이유
1. 처분개요

가. 청구인은 2022.12.20. 청구인의 모(母) a로부터 경기도 광명시 OOO(전용면적 115.66㎡, 이하 “쟁점주택”이라 한다)의 1/2 지분을 증여받았고, 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다)인 2022.12.20. 현재「상속세 및 증여세법」(이하 “상증세법”이라 한다) 제61조 제1항 제4호에 따라 공동주택 공시가격 OOO원에 청구인의 지분율을 적용하여 평가한 증여재산가액 OOO원으로 2022.12.29. 증여분 증여세를 신고하였다.

나. 처분청은 쟁점주택의 평가기준일 이전 2년 내인 2022.4.11. 쟁점주택과 같은 단지의 OOO(전용면적 동일, 이하 “비교대상주택①”이라 한다)가 OOO원(이하 “쟁점매매사례가액”이라 한다)에 거래된 것을 확인하고, 2023.10.19. 인천지방국세청 평가심의위원회(이하 “평가심의위원회”라 한다)의 심의를 거쳐 쟁점매매사례가액을 쟁점주택의 시가로 보아 청구인의 지분율을 적용한 OOO원을 증여재산가액으로 평가하여 2024.1.19. 청구인에게 2022.12.20. 증여분 증여세 OOO원을 결정ㆍ고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2024.2.19. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

(1) 비교대상주택①의 매매계약일(2022.4.11.)과 쟁점주택의 평가기준일(2022.12.20.) 사이에 상당한 가격변동이 있었고, 쟁점주택의 평가기준일 현재 공동주택가격을 시가로 볼 수 있을 정도로 부동산가격이 급락하는 추세에 있는 경우, 평가기준일 이전에 발생한 매매사례가액을 평가기준일의 시가로 봄은 부당하다.

(2) 쟁점매매사례가액은 평가기간 밖의 거래가액으로서 이를 쟁점주택의 시가로 보기 위해서는 상증세법 시행령 제49조 제1항 본문 단서와 같이 ‘시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 없는 경우’에 해당하여야 하고, 증여일 현재 시가란 정상적인 거래에 의하여 형성된 객관적 교환가격을 말하는 것으로 유사매매사례가액을 증여 당시의 시가로 적용하기 위해서는 증여 당시와 매매계약일 사이에 가격의 변동이 없어야 한다(조심 2023서70, 2023.6.26., 조심 2021서1082, 2022.1.26., 대법원 2007.5.31. 선고 2005두2841 판결, 대법원 2012.4.26. 선고 2011두30038 판결, 같은 뜻임).

쟁점주택의 평가기준일과 비교대상주택①의 매매계약일 사이에는 기준시가 및 실지거래가액이 아래 ＜표1, 2＞와 같이 급격히 변동하였다.

＜표1＞ 쟁점주택과 비교대상주택①의 기준시가 변동율

(단위 : 원, %)

OOO

* 증여시점은 2023.1.1.에, 매매계약시점은 2022.1.1.에 가까움

＜표2＞ 쟁점주택과 같은 단지내 주택(84㎡)의 실지거래가액 변동율

(단위 : 원, %)

OOO

* 쟁점주택과 같은 면적의 아파트는 2022년 7월부터 12월 사이에 거래가 없어 전용면적 84㎡를 표본으로 삼음

공동주택가격 현실화율은 2020년 69.0%, 2021년 70.2%, 2022년 71.5%, 2023년 69.0%로 큰 차이가 없으나 쟁점주택은 위 ＜표1＞과 같이 2022.1.1.기준 대비 2023.1.1.기준 공동주택가격이 35%이상 낮게 고시되었고, 우리나라 국민이 가장 선호하는 크기의 아파트(전용면적 84㎡)도 위 ＜표2＞ 같이 2022년 4월 대비 2022년 12월 실지거래가액이 약 25% 낮게 거래되었다.

따라서 매매계약일과 평가기준일 사이에 공동주택가격과 시가에 상당한 차이가 있어 “시간의 경과에 따른 가격변동의 특별한 사정이 있다”고 판단되므로 시간의 경과에 따른 가격변동을 포함하여 일반적인 가격변동이 없을 것을 적용요건으로 하고 있는 상증세법 시행령 제49조 제1항 본문 단서 규정을 위반하여 과세한 이 건 처분은 부당하다(서울고등법원 2023.6.16. 선고 2023누35380 판결, 같은 뜻임).

이 경우에는 같은 법 시행령 제49조 제1항 본문과 제4항의 평가기간내 유사매매사례가액이 존재하지 아니하므로 상증세법 제61조 제1항 제4호의 공동주택가격을 시가로 보아야 한다(조심 2021서1082, 2022.1.26., 조심 2023서70, 2023.6.26., 같은 뜻임).

앞서 언급한 공동주택가격의 현실화율에 따라 2023.1.1.기준 쟁점주택의 공동주택가격의 시가상당액을 산정하면 약 OOO원인바, 평가기준일(2022.12.20.)과 공동주택가격기준일(2023.1.1.)이 아주 근접하여 2023.1.1. 기준 시가상당액 OOO원을 쟁점아파트의 평가기준일 현재의 시가로 볼 수 있으므로, 쟁점주택의 평가기준일 현재 공동주택가격 OOO원을 평가기준일 현재의 시가로 봄에 무리가 없다고 판단된다.

또한 수도권 아파트는 2022년 내내 하락하는 추세에 있었는데, 부동산가격이 하락하는 추세에 있는 경우 평기기준일 이전에 발생된 비교대상주택①의 매매사례가액을 증여 당시의 시가로 적용함은 정확한 시가를 반영하였다고 보기 어려우므로 부당하다(서울행정법원 2011.7.7. 선고 2010구합46111 판결, 같은 뜻임).

(3) 처분청은 상증세법 시행령 제49조 제1항 본문 단서의 규정에 따라 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 평가심의위원회의 심의를 거쳐 쟁점매매사례가액을 평가기준일의 시가로 평가하였기에 이 건 처분이 정당하다는 의견이나, 매매계약일부터 평가기준일 사이에 기준시가가 35%, 실지거래가액이 25% 하락하여 “시간의 경과에 따른 가격변동의 특별한 사정이 있다”고 판단되며, 평가심의위원회의 심의는 상증세법 시행령 제49조 제1항 단서에 따라 시가를 인정하기 위한 하나의 요건일 뿐, 그러한 심의가 있다하여 가격변동의 특별한 사정이 없다는 점에 관한 증명이 이루어졌다고 볼 수 없다(조심 2023서411, 2023.7.10., 조심 2023서70, 2023.6.26., 서울고등법원2023.6.16. 선고 2023누35380 판결, 같은 뜻임).

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

쟁점주택의 쟁점매매사례가액은 가격변동의 특별한 사정이 있었으므로 시가로 볼 수 없다는 청구주장의 당부

나. 관련 법령 등

(1) 상속세 및 증여세법(2023.7.18., 법률 제19563호로 일부 개정되기 전의 것)

제60조(평가의 원칙 등) ① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 현재의 시가(時價)에 따른다. (중략)

② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격·공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다.

제61조(부동산 등의 평가) ① 부동산에 대한 평가는 다음 각 호의 어느 하나에서 정하는 방법으로 한다.

4. 주택

「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따른 개별주택가격 및 공동주택가격(같은 법 제18조제1항 단서에 따라 국세청장이 결정·고시한 공동주택가격이 있는 때에는 그 가격을 말하며, 이하 이 호에서 “고시주택가격”이라 한다). 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우에는 납세지 관할세무서장이 인근 유사주택의 고시주택가격을 고려하여 대통령령으로 정하는 방법에 따라 평가한 금액으로 한다.

가. 해당 주택의 고시주택가격이 없는 경우

나. 고시주택가격 고시 후에 해당 주택을 「건축법」 제2조 제1항 제9호 및 제10호에 따른 대수선 또는 리모델링을 하여 고시주택가격으로 평가하는 것이 적절하지 아니한 경우

(2) 상속세 및 증여세법 시행령

제49조(평가의 원칙 등) ① 법 제60조 제2항에서 “수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것”이란 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다. 이하 이 항에서 “평가기간”이라 한다)이내의 기간 중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매(「민사집행법」에 따른 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 조 및 제49조의2에서 “매매등”이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 않는 기간으로서 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 매매등이 있거나 평가기간이 경과한 후부터 제78조 제1항에 따른 기한까지의 기간 중에 매매등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 상속세 또는 증여세 납부의무가 있는 자(이하 이 조 및 제54조에서 “납세자”라 한다), 지방국세청장 또는 관할세무서장이 신청하는 때에는 제49조의2제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 해당 매매등의 가액을 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.

1. 해당 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우는 제외한다.

가. 특수관계인과의 거래 등으로 그 거래가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우

② 제1항을 적용할 때 제1항 각 호의 어느 하나에 따른 가액이 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다) 이내에 해당하는지는 다음 각 호의 구분에 따른 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항에 따라 시가로 보는 가액이 둘 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액(그 가액이 둘 이상인 경우에는 그 평균액을 말한다)을 적용한다. 다만, 해당 재산의 매매등의 가액이 있는 경우에는 제4항에 따른 가액을 적용하지 아니한다.

1. 제1항 제1호의 경우에는 매매계약일

2. 제1항 제2호의 경우에는 가격산정기준일과 감정가액평가서 작성일

3. 제1항 제3호의 경우에는 보상가액ㆍ경매가액 또는 공매가액이 결정된 날

④ 제1항을 적용할 때 기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 같은 항 각 호의 어느 하나에 해당하는 가액[법 제67조 또는 제68조에 따라 상속세 또는 증여세 과세표준을 신고한 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 제1항에 따른 평가기간 이내의 신고일까지의 가액을 말한다]이 있는 경우에는 해당 가액을 법 제60조 제2항에 따른 시가로 본다.

(3) 상속세 및 증여세법 시행규칙

제15조(평가의 원칙 등) ③ 영 제49조 제4항에서 “기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적·위치·용도·종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산”이란 다음 각 호의 구분에 따른 재산을 말한다.

1.「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따른 공동주택가격(새로운 공동주택가격이 고시되기 전에는 직전의 공동주택가격을 말한다. 이하 이 항에서 같다)이 있는 공동주택의 경우 : 다음 각 목의 요건을 모두 충족하는 주택. 다만, 해당 주택이 둘 이상인 경우에는 평가대상 주택과 공동주택가격 차이가 가장 작은 주택을 말한다.

가.평가대상 주택과 동일한 공동주택단지(「공동주택관리법」에 따른 공동주택단지를 말한다) 내에 있을 것

나.평가대상 주택과 주거전용면적(「주택법」에 따른 주거전용면적을 말한다)의 차이가 평가대상 주택의 주거전용면적의 100분의 5 이내일 것

다.평가대상 주택과 공동주택가격의 차이가 평가대상 주택의 공동주택가격의 100분의 5 이내일 것

2.제1호 외의 재산의 경우 : 평가대상 재산과 면적·위치·용도·종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산

다. 사실관계 및 판단

(1) 쟁점주택 및 비교대상주택①에 대한 기본사항은 아래와 같다.

(가) 쟁점아파트의 증여일은 2022.12.20.이고, 비교대상아파트의 매매계약일은 2022.4.11.으로 같은 연도의 공시기준일 범위 내에 있으며, 약 8개월의 차이가 있다.

(나) 쟁점아파트와 비교대상아파트는 아래 ＜표4＞와 같이 동일한 공동주택단지 내에 소재하고 있고, 전용면적이 동일하다.

＜표4＞ 쟁점주택과 비교대상주택①의 물건 정보

(단위 : 원, ㎡)

OOO

* 증여지분이 1/2로 실제 지분별 금액은 각 OOO원과 OOO원임

(2) 쟁점주택과 비교대상주택①의 시세 변동내역은 아래와 같다.

(가) 쟁점주택과 비교대상주택①의 공동주택 공시가격은 아래 ＜표5＞와 같이 2021년 OOO원, 2022년 OOO원, 2023년 OOO원으로 서로 같고, 2022년의 공시가격은 전년대비 9.2% 상승하였으나 2023년 35.7% 하락하였다.

＜표5＞ 쟁점주택과 비교대상주택①의 공동주택 공시가격 추이

(단위 : 천원, %)

OOO

(나) 한국부동산원 아파트 실거래가지수, 부동산뱅크 및 KB 부동산 시세는 아래 ＜표6＞과 같다.

＜표6＞ 쟁점주택 실거래가지수 및 시세 변동 내역

(단위 : %, 백만원)

OOO

* 2017년 11월이 기준시점(100.0%)으로 기준시점 대비 실거래가 지수 변동율임

** 쟁점주택은 위치, 층 등으로 보아 상위평균으로 판단됨

(3) 쟁점주택 단지 내 아파트의 실거래가는 아래 ＜표7＞과 같다.

＜표7＞ 쟁점주택 단지 내 실거래가

(단위 : 백만원, ㎡)

OOO

* 국세청 통합전산망 자료에 따르면 OOO동 OOO호로 확인되며, 공동주택 공시가격도 쟁점주택과 동일함

쟁점주택과 비교대상주택①의 가액 등을 비교한바, 상증세법 시행규칙 제15조 제3항 제1호 각 목의 요건은 모두 충족하는 것으로 보이고, 우리 원 사건조사담당자가 처분청 담당자에게 쟁점매매사례가액을 선정 경과를 문의한 결과, 상증세법 시행규칙 제15조에 따라 공동주택가격이 같거나 5% 이내로 차이가 나고, 전용면적이 동일하거나 5% 이내로 차이가 나는 것을 선정하고자 하였으며, 두 개 이상의 매매사례가액 중에서 상증세법령 등에 따라 쟁점주택과 공동주택가격의 차이가 가장 작은 것을 선정하였다고 답변하였는바, 그 과정을 구체적으로 살펴보면, 처분청은 공동주택가격이 OOO원으로 동일하고, 전용면적이 115.66㎡로 같은 물건지 4개를 선정하였으며, 그 중 매매계약일이 평가기준일(증여일)에 가장 가까운 같은 단지 내의 OOO동 OOO호를 유사매매사례가액으로 확정, 평가심의위원회에 평가를 의뢰하여 이 건 처분을 하였다.

(4) 처분청은 인천지방국세청 평가심의위원회에 쟁점매매사례가액의 시가 인정 여부에 대하여 심의를 의뢰하였고, 인천지방국세청 평가심의위원회는 2023.10.19. 비교대상주택①의 매매계약일 2022.4.11.부터 쟁점주택 증여일 2022.12.20.까지의 기간 중에 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되므로 쟁점매매사례가액을 쟁점주택의 시가로 보는 것이 타당하다고 결정하였다.

(5) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살펴본다.

처분청은 비교대상주택①의 매매계약일부터 쟁점주택 증여일까지 주위환경의 변화 등 가격 변동의 특별한 사정이 인정되지 않으므로 비교대상주택①의 매매가액(쟁점유사매매사례가액)은 쟁점아파트의 시가에 해당한다는 의견이다.

그러나 처분청이 제출한 자료에 따르면 2023.2.16. 매매계약이 체결된 117동 3402호(비교대상주택②)의 매매사례가액이 증여세 신고기한 이후에 계약이 체결되었다는 이유로 평가심의위원회의 심의대상에서 배제되었으나, 상증세법 시행령 제49조 제1항에서 증여재산의 경우 평가기준일 후 3개월까지의 기간, 즉 평가기간 내 당해 재산의 매매가액 등이 있는 경우 그 가액을 증여재산의 시가로 보도록 규정하고 같은 조 제4항에서 유사재산의 매매가액 등에 의하여도 증여재산의 시가를 평가할 수 있도록 하면서, 증여세 과세표준을 신고한 경우 평가기준일 전 6개월부터 평가기간 이내의 신고일까지의 기간으로 평가기간을 축소하였고, 같은 조 제1항 단서에서 평가기간에 해당하지 아니하는 기간으로서 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 매매 등이 있거나 평가기간이 경과한 후부터 제78조 제1항에 따른 기한까지의 기간 중에 매매 등이 있는 경우에도 평가심의위원회의 심의를 거쳐 해당 매매 등의 가액을 시가로 볼 수 있다고 규정한바, 이 건의 경우 평가기간 내에 매매 등의 가액이 확인되지 아니하여 제1항 단서규정을 적용하고 있는 점, 상증세법 시행령 제78조 제1항에 따른 기한내에 있는 2023.2.16. 계약된 같은 아파트의 OOO동 OOO호의 매매사례가액 OOO원(1/2 지분 : OOO원)의 경우, 쟁점아파트와 동일한 동에 소재하며 전용면적과 공동주택가격이 동일한 아파트의 거래가액이고, 상증세법 시행령 제49조 제2항에서 시가로 보는 가액이 둘 이상인 경우에는 평가기준일을 전후로 하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액을 적용하도록 규정하고 있는 점 등에 비추어 2023.2.16. 매매계약되어 비교대상주택의 쟁점매매사례가액(2022.4.11.)보다 평가기준일(2022.12.20.)에 근접하는 OOO동 OOO호의 매매사례가액 OOO원의 1/2 지분인 OOO원을 쟁점매매사례가액보다 우선하여 쟁점주택의 시가로 적용하여야 할 것이다.

따라서, 처분청은 쟁점매매사례가액이 아닌 2023.2.16. 매매계약된 같은 단지 내 OOO동 OOO호의 매매사례가액 OOO원의 1/2인 OOO원을 시가로 하여 그 과세표준 및 세액을 경정하는 것이 타당하다고 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 일부 이유 있으므로 「국세기본법」제80조의2, 제65조 제1항 제2호 및 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.