한 스트레스에 시달리던 중 2011.1.31. 왕OOO에게 사업부지를 양도하되 택지개발 및 분양과 관련된 인·허가사항은 청구인이 협조하는 조건으로 양도계약을 체결하였고, 왕OOO 등에게 전원주택단지 개발을 위하여 토지를 사용 및 분양할 권리 및 의무를 양도하였으며, 이에 왕OOO와 최OOO에게 ‘토지사용 승낙서’를 교부하였다.

(나) 2011.1.31. 체결한 양도계약서에는 청구인이 계약 당일 OOO천만원을 지급받고 잔금 OOO억원은 2011.8.31. 지급받는 것으로 하였으나, 양도계약 후 당초 예상과 달리 토지분양이 지지부진하자 양수인 왕OOO는 제때 매수대금을 지급하지 아니하고 다음 <표1>과 같이 조금씩 나누어 지급하였으며, 2011년 9월 왕OOO는 개발자금이 부족하므로 동업자 유치를 위하여 일부 필지를 이전해 줄 것을 요청하여 다음 <표2>와 같이 4개 필지를 왕OOO가 지명하는 자에게 양도하였고, 같은 이유로 2014년 9월부터 2015년 7월까지 다음 <표3>과 같이 3개 필지를 양도하였다.

<표1> 청구인이 왕OOO으로부터 양도대금을 수취한 내역

OOO

<표2> 2011년 9월 왕OOO에게 소유권을 이전한 필지 명세

OOO

<표3> 2014년～ 2015년 왕OOO에게 소유권을 이전한 필지 명세

OOO

(다) 왕OOO는 양도계약을 체결한 후 전원주택단지 공사를 계속하였으나, 분양이 지연되고 공사자금이 부족하여 청구인 명의인 전원주택부지를 담보로 자금융통을 부탁하여 청구인이 2011.9.9. 근저당권 설정용 인감증명서를 발급해 주었고, 이를 담보로 2011.9.19. 왕OOO와 그의 배우자 박OOO은 OOO으로부터 OOO억 OOO천만원을 대출받아 공사자금에 투입하였고, 마찬가지 이유로 2012.10.15. 정OOO으로부터 투자자금 OOO억원, 2014.5.2. 진OOO로부터 OOO억 OOO천만원의 투자자금을 유치받아 전원주택단지 개발 및 분양사업을 진행하였으나 결국 분양에 실패하였고, 투자자 진OOO와의 투자금 분쟁과 공사하도급 대금 미지급에 따른 강제경매 및 임의경매로 쟁점토지1은 제3자 이OOO에게 경락되었고, 쟁점토지2는 투자자였던 진OOO에게 경락되었다.

(라) 청구인은 2011년 9월부터 2015년 7월까지 왕OOO 등에게 전원주택용 부지(일부 도로 포함)를 양도하고 양도소득세를 신고·납부하였고, 쟁점토지1이 2016.7.26. 강제경매로 양도된 데 대하여 양도소득세를 신고·납부하였다가 경락가액에는 왕OOO 소유의 부동산 가액이 포함되어 있어 2016.12.16. 경정청구하였으나, 처분청은 이를 거부하고 이건 종합소득세를 부과처분하였는바, 쟁점토지는 왕OOO가 계약금을 지급함과 동시에 전원주택부지로 개발하기 위하여 토지를 사용·수익한 사실은 ① 토지 소유자의 지위에서 공사비 OOO원(2011년 OOO원, 2013년 OOO원, 2014년 OOO원)을 지출하고 청구인은 전원주택부지로 관한 모든 권리·의무를 사실상 이전한 점, ② 그 결과 왕OOO는 정OOO, 진OOO 등과 쟁점토지의 개발·분양에 관한 동업(투자)계약을 맺고 사업을 진행하였던 점, ③ 전원주택단지 조성공사대금을 지급받지 못하였다 하여 석축공사업자 채OOO, 오OOO가 2014년 2월 청주지방법원 제천지원에 도급인 왕OOO, 수급인 김OOO를 상대로 유치권을 신고(2013타경3116호)한 점, ④ 채OOO가 청구인과 김OOO를 상대로 공사대금 지급소송(2014가단4017)을 제기하였으나 2015.12.9. 청주지방법원 제천지원이 청구인은 공사대금 지급과는 무관하다고 판시한 점, ⑤ 왕OOO가 투자자 진OOO를 사기혐의로 고소한데 따라 2015.9.19. 제천경찰서가 작성한 진술조서에 왕OOO가 청구인의 허락으로 토지개발을 진행하였으며 토지를 담보로 대출을 받도록 허락하여 공사를 진행하였다고 진술한 점, ⑥ 왕OOO가 쟁점토지를 택지로 분양하기 위하여 만든 광고 팸플릿(OOO)을 제작하여 광고한 점 등을 통하여 확인된다.

(2) (예비적 청구) 처분청은 청구인의 2016년 귀속 사업소득 수입금액이 경락가액의 합계인 OOO원(쟁점토지1 경락가액 OOO원, 쟁점토지2 경락가액 OOO원)이라는 의견이나, 여기에는 왕OOO가 쟁점토지를 개발하면서 2011.1.31.～2014.12.31. 기간 동안 투자된 공사비 OOO원(2011년 OOO원, 2013년 OOO원, 2014년 OOO원)이 쟁점토지에 대한 자본적 지출액으로 포함되어 있는 것이므로 동 금액을 청구인의 수입금액 또는 소득금액에서 차감하여야 한다.

(가) 왕OOO가 2011.1.31. 청구인과 쟁점토지를 비롯한 전원주택용 부지를 매수하는 계약을 체결하고 2011년 토목공사 자재비용으로 OOO원을 지출하였고, 2013년에는 OOO원의 토목공사를 하였으며, 2014년에는 OOO원의 토목공사 자재비를 지출하는 등 쟁점토지를 개발하는데 최소 OOO원을 사용하였다.

(나) 쟁점토지에 대한 자본적 지출액으로 인하여 쟁점토지에 대한 가치가 증가되었음은 쟁점토지2를 임의경매(2015타경6349)하기 위하여 2015.8.12. 감정평가법인 OOO감정원 중부지사가 쟁점토지2를 OOO원으로 평가한 내용을 보아도 알 수 있다.

따라서, 처분청이 청구인의 2016년 귀속 사업소득 수입금액을 경락가액의 합계인 OOO원으로 보는 것은 거래의 내용 또는 형식에 불구하고 그 경제적 실질에 대하여 과세하여야 하는 실질과세원칙을 위반한 것이다.

나. 처분청 의견

(1) (주위적 청구) 청구인은 쟁점토지가 경락될 때까지 쟁점토지의 실제 소유자이므로 청구인의 사업소득 귀속일은 경락일이고, 경락가액이 사업소득 수입금액이다.

(가) 청구인은 쟁점토지 일대를 전원주택지로 개발하기 위하여 2003.11.20. 여러 필지로 분할하였고, 2010년 부지조성공사 및 오폐수처리시설공사비로 OOO원을 지출하였으나 택지분양이 되지 않아 보유하고 있다가 2011.1.31. 쟁점토지를 비롯한 일대 전원주택부지를 왕OOO와 OOO백만원(청구주장 OOO백만원)에 양도계약하고 같은 날 왕OOO가 쟁점토지를 사용수익하였으므로 쟁점토지 양도에 따른 사업소득에 관한 수입금액 귀속시기가 2011년(2011.1.31.)이라고 주장하며

「소득세법 시행령」 제48조

제11호의 단서인 “대금을 청산하기 전에 소유권 등의 이전에 관한 등기 또는 등록을 하거나 해당 자산을 사용수익하는 경우에는 그 등기·등록일 또는 사용수익일로 한다.”는 규정을 인용하고 있으나, 이는 매매계약을 한 자가 실제 소유권을 취득한 경우로서 취득자가 매매대금을 청산한 날 이전에 미리 사용수익한 경우 이에 대한 수입금액 귀속시기를 정한 것이어서 이 건과 같이 매수계약자(왕OOO)와 실제로 경락으로 취득한 자(이OOO, 진OOO)가 다른 경우에 적용할 수 있는 규정이 아니다.

(나) 또한, 청구인은 양도계약일 이후 2017.4.14.까지 쟁점토지의 실제 소유자로서 쟁점토지 개발에 따른 법정부담금 합계 OOO원(2011년 OOO원, 2013년 OOO원, 2016년 OOO원, 2017년 OOO원)을 부담하였고, 2011.11.24. 대체산림조성비 OOO원을 부담한 것으로 나타나며, 2011.9.5.부터 2016.7.26.까지 전원주택용 부지가 17차례에 걸쳐 양도된 데 대하여 청구인을 양도자로 하여 양도소득세를 스스로 신고·납부하고 1건의 경정청구를 한 사실이 있다.

(다) 이 건과 유사한 심판청구 사건(조심 2016서2739, 2016.12.14.)에 조세심판원은 대출을 받을 당시 쟁점토지를 담보로 제공하는 등 부동산 실제 소유자로서 권한을 행사한 점 등에 비추어 쟁점토지의 경락당시 실지 소유자는 등기부상 소유자라고 결정하였는바, 청구인은 양도대금 OOO원(매매가액 OOO원과 산림조합대출금 부담액 OOO원) 중 OOO원 49.6%만 수령한 상태에서 매수인 왕OOO가 2014년 세차례 OOO백만원(각 OOO백만원, OOO백만원, OOO백만원)의 쟁점토지 등을 금융기관에 대출담보용으로 제공을 요구한 데 대하여 청구인이 이를 승낙하여 쟁점토지 등에 근저당권이 설정된 사실이 있는바, 청구인을 경락당시 쟁점토지의 실지 소유자로 봄이 타당하다.

(라) 쟁점토지가 경락되기 이전까지 청구인은 왕OOO에게 소유권을 이전등기하려는 절차를 진행하거나 미수령한 양도대금 OOO천원을 지급하라고 최고 등을 한 사실이 없었으며, 쟁점토지에 대한 토목공사대금이 미지급됨에 따라 발생한 분쟁에 대하여 청주지방법원 제천지원이 2015.12.9. 선고한 판결문(2014가단4107, 원고 : 채OOO, 피고 : 청구인, 김OOO) 및 왕OOO가 투자자 진OOO를 사기혐의로 고소함에 따라 2015.9.19. 제천경찰서장이 작성한 진술조서에도 청구인이 쟁점토지의 실지 소유자임이 나타난다.

(마) 비록 청구인이 왕OOO에게 쟁점토지 위에 주택부지 조성공사 및 전원주택 신축공사를 할 수 있도록 허락한 사실은 있으나, 매수대금 중 절반을 지급하지 않은 채 왕OOO가 쟁점토지를 사용한 것을 완전한 토지 소유자로서 쟁점토지를 사용수익한 것으로는 볼 수 없고 단지 제한적으로 사용수익한 것에 불과하다.

따라서 청구인이 쟁점토지를 비롯한 전원주택부지를 양도하는 계약을 체결한 후 동 토지를 은행대출담보로 제공한 사실이 있고, 전원주택부지가 양도된 데 대하여 양도소득세를 신고하고 또한 경정청구를 한 행위 등으로 보아 쟁점토지가 경락되기 전까지 청구인이 쟁점토지의 실지 소유자로서 권리를 행사하였음에도 2011.1.31.(양도계약일)부터 쟁점토지의 실지 소유자가 아니라는 주장은 사실과 다르다.

(2) (예비적 청구) 청구인은 쟁점토지 양도에 따른 2016년 귀속 사업소득 수입금액 OOO원(경락가액)에는 왕OOO가 2011.1.31.～2014.12.31. 기간 동안 쟁점토지를 개발하면서 투자한 공사비 OOO원(자본적 지출액)이 포함되어 있으므로 이를 수입금액에서 차감하거나 소득금액에서 제외하여야 한다고 주장하나, 비록 왕OOO가 쟁점토지의 가치를 증가시켰다 하더라도 그에 따른 수입이 청구인에게 귀속된 이상 수입금액에서 차감할 수 없고 청구인이 부담한 금액이 아니어서 필요경비로 소득금액에서 제외할 수 없다.

(가) 왕OOO는 쟁점토지 일대를 개발하여 전원주택용 택지를 분양하고 전원주택을 신축할 목적으로 처분청에 2011.9.2. OOO라는 상호로 토목공사업 사업자등록(2011.9.2.～2013.12.31.)하였고, 2015.2.2. 다시 OOO라는 상호로 주택신축판매업 및 부동산매매업으로 사업자등록(2015.2.2.부터 현재까지 계속사업자)하였는바, 왕OOO가 지출하였다는 자본적 지출액 규모에 대하여 객관적으로 확인된 것은 없으나 이러한 유형의 지출액은 OOO에 대한 사업소득금액을 계산함에 있어 필요경비로 인정되어야 할 금액일 뿐이다.

이 건과 유사한 사건에서 광주지방법원은 2013.11.21. 토지를 무상 사용하도록 원고가 대표자로 있는 법인에게 허가해 준 원고가 이 사건 토지 지상 건물을 신축하기 위하여 건물토지조성공사를 법인사업자가 시행하였고, 그 비용을 원고가 실제 지급하였는지 확인할 수 없으므로 이 사건 토지의 필요경비에 해당되지 않는다고 판시(2013.11.21. 선고 2012구합3606 판결, 선행사건 조심 2012광816, 2012.5.14.)하였듯이 쟁점토지에 대한 자본적 지출액이 있다면 그 금액은 청구인이 부담하지 않은 이상 소득금액계산에 있어 필요경비로 인정받을 수는 없는 것이고, 쟁점토지에 대한 경락대금 전액이 쟁점토지에 설정된 근저당권부채무 변제에 사용되어 그 만큼 청구인의 물상보증채무가 감소하였으므로 경락대금이 전부 청구인에게 귀속된 이상 청구인의 수입금액에서 그러한 지출액을 차감할 수 없다.

(나) 왕OOO가 OOO라는 상호로 주택신축판매업 및 부동산매매업을 영위한 내역을 보면, 왕OOO가 2011.9.5. 충청북도 제천시 백운면 OOO 건물을 최OOO으로부터 매수하여 2013.4.12. 매각한 것으로 나타나고, 2015.6.8. 충청북도 제천시 백운면 OOO, 같은 리 OOO 건물이 가처분을 위하여 왕OOO 명의로 보존등기된 것으로 확인되며, 2011.9.5. 신축된 충청북도 제천시 백운면 OOO, 같은 리OOO 건물도 왕OOO가 신축한 것으로 보이는 점 등 왕OOO가 쟁점토지 일대에서 실제 사업을 영위한 사실이 나타나므로 청구인이 주장하는 자본적 지출액이 있다면 동 금액은 왕OOO의 사업소득과 관련되는 필요경비로 봄이 타당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

① (주위적 청구) 쟁점토지의 경락일을 사업소득(부동산 개발 및 공급업)의 귀속시기로 보아 종합소득세를 과세한 처분이 부당하다는 청구주장의 당부

② (예비적 청구) 처분청이 사업소득 수입금액으로 결정한 쟁점토지 경락가액에는 타인이 지출한 자본적 지출액이 포함되어 있으므로 이를 수입금액 또는 소득금액에서 제외하여야 한다는 청구주장의 당부

나. 관련 법령

(1) 국세기본법

제14조[실질과세] ① 과세의 대상이 되는 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 귀속이 명의(名義)일 뿐이고 사실상 귀속되는 자가 따로 있을 때에는 사실상 귀속되는 자를 납세의무자로 하여 세법을 적용한다.

② 세법 중 과세표준의 계산에 관한 규정은 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 명칭이나 형식에 관계없이 그 실질 내용에 따라 적용한다.

제26조의2[국세 부과의 제척기간] ① 국세는 다음 각 호에 규정된 기간이 끝난 날 후에는 부과할 수 없다. 다만, 조세의 이중과세를 방지하기 위하여 체결한 조약(이하 "조세조약"이라 한다)에 따라 상호합의 절차가 진행 중인 경우에는 「국제조세조정에 관한 법률」 제25조에서 정하는 바에 따른다.

1. 납세자가 사기나 그 밖의 부정한 행위로 국세를 포탈(逋脫)하거나 환급·공제받은 경우에는 그 국세를 부과할 수 있는 날부터 10년간

1의2. 납세자가 사기나 그 밖의 부정한 행위로 다음 각 목에 따른 가산세 부과대상이 되는 경우 해당 가산세는 부과할 수 있는 날부터 10년간

가.

「소득세법」 제81조

제3항 제4호

나.

「법인세법」 제76조

제9항 제1호

다.

「부가가치세법」 제22조

제3항 및 제6항

2. 납세자가 법정신고기한까지 과세표준신고서를 제출하지 아니한 경우에는 해당 국세를 부과할 수 있는 날부터 7년간

3. 제1호·제1호의2 및 제2호에 해당하지 아니하는 경우에는 해당 국세를 부과할 수 있는 날부터 5년간

(2) 소득세법

제24조[총수입금액의 계산] ① 거주자의 각 소득에 대한 총수입금액(총급여액과 총연금액을 포함한다. 이하 같다)은 해당 과세기간에 수입하였거나 수입할 금액의 합계액으로 한다.

② 제1항의 경우 금전 외의 것을 수입할 때에는 그 수입금액을 그 거래 당시의 가액에 의하여 계산한다.

③ 총수입금액을 계산할 때 수입하였거나 수입할 금액의 범위와 계산에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

제39조[총수입금액 및 필요경비의 귀속연도 등]

① 거주자의 각 과세기간 총수입금액 및 필요경비의 귀속연도는 총수입금액과 필요경비가 확정된 날이 속하는 과세기간으로 한다.

⑥ 제1항의 총수입금액과 필요경비의 귀속연도, 제2항에 따른 취득가액의 계산, 제3항 및 제4항에 따른 자산·부채의 평가에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

(3)

소득세법 시행령 제48조

[사업소득의 수입시기] 사업소득의 수입시기는 다음 각 호에 따른 날로 한다.

1. 상품(건물건설업과 부동산 개발 및 공급업의 경우의 부동산을 제외한다)ㆍ제품 또는 그 밖의 생산품(이하 "상품 등"이라 한다)의 판매 : 그 상품 등을 인도한 날

11. 제1호부터 제10호까지 및 제10호의2부터 제10호의4까지에 해당하지 아니하는 자산의 매매 : 대금을 청산한 날. 다만, 대금을 청산하기 전에 소유권 등의 이전에 관한 등기 또는 등록을 하거나 해당 자산을 사용수익하는 경우에는 그 등기ㆍ등록일 또는 사용수익일로 한다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인과 처분청이 제출한 심리자료에 의하면 다음의 사실이 나타난다.

(가) 청구인은 다음 <표4>와 같이 2002.10.10. 충청북도 제천시 백운동 OOO 임야 17,000㎡ 등 3필지 임야 49,529㎡를 OOO원에 경락받아 취득한 후 2003.11.20. 충청북도 제천시 백운동 OOO 임야 17,000㎡를 16필지로 분필하였고, 2016.7.26. 쟁점토지1를 OOO원에 강제경매로 양도하였으며, 2016.12.21. 쟁점토지2를 OOO원에 임의경매로 양도한 것으로 나타난다.

<표4> 청구인이 취득한 부동산의 분할 및 양도내역

OOO

(나) 청구인과 왕OOO는 2011.1.31. 위 <표4>의 ①～ 부동산을 OOO원에 매매하는 부동산매매계약을 체결하였는바, 동 계약서에는 계약금 OOO원을 계약일에 지급하고, 잔금 OOO원을 2011.8.31.에 지급하는 조건인 나타나며, 특약 란에는 “인·허가는 계약과 동시 협조키로하고 산림조합대출 건은 매입자가 해결키로 한다”고 기재되어 있으며, 왕OOO가 2017.5.25. 처분청에 제출한 ‘토지매매 사실확인서’에 의하면 왕OOO가 투자유치 및 은행융자를 위하여 매매대금을 OOO원으로 하여 매매계약서를 작성한 사실은 있으나 실거래가액은 OOO원이라고 주장한 것으로 나타난다.

(다) 왕OOO는 매매대금 OOO원을 <표1>과 같이 2011.1.31. 계약금OOO원부터 2014.9.5. OOO원까지 총 9차례에 걸쳐 OOO원을 지급한 것으로 나타나며, 미지급한 매매대금은 OOO원(양도가액 대비 41.2%)인 것으로 나타난다.

(라) 쟁점토지 일대를 전원주택부지로 개발하는 공사와 관련하여 공사업자 또는 왕OOO와 투자자 간 분쟁에서 쟁점토지 소유자에 대하여 언급된 내용은 다음과 같다.

1) 석축공사업자 채OOO가 청구인 및 김OOO를 상대로 낸 공사대금 청구소송(2014가단4107)에서 청주지방법원 제천지원은 2015.12.9. 판결에서 “피고 청구인이 충청북도 제천시 백운면 OOO 및 OOO의 소유자인 사실은 당사자 사이에 다툼이 없다. 하지만 피고 청구인이 공사도급인이었다는 증거가 없으므로 청구인이 공사대금을 지급할 이유 없다.”고 판시하였다.

2) 왕OOO가 동업자 진OOO 및 그의 대리인 김OOO을 사기혐의로 고소한데 따라 2015.9.19. 제천경찰서장이 왕OOO를 상대로 작성한 진술조서를 보면, 왕OOO는 “토지 소유자는 청구인라는 사람인데, 제가 위 토지를 OOO억 OOO천만원에 매입하였는데, 잔금 OOO억 OOO천만원을 덜 주어서 아직 등기만 안 넘어온 상태입니다. 그렇지만 토지개발을 하는데 전혀 문제가 없도록 소유자와 이야기가 잘 되어서 자금과 같이 토지개발을 할 수 있었습니다. 문제가 있었다면 대출을 받을 때 소유자가 토지 담보로 대출을 허락해 주지도 않은 것인데 그렇지 않았기 때문에 이 토지 소유자와의 문제는 없습니다.”라고 진술한 것으로 나타난다.

(마) 국세청 대내포털시스템에 의하면, 청구인은 2011년부터 2015년까지 전원주택 부지 중 쟁점토지 이외의 토지를 양도한 뒤 양도소득세를 신고하였고, 2016년 쟁점토지1가 경락으로 양도된 뒤에도 이에 대하여 양도소득세를 신고하였다가 2016.12.16. 신고한 쟁점토지1에 대한 양도금액에 왕OOO 소유의 부동산이 경락된 가액이 포함되어 있어 양도가액를 과다하게 신고하였다는 이유로 경정청구를 한 것으로 나타나며, 그 후 청구인은 전원주택 부지를 양도하고 받은 금액이 사업소득 수입금액임을 인지하고 2017.5.31. 2011년～2016년 귀속 종합소득세를 수정신고한 것으로 나타난다.

(바) 청구인은 쟁점토지 등을 전원주택지로 개발하면서 충청북도 제천시장에게 2011.11.24. OOO원, 2013.9.25. OOO원, 2016.6.20. OOO원, 2016.7.25. OOO원, 2017.4.14. OOO원 합계 OOO원의 법정부담금과 2011.11.28. OOO원의 대체산림자원조성비를 납부한 것으로 나타난다.

(사) 청구인의 신청으로 청주지방법원 제천지원은 2017.6.29. 왕OOO에게 “충청북도 제천시 백운면 OOO 토지 등을 합계 OOO원에 매도하고, 계약금 등의 일부를 지급하였고 나머지 OOO원을 지급하지 않았으므로 이를 지급하라”고 지급명령(2017차267 매매대금)하였다.

(아) 청구인은 왕OOO가 쟁점토지 등을 개발하기 위하여 지출한 자본적 지출액은 2011년 OOO원(계좌이체내역서 및 각종 대금지급 영수증을 제시)이고, 2013.5.15. 주식회사 OOO 김OOO(도급인)와 이OOO(수급인) 간 ‘덕동 잔여 토목공사’를 위하여 체결한 도급계약서상 도급금액 OOO원을 근거로 2013년은 OOO원이며, 2014년은 OOO원(일용근로명세서, 확인서, 주민등록증 사본, 송금명세서, 세금계산서, 신용카드영수증 등을 제시) 등 쟁점토지에 대한 자본적 지출액은 최소 OOO원이라는 주장이다.

(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살펴본다.

(가) 먼저, 쟁점①에 대하여 살피건대, 청구인은 쟁점토지 등을 2011.1.31. 양도하는 계약을 체결하고 같은 날부터 매수자 왕OOO가 쟁점토지를 사용수익하였으므로 2011.1.31.이 쟁점토지를 양도한데 따른 사업소득의 귀속시기라고 주장하나, 쟁점토지와 같이 부동산 개발 및 공급업에 공하는 부동산을 매매하는 경우의 사업소득 수입시기는

「소득세법 시행령」 제48조

제11호에 따라 부동산의 매매대금을 청산한 날을 수입시기로 보는 것이 원칙이고, 특례로 대금을 청산하기 전에 소유권 등의 이전에 관한 등기 또는 등록을 하거나 해당 자산을 사용수익하는 경우에는 그 등기·등록일 또는 사용수익일로 한다라고 규정하고 있는바, 부동산 매수자와 취득자가 동일한 경우에 한하여 매매대금의 잔금을 청산하기 이전에 부동산 매수자가 미리 등기·등록한 경우 또는 미리 사용수익한 경우에는 그렇게 한 날이 수입금액의 귀속시기라 하겠다.

따라서, 왕OOO가 2011.1.31. 쟁점토지를 매수하는 계약을 체결하였지만 잔금을 청산하지 못한 상태에서 쟁점토지가 경락으로 제3자에게 소유권이 이전되었으므로 쟁점토지를 경락으로 취득한 자가 낙찰대금을 완납한 날(2016.7.26 및 2016.12.21.)을 수입금액의 귀속시기로 봄이 타당하므로 청구주장을 받아들이기는 어렵다고 판단된다.

(나) 다음으로 쟁점②에 대하여 살피건대, 청구인은 사업소득 수입금액으로 결정한 쟁점토지 경락가액에는 타인이 지출한 자본적 지출액이 포함되어 있으므로 이를 청구인의 수입금액 또는 소득금액에서 제외하여야 한다고 주장하나, 경락가액에는 쟁점토지에 대한 자본적지출로 인하여 부동산의 가치가 증가된 금액이 포함되어 있다 하더라도 청구인이 동 금액에 상당하는 가액을 지출한 자에게 반환하거나 정산한 사실이 확인되지 아니하고, 경락대금이 모두 청구인이 승낙하여 쟁점토지에 설정된 근저당권부채무에 대한 변제에 소비된 것으로 나타나 전액 청구인에게 귀속된 이상 그러한 지출액을 청구인의 수입금액에서 차감하기는 어려운 점, 청구인이 쟁점토지에 대한 자본적 지출액을 부담하지 아니하여 동 지출액을 청구인의 사업소득 필요경비로 인정하기는 어려운 점 등에 비추어 청구주장을 받아들이기는 어렵다고 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로

「국세기본법」제81조

및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.