이유
1. 처분개요

가. 경상북도 구미시 OOO(112,165㎡, 이하 “쟁점토지”라 한다)는 A과 B가 각 2분의 1지분(56,082.5㎡)씩 공유(이하 A의 지분을 “공매지분”이라 한다)하고 있는 토지로 처분청은 A의 오랜 체납에 대하여 2021.1.16. 쟁점토지 중 A의 지분인 공매지분에 대하여 압류처분을 하고 한국자산관리공사에 공매의뢰를 하였고, 2023.2.28. 한국자산관리공사(이하 “수탁기관”이라 한다)는 공매지분에 대하여 공매공고(입찰방식 최고가 방식, 경쟁방식은 일반경쟁, 쟁점토지 감정가 OOO원)를 하였다.

나. 청구인은 2024.5.28. 공매 입찰금액 OOO원으로 입찰하였고, 2024.5.30. 개찰결과 낙찰금액 OOO원에 최고가 낙찰되었으나, 2024.6.11. 쟁점토지 지분 공유자인 B가 공매지분에 대하여 우선매수를 신청하였고, 이에 수탁기관은 2024.6.11. 「국세징수법」제79조 제1항 및 제3항에 따라 B에게 공매지분 매각결정을 하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2024.6.18. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

(1) 청구인은 공매지분의 최고가 낙찰자이므로 공매지분은 청구인에게 매각결정되어야 하고, B는 우선매수인 자격이 없으므로 B에게 한 공매지분 매각결정은 취소하는 것이 타당하다.

(가) 청구인은 공매지분에 대한 최고가 낙찰자임에도 수탁기관은 B를 「국세징수법」제79조 제1항 및 제3항에 근거하여 매각결정하였지만 「국세징수법」제80조 제2항은 공매재산의 매수신청인이 매각결정기일 전까지 공매재산의 매수인이 되기 위하여 다른 법령에 따라 갖추어야 하는 자격을 갖추지 못한 경우에는 공매재산을 매수할 수 없다고 규정하고 있고, 또한 같은 법 제84조 제1항은 “관할세무서장은 다음 각호의 사유가 없으면 매각결정을 하여야 한다”고 규정하고 있어 B가 공매지분을 매수할 자격을 갖추지 못하였음에도 수탁기관은 B에게 공매지분 매각결정을 하였다.

(나) 「민사집행법」제121조는 매각허가에 관한 이의에 대하여 제2호 최고가매수신고인이 부동산을 매수할 능력이나 자격이 없는 때와 제7호 경매절차에 그 밖의 중대한 잘못이 있는 때 이의신청을 할 수 있도록 하고 있고, 이 경우 「민사집행법」제123조는 능력 또는 자격의 흠이 제거되지 아니한 때 매각을 허가하지 아니한다고 규정하고 있는바,

B는 체납자인 A의 동의하에 쟁점토지의 채무자로서 2020.4.27. C이 근저당권을 설정하였고, 이는 「민사집행법」제121조의 최고가 매수신고인이 부동산을 매수할 능력이나 자격이 없는 자에 해당하며, 공유자 매수권은 공유지분의 매각으로 인하여 새로운 사람이 공유자가 되는 것보다는 경매에 무관한 기존의 공유자에게 우선권을 부여하는 것이 사회 전체적으로 유용하다는 취지로 만들어진 제도로 이러한 취지에 부합하지 않는다면 공유자의 우선매수권이 인정되지 않는다 할 것인데, 공유자가 공매지분의 채무자이자 쟁점토지 전체를 담보로 한 당사자일 경우 채무자 겸 공유자에게 공매지분이 낙찰된다면 쟁점토지에 설정되었던 자신의 채무가 사라지는 결과가 초래되므로 공매지분에 대한 채무자인 B에게 우선매수권이 인정되어서는 안되고, 최종 낙찰자 결정은 최고가 매수인인 청구인으로 하여야 할 것이다.

(2) 청구인은 이 건 공매절차에 정당한 이해관계인으로서 「국세징수법」제80조 제2항 등에 정한 “자격이 없는 자”가 최고가 매수인이 되어 대금을 납부한 후에는 공매집행절차를 취소할 수 없게 되어 결국 청구인에게 회복하기 어려운 손해가 발생할 우려가 있으므로 이 건 공매집행절차를 정지하는 것이 타당하다.

나. 처분청 의견

(1) 처분청은 A의 체납으로 공매지분에 대하여 「국세징수법」제66조에 따라 공매의뢰하였고, 쟁점토지 공유지분권자인 B는 공매지분에 대하여 우선매수인이므로 B를 공매지분의 낙찰자로 결정한 것은 타당하다.

(가) 「국세징수법」제80조 제2항은 “다른 법령에 따라 갖추어야 하는 자격을 갖추지 못한 경우”에 대하여 청구인은 이를 「민사집행법」제121조 제2항(최고가 매수인이 부동산을 매수할 능력이나 자격이 없는 때)를 들고 있는데 여기서 “매수할 능력이 없는 때”는 미성년자, 금치산자, 한정치산자와 같이 독립하여 법률행위를 할 수 있는 능력이 없는 경우를 의미하고, “매수할 자격이 없는 때”는 법률의 규정에 의하여 그 부동산을 취득하려면 관청의 증명이나 인허가를 받아야 하는 경우를 의미하는 것으로 대법원은 이는 부동산을 매수할 경제적 능력을 의미하는 것이 아니라고 판단(대법원 2009.10.5. 선고 2009마1302 판결)한바 있다.

(나) 청구인은 쟁점토지 지분공유자인 B가 쟁점토지의 전체지분을 바탕으로 D에 대출을 실행하여 근저당 채권최고액 OOO원이 존재한다는 사실만으로 공매지분을 취득할 수 있는 능력의 유무를 판단하였으나, 위 대법원은 부동산을 매수할 경제적 능력을 의미하는 것이 아니라고 판단하고 있고, 공매절차상 매수대금 납부기한까지 대금을 납부할 수 있는지 여부로 매수 능력이 있는지 판단가능하므로 이러한 청구인의 주장은 사견에 불과하여 받아들이기 어렵다.

(2) 청구인은 재산상 손해가 발생할 우려가 있으므로 청구인의 심판청구 결정전까지 공매정지를 하여야 한다고 주장하나,

「국세징수법」제66조 제2항은 심판청구 등이 계속중인 국세의 체납으로 압류한 재산은 그 신청 또는 청구에 대한 결정이나 소에 대한 판결이 확정되기 전까지 공매할 수 없다고 규정하고 있고, 청구인이 제기한 심판청구는 청구인에게 체납고지된 건에 대한 과세의 적법성을 다투는 청구를 제기한 것이 아니므로 청구인이 제기한 심판청구기간중이라 하여 공매절차를 정지를 하여야 한다는 주장은 타당하지 아니하다.

또한, 청구인은 매수대금 납부기한까지 낙찰자가 잔금을 납부하지 않으면 차순위 자격으로 낙찰받을 가능성이 존재하고, 공매입찰시 입찰보증금은 차후에 돌려받을 수 있으므로 이에 어떠한 재산권의 침해도 발생하지 않는다고 할 것이며, 공매지분 공매공고시 우선매수권이 있는 토지임을 안내하였고, 부동산등기사항전부증명서에서도 공유자가 확인되는바, 이러한 사실을 몰랐다는 주장도 납득하기가 어렵다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

이 건 공매절차에서 청구인이 최고가 낙찰자임에도 우선매수신청권을 행사할 자격이 없는 자를 낙찰자로 결정하였으므로 낙찰자 결정을 취소하여야 하고, 청구인의 재산상 손해가 발생할 수 있으므로 이 건 심판결정이 있기 전까지 공매절차의 집행을 정지하여야 한다는 청구주장의 당부

나. 관련 법령

(1) 국세징수법

제4조(다른 법률과의 관계) 국세의 징수에 관하여 「국세기본법」이나 다른 세법에 특별한 규정이 있는 경우를 제외하고는 이 법에서 정하는 바에 따른다.

제66조(공매) ① 관할 세무서장은 압류한 부동산등, 동산, 유가증권, 그 밖의 재산권과 제52조 제2항에 따라 체납자를 대위하여 받은 물건(금전은 제외한다)을 대통령령으로 정하는 바에 따라 공매한다.

⑤ 제1항 및 제2항에도 불구하고 심판청구등이 계속 중인 국세의 체납으로 압류한 재산은 그 신청 또는 청구에 대한 결정이나 소(訴)에 대한 판결이 확정되기 전에는 공매할 수 없다. 다만, 그 재산이 제67조 제2호에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다.

제72조(공매공고) ① 관할 세무서장은 공매를 하려는 경우 다음 각 호의 사항을 공고하여야 한다.

1. 매수대금을 납부하여야 할 기한(이하 “대금납부기한”이라 한다)

2. 공매재산의 명칭, 소재, 수량, 품질, 공매예정가격, 그 밖의 중요한 사항

3. 입찰서 제출 또는 경매의 장소와 일시(기간입찰의 경우 그 입찰서 제출기간)

4. 개찰의 장소와 일시

5. 공매보증을 받을 경우 그 금액

6. 공매재산이 공유물의 지분 또는 부부공유의 동산ㆍ유가증권인 경우 공유자(체납자는 제외한다. 이하 같다)ㆍ배우자에게 각각 우선매수권이 있다는 사실

7. 배분요구의 종기

8. 배분요구의 종기까지 배분을 요구하여야 배분받을 수 있는 채권

9. 매각결정기일

10. 매각으로 소멸하지 아니하고 매수인이 인수하게 될 공매재산에 대한 지상권, 전세권, 대항력 있는 임차권 또는 가등기가 있는 경우 그 사실

11. 공매재산의 매수인으로서 일정한 자격이 필요한 경우 그 사실

12. 제77조 제2항 각 호에 따른 자료의 제공 내용 및 기간

13. 차순위 매수신청의 기간과 절차

제79조(공유자ㆍ배우자의 우선매수권) ① 공유자는 공매재산이 공유물의 지분인 경우 매각결정기일 전까지 공매보증을 제공하고 다음 각 호의 구분에 따른 가격으로 공매재산을 우선매수하겠다는 신청을 할 수 있다.

1. 최고가 매수신청인이 있는 경우: 최고가 매수신청가격

2. 최고가 매수신청인이 없는 경우: 공매예정가격

② 체납자의 배우자는 공매재산이 제48조 제4항에 따라 압류한 부부공유의 동산 또는 유가증권인 경우 제1항을 준용하여 공매재산을 우선매수하겠다는 신청을 할 수 있다.

③ 관할 세무서장은 제1항 또는 제2항에 따른 우선매수 신청이 있는 경우 제82조 제3항 및 제87조 제1항 제1호에도 불구하고 그 공유자 또는 체납자의 배우자에게 매각결정을 하여야 한다.

⑤ 관할 세무서장은 제3항에 따른 매각결정 후 매수인이 매수대금을 납부하지 아니한 경우 최고가 매수신청인에게 다시 매각결정을 할 수 있다.

제80조(매수인의 제한) ① 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자는 자기 또는 제3자의 명의나 계산으로 압류재산을 매수하지 못한다.

1. 체납자

2. 세무공무원

3. 매각 부동산을 평가한 「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」에 따른 감정평가법인등(같은 법 제29조에 따른 감정평가법인의 경우 그 감정평가법인 및 소속 감정평가사를 말한다)

② 공매재산의 매수신청인이 매각결정기일(제84조 제2항에 따라 매각결정기일이 연기된 경우 연기된 매각결정기일을 말한다) 전까지 공매재산의 매수인이 되기 위하여 다른 법령에 따라 갖추어야 하는 자격을 갖추지 못한 경우에는 공매재산을 매수하지 못한다.

제84조(매각결정 및 대금납부기한 등) ① 관할 세무서장은 다음 각 호의 사유가 없으면 매각결정기일에 제82조에 따른 최고가 매수신청인을 매수인으로 정하여 매각결정을 하여야 한다.

1. 제79조에 따른 공유자ㆍ배우자의 우선매수 신청이 있는 경우

2. 최고가 매수신청인이 제80조에 따른 매수인의 제한 또는 제81조에 따른 공매참가의 제한을 받는 자에 해당하는 경우

3. 매각결정 전에 제88조에 따른 공매 취소ㆍ정지 사유가 있는 경우

4. 그 밖에 매각결정을 할 수 없는 중대한 사실이 있다고 관할 세무서장이 인정하는 경우

제88조(공매의 취소 및 정지) ① 관할 세무서장은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우 공매를 취소하여야 한다.

1. 해당 재산의 압류를 해제한 경우

2. 그 밖에 공매를 진행하기 곤란한 경우로서 대통령령으로 정하는 경우

② 관할 세무서장은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우 공매를 정지하여야 한다.

1. 제105조에 따라 압류 또는 매각을 유예한 경우

2. 「국세기본법」 제57조 또는 「행정소송법」 제23조에 따라 강제징수에 대한 집행정지의 결정이 있는 경우

3. 그 밖에 공매를 정지하여야 할 필요가 있는 경우로서 대통령령으로 정하는 경우

제103조(공매등의 대행) ① 관할 세무서장은 다음 각 호의 업무(이하 이 조에서 “공매등”이라 한다)에 전문지식이 필요하거나 그 밖에 직접 공매등을 하기에 적당하지 아니하다고 인정되는 경우 대통령령으로 정하는 바에 따라 한국자산관리공사에 공매등을 대행하게 할 수 있다. 이 경우 공매등은 관할 세무서장이 한 것으로 본다.

1. 공매

2. 수의계약

3. 매각재산의 권리이전

4. 금전의 배분

② 관할 세무서장은 제1항에 따라 한국자산관리공사가 공매등을 대행하는 경우 대통령령으로 정하는 바에 따라 수수료를 지급할 수 있다.

③ 한국자산관리공사가 제1항 제1호, 제2호 및 제4호의 업무를 대행하는 경우 한국자산관리공사의 직원은 「형법」이나 그 밖의 법률에 따른 벌칙을 적용할 때 세무공무원으로 본다.

④ 제1항에 따라 한국자산관리공사가 대행하는 공매등에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

(2) 국세징수법 시행령

제62조(공매취소의 사유) 법 제88조 제1항 제2호에서 “대통령령으로 정하는 경우”란 관할 세무서장이 직권으로 또는 제71조 제1항에 따른 한국자산관리공사의 요구에 따라 해당 재산에 대한 공매대행 의뢰를 해제한 경우를 말한다.

제71조(공매대행 의뢰의 해제 요구) ① 한국자산관리공사는 제66조 제1항에 따라 공매대행을 의뢰받은 날부터 2년이 지나도 공매되지 않은 재산이 있는 경우 관할 세무서장에게 해당 재산에 대한 공매대행 의뢰를 해제해 줄 것을 요구할 수 있다.

② 관할 세무서장은 제1항에 따라 해제 요구를 받은 경우 특별한 사정이 없는 한 해제 요구에 따라야 한다.

(3) 민사집행법

제121조(매각허가에 대한 이의신청사유) 매각허가에 관한 이의는 다음 각호 가운데 어느 하나에 해당하는 이유가 있어야 신청할 수 있다.

1. 강제집행을 허가할 수 없거나 집행을 계속 진행할 수 없을 때

2. 최고가매수신고인이 부동산을 매수할 능력이나 자격이 없는 때

3. 부동산을 매수할 자격이 없는 사람이 최고가매수신고인을 내세워 매수신고를 한 때

4. 최고가매수신고인, 그 대리인 또는 최고가매수신고인을 내세워 매수신고를 한 사람이 제108조 각호 가운데 어느 하나에 해당되는 때

5. 최저매각가격의 결정, 일괄매각의 결정 또는 매각물건명세서의 작성에 중대한 흠이 있는 때

6. 천재지변, 그 밖에 자기가 책임을 질 수 없는 사유로 부동산이 현저하게 훼손된 사실 또는 부동산에 관한 중대한 권리관계가 변동된 사실이 경매절차의 진행중에 밝혀진 때

7. 경매절차에 그 밖의 중대한 잘못이 있는 때

제123조(매각의 불허) ① 법원은 이의신청이 정당하다고 인정한 때에는 매각을 허가하지 아니한다.

② 제121조에 규정한 사유가 있는 때에는 직권으로 매각을 허가하지 아니한다. 다만, 같은 조 제2호 또는 제3호의 경우에는 능력 또는 자격의 흠이 제거되지 아니한 때에 한한다.

(4) 민사집행규칙

제59조(채무자 등의 매수신청금지) 다음 각호의 사람은 매수신청을 할 수 없다.

1. 채무자

2. 매각절차에 관여한 집행관

3. 매각 부동산을 평가한 감정인(감정평가법인이 감정인인 때에는 그 감정평가법인 또는 소속 감정평가사)

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인과 처분청이 제시한 심리자료에 의하면 다음과 같은 사실이 확인된다.

(가) 2024.12.9.자 쟁점토지 부동산 등기사항전부증명서에 의하면, A과 B는 2020.3.23. 쟁점토지를 매매로 각 지분 2분의1씩 취득하였고, E은 2020.4.27. 쟁점토지 전부에 대하여 채무자 B, 채권최고액 OOO원으로 근저당권을 설정하였으며, 처분청은 2021.1.16. 쟁점토지 중 쟁점지분에 대하여 압류처분을 하였고, 2023.2.28. 수탁기관은 이에 공매공고를 하였으며, 2024.12.9. 현재까지 공매지분에 대하여 B에게 소유권이전된 사실은 확인되지 아니한다.

＜표1＞ 쟁점토지 등기사항전부증명서 일부

(나) 수탁기관은 공매지분 공고시 우선매수권이 있는 물건임을 안내하였고, 청구인은 공매지분에 대하여 입찰보증금액 OOO원, 입찰금액 OOO원으로 하여 2024.5.28. 23:13:52 입찰서를 제출하였으며, B는 2024.6.11. 수탁기관에 우선매수신청서를 제출하였다.

(다) 수탁기관은 2024.6.11. 처분청에 우선매각결정통지서를 송부하였고 매각결정통지서에는 매수인 B(공유자), 매각재산은 공매지분, 매각금액 금 OOO원, 매각결정기일 2024.6.11. 14:00로 기재되어 있고 「국세징수법 시행령」제69조 제3호에 의하여 매각하기로 결정하였기에 통지한다고 기재되어 있다.

(라) 공매지분과 관련하여 온비드(공매사이트)의 상세입찰결과를 보면 아래 ＜표2＞와 같은 사실이 나타난다.

＜표2＞ 공매지분 상세입찰결과 중 일부

(라) 처분청은 2024.8.21. A의 공매지분 매각대금으로 OOO원이 수납되었다고 답변하였고, 공매지분 공매절차는 종료되었다.

(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 B는 우선매수 자격이 없으므로 공매지분의 최고가 낙찰자인 청구인을 낙찰자로 결정하여야 하나, 공매절차 진행시 청구인의 재산상 손해가 발생하게 되므로 공매절차를 정지하여야 한다고 주장하나,

수탁기관은 공매지분 공매공고시 우선매수권이 있는 토지임을 안내하였고, 공매지분 매각절차에서 지분 공유자는 「국세징수법」제79조 제1항에 따라 공유자 우선매수신청을 할 수 있으며, B는 쟁점토지의 지분의 공유자인 점,

같은 법 제80조는 매수인의 제한 사유를 규정하고 있고, B는 체납자 등 매수인의 제한 사유에 해당하지 않으며, B의 우선매수신청에 따라 수탁기관은 B에게 공매지분 매각결정을 하였고, 이에 B가 낙찰대금을 납부하였던 점(「국세징수법」은 국세의 징수에 관하여 「국세기본법」이나 다른 세법에 특별한 규정이 있는 경우만을 적용하고 있으므로 민사집행규칙을 적용할 여지가 없다) 등에 비추어 처분청이 B를 공매지분의 낙찰자로 결정한 처분은 달리 잘못이 없어 보인다.

한편 청구인은 공매절차 진행시 청구인의 재산상 손해가 발생하게 되므로 공매집행절차를 정지하여야 한다고도 주장하나, 이러한 주장은 「국세징수법」제88조 제2항의 공매절차 정지사유에 해당하지 아니하므로 처분청이 공매집행절차를 정지하지 아니한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 「국세기본법」 제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.