이유
1. 처분개요

가. 청구인은 2010.8.11. 경기도 김포시 OOO(답, 1,779㎡), OOO(답, 2,654㎡), OOO(답, 4,119㎡), OOO(답, 1,874㎡), OOO(답, 4,486㎡), OOO(답, 2,390㎡), OOO(답, 7,945㎡), OOO(답, 3,016㎡까지 합계 28,263㎡, 이하 ‘쟁점토지’라 한다)를 쟁점토지 외 2필지와 함께 일괄하여 취득(취득가액 OOO원)하였고, 쟁점토지는 2016.9.5. 법원의 임의경매개시결정(인천지방법원 부천지원 2016타경OOO)되어 2019.11.18. OOO원에 매각되었으나, 청구인은 쟁점토지에 대한 양도소득세를 무신고하였다.

나. 처분청은 쟁점토지에 대한 양도소득세 과세자료를 검토한 결과 쟁점토지 매각에 양도차익이 발생하였음에도 이를 무신고하였다고 보아 과세대상 양도차익 OOO원, 필요경비 OOO원, 장기보유특별공제 OOO원(보유기간 9년, 공제율 18%)을 적용하여 2023.11.8. 청구인에게 2019년 귀속 양도소득세 OOO원(본세 OOO원, 가산세 OOO원)을 결정.고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2024.1.19. 이의신청을 거쳐 2024.7.2. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

(1) 쟁점토지에 성토공사를 완료하였으므로 성토공사비를 쟁점토지 양도소득의 필요경비로 인정하여야 한다.

(가) 청구인은 OOO대학교 교수로 정년퇴임하였으나, OOO 논문을 근거로 하여 동료 교수들과 인류의 건강을 증진시키기 위하여 통곡물 껍질까지 나노입자로 대량 생산하는 기술과 통곡물 및 껍질에 함유된 항바이러스 면역성분을 함유하는 바이오헬스음료 제조기술을 발명하여 한국, 미국, 일본 등 10개국 특허를 취득하였고, PCT국제특허로 135개국에 대한 시장독점권을 확보하였으며, 위 신제품 생산을 위한 대단위 자동화 공장을 건립하기 위하여 사업계획을 수립하고 쟁점토지를 확보하였다.

(나) 쟁점토지는 한강변 제방도로가 개설되면서 발생한 폐천부지로서 제방도로면으로부터 8~9미터 아래에 위치하고 있어 우기에 침수가 되는 상황이었으므로 평균 8미터를 성토하고 지반을 다지기 위하여 청구인은 ㈜C(이하 “C”이라 한다)과 쟁점토지 성토공사(이하 “쟁점공사”라 한다) 도급계약을 체결하여 공장부지 조성을 하였으며, 경기도지사로부터 공장부지로 토지형질승인을 받았으나, 공장 설비구축자금 약 OOO원의 조달이 지연되어 쟁점토지가 경매에 회부되었고, C의 유치권 신고로 쟁점토지의 경매가격이 하락하자 2019.11.18. OOO원에 매각되었다.

(다) 청구인과 C은 2014.3.5. 쟁점토지에 공장부지를 조성하기 위한 성토공사비 OOO원(쟁점토지 면적 합계 28,264㎡ × 11만원/㎡ = OOO원, 이하 “쟁점공사비”라 한다)에 계약하였고, 쟁점공사비의 ㎡당 단가는 인천지방법원 부천지원 감정서에 의한 감정가 OOO원/㎡와 비교 시 적정하다 할 것이며, C은 쟁점공사를 위하여 쟁점토지에 위치한 42개동의 비닐하우스를 철거하였고, 이러한 사실은 인천지방법원 부천지원 결정과 쟁점공사 전후 항공사진으로도 확인되며, 쟁점공사는 2015년 12월말 완료되었다.

(라) C은 쟁점공사를 완료하였음에도 공사대금을 지급받지 못하여 그 일부라도 확보하고자 2021.4.20. 인천지방법원 부천지원으로부터 청구인에 대한 OOO원의 지급명령을 확정받았고, 이와 같이 쟁점공사 사실이 입증됨에도 처분청은 쟁점공사비를 전혀 필요경비로 인정하지 않았으며, 이는 경험칙상 필요경비의 발생이 명백함에도 납세의무자의 입증이 없거나 불충분하다 하여 필요경비를 영으로 보는 것이 경험칙에 반한다는 판례(대법원 1992.7.28. 선고 91누10909 판결)에도 반하고, 토지의 양도차익 산정시 필요경비의 공제주장에 대하여 도로조성 등의 기반시설공사가 이루어졌다는 사실에 관한 당사자의 진술이 일치되었음에도 그 비용의 부담 여부와 액수에 관하여 심리판단을 하지 아니한채 단지 그 비용이 지출되었음을 인정할 증거가 없다하여 그 공제 주장을 배척한 원심판결이 위법하다는 판례(대법원 1994.8.26. 선고 94누2411 판결)에도 반한다.

(마) 처분청은 청구인이 쟁점공사를 수행한 장비비용, 토사운반비용, 인건비 등과 관련한 견적서, C이 발행산 세금계산서, 공사대금 지급 금융증빙 등을 제시하지 않아 쟁점공사비를 인정할 수 없다는 의견이나,

도급계약서는 처분문서이므로 절대적 증거능력이 있고, 청구인은 C과 도급계약을 체결하여 쟁점공사를 준공한 것이므로 도급계약서는 절대적 증거능력이 있다할 것이며, C이 발행한 세금계산서, 공사대금 지급 금융증빙(장비비용, 토사운반비용, 인건비 등) 등은 도급계약을 수주한 C의 영역이므로 이를 청구인에게 요구하는 것은 도급계약서의 절대적 증거능력을 부정하는 것인 점,

공시지가의 변동은 청구인의 지배영역에 속하지 않고, 토지경매 정보제공사이트는 법적 신뢰성을 보장하지 못하는 점,

청구인이 쟁점공사비를 지급하지 않아 C은 법원으로부터 지급명령을 받았는바, 처분청은 법원의 지급명령 확정판결의 효력에도 불구하고 필요경비를 인정하지 않고 있고, 법원의 지급명령 확정판결에도 청구인은 C에 공사비를 지급하지 않았으므로 그 지급증빙이 없는 것은 당연한 점

쟁점공사 계약서에서 공사선급금을 도급액의 5%로 정하고 C이 쟁점토지를 경작하여 충당하기로 하였으나 경작수익금이 공사비에 비하여 지나치게 미비하여 C과 청구인은 이를 정산한바 없고, 경작수익은 청구인의 지배영역에 속하지도 아니하는 점

쟁점토지는 지금도 현상 그대로 존재하고 있으므로 언제든지 실지조사가 가능함에도 처분청이 쟁점토지에 대한 실지조사를 하지 않고 쟁점공사비를 필요경비로 전혀 인정하지 아니한 점 등을 볼 때 청구인이 쟁점공사에 대한 근거를 입증하지 아니하여 쟁점공사비를 필요경비로 인정할 수 없다는 처분청의 의견은 타당하지 아니하다.

(2) 청구인은 쟁점토지를 1998.1.20. 취득하여 자경해왔고, 임의경매로 소유권을 상실한 2019.8.29.까지 21년 7개월간 장기보유하였으므로 쟁점토지는 장기보유특별공제 대상에 해당하며, 청구인은 쟁점토지 소재지에서 거주하면서 자경해 온 사실이 관할 이장의 2016.8.1.자 확인서, 농지원부, 주민등록 초본 등에서 확인되므로 장기보유특별공제비율 최저 30% 감면을 받을 수 있다 할 것이므로 이 건 처분은 타당하지 아니하다.

나. 처분청 의견

(1) 청구인은 쟁점공사비를 지출한 사실을 입증하지 못하고 있고, 쟁점공사가 완료된 것으로 보이지 않아 쟁점공사비를 필요경비로 인정하기는 어렵다.

(가) 「소득세법」 제97조 제1항은 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비에 자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것이 해당된다고 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제163조 제3항은 같은 법 시행령 제67조 제2항의 규정을 준용하여 계산한 자본적지출액에 해당하는 것으로서 그 지출에 관한 법 제160조의2 제2항에 따른 증명서류를 수취·보관하거나 실제 지출 사실이 금융거래 증명서류에 의하여 확인되는 경우를 말한다고 규정하고 있으며, 같은 법 제160조의2 제2항은 사업소득이 있는 자가 사업과 관련하여 사업자(법인을 포함한다)로부터 재화 또는 용역을 공급받고 그 대가를 지출하는 경우에는 계산서, 세금계산서, 신용카드매출전표, 현금영수증에 해당하는 증명서류를 받아야 한다고 규정하고 있다.

(나) 대법원(대법원 2004.9.23. 선고 2002두1588 판결 등)은 과세처분 취소소송에서 있어서의 과세 근거로 되는 과세표준의 입증책임은 과세관청에 있는 것이고, 과세표준은 수입으로부터 필요경비를 공제한 것이므로 수입 및 필요경비의 입증책임은 과세 관청에 있다 할 것이나, 필요경비는 납세의무자에게 유리한 것이고 그 필요경비를 발생시키는 사실관계의 대부분은 납세의무자가 지배하는 영역 안에 있는 것이어서 그가 입증하는 것이 손쉽다는 점을 감안해보면, 납세의무자가 입증활동을 하지 않고 있는 필요경비에 대해서는 부존재의 추정을 용인하여 납세의무자에게 입증의 필요성을 인정하는 것이 공평의 관념에도 부합된다’라고 판시하고 있다.

(다) 청구인이 쟁점공사를 정상적으로 진행하였다면 성토작업을 위한 장비비용, 토사운반비용, 인건비 등과 관련한 견적서, 시공사가 발행한 세금계산서, 공사대금 지급에 대한 금융증빙 등 구체적인 증빙이 존재할 것이나, 청구인은 이와 관련하여 계약서 외에 실제 공사가 준공되었음을 인정할만한 증빙을 전혀 제시하지 않고 있고, 청구인은 쟁점공사가 2015년 말에 완공되었다고 주장하나 쟁점공사 전후로 쟁점토지의 공시지가 변동이 크게 없을 뿐만 아니라 쟁점공사 계약서대로라면 도급계약일은 2014.3.5.이고 공사 소요기간은 1년이므로 2015년 상반기중 쟁점공사가 완료되었어야 할 것으로 보이며, 토지경매 정보제공 사이트에 경매당시 성토 중으로 기재되어 있고, 실제로 시공사가 쟁점공사와 관련된 세금계산서를 발행한 내역도 확인되지 않을 뿐만 아니라 청구인 또한 C에 공사비를 지급한 적이 없다고 진술하고 있는 점,

쟁점공사 계약서 제3조는 공사선급금은 도급액의 5%로 하고 별지 목록의 토지를 경작하여 얻는 수익금에서 우선 충당한다고 되어 있고, 청구인이 제출한 시공사의 지급명령 신청서에도 시공사가 유치권을 신고하고 쟁점토지를 점유하여 농작물을 경작한 대금으로 공사대금을 충당하고 있었다고 기재되어 있기는 하나, 농산물 경작대금이 얼마가 충당 되었는지 어떠한 근거로 총공사비용 중 OOO원만 지급 명령을 신청하였는지 확인이 되지 않으며, 지급명령 후에도 청구인이 시공사에 공사비를 지급한 내역은 전혀 확인되지 않는 점, 공사가 지급받지 못한 공사대금을 변제 받기 위해 유치권 신고 및 배당신청을 하였으나 전혀 배당을 받지 못한 점 등을 볼때 쟁점공사가 일부 이루어졌을 개연성은 있어 보이나 쟁점공사가 완료되었다고 볼 증빙이 없고, 쟁점공사와 관련하여 청구인이 지출한 비용이 전혀 확인되지 않으므로 쟁점공사비를 쟁점토지 양도소득의 필요경비로 인정하여야 한다는 청구주장은 받아들이기가 어렵다.

(2) 청구인은 부동산등기사항전부증명서상 원인일자인 매매예약가등기일인 1998.1.20.이므로 이를 취득일자로 보아 장기보유특별공제 30%를 적용하여야 한다고 주장하나,

「소득세법」 제98조 및 같은 법 시행령 제162조는 자산의 양도차익을 계산할 때 취득시기는 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우 등 대통령령으로 정하는 경우를 제외하고는 해당 자산의 대금을 청산한 날로 한다고 규정하고 있고, 자산의 취득시기는 대금을 청산한 날이 되는 것이나 다만, 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기를 한 경우에는 소유권이전등기 접수일이 되며, 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재된 등기접수일로 보도록 규정하고 있는바,

청구인이 지불한 매매예약 금액이 있다면 그 금액이 매매대금을 청산한 것에 해당하는지 여부를 입증하여야 하나, 그러한 입증없이 단순히 매매예약일을 취득일로 보아 30%의 장기보유특별공제를 적용하여 달라는 청구주장은 타당하지 아니하므로 처분청이 소유권이전등기 접수일을 쟁점토지의 취득일로 보아 보유기간 9년 이상 10년 미만 장기보유특별공제 18%를 적용하여 과세한 처분은 타당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

① 쟁점토지 성토공사비(OOO원)를 쟁점토지 양도소득의 필요경비로 인정하여야 한다는 청구주장의 당부

② 쟁점토지 취득일을 매매예약일(1998.1.20.)로 보아 장기보유특별공제 세율 30%(15년 이상)를 적용하여야 한다는 청구주장의 당부

나. 관련 법령

(1) 소득세법(2018.12.31. 법률 제16104호로 일부개정된 것)

제95조 (양도소득금액과 장기보유 특별공제액) ① 양도소득금액은 제94조에 따른 양도소득의 총수입금액(이하 “양도가액”이라 한다)에서 제97조에 따른 필요경비를 공제하고, 그 금액(이하 “양도차익”이라 한다)에서 장기보유 특별공제액을 공제한 금액으로 한다.

② 제1항에서 “장기보유 특별공제액”이란 제94조 제1항 제1호에 따른 자산(제104조 제3항에 따른 미등기양도자산과 같은 조 제7항 각 호에 따른 자산은 제외한다)으로서 보유기간이 3년 이상인 것 및 제94조 제1항 제2호 가목에 따른 자산 중 조합원입주권(조합원으로부터 취득한 것은 제외한다)에 대하여 그 자산의 양도차익(조합원입주권을 양도하는 경우에는 「도시 및 주거환경정비법」 제74조에 따른 관리처분계획 인가 및 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」 제29조에 따른 사업시행계획인가 전 토지분 또는 건물분의 양도차익으로 한정한다)에 다음 표 1에 따른 보유기간별 공제율을 곱하여 계산한 금액을 말한다. 다만, 대통령령으로 정하는 1세대 1주택(이에 딸린 토지를 포함한다)에 해당하는 자산의 경우에는 그 자산의 양도차익에 다음 표 2에 따른 보유기간별 공제율을 곱하여 계산한 금액을 말한다.

보유기간

공제율

보유기간

공제율

3년 이상 4년 미만

100분의 6

10년 이상 11년 미만

100분의 20

4년 이상 5년 미만

100분의 8

11년 이상 12년 미만

100분의 22

5년 이상 6년 미만

100분의 10

12년 이상 13년 미만

100분의 24

6년 이상 7년 미만

100분의 12

13년 이상 14년 미만

100분의 26

7년 이상 8년 미만

100분의 14

14년 이상 15년 미만

100분의 28

8년 이상 9년 미만

100분의 16

15년 이상

100분의 30

9년 이상 4년 미만

100분의 18

표1

④ 제2항에서 규정하는 자산의 보유기간은 그 자산의 취득일부터 양도일까지로 한다. 다만, 제97조의2 제1항의 경우에는 증여한 배우자 또는 직계존비속이 해당 자산을 취득한 날부터 기산(起算)하고, 같은 조 제4항 제1호에 따른 가업상속공제가 적용된 비율에 해당하는 자산의 경우에는 피상속인이 해당 자산을 취득한 날부터 기산한다.

제97조(양도소득의 필요경비 계산) ① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.

1. 취득가액(「지적재조사에 관한 특별법」 제18조에 따른 경계의 확정으로 지적공부상의 면적이 증가되어 같은 법 제20조에 따라 징수한 조정금은 제외한다). 다만, 가목의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 한하여 나목의 금액을 적용한다.

가. 제94조 제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액

나. 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

2. 자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것

3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것

제98조(양도 또는 취득의 시기) 자산의 양도차익을 계산할 때 그 취득시기 및 양도시기는 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우 등 대통령령으로 정하는 경우를 제외하고는 해당 자산의 대금을 청산한 날로 한다. 이 경우 자산의 대금에는 해당 자산의 양도에 대한 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 양수자가 부담하기로 약정한 경우에는 해당 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액은 제외한다.

제160조의2(경비 등의 지출증명 수취 및 보관) ① 거주자 또는 제121조 제2항 및 제5항에 따른 비거주자가 사업소득금액 또는 기타소득금액을 계산할 때 제27조 또는 제37조에 따라 필요경비를 계산하려는 경우에는 그 비용의 지출에 대한 증명서류를 받아 이를 확정신고기간 종료일부터 5년간 보관하여야 한다. 다만, 각 과세기간의 개시일 5년 전에 발생한 결손금을 공제받은 자는 해당 결손금이 발생한 과세기간의 증명서류를 공제받은 과세기간의 다음다음 연도 5월 31일까지 보관하여야 한다.

② 제1항의 경우 사업소득이 있는 자가 사업과 관련하여 사업자(법인을 포함한다)로부터 재화 또는 용역을 공급받고 그 대가를 지출하는 경우에는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 증명서류를 받아야 한다. 다만, 대통령령으로 정하는 경우에는 그러하지 아니하다.

1. 제163조 및 「법인세법」 제121조에 따른 계산서

2. 「부가가치세법」 제32조에 따른 세금계산서

3. 「여신전문금융업법」에 따른 신용카드매출전표(신용카드와 유사한 것으로서 대통령령으로 정하는 것을 사용하여 거래하는 경우 그 증명서류를 포함한다)

4. 제162조의3 제1항에 따라 현금영수증가맹점으로 가입한 사업자가 재화나 용역을 공급하고 그 대금을 현금으로 받은 경우 그 재화나 용역을 공급받는 자에게 현금영수증 발급장치에 의하여 발급하는 것으로서 거래일시ㆍ금액 등 결제내역이 기재된 영수증(이하 “현금영수증”이라 한다)

(2) 소득세법 시행령(2018.12.31. 법률 제16104호로 일부개정된 것)

제67조(즉시상각의 의제) ① 사업자가 감가상각자산을 취득하기 위하여 지출한 금액과 감가상각자산에 대한 자본적 지출에 해당하는 금액을 필요경비로 계상한 경우에는 이를 감가상각한 것으로 보아 상각범위액을 계산한다.

② 제1항에서 “자본적 지출”이라 함은 사업자가 소유하는 감가상각자산의 내용연수를 연장시키거나 당해 자산의 가치를 현실적으로 증가시키기 위하여 지출한 수선비를 말하며, 다음 각호의 1에 규정하는 것에 대한 지출을 포함하는 것으로 한다.

1. 본래의 용도를 변경하기 위한 개조

2. 엘리베이터 또는 냉난방장치의 설치

3. 빌딩 등의 피난시설 등의 설치

4. 재해 등으로 인하여 건물ㆍ기계ㆍ설비 등이 멸실 또는 훼손되어 당해 자산의 본래 용도로의 이용가치가 없는 것의 복구

5. 기타 개량ㆍ확장ㆍ증설 등 제1호 내지 제4호와 유사한 성질의 것

제162조(양도 또는 취득의 시기) ① 법 제98조 전단에서 “대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우 등 대통령령으로 정하는 경우”란 다음 각 호의 경우를 말한다.

1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재된 등기ㆍ등록접수일 또는 명의개서일

2. 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의의 개서를 포함한다)를 한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부등에 기재된 등기접수일

3. 기획재정부령이 정하는 장기할부조건의 경우에는 소유권이전등기(등록 및 명의개서를 포함한다) 접수일ㆍ인도일 또는 사용수익일중 빠른 날

제163조(양도자산의 필요경비) ③ 법 제97조 제1항 제2호에서 “자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것”이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것으로서 그 지출에 관한 법 제160조의2 제2항에 따른 증명서류를 수취ㆍ보관하거나 실제 지출사실이 금융거래 증명서류에 의하여 확인되는 경우를 말한다.

(3) 민법

제564조(매매의 일방예약) ① 매매의 일방예약은 상대방이 매매를 완결할 의사를 표시하는 때에 매매의 효력이 생긴다.

② 전항의 의사표시의 기간을 정하지 아니한 때에는 예약자는 상당한 기간을 정하여 매매완결여부의 확답을 상대방에게 최고할 수 있다.

③ 예약자가 전항의 기간내에 확답을 받지 못한 때에는 예약은 그 효력을 잃는다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인과 처분청이 제시한 심리자료에 의하면 다음과 같은 사실이 확인된다.

(가) 청구인은 2010.8.11. 경기도 김포시 OOO 소재 쟁점토지[OOO(답, 1,779㎡), OOO(답, 2,654㎡), OOO(답, 4,119㎡), OOO(답, 1,874㎡), OOO(답, 4,486㎡), OOO(답, 2,390㎡), OOO(답, 7,945㎡), OOO(답, 3,016㎡) 합계 28,263㎡,] 외 동소 OOO(답, 39㎡), OOO(답, 1,382㎡) 토지 2필지와 함께 OOO원에 일괄 취득하였고, 법원은 2016.9.5. 쟁점토지를 포함한 위 토지들에 대하여 임의경매(2016타경OOO) 개시결정을 하였으며, 쟁점토지는 2019.11.18. OOO원에 매각되었다.

(나) 쟁점토지 등기사항전부증명서에 의하면 청구인은 가등기권자로 하여 1998.1.20. 매매예약을 등기원인으로 2008.10.16. 소유권이전청구권가등기 되었다가 2010.8.11. 소유권이전등기 접수되었으며, 2019.8.29. 임의경매로 인한 매각을 원인으로 2019.11.18. D 등에게 소유권이전되었는데, 쟁점토지의 과거 소유자인 E은 1994.10.14. 농어촌공사와 매매계약을 체결하면서 농어촌공사의 동의를 받지 아니하고 매매계약일로부터 8년이내 부동산을 타인에게 이전한 때에는 그 권리가 소멸한다고 특약이 기재되어 있고, 김종해는 1991.3.26. 위임약정을 원인으로 2008.10.16. 소유권이전등기접수하였다.

(다) 청구인은 쟁점토지 매매예약서나 취득계약서, 쟁점토지 잔금청산일을 확인할 수 있는 자료는 제시하지 아니하였다.

＜표1＞ 쟁점토지 등기사항전부증명서(일부 발췌)

(라) 청구인은 쟁점토지 양도에 대하여 양도소득세를 무신고하였고, 양도가액은 경락가액, 취득가액은 등기부기재가액, 소유권이전등기접수일인 2010.8.11.을 취득일로 보아 장기보유특별공제율 18%를 적용하고, 청구인이 2019.9.2. 경매로 양도한 누산리 1063-61 토지 양도소득금액 OOO원(2022.3.3. 무신고 결정)을 합산하여 2023.11.8. 2019년 귀속 양도소득세 OOO원을 결정·고지하였다.

＜표2＞ 2019년 귀속 양도소득세 결정내역

(2) 청구인은 쟁점공사비가 필요경비에 해당한다며 아래와 같은 자료를 제시하였다.

(가) 2014.3.5. 청구인과 C간 체결한 쟁점공사 도급계약서는 아래 ＜표3＞과 같고, 공사 대상은 쟁점토지 포함 13개 필지, 공사의 내용은 13개 토지를 제방도로면과 같은 높이로 성토하는 것으로 도급액은 1평방미터당 OOO원으로 한다고 기재되어 있으며, 토지목록에는 쟁점토지 포함 13개 토지가 나타나고 전체 면적 합계는 44,409㎡으로 나타난다.

＜표3＞ 쟁점공사 도급계약서

(나) 청구인은 쟁점공사비 1㎡당 OOO원이 적정하다며 이에 대한 근거로 2010년 8월 OOO협회가 인천지방법원에 제출한 감정보고서를 제출하였고, 위 보고서에는 쟁점토지와 연접한 7개 필지면적 합계 25,242㎡에 대한 성토공사비용이 OOO원(1㎡당 OOO원)으로 기재되어 있다.

(다) 청구인은 쟁점공사가 계약서 계약기간에 맞춰 완료되었으나 공사비를 지급하지 못하였다며 C이 법원에 제출한 지급명령신청서를 제시하였고, C이 2021년 2월 법원에 제출한 지급명령신청서에 의하면 C은 청구인 소유 쟁점토지 포함 13개 필지의 토지 44,409㎡ 성토공사를 준공하였으며, 총 공사대금은 OOO원에 이르나 대금을 지급받지 못한 상태에서 OOO조합에서 경매신청하므로 2017.9.11. 인천지방법원 부천지원에 유치권 신고하고 위 토지를 점유하여 공사대금을 충당하고 있었고, 총 공사대금의 일부라도 먼저 회수하기 위하여 금 OOO원을 지급명령을 신청한다고 기재되어 있으며, 인천지방법원 부천지원 김포시법원(2021차OOO 공사대금)은 2021.4.30. 청구인에게 청구취지 기재 금액을 지급하라고 명령하였다.

(라) 청구인은 C이 쟁점토지 경매에서 배당받지 못하였다고 하면서 2016타경OOO 부동산임의경매 배당기일조서를 제시하였고, 배당기일조서에 의하면 사건관계인 중 채권자는 OOO자산관리회사(양도전 OOO), 채무자겸소유자 청구인, 유치권자는 C로 기재되어 있으며, 배당표를 이해관계인에게 제시하였으나 배당표에 대하여 이의없다고 진술하여 배당표를 확정하고 배당을 실시하였다고 기재되어 있고, 배당표에 의하면 실제 배당할금액 OOO원, 1순위 채권자 OOO자산관리회사, 원금 OOO원 포함 채권금액 OOO원이며, OOO원 전액을 배당받아 잔여액은 OOO원인 것으로 나타난다.

(마) 청구인은 쟁점공사가 있기 전 쟁점토지에 비닐하우스가 존재하였고, 성토공사를 위하여 쟁점토지 상 비닐하우스를 법원의 대체집행결정으로 청구인이 철거한 후 쟁점공사 도급계약을 체결하였으며, 쟁점토지 구글 항공사진에 의하면 2013년 10월 사진에서는 비닐하우스가 보이나 2015년 3월 사진에서는 비닐하우스가 확인되지 아니한다.

(3) 처분청이 쟁점공사가 완료되지 않았고 쟁점공사비가 필요경비에 해당하지 않는다며 아래와 같은 자료를 제시하였다.

(가) 법원경매정보를 제공하는 OOO애 기재된 인천지방법원 부천1계 부동산 임의경매(2016타경OOO) 정보자료에 의하면 대지권은 28,263㎡, 소유자는 청구인이고, 쟁점토지 등은 부정형의 토지로 매립, 성토 중인 상태로 일부 해바라기가 심어진 상태, 일부 묵전 등이라고 기재되어 있으며, 부동산 현황을 보면 쟁점토지는 대부분 해바라기밭으로 이용하고 있고 해바라기가 말라죽은 상태이며 쟁점토지 외 OOO 토지만 성토된 상태라고 기재되어 있다.

(나) 처분청은 쟁점공사 이후에도 쟁점토지의 공시지가가 변동되지 않았다며 아래 ＜표4＞와 같이 공시지가를 제시하였다.

＜표4＞ 쟁점토지 공시지가

(다) C이 쟁점공사에 대하여 발급한 세금계산서 등은 확인되지 않고, C이 청구인에 대한 지급명령과 관련하여 청구인이 C에 대금을 지급한 내역은 확인되지 아니한다.

(4) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 먼저 쟁점①에 대하여 살피건대, 청구인은 쟁점토지에 성토공사를 완료하였으므로 쟁점공사비를 양도소득의 필요경비로 인정하는 것이 타당하다고 주장하나,

청구인은 쟁점공사가 완료되었다는 증빙으로 쟁점공사 도급계약서와 C에 대한 OOO원의 지급명령서, 공사 전 후 항공사진 등만을 제시하고 쟁점공사에 대한 세금계산서 등 적격증빙을 제시하지 못하고 있는 점,

쟁점공사 도급계약일은 2014.3.5.이고 공사기간을 1년으로 정하고 있어 쟁점공사가 시행되었을 경우 2015년 상반기에 완료되었어야 하나, 쟁점토지 경매당시(2016년 9월 이후) 현황정보자료에 의하면 쟁점토지는 성토중이라고 기재되어 있어 쟁점공사가 완료되었다고 보기 어려운 점,

청구인이 C에 공사비를 지급한 사실도 없어 보이는 점 등에 비추어 쟁점공사비를 필요경비로 인정하기는 어렵다고 판단된다.

(5) 다음으로 쟁점②에 대하여 살피건대, 청구인은 쟁점토지를 1998.1.20. 취득한 이래 임의경매로 소유권을 상실한 2019.8.29.까지 약 21년간 장기보유하였으므로 장기보유특별공제율 30%를 적용하여야 한다고 주장하나,

「소득세법」제98조는 자산의 취득시기는 대금청산일을 원칙으로 하고 있고, 같은 법 시행령 제162조 제1항은 예외적으로 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기부 등에 기재된 등기접수일로 보도록 규정하고 있는바,

청구인은 쟁점토지 취득당시 대금을 지급하였다는 증빙을 제시하지 않고 있어 쟁점토지 취득대금을 청산한 날이 불분명하고, 등기사항전부증명서에 의하면 청구인은 2010.8.11. 쟁점토지에 대한 소유권이전등기를 한 사실이 나타나므로 쟁점토지 취득일을 소유권이전등기접수일로 보아 장기보유특별공제 세율을 적용하는 것이 타당해 보이는 점,

매매예약은 당사자의 사이에서 장차 본 계약을 체결할 채무를 발생케 하는 계약으로 「민법」 제564조는 매매의 일방예약은 상대방이 매매를 완결할 의사를 표시하는 때에 매매의 효력이 생긴다고 규정하고 있는바, 매매예약일을 자산의 취득시기로 볼 수도 없는 점 등에 비추어 쟁점토지 양도에 대하여 장기보유특별공제율 30%를 적용하여야 한다는 주장을 인정하기는 어렵다고 판단된다.

따라서 처분청이 청구인의 쟁점토지 양도에 대하여 쟁점공사비를 필요경비에 산입하지 아니하고 쟁점토지 취득일을 소유권이전등기접수일로 보아 장기보유특별공제율 18%를 적용하여 청구인에게 2019년 귀속 양도소득세를 부과한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 「국세기본법」 제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.