이유
1. 처분개요

가. 청구인은 1995.11.15. 서울특별시 강남구 OOO(이하 “쟁점아파트”라 한다)에 대하여 1995.8.23.자 매매를 원인으로 한 소유권이전등기를 마친 후 이를 소유하다가, 2018.7.3. 박○○ 외 1인에게 OOO원에 매도하고, 2018.7.20. 이를 원인으로 하는 소유권이전등기를 마쳤다.

나. 청구인은 2007.9.28. 서울특별시 강남구 OOO(이하 “쟁점오피스텔”이라 한다)에 대하여 청구인의 자녀와 각 1/2 지분씩 2004.4.23.자 매매를 원인으로 한 소유권이전등기를 마친 후 이를 소유하다가, 2018.7.31. 주식회사 ○○○○에 OOO원에 매도하고, 같은 날 이를 원인으로 하는 소유권이전등기를 마쳤다.

다. 청구인은 2018.9.30. 쟁점아파트 양도에 대하여 쟁점오피스텔을 업무용 시설로 보아 「소득세법」제89조 제1항 제3호에 따른 1세대 1주택(고가주택) 비과세규정을 적용하여 2018년 귀속 양도소득세 OOO원을 신고.납부하였다.

라. 처분청은 청구인이 쟁점오피스텔을 업무용 시설이 아니라 주거용 시설로 사용하여 청구인이 1세대 2주택자에 해당한다고 보아 2024.5.20. 청구인에게 2018년 귀속 양도소득세 OOO원을 경정ㆍ고지하였다.

마. 청구인은 이에 불복하여 2024.7.29. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

(1) 공부상의 용도가 주택이 아닌 건물, 특히 오피스텔인 경우 건물을 사실상 주거용으로 사용하였다는 점은 처분청이 입증하여야 한다(서울고등법원 2022.12.13. 선고 2022누49221 판결 참조).

(가) 실제 용도가 불분명한 경우 굳이 ‘공부상의 용도’에 따르도록 별도의 규정을 둔 이상, 공부상의 용도가 주택이 아닌 건물의 경우에는 구「소득세법」제88조 제7호에 따라 이를 사실상 주거용으로 사용하였다는 점에 관한 입증책임이 처분청에게 있다.

(나) 납세의무자가 1주택을 제외한 나머지 소유 건물의 공부상의 용도가 주택이 아니라는 점만 입증하면, 위 1주택 양도 당시 나머지 건물을 사실상 주거용으로 사용하였다는 점은 처분청이 입증하여야 하고 특히 공부상의 용도가 주택이 아닌 주거용 오피스텔인 경우 업무시설이나 주거시실 중 어느 쪽으로도 사용 가능한 구조나 설비를 갖추고 있어, 반드시 주거용으로만 사용할 것을 예정하고 있다고 단정할 수 없는 점, 오피스텔은 소유자가 직접 사용하기보다는 타에 임대하는 경우가 많아 그 실제 사용방식을 소유자가 시종일관 통제하기 어려운 점 등 여러 특수성이 있어 더더욱 위와 같이 보는 것이 타당하다.

(다) 쟁점오피스텔의 공부상 용도는 주택이 아닌 업무시설에 해당하므로 처분청이 쟁점오피스텔이 사실상 주거용으로 사용되었다는 점을 증명할 책임이 있다.

(라) 조세심판원 선결정례를 보더라도 처분청이 오피스텔의 거주자라고 주장하는 자가 해당 오피스텔이 아닌 다른 곳에 거주하였다는 점이 주민등록표 등에 의하여 나타난 경우(조심 2010서3293, 2021전6949), 법인이 오피스텔을 임차한 경우(조심 2021전6949), 임대차계약서상 임차 목적이 업무용으로 특정되어 있는 경우(조심 2021전6949), 오피스텔이 주택이 아니라 일반건축물로 분류되어 재산세가 부과된 경우(조심 2022서52) 오피스텔을 업무용으로 판단하였다.

(2) 처분청은 청구인의 며느리인 A(청구인의 자녀인 B의 배우자)이 쟁점오피스텔의 거주자라는 의견이나 A은 쟁점오피스텔이 아니라 쟁점아파트에 거주한 것이 경험칙상 분명하고 A이 쟁점오피스텔을 거소로 신고하였다는 것은 쟁점오피스텔을 사실상 주거용으로 사용하였는지 여부와 무관하다.

(가) 처분청은 위 A이 2008.2.28. 서울출입국외국인청장에게 쟁점오피스텔을 국내 거소로 신고하였다는 이유로 A이 쟁점오피스텔에 거주하였다는 의견이나, 위 A은 쟁점오피스텔이 아니라 쟁점아파트에 거주하였음이 분명하다.

(나) A은 배우자인 B과 미성년인 자녀들과 함께 쟁점아파트에서 거주하였음이 경험칙상 분명하다고 할 것인바,

B은 청구인의 자녀로서 1995.11.1. 쟁점아파트에 전입하였고 이는 아래 ＜표1＞과 같이 주민등록표초본에 의하여 확인되며, 2006년경 B과 A이 혼인한 이후로도 쟁점아파트가 ＜표2＞와 같이 넓고 청구인이 넓은 곳에 청구인과 배우자만 거주하는 것이 싫어 청구인과 함께 쟁점아파트에서 함께 거주하였다.

＜표1＞ B의 주민등록표초본 발췌

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＜표2＞ 쟁점아파트의 내부 구조

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(다) 쟁점오피스텔은 B과 A이 혼인한 2006.12.28.로부터 반년 가량 지난 후인 2007.7.30. 아래 ＜표3＞과 같이 사용승인을 받았기 때문에 B이 쟁점오피스텔을 신혼집으로 사용할 수 없었다는 것은 명백하다.

＜표3＞ 쟁점오피스텔 건축물대장 발췌

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(라) 청구인은 2018년경 소송 문제로 인해 사업상 자금난에 처해 거주하고 있던 쟁점아파트와 쟁점오피스텔을 급하게 처분하여야 하는 상황에 있었고, 결국 2018년에 쟁점아파트와 쟁점오피스텔을 매각하였던 것이다.

(마) 청구인은 2004년 2월경 광고대행사인 주식회사 A(현재 사명을 주식회사 B으로 변경하였고 이하 “A”이라 한다)을 설립하였고, A은 2007.10.1. 청구인과 B으로부터 쟁점오피스텔을 임차하여 광고제작에 필요한 미술 작업 등 업무목적으로 사용하였으며, B은 외국계 광고회사에서 근무하다가 A에 합류하였고 2006.12.28. 미국 시민권자인 A과 혼인하였는바,

A은 대한민국 국적이 없어 주기적으로 국내 거소를 신고하여야 함에 따라 쟁점오피스텔을 거소로 신고하였으나, 이는 A의 업무와 관련하여 디자인 작업 공간으로 이용하고 있던 중 우편물 등을 받기 위함이었을 뿐이므로, A의 거소 신고는 쟁점오피스텔이 사실상 주거용으로 사용되었는지 여부와 무관한 사정이다.

(바) 결국 쟁점오피스텔은 2007.10.1. A에게 업무용으로 임대되었고, B 등은 2018년경까지 쟁점아파트에 거주하며 주민등록을

유지하였으며, B의 배우자인 A은 2007년과 2009년에 자녀를 출산하였으므로 자신의 배우자와 자녀들을 두고 별도의 주거를 마련할 이유가 없다.

(3) 쟁점오피스텔이 A의 광고 관련 디자인 작업, 고객 회의 등 업무를 위해 사용되었다는 사실이 객관적인 자료들에 의하여 증명되므로 처분청의 이 건 처분은 부당하다.

(가) 청구인은 2004년경 쟁점오피스텔을 분양받을 시에는 쟁점오피스텔로 임대업을 영위하거나 A의 특정 사업에 활용하겠다는 등 쟁점오피스텔의 활용방법에 관한 구체적인 계획이 없었으나, 청구인의 지인이 쟁점오피스텔의 사업시행사 회장이어서 재정적으로 무리가 있었음에도 불구하고 미래의 투자가치를 기대하면서 분양받았다.

(나) 당시 쟁점오피스텔을 사업에 활용할 수 있는 뚜렷한 방법이 없었기 때문에 쟁점오피스텔을 분양받아 대금을 치른 후 사업자등록을 하거나 부가가치세 환급을 받는 등의 조치를 취하지 않았다.

(다) A은 청구인이 2004년경 설립한 종합광고대행사로, 외국계 광고회사에서 근무하며 경력을 쌓던 청구인의 아들인 B이 OOO에 합류하게 되었고, A도 2006년경 B과 혼인한 후 미술 전공자로서 자연스럽게 A에 합류하여 업무를 돕기 시작하였다.

(라) A은 당초 서울특별시 용산구 OOO 외각에 위치하고 있어 고객들에게 고급스럽고 세련된 이미지를 줄 수 없었고 이러한 약점을 보완하기 위해 쟁점오피스텔을 사용하게 되었으며 이후 이러한 이미지에 크게 힘입어 금융, 건설 등 다양한 분야에서 광고를 수주할 수 있었다.

(마) 청구인은 2007.10.1. A에게 쟁점오피스텔을 임대하기로 하는 임대차계약을 체결하였고 임대차계약서에 따르면 A이 쟁점오피스텔을 업무용으로 임차하였다는 것이 객관적으로 증명되며 임차비용을 무상으로 정한 것은 임대차계약을 체결한 경위, 취지, 계약당사자 사이의 관계 등에 비추어 볼 때 충분히 납득할 수 있으므로 쟁점오피스텔이 사실상 주거용이 아니라 A의 업무용으로 사용되었다고 보아야 한다.

(바) A은 쟁점오피스텔을 ‘OOO’라고 부르며 광고를 위한 디자인 작업, 고객회의 진행 등 업무를 위한 공간으로 사용하였고, 이는 쟁점오피스텔 출입문에 붙어 있는 A의 명패를 통해 객관적으로 확인이 가능하다.

(사) B의 배우자인 A은 미국에서 미술을 전공하고 귀국 후에도 작품활동을 이어가던 중 자연스럽게 시부와 배우자가 근무하는 A에 합류하여 디자인 관련 업무에 도움을 주기 시작하였다.

(아) 쟁점오피스텔이 업무를 위해 사용되었다는 것은 A의 김○○ 국장과 협력업체인 주식회사 C의 대표이사도 확인하여 주고 있으며, 쟁점오피스텔에서 A의 업무가 이루어졌다는 것은 업무프로파일 등 관련 문서로도 확인이 가능하다.

(자) 청구인이 2018.7.31. 쟁점오피스텔을 양도하는 과정에서 작성한 중개대상물 확인.설명서에도 실제 용도가 업무시설로 기재되어 있음을 확인할 수 있고, 청구인이 쟁점오피스텔을 취득한 이후 계속 주택이 아닌 건축물로 분류되어 재산세가 과세되었다.

(4) 처분청의 답변에 대한 청구인의 항변은 다음과 같다.

(가) 처분청은 쟁점오피스텔이 주거용으로 사용되었다는 점을 객관적으로 증명하지 못하고 있다.

쟁점오피스텔의 공부상 용도는 주택이 아닌 오피스텔이기 때문에 쟁점오피스텔을 사실상 주거용으로 사용하였다는 점에 관한 증명책임이 처분청에 있다고 할 것인바, 처분청은 쟁점오피스텔이 주거용으로 사용되었다는 점에 관한 증거를 제시하지 못하고 있다.

(나) 처분청의 처분이 적법하려면 두 자녀의 엄마인 A이 신혼인 배우자와 어린 자녀들을 떼어 놓고 혼자서 쟁점오피스텔에 거주하였다는 점이 증명되어야 하나, B이 두 자녀를 데리고 부모인 청구인 부부와 함께 쟁점아파트에 거주하였다는 점은 주민등록표와 처분청이 제출한 국세통합전산망을 통해서 확인할 수 있는 사실이다.

(다) 쟁점아파트의 구조나 면적 등 객관적 성상, B과 청구인 사이의 관계에 비추어 보더라도 쟁점아파트에서 함께 거주하였다는 것이 자연스럽고 상식에 부합하며, 미국에서 갓 귀국한 A이 배우자와 자녀들을 두고 쟁점오피스텔에서 홀로 거주하였다는 것은 지극히 부자연스럽고 이례적인 일이기 때문에 처분청이 증명해야 하나 처분청은 이를 증명하지 못하고 있다.

(라) 처분청이 주민등록만으로는 B이 쟁점아파트에 거주했다고 믿기 어렵다는 전제가 깔려있다고 추측할 수 있으나, 처분청의 이 건 처분의 유일한 근거가 A이 쟁점오피스텔을 거소로 신고한 것이라는 점에서 이 건 처분은 그 자체로 모순이다.

(마) 쟁점오피스텔이 주거용으로 사용되었다는 사실에 대한 처분청의 입증정도로는 쟁점오피스텔의 용도는 불문명한 것이 될 수밖에 없고, 그렇다면 「소득세법」제88조 제7호에 따라 공부상 용도로 판단하여야 할 것이다.

(바) 처분청은 법률상 정해진 증명책임을 청구인에게 부당하게 전가하고 있는바, 처분청은 A이 거소신고와 관련하여 중요 우편물은 실제 거주지에서 수령하는 것이 통상적이라거나 A이 A으로부터 급여를 지급받은 적이 없다는 점 등을 열거하고 있으나, 이는 쟁점오피스텔의 용도가 무엇인지와는 본질적으로 무관한 내용이다.

(사) 처분청은 청구인이 임대업 사업자등록을 하지 않았기 때문에 쟁점오피스텔을 주거용으로 인식한 것으로 보이고 A과의 임대차계약은 비정상적인 임대차계약이라는 의견이나,

청구인이 주거용으로 인식하였다는 것은 쟁점오피스텔의 실제 용도가 무엇인지가 쟁점인 이 건 처분과는 무관하고, 객관적인 처분문서인 임대차계약서 등을 반박할 수 있는 직접적인 증거도 제시하지 않은 채 그저 비정상적이라는 말 한마디로 모든 개연성을 일축하고 있는 것으로 심히 부당하다.

(아) 청구인과 B은 뚜렷한 목적을 가지고 쟁점오피스텔을 분양받은 것이 아니기 때문에 임대업 사업자등록을 하거나 부가가치세 환급을 받지 않았고, 청구인 부부와 A 부부가 모두 쟁점아파트에서 거주하고 있는 등 쟁점오피스텔의 공간이 남아 있는 상황이었고 이러한 이해관계가 모두 맞아 떨어져 A에 쟁점오피스텔을 임대하기에 이른 것이다.

(자) A은 청구인 본인의 회사로 번거롭게 보증금, 임대료, 관리비 등 대가를 수수하지 않아도 된다고 판단하고 임대차 계약을 진행하였는바, 특수관계가 없는 제3자 사이에는 비정상적일 수 있으나 청구인이 본인의 재산을 본인의 회사를 위해 사용하는 특수한 상황이기 때문에 충분한 개연성을 지닐 수 있는 것이다.

(차) 처분청은 A이 한국 문화에 낯설다고 보기 어렵다거나 A이 지속적으로 쟁점오피스텔을 체류지로 신고하였다거나 A이 A의 업무를 도왔음에도 급여 등 아무런 대가를 받지 않은 것은 이상하다는 의견이나, 처분청의 의견은 쟁점오피스텔이 실제로 주거용으로 사용되었는지 여부와 본질적으로 관련이 없는바,

실제 거주지와 우편물을 수령하는 곳이 별도로 나뉘는 경우가 미국에서는 흔하고 일과 시간 중 주로 머무는 쟁점오피스텔에서 작업에 필요한 물품 및 중요한 우편물 등을 수령하기 위하여 관청에 쟁점오피스텔을 거소로 신고하게 된 것이고, A은 적극적으로 쟁점오피스텔을 체류지로 신고한 것이 아니라 연장이 필요한 기간이 다가오면 서울출입국외국인청장이 신고된 거소로 연장에 관한 통지서를 우편으로 발송하면 A이 거소에서 이를 수령하여 서울출입국외국인청장에게 제출하면서 연장을 하는 것이므로, A은 Mailing Adress에서 수령한 통지서를 통해 거소를 연장하여 왔던 것에 불과하다.

(카) A이 A의 업무를 수행하면서 급여 등 대가를 수령하지 않은 것은 A이 청구인 가족이 운영하는 회사이고 A은 미술 전공을 살려 A의 광고 관련 디자인 작업을 도와주는 등 취미에 가까운 활동이어서 별도의 근로계약을 체결하거나 급여를 지급받지 않았던 것이다.

(타) 처분청은 쟁점오피스텔의 면적이(79평) 거주와 작업을 동시에 진행할 수 있고 욕실, 싱크대, 침실 등 주거시설이 설치되어 있으며 공인중개사가 주거용 공간으로 홍보하고 있다는 의견이나,

오피스텔은 본래 주거용으로도 사용할 수 있는 구조를 갖추고 있는 것이 통상적이고 법원과 조세심판원의 확립된 입장도 오피스텔이 주거용으로 사용할 수 있는 구조를 갖추고 있다는 점만으로는 해당 오피스텔이 사실상 주거용으로 사용하였다고 단정할 수 없다는 것이다.

또한 공인중개사가 쟁점오피스텔을 주거용으로 홍보하는지 업무용으로 홍보하는지도 쟁점오피스텔의 실제 용도와는 무관한 사정이나 공인중개사의 게시글 중에는 “현재 소유주가 사무실로 이용 중인 호실”이라는 문구도 발견할 수 있다.

나. 처분청 의견

(1) 쟁점오피스텔은 업무용이 아니라 사실상 주거용으로 사용된 건물이다.

(가) 처분청이 청구인의 며느리인 A의 외국인 거소 기록 자료를 조회한바, A은 2008년부터 2018년까지의 기간 중 상당 시간을 쟁점오피스텔을 소재지로 하여 거소 신고하였다.

(나) 청구인은 A이 업무상 중요한 우편물이 누락되는 것을 방지하기 위한 목적으로 쟁점오피스텔을 우편물의 수령지로 설정하고 거소지로 신고하였다고 주장하나,

A은 초등학교부터 고등학교까지 12년 동안 국내에서 생활하였고 이후 2006년경 B과 혼인한 후 국내에서 계속 거주 중으로, 미국의 Mailing Adress 개념에 익숙하여 한국 문화에 낯설어 쟁점오피스텔을 거소지로 신고했다는 청구주장은 받아들이기 어렵다.

또한 업무상 중요한 우편물의 수령 누락이 우려되었다면 수령지를 쟁점오피스텔이 아닌 실거주지로 주장하고 있는 쟁점아파트로 설정하여 가족들도 우편물을 수령할 수 있도록 하여야 했다.

(다) A의 국내 거소지 신고내역을 확인한바, 2013년 6월부터 2016년 2월까지 경기도 양평군 OOO을 거소지로 신고하였고, 2016년 3월 다시 쟁점오피스텔로 거소신고를 하였는바, 이는 A이 A의 업무를 돕기 위해 2008년부터 쟁점오피스텔로 거소신고하였다는 청구주장과 배치되는 정황이며, 거소신고 시 실제 거소한 주소지로 신고하였다고 보인다.

(라) A은 업무 시간 대부분을 쟁점오피스텔에서 머물렀다고 주장하나, 쟁점오피스텔은 면적이 195.43㎡(79평)로 거주와 작업을 동시에 진행할 수 있는 곳으로, 현재도 인근 공인중개사가 욕실, 싱크대, 침실 등의 주거시설이 설치되어 있는 주거용 공간으로 홍보하는 등 쟁점오피스텔의 전체 면적을 작업실 및 회의 장소로만 사용하였다는 청구인의 주장은 받아들이기 어렵다.

(마) A은 외국인으로 「재외동포의 출입국과 법적 지위에 관한 법률」(이하 “재외동포법”이라 한다)에 따라 30일 이상 거주 시 체류하는 장소를 거소로 신고해야 하는바, A의 체류지 입증 서류 제출 내역을 조회한 결과, 체류지 주소를 쟁점아파트가 아닌 쟁점오피스텔로 지속적으로 신고하였고, 청구인은 남편과 자녀가 있는 A이 쟁점아파트가 아닌 다른 장소에 거주할 이유가 없다는 주장만 할 뿐 쟁점아파트에 거주하였다고 볼만한 직접적이고 객관적인 증거를 제시하지 못하고 있다.

(2) 쟁점오피스텔을 소재지로 한 사업자등록 내역이 없고 비정상적인 임대차계약 내용이 확인된다.

(가) 청구인은 쟁점오피스텔이 업무용이라고 주장하나, 청구인과 B은 임대업 목적으로 쟁점오피스텔에 사업자등록을 한 사실이 없고 부가가치세를 신고하거나 환급받은 이력이 없으며, 이는 청구인 역시 매입한 쟁점오피스텔을 업무용이 아닌 주거용으로 인식하였다는 것으로 보인다.

(나) 청구인과 A 사이의 임대차계약은 전세보증금도 월세도 없는 특수관계인간의 무상임차라는 비정상적인 방식으로 이루어졌고, 시설사용료나 관리비도 임차인인 A이 아닌 임대인이 부담하는 등 비정상적인 계약 조건이 확인된다.

(다) A은 쟁점오피스텔을 사업장소재지로 등록한 사실이 없고, 임차료 및 관리비 등의 세금계산서 수취 내역도 없으며 법인세 신고 시에도 경비에 계상하지 않았고 쟁점오피스텔 매도 시에도 청구인이 매수인에게 세금계산서를 발행한 사실도 없는바, A이 쟁점오피스텔을 업무용으로 사용하였다는 주장과 다르다고 보인다.

(라) 청구인의 주장과 같이 쟁점오피스텔 전체를 청구인과 B이 A에 임대하였다면 A이 쟁점오피스텔 전부를 사용.수익함이 당연함에도, A 직원이 아닌 A이 본인의 그림 작업 등을 위한 공간으로 사용할 권리는 없다고 할 것이다.

(3) 청구인이 제출한 증빙은 객관성이 없는 A의 내부서류이고 A의 근무이력도 확인되지 않는다.

(가) 청구인은 쟁점오피스텔에서 A이 디자인 관련 업무 수행, 광고 시안 작성, 업무 회의 등을 진행하였다며 작업 사진, 일지, 사실확인서 등을 제출하였으나, 이는 쟁점오피스텔과 관련된 것인지 확인할 수 없고 작업일지와 사실확인서 등도 객관성이 없는 A의 내부서류로서 작성 시점을 확인할 수 없는 등 소급 작성이 가능하다.

(나) A의 근로소득과 사업소득을 검토한바, 2007년부터 2019년까지 다른 회사에서 근무한 이력이 확인되고 A에서 A의 소득을 신고한 자료는 없었으며, 오히려 쟁점오피스텔 등의 양도 이후인 2020년부터 2023년까지 A에서 회사명을 변경한 주식회사 B에서 제출한 A의 근로소득 지급명세서가 확인되는바,

A이 유명한 브랜드들의 광고대행을 성공적으로 진행할 수 있게 한 A에게 아무런 대가를 지급하지 않았다는 것을 나타내므로 청구주장은 납득하기 어렵다.

(4) 쟁점오피스텔과 관련하여 중개인이 작성한 중개대상물 확인.설명서는 쟁점오피스텔이 업무용이라는 것을 뒷받침할 수 있는 근거로 볼 수 없다.

(가) 쟁점오피스텔을 양도할 당시 중개인이 작성한 중개대상물 확인.설명서는 비주거용 건축물 서식이 아닌 주거용 건축물 서식에 작성되어 있고 주거용 건축물에 대하여만 작성하는 교육시설 등에 대한 입지 조건을 구체적으로 기재하였다.

(나) 청구인은 공인중개사가 쟁점오피스텔의 실제 용도를 확인 후 자필로 업무시설이라고 기재하여 업무용 오피스텔로 사용되었음을 주장하고 있으나, 이는 확인되지 않은 청구인의 일방적인 주장이다.

(다) 양도소득세가 비과세되는 1세대 1주택을 판정함에 있어 “주택”이란 공부상 용도 구분에 관계없이 사실상 주거용으로 사용하는 건물을 말하는바, 쟁점오피스텔을 양도할 당시 중개대상물 확인.설명서에 나타난 공부상 용도가 업무시설로 기재되었다고 하더라도 사실상 주거용으로 사용되었다면 주택으로 보는 것이 타당하며, 위 기재만으로 쟁점오피스텔이 업무용으로 사용되었다는 사실을 뒷받침하는 객관적인 증거라고 볼 수 없다.

(5) 청구인은 쟁점오피스텔이 일반건축물로 분류되어 재산세가 과세되었으므로 쟁점오피스텔을 업무시설로 보아야 한다고 주장하나, 오피스텔이 주택으로 재산세과 과세되기 위해서는 납세자의 신청이 있는 경우에 한하여 주택으로 재산세를 과세하므로, 오피스텔의 사실상 용도 판단은 실질에 따라야 한다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

쟁점오피스텔을 주택으로 보아 쟁점아파트 양도에 대하여 1세대 1주택 비과세 특례를 부인하여 과세한 처분의 당부

나. 관련 법령 : ＜별지＞ 기재

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인과 처분청이 제출한 심리자료에 의하면 다음과 같은 사실이 확인된다.

(가) 청구인은 쟁점오피스텔이 업무용으로 사용되었다며 쟁점오피스텔의 출입문에 붙어 있는 A의 명패를 촬영한 사진을 아래 ＜표4＞와 같이 제출하였다.

＜표4＞ 쟁점오피스텔 출입문 사진

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(나) 청구인은 A이 쟁점오피스텔에 머물며 디자인 작업을 진행하였고 필요한 경우 A 임직원 또는 광고주들과 함께 모여 작업 방향 등에 관하여 논의하였다며 A의 작업사진 등을 ＜표5＞와 같이 제출하였다.

＜표5＞ A의 작업사진 등

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(다) 청구인은 A에서 근무하고 있는 C가 쟁점오피스텔을 업무상 목적으로 사용하였다는 내용으로 작성한 확인서를 제출하였고, 그 주요 내용은 아래 ＜표6＞과 같다.

＜표6＞ C가 작성한 확인서 중 발췌

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(라) 청구인은 A에서 프로젝트가 종료되면 프로젝트명, 인원, 기간, 결과물 등을 정리하여 업무 프로파일을 작성하였고, 프로젝트의 준비 장소가 쟁점오피스텔로 기재되어 있었다며 업무 프로파일을 아래 ＜표7＞과 같이 제출하였다.

＜표7＞ A의 업무 프로파일(일부 발췌)

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(마) 청구인은 쟁점오피스텔이 업무용으로 사용되었다며 쟁점오피스텔에 관한 중개대상물 확인.설명서를 아래 ＜표8＞과 같이 제출하였다.

＜표8＞ 쟁점오피스텔 관련 중개대상물 확인.설명서 중 발췌

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(바) 청구인은 쟁점오피스텔에 관하여 건축물로 분류되어 재산세가 과세되었다며 지방세 세목별 과세증명서를 아래 ＜표9＞와 같이 제출하였다.

＜표9＞ 쟁점오피스텔 관련 재산세 부과내역 중 발췌

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(2) 처분청이 제출한 심리자료에 의하면 다음과 같은 사실이 확인된다.

(가) 처분청은 청구인의 2018년 부동산 양도 신고자료와 경정내용을 아래 ＜표10＞.＜표11＞과 같이 제출하였다.

＜표10＞ 청구인의 부동산 양도 신고자료

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＜표11＞ 청구인의 양도소득세 신고내용 및 경정내용

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(나) 처분청은 A의 국내 거소지 신고 내역과 B, 자녀 2명의 주민등록등본상 주소지 내역을 아래 ＜표12＞.＜표13＞과 같이 제출하였다.

＜표12＞ A의 국내 거소지 신고 내역

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＜표13＞ B과 자녀 2명의 주민등록등본상 주소지 내역

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(다) 처분청은 A의 사업자 기본사항과 세적 변동이력을 아래 ＜표14＞와 같이 제출하였다.

＜표14＞ A의 사업자 기본사항과 세적 변동이력

이력발생일자

변경내용

2003.10.15.

신규개업

사업장소재지 : 서울특별시 용산구 OOO

주업종 : 국내외 광고제작 및 광고대행

2016.1.11.

대표자 정정 (청구인 → B)

2018.12.24.

상호변경(A주식회사 → 주식회사 B(OOO)

(라) 쟁점오피스텔에 대한 임대차계약서의 주요 내용은 아래 ＜표15＞와 같다.

＜표15＞ 임대차계약서(일부 발췌)

임대차 계약서

쟁점오피스텔 소유자 B 외 1명(이하 “임대인”이라 함)을 임대인으로 A의 대표이사 청구인을(이하 “임차인”이라 함) 임차인으로 하는 임대차 계약을 체결한다.

제1조(임대차 물건의 표시)

서울특별시 강남구 청담동 4-1 피엔폴루스 401호 389.27㎡(공용면적 포함)

제2조(임대차 목적)

임차인은 임대 물건을 광고연구개발 및 광고제작 디자인실 운영 등 회사사업 추진에 필요한 공간으로 사용한다.

제3조(임대기간 및 임대료)

임대기간은 2007.10.1.부터 1년으로 하며 쌍방 중 어느 일방이 서면에 의한 계약 종료 통지가 없는 한 계속 연장하는 것으로 한다. 단 임대료는 무상으로 한다.

제5조(시설사용료 및 관리비)

임대 물건의 시설사용료 및 관리비는 원칙적으로 임대인이 부담하며 필요한 경우 임대인은 임차인에게 사용료 일부를 부담하게 할 수 있다.

(마) 처분청은 쟁점오피스텔의 관리사무소에 공문을 보내 2014년부터 2018년까지의 관리비 세부내역을 요청하였으나, 5년마다 자료를 폐기하고 있어 제출할 자료가 없다는 회신을 받았고, 2024.4.16. 쟁점오피스텔의 관리사무소에 출장하여 자료보관 상태 등을 확인하였는바, 쟁점오피스텔의 1층부터 3층까지는 상가동이고 상가동과 주거동의 엘리베이터가 구분되어 있으며, 4층부터는 소유자의 선택에 따라 용도가 결정되는 것을 확인하였고, 쟁점오피스텔의 현재 사용 실태에 대해서는 사생활 보호를 이유로 알려주기 어렵다는 회신을 받았다.

(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 처분청은 쟁점오피스텔을 청구인의 며느리 A이 거소로 신고하고 주거용으로 사용하였으므로 당초 처분이 정당하다는 의견이나,

쟁점아파트와 쟁점오피스텔의 양도 당시 시행 중인 「소득세법」 제88조 제7호에 의하면 주택을 “허가 여부나 공부(公簿)상의 용도 구분에 관계없이 사실상 주거용으로 사용하는 건물을 말한다. 이 경우 그 용도가 분명하지 아니하면 공부상의 용도에 따른다.”고 정의하고 있어, 쟁점오피스텔을 사실상 주거용으로 사용하였다는 점에 관한 입증책임은 처분청에게 있다고 보이는바,

쟁점아파트 등 양도 당시 B과 어린 자녀 2명(2007년 생, 2009년 생)은 쟁점아파트에 주소가 있는 가운데, A이 가족과 떨어져 혼자 쟁점오피스텔에서 거주하였다고 볼만한 특별한 사정이 있어 보이지 아니하고, 쟁점오피스텔의 임대차계약서, 출입문에 부착된 명패, A의 업무 프로파일, A에서 재직 중인 국장 C의 확인 내용 등에 의하면 쟁점오피스텔이 A의 업무를 위해 사용된 것으로 보이는 점 등에 비추어 쟁점오피스텔을 사실상 주거용으로 사용하였다고 단정하기 어려우므로 처분청이 쟁점오피스텔을 주택인 것으로 보아 이 건 양도소득세를 부과한 처분은 잘못이 있는 것으로 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로 「국세기본법」 제80조의2 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.

＜별지＞ 관련 법령

(1) 소득세법

제88조(정의) 이 장에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

7. “주택”이란 허가 여부나 공부(公簿)상의 용도구분과 관계없이 세대의 구성원이 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로서 대통령령으로 정하는 구조를 갖추어 사실상 주거용으로 사용하는 건물을 말한다. 이 경우 그 용도가 분명하지 아니하면 공부상의 용도에 따른다.

제89조(비과세양도소득) ① 다음 각호의 소득에 대하여는 양도소득에 대한 소득세(이하 “양도소득세”라 한다)를 과세하지 아니한다.

3.다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 "주택부수토지"라 한다)의 양도로 발생하는 소득

가. 1세대가 1주택을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 요건을 충족하는 주택

(2) 소득세법 시행령

제154조(1세대1주택의 범위) ① 법 제89조 제1항 제3호 가목에서 “대통령령으로 정하는 1세대 1주택”이란 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이 하는 가족과 함께 구성하는 1세대(이하 “1세대”라 한다)가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항 제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우는 3년) 이상인 것을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 보유기간의 제한을 받지 아니한다.