이유
1. 처분개요

가. 청구인은 2020.12.15. 경상남도 양산시 OOO호(이하 “쟁점양도주택”이라 한다)를 어머니에게 OOO원에 양도한 후, 2020.12.31. 2020년 귀속 양도소득세 OOO원을 신고ㆍ납부하였다.

나. 국세청장(이하 “감사청”이라 한다)은 2020.12.30. 매매계약되어 거래된 쟁점양도주택과 같은 단지 OOO호(이하 “쟁점비교주택”이라 한다)의 거래가액 OOO원(이하 “쟁점사례가액”이라 한다)을 쟁점양도주택의 시가로 보아 「소득세법」 제101조에 따른 부당행위계산 부인 규정을 적용하여 과세할 것을 처분청에 지시하였고, 이에 따라 처분청은 2024.4.1. 청구인에게 2020년 귀속 양도소득세 OOO원을 경정ㆍ고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2024.6.28. 심판청구를 제기하였다.

1. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

(1) (주위적 청구) 부당행위계산 부인을 적용하여 과세한 이 사건 처분은 부당하다.

(가) 쟁점양도주택과 유사 재산의 실거래가 내역을 살펴보면, 청구인이 쟁점양도주택의 매매계약을 체결한 이후 한 달만에 실거래가가 21% 급등하는 이례적인 상황이 발생하였다.

(나) 청구인은 매매계약 체결일 이후 발생된 거래에 대해 알기 어렵다. 부동산 시세가 급등하여 매매계약을 체결할 당시 확인할 수 없는 대금청산일과 가까운 거래금액을 시가로 적용하여 양도소득세를 부과하는 것은 납세자의 예측가능성과 법적안정성을 침해하므로, 이 사건처럼 부동산 시세가 단기간 내 급등하는 경우에는 시가를 결정함에 있어 납세자의 예측가능성을 고려하는 등 신중히 판단할 필요가 있다.

조세법률주의는 국민의 재산권을 보호하고 법적안정성과 예측가능성을 확보하고자 함에 그 목적이 있다. 부당행위계산 부인을 적용함에 있어 양도차익을 계산하기 위한 시가 산정을 대금청산일을 기준으로 한다면, 청구인처럼 매매계약일 이후 거래를 확인하지 않았다는 이유만으로 과도한 세부담을 지우게 되는 결과를 초래하여 조세법률주의를 위배하게 된다.

(다) 또한 조세정책은 비례의 원칙을 지켜야 한다. 비례의 원칙이란 국민의 기본권을 제한하는 법률은 국민의 재산권을 침해하지 않아야 하며 추구하고자 하는 공익과 침해되는 사익 간의 균형이 이루어진 경우를 말한다.

이러한 비례의 원칙에 어긋나지 않으려면 입법목적과 수단의 적정성, 피해의 최소성, 법익의 균형성 이 세가지를 모두 갖출 필요가 있다. 이 사건의 경우 세 가지 중 피해의 최소성이라는 요건을 갖추지 못하게 되므로, 이는 비례의 원칙에 위배되는 결과를 초래한다.

또한, 청구인이 매매계약 체결 및 대금청산을 하고 양도소득세를 신고했음에도 불구하고 청구인에게 대금청산일 이후 유사매매사례가액을 재확인하여 재차 신고를 해야할 의무를 지우는 것은 납세자에게 과도한 부담을 지우는 것이다.

(2) (예비적 청구) 가산세는 납세자의 의무불이행 등에 대한 제재적 성격으로 부과되는 것이므로 납세자에게 예측가능성 및 회피가능성이 없는 점을 고려하여 가산세 부분만이라도 취소되어야 한다.

나. 처분청 의견

(1) (주위적 청구 관련) 부당행위계산 부인 적용 시 시가의 산정은 「소득세법 시행령」 제167조 제5항에서 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월의 기간 이내 확인되는 가액을 시가로 하도록 규정하고 있고, 쟁점사례가액은 「상속세 및 증여세법」(이하 “상증세법”이라 한다) 제60조 제2항, 같은 법 시행령(2021.1.5. 대통령령 제31380호로 개정되기 전의 것) 제49조 및 같은 법 시행규칙 제15조에 따른 시가에 해당하며, 청구인과 양수인 함옥춘은 모자 사이로 「소득세법」상 특수관계가 성립하고, 쟁점사례가액과 청구인이 신고한 양도가액과는 그 차이가 36% 차이가 나 「소득세법」 제167조 제3항에서 규정하는 “조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 경우”에 해당되어 「소득세법」 제101조 부당행위계산 부인 규정을 적용한 것은 적법한 처분이다.

(라) 「소득세법 시행령」 제167조 제5항의 양도일이란 양도에 관한 일반원칙인 대금청산일(소유권이전등기일)을 말하는 것으로 이 사건의 경우 2020.12.15.이다.

(마) 쟁점양도주택 양도일 전후 3개월 내 유사매매사례가액은 위 ＜표1＞과 같이 확인된다.

(바) 양도일 전후 3개월 내 거래이면서 공동주택가격이 동일한 주택의 가액 8건 중 계약일이 양도일로부터 가장 빠른 유사매매사례가액은 2020.12.30. 계약된 쟁점비교주택의 쟁점사례가액으로, 상증세법 시행규칙 제15조의 해당 재산과 면적·위치·용도·종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산의 요건을 충족하는 매매가액이므로 관련 법령에 따른 시가에 해당하고, 가격상승기에는 양도일과 가장 가까운 날의 거래가액이 시세를 더 잘 반영하는 점에 비추어 볼 때, 쟁점사례가액을 쟁점양도주택의 내재가치 및 교환가치를 벗어난 비정상적인 시기의 특이한 가액이라고 보기 어렵다.

(사) 계약일 당시를 기준으로 부당성(5%, 3억원 중 작은 금액 이상 차이)을 살펴본 결과, 위 ＜표1＞과 같이 청구인이 신고한 양도가액과의 차이가 부당행위계산 부인 적용 기준 중 하나인 ‘그 차이가 5% 이상’을 크게 상회하여 계약 당시에도 객관적 교환가치를 반영하지 못하여 경제적 합리성이 없었으므로 청구주장은 이유 없다.

(2) (예비적 청구 관련) 청구인이 「소득세법」, 상증세법 등 관련 법령을 충분히 확인하였더라면 당초 신고한 가액이 쟁점양도주택의 시가보다 현저히 낮을 경우 그 양도가액이 부인되고 시가에 따라 양도소득세가 추가로 부과될 수 있다는 점을 알 수 있었을 것으로 보이는 점, 청구인이 쟁점양도주택 양도소득세 신고일 현재 유사 주택의 매매사례가액을 확인할 수 있는 방법이 불충분한 측면이 있다 할지라도, 쟁점양도주택 양도 당시 쟁점양도주택의 시세는 주변 부동산중개업소나 인터넷 등 각종매체를 통하여 상당 정도 확인할 수 있었을 것으로 보이는 점 등으로 보아 청구인에게 본 건 양도소득세 납세의무 해태를 탓할 수 없는 정당한 사유가 있다고 보기 어렵다.

1. 심리 및 판단

가. 쟁점

① 쟁점사례가액을 쟁점양도주택의 시가로 보아 청구인에게 양도소득세를 부과한 처분의 당부

② 가산세 감면의 정당한 사유가 있는지 여부

가. 관련 법령 등 : ＜별지＞ 기재

나. 사실관계 및 판단

(1) 청구인과 처분청이 제출한 자료에 따르면 다음과 같은 내용이 나타난다.

(가) 청구인의 양도소득세 신고 및 처분청의 경정 내역은 아래 ＜표2＞와 같다.

ㅇㅇㅇ

(가) 쟁점양도주택의 2020.11.12.자 매매계약서상 주요내용은 아래 ＜표3＞과 같다.

(나) 감사청은 특수관계인 간 공동주택 등을 저가 거래한 혐의에 대하여 점검을 실시하고, 쟁점양도주택과 같은 단지에 위치하고 면적.기준시가가 동일한 주택 중 2020.12.30. 매매계약이 체결된 쟁점비교주택의 거래가액 OOO원을 쟁점양도주택의 시가로 보아 처분청에 부당행위계산 부인을 하도록 지시하였다.

(1) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 먼저, 쟁점①에 대하여 살피건대, 청구인은 매매계약을 체결할 당시 시세를 확인할 수 없었고, 시가 산정을 양도일 기준으로 하여 부당행위계산 부인을 적용한 이 사건 처분이 부당하다고 주장하나, 청구인이 양도소득세를 신고할 당시, 유사매매사례가액으로 적용할 수 있는 유사 재산들의 거래가액이 대부분 부당행위계산 부인 대상에 해당하여 쟁점양도주택의 거래가액이 부당행위계산 부인 대상이 될 수 있다는 것을 알 수 있었을 것으로 보이는 점, 소득세법령상 양도소득의 부당행위계산 부인 규정은 상증세법령상 시가의 개념을 준용하면서 유사매매사례가액의 시가 인정요건 중 하나로 양도일 전후 3개월 기간 내 매매가격일 것을 규정하고 있고, 이 때 특정 유사매매사례가액이 해당 기간에 포함되는지 여부는 매매계약일을 기준으로 판단하는 것인데 시가로 보는 가액이 둘 이상인 경우에는 평가기준일(양도일)을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액을 적용하는 것인바, 쟁점사례가액은 쟁점양도주택과 같은 단지 내에 있고 주거전용면적.공동주택가격이 동일하여 관련 법령에 따른 유사 재산에 부합하는 쟁점비교주택의 거래가액이고, 그 매매계약일이 적용 가능한 유사 재산 중 쟁점양도주택의 양도일과 가장 가까운 점 등에 비추어 청구주장을 받아들이기 어렵다고 판단된다.

(2) 다음으로, 쟁점②에 대하여 살피건대, 특수관계자 간 부동산 양도에 있어서 납세자로 하여금 적정한 시세에 따라 거래하도록 하는 것이 의무의 이행을 당사자에게 기대하는 것이 무리라고 하는 사정으로 보기 어려운 점, 청구인은 국토교통부가 제공하는 실거래가 자료, 과세관청이 홈택스를 통해 제공하는 자료 등을 통해 실거래가를 어렵지 않게 확인할 수 있는 점, 청구인이 양도소득세를 신고할 당시 매매가액을 기준으로 부당행위계산 부인 기준을 충족하는 다수의 유사매매사례가액이 존재하였던 점 등에 비추어 청구인에게 이 사건 양도소득세 납세의무 해태를 탓할 수 없는 정당한 사유가 있다고 보기 어렵다고 판단된다.

1. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 「국세기본법」 제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.

＜별지＞ 관련 법령 등

(3) 소득세법

제101조(양도소득의 부당행위계산) ① 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 양도소득이 있는 거주자의 행위 또는 계산이 그 거주자의 특수관계인과의 거래로 인하여 그 소득에 대한 조세 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 경우에는 그 거주자의 행위 또는 계산과 관계없이 해당 과세기간의 소득금액을 계산할 수 있다.

⑤ 제1항에 따른 특수관계인의 범위와 그 밖에 부당행위계산에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

(4) 소득세법 시행령

제167조(양도소득의 부당행위 계산) ③ 법 제101조 제1항에서 “조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 경우”란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 때를 말한다. 다만, 시가와 거래가액의 차액이 3억원 이상이거나 시가의 100분의 5에 상당하는 금액 이상인 경우로 한정한다.

1.특수관계인으로부터 시가보다 높은 가격으로 자산을 매입하거나 특수관계인에게 시가보다 낮은 가격으로 자산을 양도한 때

④ 제98조 제1항에 따른 특수관계인과의 거래에 있어서 토지등을 시가를 초과하여 취득하거나 시가에 미달하게 양도함으로써 조세의 부담을 부당히 감소시킨 것으로 인정되는 때에는 그 취득가액 또는 양도가액을 시가에 의하여 계산한다.

⑤ 제3항 및 제4항을 적용할 때 시가는 「상속세 및 증여세법」 제60조부터 제66조까지와 같은 법 시행령 제49조, 제50조부터 제52조까지, 제52조의2, 제53조부터 제58조까지, 제58조의2부터 제58조의4까지, 제59조부터 제63조까지의 규정을 준용하여 평가한 가액에 따른다. 이 경우 「상속세 및 증여세법 시행령」 제49조 제1항 각 호 외의 부분 본문 중 “평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다) 이내의 기간”은 “양도일 또는 취득일 전후 각 3개월의 기간”으로 본다.

(5) 상속세 및 증여세법

제60조(평가의 원칙 등) ① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 "평가기준일"이라 한다) 현재의 시가(時價)에 따른다. (단서 및 각 호 생략)

② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격·공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.

(1) 상속세 및 증여세법 시행령(2021.1.5. 대통령령 제31380호로 개정되기 전의 것)

제49조(평가의 원칙등) ① 법 제60조 제2항에서 "수용가격·공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것"이란 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다. 이하 이 항에서 "평가기간"이라 한다) 이내의 기간 중 매매·감정·수용·경매(「민사집행법」에 따른 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 조 및 제49조의2에서 "매매등"이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 아니하는 기간으로서 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 매매등이 있거나 평가기간이 경과한 후부터 제78조 제1항에 따른 기한까지의 기간 중에 매매등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 상속세 또는 증여세 납부의무가 있는 자(이하 이 조 및 제54조에서 "납세자"라 한다), 지방국세청장 또는 관할세무서장이 신청하는 때에는 제49조의2 제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 해당 매매등의 가액을 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.

1.해당 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. (단서 및 각 목 생략)

② 제1항을 적용할 때 제1항 각 호의 어느 하나에 따른 가액이 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다) 이내에 해당하는지는 다음 각 호의 구분에 따른 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항에 따라 시가로 보는 가액이 둘 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액(그 가액이 둘 이상인 경우에는 그 평균액을 말한다)을 적용한다. 다만, 해당 재산의 매매등의 가액이 있는 경우에는 제4항에 따른 가액을 적용하지 아니한다.

1. 제1항 제1호의 경우에는 매매계약일

④ 제1항을 적용할 때 기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적·위치·용도·종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 같은 항 각 호의 어느 하나에 해당하는 가액[법 제67조 또는 제68조에 따라 상속세 또는 증여세 과세표준을 신고한 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 제1항에 따른 평가기간 이내의 신고일까지의 가액을 말한다]이 있는 경우에는 해당 가액을 법 제60조 제2항에 따른 시가로 본다.

(2) 상속세 및 증여세법 시행규칙

제15조(평가의 원칙등) ③ 영 제49조 제4항에서 “기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산”이란 다음 각 호의 구분에 따른 재산을 말한다.

1.「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따른 공동주택가격(새로운 공동주택가격이 고시되기 전에는 직전의 공동주택가격을 말한다. 이하 이 항에서 같다)이 있는 공동주택의 경우: 다음 각 목의 요건을 모두 충족하는 주택. 다만, 해당 주택이 둘 이상인 경우에는 평가대상 주택과 공동주택가격 차이가 가장 작은 주택을 말한다.

가.평가대상 주택과 동일한 공동주택단지(「공동주택관리법」에 따른 공동주택단지를 말한다) 내에 있을 것

나.평가대상 주택과 주거전용면적(「주택법」에 따른 주거전용면적을 말한다)의 차이가 평가대상 주택의 주거전용면적의 100분의 5 이내일 것

다.평가대상 주택과 공동주택가격의 차이가 평가대상 주택의 공동주택가격의 100분의 5 이내일 것