이유
1. 처분개요
가. 청구인은 2002.9.13. 매매를 원인으로 취득한 인천광역시 OOO 대지 5,672㎡ 및 같은 리 산 OOO 임야 496㎡ 합계 면적 6,168㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 2023.2.3. 총 양도가액 OOO원에 양도한 후, 취득가액을 실지거래가액인 OOO 원(이하 “쟁점취득가액”이라 한다)으로 하여 2023년 귀속 양도소득세 OOO원을 예정신고.납부하였다.
나. 처분청은 2024년 2월경 청구인의 양도소득세 예정신고 내용을 검토한 결과, 청구인이 쟁점토지의 실지거래가액으로 신고한 쟁점취득가액을 불분명하다고 보아 이를 부인하고 환산취득가액을 적용하여 2024.3.21. 청구인에게 2023년 귀속 양도소득세 OOO원을 경정 .고지하였다.
다. 청구인은 이에 불복하여 2024.4.2. 이의신청을 거쳐 2024.8.5. 심판청구를 제기하였다.
2. 청구인 주장 및 처분청 의견
가. 청구인 주장
청구인은 분할 전 토지를 취득한 후 관련 등기권리증 등을 잘 보관하여야 함에도 미국과 한국을 수없이 출장다니다 보니 관련 서류 일체를 분실하여 부득이하게 취득 당시 중개인을 찾아 부동산 매매거래 중개 확인서를 통하여 쟁점토지의 실지거래가액을 쟁점취득가액으로 확인받았으므로, 이를 쟁점토지의 취득가액으로 인정하여야 한다.
나. 처분청 의견
「소득세법」제97조 및 제100조 등에 따르면, 취득가액이 실지거래임을 확인할 수 없는 경우에는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산취득가액을 순차적으로 적용한다고 규정하고 있다.
이 건의 경우 청구인은 쟁점토지에 대한 취득 관련 매매계약서가 보관하고 있지 않고, 쟁점취득가액을 실지거래가액으로 확인할 수 있는 금융 증빙 등을 제시하지 못하였다.
또한 청구인이 제시한 부동산 매매거래 확인서는 사후에 얼마든지 임의 작성이 가능한 것으로 이는 쟁점취득가액이 실지거래가액임을 입증하는 객관적인 자료로 볼 수 없다.
따라서 청구인이 신고한 쟁점취득가액을 부인하고 환산취득가액을 적용하여 청구인에게 양도소득세를 부과한 이 건 처분은 정당하다.
3. 심리 및 판단
가. 쟁점
쟁점토지의 실지거래가액으로 신고된 쟁점취득가액이 불분명하다고 보아 환산취득가액을 적용하여 양도소득세를 부과한 처분의 당부
나. 관련 법률
소득세법
제97조(양도소득의 필요경비 계산) ①거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.
1. 취득가액(「지적재조사에 관한 특별법」제18조에 따른 경계의 확정으로 지적공부상의 면적이 증가되어 같은 법 제20조에 따라 징수한 조정금은 제외한다). 가목의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 한정하여 나목의 금액을 적용한다.
가. 제94조 제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액
나. 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산취득가액을 순차적으로 적용한 금액
2. 자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것
3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것
제100조(양도차익의 산정) ① 양도차익을 계산할 때 양도가액을 실지거래가액(제96조 제3항에 따른 가액 및 제114조 제7항에 따라 매매사례가액ㆍ감정가액이 적용되는 경우 그 매매사례가액ㆍ감정가액 등을 포함한다)에 따를 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조 제7항에 따른 가액 및 제114조 제7항에 따라 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산취득가액이 적용되는 경우 그 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산취득가액 등을 포함한다)에 따르고, 양도가액을 기준시가에 따를 때에는 취득가액도 기준시가에 따른다.
다. 사실관계 및 판단
(1) 청구인 및 처분청이 제시한 심리자료에 따르면, 다음과 같은 사실들이 확인된다.
(가) 청구인의 분할전 토지에 대한 취득, 분할 및 쟁점토지의 양도 등 소유권 변동내역은 다음과 같다.
(단위 : ㎡)
OOO
* 지번은 인천광역시 OOO 소재로 장흥리로 약칭함.
(나) 국세청 전산자료에 의하면, 쟁점토지의 전 소유자인 a은 쟁점토지를 청구인에게 양도한 후 양도 및 취득가액을 기준시가(공시지가)로 적용하여, 2002년 귀속 양도소득세 OOO원을 예정신고.납부한 것으로 나타난다.
(2) 청구인은 다음과 같이 증빙 등을 제시하면서 이 건 처분이 부당하다고 주장한다.
(가) 청구인이 제시한 b(A중개인사무소 중개보조인, 2023. 4.11. 작성)의 부동산 매매거래 중개확인서에 의하면, b은 2002.9. 13. 청구인에게 분할 전 토지(합계면적 10,909㎡)를 총 OOO원에 매매중개하였다는 내용으로 기재되어 있는 것으로 나타난다.
＜b의 확인서상 주요내용＞
본인은 분할 전 토지의 2002년 7월경 매매를 중개한 사실이 있으며, 부동산매매계약서 사본을 보관기간이 경과하여 보관하지 않고 있으나, 거래사실에 대하여 틀림없는 사항임을 확인하며 사실의 진술에 틀림이 있을 경우 어떠한 책임도 감수할 것입니다.
(나) 청구인이 제시한 c(B공인중개사 대표, 2023.4. 22. 작성)의 부동산 매매거래 내용 확인서에 의하면, 청구인이 분할 전 토지(합계면적 10,909㎡)를 총 OOO원에 취득하였다는 내용으로 기재되어 있는 것으로 나타난다.
＜c의 확인서상 주요내용＞
본인은 분할 전 토지의 2002년 9월경 A중개인사무소에서 OOO원으로 중개한 사실이 있다고 골프연습장에서 b씨로부터 전해들었고, 또 d 친구 e씨는 평시 바둑을 자주 두고 식사하는 관계로 분할 전 토지 매매사실을 알고 있음을 확인하며 사실이 아닐 경우 어떠한 책임도 감수하겠습니다.
(3) 청구인은 2024.12.10. 조세심판관 회의에 출석하여 쟁점토지에 대한 토목공사비(OOO원) 및 수수료(OOO원) 지급과 관련한 전자세금계산서 2매, 금융거래자료 4매 및 현장 사진 2매를 제시하면서 기타 필요경비에 산입되어야 한다고 항변하였다.
(4) 이상의 사실관계 및 관련 법률 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 쟁점토지에 대한 실지거래가액이 쟁점취득가액이고, 토목공사비 등이 추가 지출되었으므로 청구인에게 양도소득세를 부과한 이 건 처분은 부당하다고 주장하나,「소득세법」제97조 제1항에 양도차익을 계산할 때 취득가액은 실지거래가액에 따르고 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 한하여 매매사례가액, 감정가액 또는 환산취득가액을 순차적으로 적용한다고 규정되어 있는 점, 청구인이 제시한 확인서는 사후에 임의작성이 가능한 것으로 쟁점취득가액을 실지거래가액으로 인정 또는 확인할 수 있는 증빙으로 받아들이기 어렵고, 청구인은 분할 전 토지 취득과 관련한 부동산 매매계약서나 취득 당시 대금지급 증빙 등을 제시하지 못하는 점, 청구인이 심판관회의에 출석하여 제출한 전자세금계산서상 발급일 및 대금 지급일(2023.4.21.)이 쟁점토지의 양도일(2023.2.3.)보다 나중이어서 청구주장에 신빙성이 부족해 보이고, 이들 자료가 쟁점토지와 직접 관련하여 지출된 증빙임을 뒷받침하는 공사도급계약서 등의 제시가 없는 점 등에 비추어, 청구주장을 받아들이기는 어렵다고 판단된다.
4. 결론
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로「국세기본법」제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.